Louer son appartement aux Canaries : règles et impôts

Location touristique, bail temporaire ou longue durée : quelle loi s'applique ?

Les catégories françaises (meublé de tourisme, bail meublé, bail mobilité) ne se transposent pas : ce qui compte d'abord, c'est la durée du séjour et son motif.

Location touristique : quelles démarches avant la première réservation ?

Le propriétaire, ou la société qui exploite le logement, dépose une déclaration responsable (declaración responsable) auprès du Cabildo, le conseil insulaire, qui inscrit d'office l'activité au Registre général du tourisme des Canaries (art. 7.1 de la loi 6/2025). Le dossier comprend un mémoire technique avec plans et photos, l'attestation de la copropriété et une cédula urbanística prouvant que le plan d'urbanisme autorise expressément l'usage touristique de ce logement (art. 7.7).

Point à vérifier d'abord : un terrain classé en zone résidentielle n'autorise pas l'usage touristique, sauf disposition expresse du plan (art. 3.3). Le logement doit aussi avoir au moins dix ans, ou cinq à El Hierro, La Gomera, La Palma et dans les communes « de défi démographique », délai que le plan d'urbanisme peut réduire (art. 5.1.a). Le détail figure sur la page location touristique aux Canaries, en espagnol.

La copropriété peut-elle interdire la location touristique ?

Oui, et son accord est même devenu préalable. Depuis le 3 avril 2025, le copropriétaire qui veut louer à des touristes doit obtenir l'accord exprès de la copropriété (art. 7.3 de la loi sur la propriété horizontale, LPH). L'assemblée générale peut approuver, limiter, encadrer ou interdire cette activité, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires représentant aussi les trois cinquièmes des tantièmes, sans effet rétroactif (art. 17.12 LPH). La loi canarienne exclut de son côté l'exploitation touristique lorsque le titre constitutif, le règlement de copropriété (estatutos) ou une décision de l'assemblée réservent l'immeuble à la résidence principale (art. 5.1.c de la loi 6/2025). Avant d'acheter pour louer à la semaine, lisez le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux.

Louer au mois à un hivernant : le bail temporaire

Vous pensez louer de novembre à avril ? Depuis le 8 octobre 2026, ce contrat n'est plus un bail saisonnier (« de temporada ») à part : c'est un bail de logement temporaire (arrendamiento de vivienda temporal), destiné au locataire « temporairement éloigné de son domicile habituel pour un motif justifié et démontrable » (art. 2.3 LAU, décret-loi royal 29/2026, en attente de validation).

• Le contrat indique expressément le motif du déplacement, qui doit être réel et démontrable. La preuve incombe au bailleur : sans motif, le contrat est requalifié en bail d'habitation ordinaire dès sa signature (art. 7.2 LAU).
• La durée dépasse 31 jours et, en règle générale, ne dépasse pas 12 mois. Si plus de deux contrats temporaires se succèdent entre les mêmes parties pour le même logement, le premier est requalifié en bail d'habitation (art. 9 bis LAU).
• Le locataire peut partir au bout d'un mois avec un préavis de 10 jours, sans indemnité (art. 11 LAU).
• La garantie complémentaire ne peut pas dépasser un mois de loyer (art. 36.5 LAU). Les petites réparations dues à l'usure, elles, incombent au bailleur (art. 21 bis LAU).

La loi ne dresse pas de liste des motifs admis et ne précise pas si le retraité qui passe l'hiver aux Canaries pour le climat, en gardant son domicile en France, a un motif justifié : le cabinet recommande d'étudier le contrat avant de le signer, et le motif se rédige et se justifie contrat par contrat. Les baux « de temporada » signés avant le 8 octobre 2026 gardent leur régime jusqu'au terme convenu, puis prennent fin sans prorogation ; renouvelés, ils passent au nouveau régime (disposition transitoire 8e de la LAU).

Bail longue durée : durée, garanties et dépôt de la fianza

Durée

Si la durée convenue est inférieure à cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), le contrat est reconduit d'année en année jusqu'à ce minimum, sauf congé donné par le locataire 30 jours avant l'échéance (art. 9.1 LAU). À partir du 15 novembre 2026, si le décret-loi royal 28/2026 est validé, le bail sera ensuite reconduit par périodes de cinq ans (sept pour une personne morale) ; le bailleur qui ne voudra pas le reconduire devra prévenir six mois avant et, sauf exceptions légales, verser une indemnité d'au moins douze mensualités.

Garanties

Le dépôt de garantie légal (fianza) est d'un mois de loyer (art. 36.1 LAU), plus une garantie complémentaire plafonnée à deux mois dans un bail de cinq ans au plus (sept si le bailleur est une personne morale). Dans un bail signé depuis le 8 octobre 2026, vous ne pouvez en aucun cas exiger du locataire qu'il souscrive une assurance loyers impayés (art. 36.5 LAU, décret-loi royal 29/2026, en attente de validation). Si vous la voulez, souscrivez-la vous-même.

Dépôt de la fianza aux Canaries

Dans le délai d'un mois à compter de la conclusion du contrat, le bailleur verse l'équivalent de la fianza à l'administration canarienne : à la Caja de Depósitos, avec inscription au Registro de Fianzas rattaché à l'Institut canarien du logement (ICAVI). Peu importe que le locataire l'ait versée ou non. Le défaut de dépôt est une infraction grave, punie d'une amende de 35 % à 100 % des sommes non déposées (art. 2, 5, 12 et 13 de la loi canarienne 2/2014).

Frais et révision du loyer

Dans un bail signé depuis le 8 octobre 2026, les frais de gestion immobilière et de rédaction du bail ne peuvent pas être répercutés sur le locataire, ni directement ni indirectement (art. 20.2 LAU). Sans clause de révision, le loyer reste fixe. Avec une clause, la hausse ne peut pas dépasser l'indice de référence IRAV (art. 18.1 LAU).

Certificat énergétique

L'annonce doit indiquer la note du certificat énergétique espagnol (certificado de eficiencia energética, l'équivalent du DPE), valable seulement s'il est enregistré, et une copie de l'étiquette est annexée au bail (art. 6.6, 15.2 et 17 du décret royal 390/2021).

Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer ?

Pas pour un bail d'habitation ou un bail temporaire. Le registre unique des locations de courte durée et son numéro, créés par le décret royal 1312/2024, ont été annulés par le Tribunal suprême en mai et juin 2026, faute de compétence de l'État (STS du 19 mai 2026, ECLI:ES:TS:2026:2148 ; STS 629/2026 du 21 mai 2026, ECLI:ES:TS:2026:2229). Restent en vigueur le guichet numérique unique (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) et les obligations des plateformes au titre du règlement (UE) 2024/1028. La location touristique, elle, reste soumise à la déclaration au Cabildo.

Comment l'Espagne impose-t-elle vos loyers ?

Résident fiscal en France, vous payez l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR).

• Taux : 19 % pour les résidents de l'Union européenne ou de l'EEE avec échange effectif d'informations, 24 % pour les autres (art. 25.1.a du texte refondu de la loi IRNR).
• Base : résident de l'UE, vous déduisez les charges directement liées au loyer et admises par l'impôt espagnol sur le revenu (art. 24.6) : intérêts d'emprunt, réparation et entretien, impôts locaux comme l'IBI (l'équivalent de la taxe foncière), services de tiers comme la gestion locative, amortissement de 3 % de la valeur du bâti, hors terrain (art. 23.1 de la loi IRPF). Selon le Tribunal économico-administratif central (TEAC, RG 00/01093/2021, 20 mars 2024), les abattements prévus pour un logement loué comme résidence principale du locataire ne s'appliquent pas aux non-résidents.
• Déclaration : le modelo 210 des loyers est désormais annuel. Lorsqu'il y a un impôt à payer, les loyers du 4e trimestre 2026, et ceux de toute l'année 2026 en déclaration groupée, se déclarent du 1er au 20 avril 2027 (art. 5 de l'Orden EHA/3316/2010, modifié par l'Orden HAC/623/2026) ; une déclaration à zéro se dépose du 1er au 20 janvier. Les périodes où le logement reste vide donnent lieu à un revenu imputé (art. 24.5), déclaré du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante.
• IGIC : il n'y a pas de TVA aux Canaries. La location d'un logement sans services hôteliers est exonérée d'IGIC, l'impôt indirect canarien, mais pas la location touristique ni la mise à disposition d'un logement meublé commercialisée sur des canaux touristiques (art. 50.Uno.23.º de la loi canarienne 4/2012).

Détail des charges et du calendrier : guide du modelo 210 pour les non-résidents, en anglais.

Et en France : comment éviter la double imposition ?

La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 donne à l'Espagne le droit d'imposer les loyers d'un bien situé en Espagne (art. 6). La France les prend en compte pour calculer votre impôt, sans déduire l'impôt espagnol, et vous accorde un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus (art. 24.1.a.i). Formulaires, calcul du taux et prélèvements sociaux relèvent du droit français et de votre conseiller fiscal en France ; le cabinet traite la partie espagnole.

Que faire si le locataire ne paie plus ?

Personne ne peut garantir un délai : tout dépend du tribunal et de la situation du locataire. Les étapes :

1. Mise en demeure par burofax, un envoi certifié qui fait foi du contenu de la lettre. Si le locataire ne paie pas dans les 30 jours, il perd la faculté d'arrêter la procédure en réglant sa dette, l'« enervación » (art. 22.4 de la loi de procédure civile, LEC).
2. Tentative de règlement amiable préalable (MASC), condition de recevabilité de la demande (art. 5 de la loi organique 1/2025). Des cours d'appel provinciales (Audiencias Provinciales) ont admis une offre de transaction ferme et confidentielle envoyée par burofax (auto de l'AP de Malaga du 9 janvier 2026, ECLI:ES:APMA:2026:48A ; auto de l'AP de Barcelone du 22 juillet 2026, ECLI:ES:APB:2026:5251A).
3. Demande d'expulsion (desahucio) devant le Tribunal de Instancia, qui peut inclure la réclamation des loyers impayés (art. 437.4.3.ª LEC). Le greffier (letrado de la Administración de Justicia) somme le locataire de partir, de payer ou de s'opposer dans les 10 jours ; la sommation fixe déjà la date de l'audience et celle de l'expulsion (art. 438.5 LEC).

Le décret-loi royal 29/2026, en attente de validation, protège en outre le locataire vulnérable :

• L'enervación extraordinaire : si le locataire prouve sa vulnérabilité économique, l'Administration a deux mois pour le reloger ou pour payer la dette et les frais. La procédure est suspendue. Si l'Administration ne fait ni l'un ni l'autre dans ce délai, elle devient débitrice à la place du locataire et il n'y a pas d'expulsion. Ce mécanisme joue même après la mise en demeure de l'étape 1 (art. 22.6 LEC).
• La suspension jusqu'au 31 décembre 2030 pour les locataires vulnérables sans solution de relogement (art. 2 du décret-loi royal). Elle ne joue pas lorsque le bailleur est une personne physique propriétaire de deux logements ou moins (art. 2.2, dernier alinéa).

Le détail de la procédure figure dans le guide du bailleur face aux loyers impayés, en anglais.

Gestion locative aux Canaries : ce que fait le cabinet et ses honoraires

ALY Abogados est le cabinet de Lázaro Héctor Amable Méndez, avocat au barreau de Las Palmas (ICALPA, n° 5.231), administrateur de biens (administrador de fincas) et administrateur judiciaire (administrador concursal). Le cabinet assure la gestion locative aux Canaries, défense juridique comprise : rédaction du bail et du motif de location temporaire, dépôt de la fianza, modelo 210, suivi des loyers et, en cas d'impayé, réclamation et procédure d'expulsion sans honoraires supplémentaires. Les honoraires publiés sont de 8 à 12 % du loyer mensuel en longue durée et de 15 à 25 % des revenus en location touristique, selon le bien et les services, et restent à la charge du propriétaire ; l'étude initiale est gratuite. Les honoraires de gestion sont soumis à l'IGIC au taux général de 7 % (art. 51.1.d de la loi 4/2012).

Le service est décrit sur la page gestion locative aux Canaries, en espagnol, et dans sa version anglaise. Voyez aussi la présentation du cabinet en français et, si vous n'avez pas encore acheté, la page sur l'achat immobilier aux Canaries. Pour une première consultation, demandez un rendez-vous (formulaire en anglais) : le cabinet vous propose un jour et une heure.

Sources

• Loi 29/1994 sur les baux urbains (LAU)
• Real Decreto-ley 29/2026, du 6 octobre
• Real Decreto-ley 28/2026, du 6 octobre
• Loi canarienne 6/2025, du 10 décembre (logements à usage touristique)
• Loi 49/1960 sur la propriété horizontale (LPH)
• Loi canarienne 2/2014, du 20 juin (dépôt des fianzas)
• Décret royal 390/2021 sur le certificat énergétique
• Décret royal 1312/2024 (registre unique, annulé en partie) et arrêts du Tribunal suprême ECLI:ES:TS:2026:2148 et ECLI:ES:TS:2026:2229
• Texte refondu de la loi IRNR (RDLeg 5/2004)
• Loi 35/2006 sur l'IRPF
• Orden EHA/3316/2010 (modelo 210) et Orden HAC/623/2026
• Loi canarienne 4/2012 (IGIC)
• Loi 1/2000 de procédure civile (LEC)
• Loi organique 1/2025 (MASC)
• Convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995