Acheter un Bien Immobilier aux Îles Canaries : Guide Complet 2026

Les Îles Canaries attirent de plus en plus d'acheteurs français en quête d'un pied-à-terre sous le soleil, d'un investissement locatif à rendement attractif ou d'une résidence principale en douceur de vivre. Avec un IGIC de 7% (au lieu de la TVA à 20% en France), des droits de mutation parmi les plus bas d'Espagne (6,5%) et quasi-zéro droits de succession, l'archipel offre un cadre fiscal exceptionnel pour les propriétaires.

Cette guide explique tout le processus d'achat, étape par étape.

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Pourquoi les Canaries Attirent les Acheteurs Français

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Étape 1 : Obtenir le NIE — Priorité Absolue

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est indispensable avant toute transaction immobilière en Espagne. Sans lui, il est impossible de signer un acte notarié, d'ouvrir un compte bancaire espagnol ou de payer des impôts.

Comment l'obtenir

Option A — En personne : prendre rendez-vous à la Police Nationale (Comisaría de Policía) à Las Palmas ou Santa Cruz de Tenerife. Délai : 3-8 semaines selon les disponibilités.

Option B — Via un avocat avec procuration : un avocat espagnol peut obtenir votre NIE en votre nom par procuration (poder notarial). Délai : 1-3 semaines.

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Étape 2 : Ouvrir un Compte Bancaire Espagnol

Avant de finaliser l'achat, il est recommandé d'ouvrir un compte bancaire espagnol pour :

• Payer les impôts d'achat en Espagne
• Domicilier les charges courantes (IBI, communauté de propriétaires, eau, électricité)
• Faciliter les paiements au notaire

Les principales banques opérant aux Canaries : BBVA, CaixaBank, Santander, Bankinter, Cajamar.

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Étape 3 : Identifier le Bien et Vérifier sa Situation Juridique

La Nota Simple — Premier Réflexe

Avant tout engagement, demandez la nota simple du Registro de la Propiedad. Ce document (coût : ~9,02 €) indique :

• Le titulaire de la propriété
• Les charges, servitudes et hypothèques
• La superficie exacte inscrite
• L'existence d'un droit de préemption

Si le bien est toujours hypothéqué, il faut vérifier que la dette sera soldée lors de la vente.

Vérifications Complémentaires

• Certificat du secrétaire de la copropriété : le vendeur est-il à jour des charges de communauté ?
• Dernier avis IBI (taxe foncière) : est-il payé ? Quel est le montant annuel ?
• Certificat de performance énergétique : obligatoire pour la vente
• Licence touristique (si vous envisagez la location saisonnière) : vérifier si elle existe ou si elle est transmissible

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Étape 4 : Le Contrat d'Arras

Avant la signature chez le notaire, les parties signent généralement un contrat d'arras (contrat de réservation avec acompte) :

• Arras confirmatorias : simple garantie — si l'une des parties se rétracte, l'autre peut l'y contraindre ou demander des dommages
• Arras penitenciales (art. 1454 CC) : l'acheteur perd son acompte s'il se rétracte ; si c'est le vendeur, il rembourse le double. C'est la forme la plus courante.

Le montant de l'acompte est généralement 10% du prix de vente.

Attention : ne signez jamais un contrat d'arras sans l'avoir fait relire par votre avocat. Les clauses sur les délais, les conditions suspensives (obtention du prêt) et les modalités de restitution sont cruciales.

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Étape 5 : Financement — Prêt Immobilier Espagnol

Non-résidents (moins de 183 jours/an aux Canaries)

• Financement maximum : 60-70% de la valeur d'expertise
• Durée : jusqu'à 25-30 ans
• Documents requis : 3 derniers relevés de compte, 2 derniers avis d'imposition, justificatifs de revenus (bulletins de paie ou bilan si indépendant), apostilles et traduction assermentée si documents en français

Résidents fiscaux en Espagne

• Financement maximum : jusqu'à 80%
• Les mêmes banques appliquent des conditions plus souples

Banques actives sur le marché expat aux Canaries

• BBVA : département international dédié
• Bankinter : bon niveau de service pour les non-résidents
• CaixaBank : forte présence aux Canaries
• Sabadell : filiale internationale Sabadell France

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Étape 6 : La Signature chez le Notaire

La signature de l'acte authentique (escritura de compraventa) se fait devant un notaire espagnol. Le notaire :

• Vérifie les identités et le NIE
• S'assure que le bien est libre de charges (ou que l'hypothèque est levée le jour même)
• Lit et explique l'acte aux parties
• Authentifie la vente

Le notaire représente les deux parties et l'État — il n'est pas votre avocat personnel. Si vous ne pouvez pas être présent, votre avocat peut vous représenter avec une procuration.

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Étape 7 : Paiement des Impôts et Inscription

Impôts à payer par l'acheteur

Bien neuf (du promoteur):

• IGIC : 7% du prix de vente
• AJD (Actes Jurídicos Documentados) : 1% de la base imponible

Bien ancien (revente):

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) : 6,5% du prix de vente

Ces impôts doivent être payés dans les 30 jours ouvrables suivant la signature.

Frais supplémentaires

Inscription au Registro de la Propiedad

Après le paiement des impôts, l'acte est inscrit au Registre de la Propriété. C'est l'inscription qui vous protège contre les droits de tiers et officialise votre titre.

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Fiscalité du Propriétaire Non-Résident

Si vous achetez aux Canaries comme non-résident (vous passez moins de 183 jours/an sur place), vous êtes soumis à l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) :

Si vous devenez résident fiscal en Espagne (plus de 183 jours/an), vous passez sous le régime IRPF avec les avantages des Canaries (0% fortune, ~0% succession, IRPF progressif canario).

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Achat pour Location Touristique

Les Canaries sont un marché de location touristique majeur. Cependant, les règles ont évolué :

• La licence touristique (Vivienda Vacacional) est obligatoire pour toute location de courte durée (moins de 2 mois)
• Sur Gran Canaria et Tenerife, de nombreuses zones sont soumises à des moratoires qui interdisent l'octroi de nouvelles licences
• Dans les zones touristiques (Maspalomas, Playa del Inglés, Puerto de la Cruz...), les appartements en complexe touristique ont souvent une obligation de mise en location via la réception

Avant d'acheter pour louer, vérifiez si le bien dispose d'une licence transférable ou si la zone est ouverte aux nouvelles licences.

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Piège à Éviter : L'Achat sans Avocat

L'absence d'avocat indépendant est la cause principale des problèmes des acheteurs étrangers aux Canaries :

• Achat d'un bien avec des charges cachées (hypothèque non levée, communauté impayée)
• Signature d'un contrat d'arras avec des clauses défavorables
• Achat d'un bien avec des extensions ou constructions non déclarées (hors cédule, infraction urbanistique)
• Non-vérification de la compatibilité de la license touristique avec le plan d'urbanisme

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Comment ALY Abogados Peut Vous Accompagner

Notre cabinet à Las Palmas de Gran Canaria propose un service complet d'accompagnement pour les acheteurs français :

• Obtention du NIE par procuration (sans déplacement)
• Due diligence immobilière : nota simple, charges, urbanisme, communauté
• Révision et négociation du contrat d'arras
• Représentation chez le notaire par procuration si vous ne pouvez pas venir
• Paiement des impôts et inscription au Registro
• Gestion locative juridique si vous souhaitez mettre le bien en location

Nous parlons français, espagnol et anglais.

Première consultation gratuite.

📞 +34 633 572 607 | ✉ alyabogados@lazaroamable.com

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Avocat, Barreau nº 5.231 ICALPA