Abogado Vivienda Vacacional
en Canarias: Ley 6/2025
Declaraciones responsables, uso turístico consolidado, defensa ante sanciones de hasta 300.000€ y conflictos con comunidades de propietarios. Despacho en Las Palmas de Gran Canaria.
Hasta 300.000€
Multa máxima infracción muy grave (art. 79 Ley 7/1995)
13/12/2025
Entrada en vigor de la Ley 6/2025 (BOC 12/12/2025)
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En breve
Para explotar una vivienda vacacional en Canarias hay que presentar una declaración responsable previa ante el cabildo insular e incluir el número de registro en todos los anuncios (arts. 7 y 8.6 de la Ley 6/2025). Anunciarla sin ese número es infracción muy grave, con multa de 30.001 a 300.000 € (arts. 75.16 y 79 de la Ley 7/1995).
Actualizado el
La Ley 6/2025 ya está en vigor: ¿tu vivienda vacacional está en regla?
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025 y deroga los preceptos del Decreto 113/2015 que se le opongan. Las viviendas ya inscritas disponen de un régimen transitorio de 5 años, ampliable hasta 10, y quienes sean propietarios y titulares de la declaración responsable pueden optar por el uso turístico consolidado. Anunciarse sin número de registro es infracción muy grave. Si tienes viviendas en Airbnb, Booking, Vrbo o similares en Canarias, revisa tu situación ahora.
Desde el 15 de agosto de 2026 la ley se aplica en la redacción dada por la Ley 7/2026. Dos cambios con efecto práctico: los alquileres de 31 días o menos se presumen turísticos salvo prueba en contrario, y quien no presentó en su día la comunicación previa de actividades clasificadas puede hacerlo antes del 31 de julio de 2027.
Qué exige la Ley 6/2025 de vivienda vacacional
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC 12/12/2025, BOE-A-2025-26358) está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. Exige declaración responsable ante el cabildo insular antes de iniciar la actividad (art. 7), limita su vigencia a 5 años renovables (10 en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico; art. 10), impone el número de registro en todos los anuncios (art. 8.6) y ordena que el planeamiento reserve como mínimo el 90% de las viviendas para uso residencial, con reserva mínima del 80% en las islas verdes (art. 4). Las viviendas ya inscritas conservan la actividad mediante el régimen transitorio de 5 años, ampliable a 10, o el uso turístico consolidado si el propietario es también titular de la declaración responsable (disposiciones transitorias 1.ª y 2.ª). Desde el 15 de agosto de 2026 se aplica en la redacción dada por la Ley 7/2026, que resumimos más abajo.
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| Obligación / opción | Base legal | Plazo |
|---|---|---|
| Presentar declaración responsable ante el cabildo insular antes de iniciar la actividad | Art. 7.1 Ley 6/2025 | Previa al inicio; presentada con toda la documentación exigida, permite iniciar la actividad desde ese mismo día (art. 8.1) |
| Incluir el número de registro en todos los anuncios (Airbnb, Booking, web propia…) | Art. 8.6 Ley 6/2025 · art. 75.16 Ley 7/1995 | Siempre; su omisión es infracción muy grave (hasta 300.000€) |
| Renovar la habilitación presentando una nueva declaración responsable | Art. 10 Ley 6/2025 | Cada 5 años (10 en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico), en el mes anterior al vencimiento |
| Optar por el uso turístico consolidado (propietario y titular de la declaración responsable) | Disp. transitoria 1.ª Ley 6/2025 | 5 años desde el 13/12/2025 |
| Viviendas ya inscritas que no consoliden: continuar la explotación | Disp. transitoria 2.ª Ley 6/2025 | 5 años; una única prórroga de hasta 5 años más (máximo total de 10 desde la entrada en vigor), a solicitar al cabildo insular en los 4 primeros años |
| Ampliar los efectos de la declaración responsable hasta un máximo de 20 años desde la entrada en vigor, a cambio de poner otras viviendas en alquiler de larga duración | Disp. transitoria 3.ª Ley 6/2025 | Solicitud en los 5 años siguientes a la entrada en vigor |
| Cumplir los requisitos técnicos de la vivienda, en la redacción dada por la Ley 7/2026: mínimo 35 m² útiles (o la superficie mínima de habitabilidad si se cumple alguna de las condiciones alternativas de la ley), dos baños completos con más de cuatro plazas y tres con más de ocho, y calificación energética mínima F en edificaciones legalmente existentes a 31/12/2007 o D en las posteriores, entre otros | Disp. transitoria 7.ª Ley 6/2025 | Se aplican hasta que entre en vigor el reglamento de desarrollo |
| Presentar la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento, si se presentó la declaración responsable antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (13/12/2025) sin esa comunicación | Disp. transitoria 10.ª Ley 6/2025 | Antes del 31 de julio de 2027 (plazo añadido por la Ley 7/2026); si no se presenta, cese inmediato de la actividad |
| Alquileres de 31 días o menos: pedir al arrendatario el motivo que justifica el alojamiento provisional y hacerlo constar en el contrato. Si no consta, el contrato se considera de naturaleza turística | Arts. 11 y 12 Ley 6/2025 | Antes de firmar el contrato (artículos añadidos por la Ley 7/2026) |
| Herencia de una vivienda con uso turístico consolidado, si la persona fallecida era propietaria y titular de la declaración responsable: comunicar al cabildo insular el cambio de titularidad | Disp. transitoria 1.ª.11 Ley 6/2025 | Permite continuar un máximo de 10 años desde la transmisión (redacción dada por la Ley 7/2026) |
Fuente: Ley 6/2025, de 10 de diciembre (BOE-A-2025-26358), Ley 7/1995 y Ley 4/2017, textos consolidados del BOE, y Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026), cuya disposición final undécima modifica la Ley 6/2025.
Qué cambia la Ley 7/2026 en la vivienda vacacional de Canarias
La Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026), modifica la Ley 6/2025 a través de su disposición final undécima. Está en vigor desde el 15 de agosto de 2026. Estos son los cambios que más afectan a quien tiene o explota una vivienda vacacional.
Requisitos técnicos de la vivienda
La Ley 7/2026 da nueva redacción a los requisitos técnicos que se aplican hasta que entre en vigor el reglamento. Se mantienen el mínimo de 35 m² útiles, los dos baños completos si se superan las cuatro plazas y los tres si se superan las ocho. También sigue bastando la superficie mínima de habitabilidad si la vivienda cumple alguna de las condiciones de la ley, como aparcamiento privado para los huéspedes en la parcela, piscina o calificación energética A o B. Lo que cambia: el acceso rodado ya no tiene que llegar hasta la propia vivienda; basta que llegue a la parcela, la finca o el punto de aproximación razonable más próximo. Si el tramo final se hace a pie, hay que indicarlo en la publicidad, igual que cuando el acceso no está pavimentado. Y los aparatos de refrigeración de eficiencia energética mínima A dejan de ser un requisito obligatorio y pasan a ser una de esas condiciones alternativas.
Disp. transitoria 7.ª de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026
Alquileres de 31 días o menos
Salvo prueba en contrario, se presume turístico el alojamiento en viviendas de uso residencial por un periodo continuo igual o inferior a 31 días. El arrendador debe pedir antes al arrendatario el motivo del alojamiento provisional y hacerlo constar en el contrato. Si no consta, el contrato se considera de naturaleza turística.
Arts. 11 y 12 de la Ley 6/2025 (añadidos por la Ley 7/2026)
Alquileres de 31 días o menos →Venta y herencia
El uso turístico consolidado sigue dejando de surtir efectos al transmitir la vivienda por cualquier título. La excepción es la herencia: si la persona fallecida era propietaria y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario puede comunicar al cabildo insular el cambio de titularidad y seguir hasta un máximo de 10 años desde la transmisión.
Disp. transitoria 1.ª, apartado 11, de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026
Vender o heredar una vivienda vacacional →Comunicación previa: antes del 31 de julio de 2027
Quien presentó la declaración responsable antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (13 de diciembre de 2025) sin la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento puede presentarla antes del 31 de julio de 2027. Hacerlo permite acogerse al régimen transitorio. Si no se presenta en plazo, hay que cesar la actividad.
Disp. transitoria 10.ª de la Ley 6/2025 (añadida por la Ley 7/2026)
El plazo del 31 de julio de 2027 →Tres infracciones nuevas
Comercializar estancias turísticas en viviendas de uso residencial sin cumplir los requisitos legales es infracción muy grave. Firmar un alquiler de 31 días o menos sin hacer constar en el contrato el motivo del alojamiento provisional es grave. Firmarlo sin haber pedido antes esa información al arrendatario es leve.
Arts. 75.21, 76.24 y 77.12 de la Ley 7/1995 (añadidos por la Ley 7/2026)
Uso turístico ocasional: 15 días al año
Los ayuntamientos pueden habilitar el uso turístico de viviendas por un máximo de 15 días al año para fiestas declaradas de interés turístico y eventos de especial relevancia. La vivienda conserva el uso residencial y se presenta una declaración responsable que indica los días y el evento. Solo es posible donde el ayuntamiento lo haya habilitado.
Arts. 4.2, 7.8 y 9.3 de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026
Registro Único de Arrendamientos: qué sigue vigente
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó el Registro Único de Arrendamientos: desde el 1 de julio de 2025, para anunciar un alquiler de corta duración en una plataforma había que obtener antes un número de registro en el Registro de la Propiedad y presentar cada año un modelo informativo de los arrendamientos.
El Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en tres sentencias de 19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026 (BOE de 8 de junio, 26 de junio y 18 de julio de 2026). Quedan anulados, entre otros, la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener el número, su verificación y el modelo informativo anual (arts. 5, 8, 9 y 10 del real decreto).
Sigue en vigor la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, la pasarela digital nacional, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, por la que las plataformas de alquiler de corta duración intercambian datos con las administraciones (art. 7 del real decreto). Y desde el 20 de mayo de 2026 se aplica el Reglamento (UE) 2024/1028, que obliga a las plataformas a pedir y mostrar el número de registro allí donde exista un procedimiento de registro (arts. 7 y 19).
En Canarias, el número que debe figurar en cualquier anuncio de una vivienda vacacional es el de su inscripción en el Registro General Turístico, que el cabildo insular hace de oficio tras la declaración responsable (arts. 7.1 y 8.6 de la Ley 6/2025). Anunciarla sin ese número es infracción muy grave (art. 75.16 de la Ley 7/1995).
Situación comprobada el con el texto consolidado del Real Decreto 1312/2024 y las sentencias del Tribunal Supremo publicadas en el BOE (19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026).
Asesoramiento integral en vivienda vacacional
Desde la obtención de la habilitación hasta la defensa ante sanciones y conflictos vecinales.
Declaración responsable de uso turístico
Preparamos y presentamos tu declaración responsable ante el cabildo insular (art. 7 Ley 6/2025) y coordinamos la documentación que debe acompañarla (art. 7.7): memoria de la actividad suscrita por personal competente, certificación de la junta de propietarios si hay propiedad horizontal y cédula urbanística.
Consolidación y régimen transitorio
Tramitamos el uso turístico consolidado (disp. trans. 1.ª) y las prórrogas del régimen transitorio (disp. trans. 2.ª y 3.ª) para viviendas inscritas bajo el Decreto 113/2015. También la comunicación previa de actividades clasificadas que puede presentarse antes del 31 de julio de 2027 (disp. trans. 10.ª) y el cambio de titularidad cuando se hereda una vivienda con uso consolidado.
Defensa ante expedientes sancionadores
Presentamos alegaciones, recursos en vía administrativa y recursos contencioso-administrativos frente a expedientes sancionadores en materia turística y urbanística.
Conflictos con comunidades de propietarios
Asesoramos y representamos tanto a propietarios con actividad turística como a comunidades que quieren limitar o prohibir el alquiler vacacional.
Contratos y documentación
Redactamos contratos de arrendamiento turístico conformes a la nueva normativa, condiciones de uso y documentación para huéspedes. En los alquileres de 31 días o menos, recogemos en el contrato la motivación que exige el art. 12 de la Ley 6/2025.
Asesoramiento fiscal VV
IGIC, IRPF y obligaciones fiscales del propietario o gestor de viviendas vacacionales en Canarias. Optimizamos tu carga tributaria.
Qué regula la Ley 6/2025 de vivienda vacacional de Canarias
Novedades principales
- Declaración responsable ante el cabildo insular, con inscripción de oficio en el Registro General Turístico (art. 7)
- Vigencia limitada a 5 años renovables; 10 en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico (art. 10)
- Reserva mínima del 90% de las viviendas para uso residencial; 80% en las islas verdes (art. 4)
- Número de registro obligatorio en cualquier anuncio o publicación de la vivienda (art. 8.6)
- Uso turístico consolidado y régimen transitorio de 5 a 10 años para viviendas ya inscritas (disp. trans. 1.ª y 2.ª)
- Requisitos técnicos de la vivienda aplicables hasta que entre en vigor el reglamento: mínimo 35 m² útiles, dos baños completos con más de cuatro plazas y tres con más de ocho, entre otros (disp. trans. 7.ª, en la redacción dada por la Ley 7/2026)
- Alquileres de 31 días o menos: se presumen turísticos, salvo prueba en contrario (arts. 11 y 12, añadidos por la Ley 7/2026)
Cuadro sancionador
| Infracción | Multa |
|---|---|
| Leve; entre otras, firmar un alquiler de 31 días o menos sin haber pedido antes al arrendatario el motivo del alojamiento provisional (arts. 77.12 y 79.2 Ley 7/1995) | Hasta 1.500€ |
| Grave; entre otras, firmar ese alquiler sin hacer constar el motivo en el contrato (arts. 76.24 y 79.2 Ley 7/1995) | 1.501 – 30.000€ |
| Muy grave: anunciar sin número de registro, infraviviendas, comercializar estancias turísticas en viviendas de uso residencial sin cumplir los requisitos legales (arts. 75.16-18, 75.21 y 79.2 Ley 7/1995) | 30.001 – 300.000€ |
| Continuar el uso turístico con el título extinguido (art. 383.3 Ley 4/2017) | 15.000 – 150.000€ |
Además de la multa, la inexactitud o falsedad en datos esenciales de la declaración responsable impide continuar la actividad y puede vetar un nuevo procedimiento con el mismo objeto durante un máximo de tres años (art. 8.4 Ley 6/2025). Las infracciones de los arts. 75.21, 76.24 y 77.12 de la Ley 7/1995 fueron añadidas por la Ley 7/2026.
Cómo tramitamos tu declaración responsable
| Etapa | Acción | Plazo |
|---|---|---|
| Día 0 | Análisis de viabilidad: régimen aplicable (nueva declaración, consolidación o transitorio) | 24 horas laborables |
| Preparación | Memoria de la actividad suscrita por personal competente, certificación de la junta de propietarios (si la vivienda está en propiedad horizontal) y cédula urbanística (art. 7.7) | Según caso |
| Presentación | Presentación de la declaración responsable ante el cabildo insular, que inscribe de oficio en el Registro General Turístico | Actividad desde el día de presentación, si se presenta con toda la documentación exigida (art. 8.1) |
| Tras la presentación | Comprobación posterior por el cabildo insular, que puede requerir la subsanación de deficiencias no esenciales (art. 8.2 y 8.3) | Según administración |
Preguntas frecuentes sobre vivienda vacacional en Canarias
¿Qué exige la Ley 6/2025 de vivienda vacacional de Canarias?
¿Qué requisitos técnicos debe cumplir una vivienda vacacional en Canarias?
¿Qué pasa con las viviendas vacacionales ya inscritas antes de la Ley 6/2025?
¿A quién afecta el plazo del 31 de julio de 2027 de la vivienda vacacional?
¿Qué es el uso turístico consolidado y cómo se obtiene?
¿Se transmite la licencia de vivienda vacacional al vender o heredar el inmueble?
¿Cuánto dura la declaración responsable de vivienda vacacional con la nueva ley?
¿En qué consiste la reserva del 90% para uso residencial?
¿Un alquiler de 31 días o menos se considera turístico en Canarias?
¿A cuánto pueden ascender las sanciones por una vivienda vacacional en Canarias?
¿Puede la comunidad de propietarios vetar el alquiler vacacional?
¿Tengo derecho a recurrir un expediente sancionador de turismo?
¿Las plataformas (Airbnb, Booking) colaboran con la Administración canaria?
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