Ley 6/2025 de Vivienda Vacacional en Canarias: Guía Completa (2026)

Por qué la Ley 6/2025 lo cambia todo

Canarias es uno de los mercados de alquiler vacacional más intensos de Europa. Durante años, la actividad se reguló mediante decretos autonómicos: primero el Decreto 113/2015 y, más recientemente, el Decreto 100/2024, de 12 de septiembre. Ese modelo reglamentario se ha quedado atrás.

Con la Ley 6/2025, el Parlamento de Canarias eleva a rango de ley la ordenación del uso turístico de la vivienda. No es un simple cambio de etiqueta: la ley redefine cómo se accede a la actividad (la nueva habilitación de vivienda vacacional o HVV), refuerza el papel del planeamiento insular y municipal para decidir dónde puede ejercerse, impone obligaciones directas a las plataformas digitales y consolida un régimen sancionador con multas que pueden alcanzar los 300.000 € en infracciones muy graves.

Si tienes una vivienda vacacional en Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura o cualquier otra isla —o estás pensando en destinar una vivienda a este uso—, esta guía resume lo que necesitas saber. Y si lo que buscas es que un abogado revise tu caso concreto, en nuestra página de servicio de vivienda vacacional en Canarias te explicamos cómo trabajamos.

De dónde venimos: Decreto 113/2015 y Decreto 100/2024

Para entender la ley hay que conocer sus antecedentes:

• Decreto 113/2015: el primer reglamento canario de viviendas vacacionales. Creó la figura de la licencia VV con un régimen relativamente flexible, que permitió el crecimiento explosivo de la oferta en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
• Decreto 100/2024, de 12 de septiembre: endureció el modelo. Introdujo la posibilidad de declarar zonas de saturación turística, elevó los requisitos técnicos de las viviendas, reforzó el control autonómico y estableció un régimen transitorio para las habilitaciones existentes.
• Ley 6/2025: supera ambos decretos. La ordenación del alquiler vacacional pasa a estar regulada por una norma con rango de ley, con vocación de estabilidad, que integra la habilitación, el registro, el papel de cabildos y ayuntamientos y el régimen sancionador en un único marco.

El post que publicamos en su día sobre el Decreto 100/2024 sigue disponible como referencia histórica, pero la norma que hoy debes cumplir es la Ley 6/2025.

Ley 6/2025 vs Decreto 100/2024: qué cambia exactamente

La consecuencia práctica más importante: todas las viviendas vacacionales necesitan encajar en el nuevo marco, incluidas las que ya operaban con licencia antigua. Las figuras anteriores no desaparecen de un día para otro, pero quedan sujetas a plazos de adaptación cuyo incumplimiento puede acarrear la extinción de la habilitación.

Quién necesita la habilitación (HVV)

La regla general es simple: cualquier vivienda que se comercialice para estancias turísticas en Canarias necesita la habilitación, con independencia del número de plazas, de si se alquila entera o por habitaciones, o de si el propietario es un particular o una empresa.

En la práctica, necesitas revisar tu situación si:

• Alquilas (o quieres alquilar) tu vivienda en Airbnb, Booking, Vrbo o similares, aunque sea de forma ocasional. El mero anuncio sin habilitación válida ya puede constituir infracción.
• Tenías una licencia VV del régimen anterior (Decreto 113/2015 o Decreto 100/2024): debes verificar el régimen transitorio y adaptar tu expediente en plazo.
• Compras una vivienda con "licencia turística": la habilitación no se transmite automáticamente con la compraventa; hay que tramitar el cambio de titularidad.
• Tu vivienda está en una zona con presión turística alta (por ejemplo, el sur de Gran Canaria o de Tenerife): puede estar afectada por la declaración de zona saturada, que limita o impide nuevas habilitaciones.

Si tu objetivo es simplemente rentabilizar el inmueble y el vacacional no es viable en tu zona, recuerda que la larga duración es una alternativa seria: en nuestro servicio de gestión de alquileres comparamos la rentabilidad de ambas opciones y gestionamos el arrendamiento de forma integral con respaldo jurídico.

Cómo se tramita la habilitación paso a paso

El itinerario habitual bajo la Ley 6/2025 es el siguiente:

1. Análisis de viabilidad. Antes de mover un papel: ¿está la vivienda en zona apta según el planeamiento municipal e insular? ¿Ha prohibido tu comunidad de propietarios el alquiler vacacional? ¿Cumple la vivienda los requisitos técnicos (habitabilidad, equipamiento, seguridad)?
2. Preparación documental. Cédula de habitabilidad vigente, plano técnico, acreditación del cumplimiento normativo y seguro de responsabilidad civil, entre otros documentos según el caso.
3. Declaración responsable telemática ante la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias, con pago de las tasas correspondientes.
4. Inscripción en el registro canario de viviendas vacacionales. Con la inscripción obtienes el número de habilitación que debe figurar en todos los anuncios de la vivienda.
5. Inspección posterior. La administración puede verificar sobre el terreno que la vivienda cumple lo declarado. Una declaración responsable inexacta puede volverse en tu contra, así que conviene que todo esté en regla desde el primer día.

Tenemos una guía específica sobre cómo obtener la licencia de vivienda vacacional en Canarias con el detalle de documentación y plazos por islas.

El papel de los cabildos: zonas saturadas y planeamiento

Una de las claves de la Ley 6/2025 es que la respuesta a la pregunta "¿puedo alquilar mi vivienda a turistas?" ya no depende solo de la vivienda, sino sobre todo de dónde está.

• Los cabildos insulares y los ayuntamientos, a través del planeamiento, delimitan las zonas donde el uso turístico de la vivienda es admisible.
• Pueden declararse zonas saturadas en áreas donde la concentración de vivienda vacacional compromete el acceso de los residentes a la vivienda habitual. En esas zonas pueden limitarse o denegarse nuevas habilitaciones.
• Zonas de alta presión turística —como el sur de Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés, Mogán) o el sur de Tenerife (Adeje, Arona)— son las candidatas naturales a este tipo de restricciones.

Antes de comprar una vivienda "para ponerla en Airbnb", verifica la zonificación. Un error aquí no se arregla después: si la zona no admite nuevas habilitaciones, no habrá HVV posible por muchos requisitos técnicos que cumpla el inmueble.

Comunidades de propietarios: el filtro de la LPH

La Ley 6/2025 convive con un segundo filtro que muchos propietarios descubren tarde: la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 17.12 de la LPH —introducido por el Real Decreto-ley 7/2019 y reescrito por la Ley Orgánica 1/2025— invirtió la regla desde el 3 de abril de 2025: para iniciar la actividad de alquiler turístico en un edificio en propiedad horizontal, el propietario necesita la aprobación expresa y previa de la junta, adoptada por 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación. Los puntos esenciales:

• El silencio de la comunidad ya no ampara la actividad: sin autorización expresa, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 LPH.
• Las viviendas que ya operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025, con su habilitación en regla, conservan en general su situación; conviene guardar prueba de la fecha de inicio de la actividad.
• La junta también puede autorizar con condiciones o acordar un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes para las viviendas de uso turístico.
• Los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en 3 meses (o 1 año si son contrarios a la ley, artículo 18 LPH) si hubo defectos de quórum, de convocatoria o abuso de derecho.

Si estás en esta situación —en cualquiera de los dos lados del conflicto—, hemos preparado una guía sobre qué hacer cuando la comunidad prohíbe el alquiler vacacional.

Régimen sancionador: hasta 300.000 €

El cuadro sancionador de la Ley 6/2025 es el argumento definitivo para no operar en situación irregular:

Además:

• Las sanciones pueden acumularse por cada anuncio o cada día de actividad irregular.
• En infracciones muy graves, la administración puede ordenar el cierre de la actividad.
• Las plataformas digitales están obligadas a exigir y mostrar el número de habilitación: sin él, el anuncio puede ser retirado y los datos del anunciante comunicados a la administración. El cruce de datos entre plataformas y administración hace que el anonimato del propietario irregular sea cosa del pasado.

Plazos transitorios: qué pasa con las licencias antiguas

Si obtuviste tu licencia VV bajo el Decreto 113/2015 (o la habilitación del Decreto 100/2024), la Ley 6/2025 no la borra de golpe, pero tampoco la deja intacta:

• Las habilitaciones existentes se someten a un régimen transitorio con deber de adaptación a los nuevos requisitos dentro del plazo señalado por la ley.
• No adaptarse en plazo puede suponer la extinción de la habilitación y, si se continúa operando, la apertura de un expediente sancionador.
• La adaptación no es un mero trámite formal: puede implicar actualizar documentación técnica, verificar la situación urbanística y regularizar la información del anuncio en las plataformas.

Nuestra recomendación profesional: no esperes a que llegue un requerimiento. Revisar el expediente ahora es mucho más barato que defender una sanción después.

Qué hacer si te llega un expediente sancionador

Si ya tienes un acta de inspección o una resolución sancionadora encima de la mesa, los plazos corren en tu contra:

1. Trámite de audiencia / alegaciones: normalmente entre 10 y 15 días hábiles desde la notificación.
2. Recurso de reposición: 1 mes desde la notificación de la resolución.
3. Recurso contencioso-administrativo: 2 meses desde la desestimación, ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

Los plazos administrativos son fatales: si se pasan, se pierde la posibilidad de defenderse en esa fase. En muchos expedientes existen argumentos de defensa razonables —regularización voluntaria, defectos de tramitación, proporcionalidad de la sanción, prescripción—, pero hay que plantearlos a tiempo y con fundamento técnico.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 6/2025 prohíbe la vivienda vacacional en Canarias?

No. La ley no prohíbe la actividad: la ordena. Lo que hace es condicionar el acceso (habilitación HVV, zonas aptas según planeamiento, requisitos técnicos) y endurecer las consecuencias de operar al margen del sistema. Una vivienda vacacional bien tramitada sigue siendo una actividad plenamente legal.

¿Puedo seguir alquilando mientras adapto mi licencia antigua?

Depende de tu situación concreta y de la fase del régimen transitorio en que te encuentres. Lo prudente es revisar el expediente antes de seguir publicando anuncios: operar durante el período transitorio sin haber actualizado la habilitación puede exponerte a sanciones.

¿Qué pasa si mi vivienda está en zona saturada?

Si la zona ha sido declarada saturada, lo habitual es que no se admitan nuevas habilitaciones mientras dure la restricción. Las habilitaciones preexistentes tienen su propio régimen. Si estás valorando comprar para explotar en vacacional, verifica la zonificación antes de firmar nada.

¿Merece la pena pasarme a la larga duración?

En algunas zonas y perfiles de inmueble, sí: la larga duración ofrece ingresos estables, menor rotación y menos carga regulatoria. Es un análisis caso por caso que hacemos habitualmente para propietarios que no pueden (o no quieren) asumir el nuevo marco del vacacional.

ALY Abogados: especialistas en vivienda vacacional en Canarias

En ALY Abogados & Administradores asesoramos a propietarios de viviendas vacacionales en todas las islas: tramitación de la habilitación HVV, adaptación de licencias antiguas al marco de la Ley 6/2025, defensa ante expedientes sancionadores y conflictos con comunidades de propietarios. También ofrecemos gestión integral del alquiler para quienes prefieren delegar el día a día con respaldo jurídico.

Puedes ampliar información en nuestro hub de vivienda turística en Canarias, con guías específicas por trámite, o contactar directamente con el despacho.

El despacho está dirigido por Lázaro Héctor Amable Méndez, abogado colegiado n.º 5.231 del ICALPA. Consulta tu caso sin compromiso llamando al 633 572 607 o a través de nuestro servicio de vivienda vacacional.