Alquiler turístico en Canarias: ¿licencia o declaración responsable? Requisitos y regulación 2026

Alquiler turístico en Canarias: marco legal actualizado 2026

Muchas viviendas vacacionales de Canarias se anuncian en plataformas como Airbnb y Booking. Sin embargo, la regulación es compleja, varía por isla, y el incumplimiento puede acarrear multas de hasta 300.000€. Si tienes o quieres tener una vivienda de alquiler turístico en Canarias, necesitas conocer las reglas.

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Marco normativo: la Ley 6/2025 y el Decreto 113/2015

El alquiler turístico en Canarias se regula principalmente por la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. La norma anterior, el Decreto 113/2015, de 22 de mayo (Reglamento de las viviendas vacacionales de Canarias), queda derogada en lo que se oponga a la ley.

La Ley 6/2025 fue modificada por la disposición final undécima de la Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026), en vigor desde el 15 de agosto de 2026. Este artículo ya recoge esos cambios. Para el detalle, consulta nuestra guía completa de la Ley 6/2025.

Sus puntos clave:

• El uso turístico de vivienda es su utilización temporal, habitual o intermitente, con fines turísticos de hospedaje, mediante precio
• La calificación residencial del suelo no basta: el uso turístico solo es admisible si el planeamiento urbanístico lo permite expresamente
• Las viviendas vacacionales ya habilitadas con el Decreto 113/2015 disponen de un régimen transitorio de cinco años (si quien explota no es el propietario, solo hasta que termine el contrato o título que le permite explotarla, si es antes), o pueden optar, también en un plazo máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley, por la declaración de uso turístico consolidado, que se presenta ante el ayuntamiento, si el titular de la declaración es también propietario y, entre otros requisitos, ha ejercido el uso turístico de forma efectiva e ininterrumpida durante más de un año antes de la entrada en vigor de la ley. Si el uso turístico de la vivienda ya estaba expresamente habilitado por la ordenación urbanística pormenorizada y el cambio de uso de residencial a turístico se formalizó ante el ayuntamiento antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (13 de diciembre de 2025), no hace falta la declaración de uso turístico consolidado ni se aplica ese régimen: se mantiene vigente la declaración responsable presentada conforme al Decreto 113/2015 (disposición transitoria primera, apartado 12, en la redacción dada por la Ley 7/2026)
• Quien presentó la declaración responsable antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (13 de diciembre de 2025), pero no la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento, puede presentarla antes del 31 de julio de 2027. Si no lo hace en plazo, debe cesar en la actividad de inmediato. No afecta a quien ya había presentado esa comunicación antes de la entrada en vigor (disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026). Lo explicamos en el plazo del 31 de julio de 2027 para la comunicación previa
• Las nuevas requieren una declaración responsable ante el Cabildo Insular correspondiente, que habilita por cinco años (diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico)
• Los alquileres de 31 días o menos se presumen turísticos, salvo prueba en contrario (artículos 11 y 12 de la Ley 6/2025, añadidos por la Ley 7/2026)

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¿Necesito una licencia para el alquiler turístico en Canarias?

No hace falta una licencia ni una autorización previa, pero sí un título habilitante: una declaración responsable que se presenta ante el cabildo insular, que inscribe la vivienda de oficio en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias. Sin esa declaración responsable no se puede iniciar el alquiler vacacional.

Proceso de habilitación (simplificado)

1. Declaración responsable: presentas ante el Cabildo Insular de tu isla, por vía electrónica, una declaración responsable indicando que cumples los requisitos, junto con la documentación que exige la ley. No es una autorización previa: si la presentación está completa, puedes comenzar ese mismo día.

2. Número de registro en el anuncio: el Cabildo inscribe la vivienda de oficio y te notifica un número de registro, que es obligatorio incluir en cualquier anuncio, sea en Airbnb, Booking o cualquier otro medio.

3. Inspección posterior: la inscripción no convalida nada ni limita la inspección. Si la declaración contiene datos esenciales inexactos o falsos, no podrás continuar con la actividad y pueden impedirte presentar una nueva durante hasta tres años.

Los cabildos pueden acordar tasas por comprobar las declaraciones responsables (disposición adicional tercera de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026). Si las hay y cuál es su importe depende de cada cabildo.

Uso turístico ocasional: el ayuntamiento puede habilitar en su ordenación urbanística el uso turístico de viviendas por un máximo de 15 días al año, para fiestas declaradas de interés turístico o eventos de especial relevancia cultural, social o deportiva. También exige una declaración responsable, que debe indicar los días y el evento. La vivienda conserva su uso residencial (artículos 4.2, 7.8 y 9.3 de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026). Solo es posible si tu ayuntamiento lo ha habilitado.

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Alquileres de 31 días o menos: se presumen turísticos

La Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026, presume que la comercialización de estancias de corta duración es actividad turística, salvo prueba en contrario, en dos casos (artículo 11):

• Cuando la vivienda se anuncia o comercializa por un canal de oferta turística: agencias de viajes, centrales de reserva o plataformas de intermediación por internet, entre otros.
• Cuando se facilita alojamiento en una vivienda de uso residencial por un periodo continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año.

En esos casos la actividad queda sometida a la legislación turística.

Si alquilas por 31 días o menos por un motivo que no es turístico, el artículo 12 pone la carga en el arrendador. Antes de firmar debes pedir al inquilino el motivo que justifica el alojamiento provisional y su relación con la duración prevista. Después debes hacerlo constar expresamente en el contrato. Si no lo pides, se entiende que no concurren las circunstancias que excluyen la presunción de uso turístico. Si esas circunstancias no constan debidamente en el contrato, este se considera arrendamiento de naturaleza turística.

Lo explicamos con detalle en alquiler de 31 días o menos en Canarias: cuándo es turístico.

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Requisitos de la vivienda vacacional en Canarias

La vivienda debe cumplir:

• Uso turístico permitido expresamente por el planeamiento urbanístico, acreditado con cédula urbanística
• Antigüedad mínima de diez años (cinco en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico); el planeamiento puede reducirla solo si su ámbito no está afectado por una declaración de zona de mercado residencial tensionado
• No estar sujeta a un régimen de protección pública ni haberlo estado en los últimos diez años, y no ser una infravivienda
• En propiedad horizontal: certificado de la junta de propietarios de que ni el título constitutivo, ni los estatutos, ni sus acuerdos lo impiden
• Memoria de la actividad suscrita por personal competente, con planos y fotografías
• Requisitos técnicos de superficie, baños, eficiencia energética, agua caliente y acceso: los de la disposición transitoria séptima de la Ley 6/2025, que detallamos a continuación

Requisitos técnicos vigentes (disposición transitoria séptima)

Estos requisitos se aplican hasta que entre en vigor la normativa que desarrolle la ley en este punto. Son los de la disposición transitoria séptima de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026:

• Superficie: como mínimo 35 metros cuadrados útiles
• Baños: dos baños completos si la vivienda tiene más de cuatro plazas y tres si tiene más de ocho
• Calificación energética: como mínimo clase F en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y clase D en las posteriores. No se exige a las viviendas legalmente excluidas de la certificación energética. Si la normativa de patrimonio u otra lo impide, hay que obtener la calificación máxima que esa normativa permita
• Agua caliente sanitaria con placas solares, cuando sea técnica y normativamente posible, o con otra instalación de energías renovables, si una certificación técnica acredita que sus emisiones y su consumo de energía no renovable son iguales o inferiores a los de la instalación solar. No se exige si la normativa de patrimonio u otra lo imposibilita
• Acceso rodado hasta la parcela, la finca o el punto de aproximación razonable más próximo a la vivienda. Si el tramo final se hace a pie o el acceso no está pavimentado, hay que indicarlo en la publicidad

Si la vivienda no llega a 35 metros cuadrados útiles, se admite el uso turístico cuando cumple la superficie mínima útil de la normativa de habitabilidad vigente al presentar la declaración responsable y, además, alguna de las condiciones que enumera la propia disposición. Entre otras: plaza de aparcamiento privado o piscina a disposición de los huéspedes en la misma parcela, toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones, calificación energética de clase A o B, sistema de monitorización del ruido o cumplir la normativa de accesibilidad vigente.

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Restricciones de la comunidad de propietarios: ¿puede prohibir el alquiler turístico?

Este es uno de los puntos más conflictivos. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite hoy expresamente a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico, y el Pleno del Tribunal Supremo ya había declarado, sobre la redacción de 2019, que «limitar» incluye prohibir (SSTS 1232/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4790, y 1233/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4791). En concreto, las comunidades pueden:

Prohibir el alquiler turístico

Con acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas (no unanimidad), la comunidad puede prohibir el alquiler vacacional en el edificio. Conviene inscribir esta prohibición en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a quien compre después: los estatutos no perjudican a terceros si no están inscritos (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Establecer condiciones adicionales

También con acuerdo de 3/5, la comunidad puede exigir condiciones especiales o incrementar la cuota de gastos comunes a los pisos turísticos hasta un 20% más. Gestionar correctamente estas tensiones internas es clave: por eso contamos con un servicio especializado en administración de comunidades turísticas que equilibra los intereses de propietarios vacacionales y residentes.

Si compras un piso con alquiler turístico ya existente: no des por hecho que podrás continuar. Los acuerdos de la comunidad no tienen efectos retroactivos, pero la declaración de uso turístico consolidado de la Ley 6/2025 deja de surtir efectos con la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título. La Ley 7/2026 añadió una excepción solo para la herencia: si la persona fallecida era a la vez propietaria y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario puede comunicar al cabildo el cambio de titularidad y seguir con la actividad hasta un máximo de 10 años desde esa transmisión (disposición transitoria primera, apartado 11). Lo explicamos en vender o heredar una vivienda vacacional en Canarias. Además, desde el 3 de abril de 2025 quien quiera iniciar la actividad necesita la aprobación expresa previa de la comunidad (art. 7.3 LPH); en Canarias, la declaración responsable debe acompañarse del certificado de la junta de propietarios. Si la prohibición ya estaba vigente antes de comprar, no podrás iniciar el alquiler vacacional.

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Zonas con restricciones por isla

Qué zonas admiten el uso turístico depende del planeamiento de cada ayuntamiento, dentro de los límites que fija la Ley 6/2025. Consultar la cédula urbanística antes de comprar para invertir.

Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote y Fuerteventura

Régimen general: el planeamiento debe reservar como mínimo el 90% de la edificabilidad residencial (o del número de viviendas) a uso residencial exclusivo (un porcentaje menor exige un estudio de capacidad de carga). Si el planeamiento no dice otra cosa, la capacidad alojativa turística no puede superar el 10% de los habitantes de cada núcleo de población y de cada sección electoral (20% en los municipios de reto demográfico).

La Palma, La Gomera y El Hierro

La reserva mínima baja al 80%, el límite subsidiario sube al 20%, la antigüedad mínima de la vivienda es de cinco años y la declaración responsable habilita por diez. En caso de conflicto prevalece la Ley 14/2019, y durante los dos años siguientes a la entrada en vigor de la Ley 6/2025 no se exige allí la cédula urbanística.

Zonas de mercado residencial tensionado

En cualquier isla, la declaración de zona de mercado residencial tensionado suspende automáticamente la habilitación de nuevas viviendas turísticas mientras dure.

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Fiscalidad del alquiler vacacional en Canarias

IRPF

Los ingresos del alquiler vacacional hay que declararlos en el impuesto sobre la renta que te corresponda. Cómo se califiquen depende de las circunstancias de cada caso: conviene revisarlo antes de presentar la declaración.

Qué gastos puedes deducir y si te corresponde alguna reducción depende de tu caso: revísalo antes de presentar la declaración.

IGIC

La propia Ley 6/2025 contempla, para quien opte por la declaración de uso turístico consolidado, que la explotación pueda acreditarse con las declaraciones y liquidaciones de IGIC referidas a la actividad, o por cualquier otro medio válido en derecho (disposición transitoria primera, apartado 3.d). Las obligaciones de IGIC de la actividad dependen de tu situación tributaria: revísalas antes de empezar.

Intercambio de datos con Hacienda

La declaración responsable incluye la autorización expresa para la cesión e intercambio de datos entre Administraciones públicas, incluidas las autoridades tributarias (artículo 7.4.f de la Ley 6/2025). Conviene contar con que los datos de la vivienda y de quien la explota pueden cederse a la Administración tributaria.

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Sanciones por alquiler turístico ilegal en Canarias

Las cuantías de las infracciones turísticas son las del artículo 79.2 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias. Las tres infracciones sobre comercialización sin requisitos y alquileres de 31 días o menos son los artículos 75.21, 76.24 y 77.12 de esa ley, añadidos por la disposición final tercera de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026. La cuantía de la infracción urbanística es la del artículo 383.3 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, añadido por la disposición final segunda de la Ley 6/2025. Además, la Ley 6/2025 obliga a ayuntamientos y cabildos a aprobar planes de comprobación y control de las viviendas vacacionales inscritas antes de su entrada en vigor.

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ALY Abogados: asesoramiento en alquiler turístico en Canarias

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