Arrendamientos7 de octubre de 2026

Comunicación previa de vivienda vacacional en Canarias 2026

Vivienda vacacional en Canarias anterior a la Ley 6/2025 y sin comunicación previa: preséntala en el ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027.

Lázaro Héctor Amable Méndez

Abogado · Administrador de Fincas · Administrador Concursal

Col. n.º 5.231 ICALPA · Las Palmas de Gran Canaria · 10 min de lectura

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Si presentaste la declaración responsable de tu vivienda vacacional antes del 13 de diciembre de 2025 y nunca presentaste en tu ayuntamiento la comunicación previa de actividades clasificadas, puedes presentarla antes del 31 de julio de 2027. Lo establece la disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, añadida por la Ley 7/2026, de 31 de julio. Si no la presentas en plazo, debes cesar en la actividad turística de manera inmediata.

Mucha gente habla de «licencia» de vivienda vacacional, pero aquí hay dos trámites distintos. El título para alquilar a turistas es una declaración responsable, que hoy se presenta ante el cabildo insular (art. 7.1 de la Ley 6/2025). La comunicación previa de actividades clasificadas se presenta ante el ayuntamiento. Este artículo trata de la segunda.

El plazo del 31 de julio de 2027 en 8 datos

Dato	Qué dice la ley
Norma	Disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026. En vigor desde el 15 de agosto de 2026.
A quién afecta	A quien presentó la declaración responsable antes del 13 de diciembre de 2025 y no presentó la comunicación previa de actividades clasificadas (apartado 1).
Plazo	Antes del 31 de julio de 2027 (apartado 1).
Dónde	Ante el ayuntamiento correspondiente (apartado 1).
Documentos mínimos	Certificación municipal, o la prueba alternativa que admite la ley, y memoria suscrita por técnico competente (apartado 2).
Efecto	Habilita para acogerse al régimen transitorio de la ley (apartado 3).
Si no se presenta	Cese inmediato de la actividad turística y extinción automática de la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado (apartado 4).
A quién no afecta	A quien presentó la comunicación previa antes del 13 de diciembre de 2025 (apartado 5).

¿A quién afecta el plazo del 31 de julio de 2027?

A quien cumple dos condiciones a la vez (apartado 1):

Presentó la declaración responsable de vivienda vacacional antes de la entrada en vigor de la ley.
No presentó la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento correspondiente.

La disposición dice «antes de la entrada en vigor de la presente ley». Como está insertada en la Ley 6/2025, esa fecha es el 13 de diciembre de 2025, día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial de Canarias n.º 246 (disposición final quinta). Son, por tanto, declaraciones presentadas con la norma anterior, el Decreto 113/2015, de 22 de mayo.

¿Por qué la vivienda vacacional es una actividad clasificada?

Porque la ley la trata así. El artículo 6 de la Ley 6/2025 se titula «Del uso turístico de viviendas como actividad clasificada»: exige que este uso cumpla, entre otras normas, la de actividades clasificadas, y declara aplicable la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos. Esa ley somete estas actividades, con carácter general, al régimen de comunicación previa (art. 5.1 de la Ley 7/2011). Pero el apartado 2 del mismo artículo 6 exime al uso turístico de vivienda de los instrumentos de intervención previa de la Ley 7/2011, porque está sujeto a un régimen de declaración responsable. La comunicación previa de la disposición transitoria décima se refiere a otro caso: las declaraciones responsables presentadas antes del 13 de diciembre de 2025.

La Ley 7/2026 no ha modificado el artículo 6.

¿Hasta cuándo se puede presentar y dónde?

Antes del 31 de julio de 2027, ante el ayuntamiento correspondiente (apartado 1).

La ley dice que los interesados «podrán presentarla». Pero el apartado 4 fija qué ocurre si no lo hacen en plazo: deben cesar en la actividad. Quien quiera seguir alquilando a turistas tiene que presentarla.

¿Qué documentos hay que acompañar?

Como mínimo, dos (apartado 2):

Certificación municipal. Acredita que la vivienda se edificó de acuerdo con la normativa urbanística y con las determinaciones del planeamiento sobre usos del suelo y la edificación, y que cuenta con las licencias y autorizaciones exigibles.
Memoria suscrita por técnico competente. Incluye una descripción gráfica de la edificación: planos del estado actual en plantas, alzado y secciones, y fotografías de fachada e interior que permitan identificar la vivienda. Debe acreditar que se cumple la normativa del régimen de intervención propio de las actividades clasificadas.

Alternativa a la certificación municipal (apartado 2.a). En su lugar puede acreditarse una de estas dos circunstancias:

Que la edificación está en situación de fuera de ordenación, porque ya no es posible ejercer las potestades de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado de los artículos 361 y 362 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
Cuando proceda, el carácter consolidado del uso turístico del inmueble.

Las dos pueden justificarse «mediante cualquier medio de prueba admisible en Derecho».

La lista es un mínimo. Se fija «sin perjuicio de aquellos otros documentos exigibles en virtud de la reglamentación presente o futura». Consulta qué pide tu ayuntamiento.

¿Para qué sirve presentarla?

Para poder acogerte al régimen transitorio. El apartado 3 dice que la comunicación previa «habilita al interesado para poder acogerse al régimen transitorio previsto en la presente ley».

La disposición no dice cuál. El régimen transitorio de las viviendas vacacionales habilitadas con el Decreto 113/2015 está en las disposiciones transitorias primera, segunda y tercera de la Ley 6/2025. Lo explicamos en la guía de la Ley 6/2025 de vivienda vacacional. Si piensas vender la vivienda, o si puede heredarse, lee antes venta y herencia de una vivienda vacacional ya habilitada.

¿Qué pasa si no se presenta antes del 31 de julio de 2027?

Hay que dejar la actividad turística. El apartado 4 lo dice así:

«De no presentarse la comunicación previa en el plazo establecido en el número 1 de la presente disposición transitoria, el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, extinguiéndose automáticamente la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda».

La disposición no fija ninguna multa. La multa está en el artículo 383.3 de la Ley 4/2017, añadido por la propia Ley 6/2025 (disposición final segunda): es infracción grave, con multa de 15.000 a 150.000 euros, «la continuación en el uso turístico de una vivienda cuando se hubiera extinguido la eficacia del título habilitante pertinente». Es una infracción urbanística, distinta de las turísticas de la Ley 7/1995. Quien siga alquilando a turistas cuando su título ya no tiene eficacia se expone a esa multa.

Si dejas la actividad turística y piensas en alquileres cortos, ten en cuenta que los de 31 días o menos se presumen turísticos, salvo prueba en contrario (art. 11 de la Ley 6/2025, añadido por la Ley 7/2026). Lo explicamos en alquileres de 31 días o menos en Canarias.

¿A quién no afecta?

A quien ya había presentado la comunicación previa antes de la entrada en vigor de la ley, es decir, antes del 13 de diciembre de 2025 (apartado 5).

Tampoco se dirige a quien presentó su declaración responsable con la Ley 6/2025 ya en vigor: el apartado 1 habla solo de las declaraciones presentadas antes. En el régimen de la Ley 6/2025, el artículo 6.2 exime al uso turístico de vivienda de los instrumentos de intervención previa de la Ley 7/2011.

¿Qué hacer antes del 31 de julio de 2027?

Mira la fecha de tu declaración responsable. La disposición solo se aplica si la presentaste antes del 13 de diciembre de 2025 (apartado 1).
Comprueba si presentaste la comunicación previa en tu ayuntamiento. Si lo hiciste antes de esa fecha, la disposición no se te aplica (apartado 5).
Pide la certificación municipal o reúne la prueba alternativa (apartado 2.a).
Encarga la memoria a un técnico competente, con planos y fotografías (apartado 2.b).
Pregunta en tu ayuntamiento qué más pide. Esos dos documentos son el mínimo legal (apartado 2).
Presenta la comunicación previa ante el ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027 (apartado 1).
Decide a qué régimen transitorio te acoges (apartado 3).

La certificación la expide el ayuntamiento y la memoria la firma un técnico. No dependen solo de ti: conviene empezar con margen.

Lo que la ley no aclara

Son dudas abiertas, no respuestas.

¿El 31 de julio de 2027 entra en el plazo? La disposición dice «antes del 31 de julio de 2027», no «hasta». Lo prudente es presentar la comunicación como muy tarde el 30 de julio de 2027.
¿Qué título se extingue? El apartado 4 habla de «la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda». No menciona de forma expresa la declaración responsable presentada con el Decreto 113/2015. Lo que sí dice con claridad es que hay que cesar de manera inmediata.
¿A qué «régimen transitorio» se refiere el apartado 3? No lo concreta. La lectura más natural es que se refiere al de las disposiciones transitorias primera, segunda y tercera.
¿Cuándo cabe acreditar el carácter consolidado del uso turístico? El apartado 2.a lo admite «cuando proceda», sin decir en qué casos. El preámbulo, en el texto añadido por la Ley 7/2026, relaciona esta disposición con el régimen de usos consolidados del artículo 361 de la Ley 4/2017.
¿Qué más puede pedir cada ayuntamiento? La disposición no enumera los demás documentos ni fija un modelo de comunicación.

Fuentes

Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas (Boletín Oficial de Canarias n.º 163, de 14 de agosto de 2026). Su disposición final undécima añade la disposición transitoria décima a la Ley 6/2025.
Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE). Aviso: el texto consolidado del BOE puede no recoger todavía la reforma de la Ley 7/2026. El texto de la reforma está en el BOC n.º 163.
Boletín Oficial de Canarias n.º 246, de 12 de diciembre de 2025, donde se publicó la Ley 6/2025.
Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (BOE): artículos 361 y 362, que cita la disposición transitoria décima, y artículo 383.3.
Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias (BOE).
Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias (BOE).

Artículo revisado el 7 de octubre de 2026.

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El despacho está dirigido por Lázaro Héctor Amable Méndez, abogado colegiado n.º 5.231 del ICALPA. Consulta tu caso sin compromiso llamando al 633 572 607 o a través de nuestro servicio de vivienda vacacional.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo puedo presentar la comunicación previa de actividad clasificada de mi vivienda vacacional en Canarias?

Antes del 31 de julio de 2027. Lo fija el apartado 1 de la disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026. El plazo es para quien presentó la declaración responsable de vivienda vacacional antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025, el 13 de diciembre de 2025, y no presentó la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento correspondiente. Si no se presenta en plazo, hay que cesar en la actividad turística de manera inmediata (apartado 4).

Tengo una vivienda vacacional en Canarias desde antes de la ley y nunca presenté la comunicación previa en el ayuntamiento. ¿Qué tengo que hacer?

Presentarla ante tu ayuntamiento antes del 31 de julio de 2027. Debe ir acompañada, como mínimo, de dos documentos: una certificación municipal de que la vivienda se edificó conforme a la normativa urbanística y tiene las licencias exigibles, o la prueba alternativa que admite la ley, y una memoria suscrita por técnico competente, con planos y fotografías. Lo regula la disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026. Presentarla te habilita para acogerte al régimen transitorio de la ley (apartado 3).

¿La comunicación previa es lo mismo que la licencia de vivienda vacacional en Canarias?

No. Lo que mucha gente llama licencia es una declaración responsable: hoy se presenta ante el cabildo insular antes de empezar la actividad (artículo 7.1 de la Ley 6/2025). La comunicación previa de actividades clasificadas es otro trámite y se presenta ante el ayuntamiento. La disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026, se refiere a esta segunda: quien presentó la declaración responsable antes de la ley y no presentó la comunicación previa puede presentarla antes del 31 de julio de 2027.

¿Qué documentos hay que presentar con la comunicación previa de una vivienda vacacional en Canarias?

Como mínimo, dos (apartado 2 de la disposición transitoria décima de la Ley 6/2025). Uno: certificación municipal de que la vivienda se edificó conforme a la normativa urbanística y al planeamiento, y de que cuenta con las licencias y autorizaciones exigibles. Dos: memoria suscrita por técnico competente, con planos del estado actual y fotografías de fachada e interior. La memoria debe acreditar que se cumple la normativa de actividades clasificadas. La reglamentación presente o futura puede exigir más documentos.

¿Qué puedo aportar en lugar de la certificación municipal en la comunicación previa de mi vivienda vacacional?

La disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, apartado 2.a, admite dos alternativas. La primera es acreditar que la edificación está en situación de fuera de ordenación, porque ya no es posible ejercer las potestades de protección de la legalidad urbanística de los artículos 361 y 362 de la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. La segunda, cuando proceda, es acreditar el carácter consolidado del uso turístico del inmueble. Ambas pueden justificarse por cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

¿Qué pasa si no presento la comunicación previa de mi vivienda vacacional antes del 31 de julio de 2027?

Debes dejar de alquilar a turistas. El apartado 4 de la disposición transitoria décima de la Ley 6/2025 dice que el interesado «deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, extinguiéndose automáticamente la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda». Además, continuar en el uso turístico de una vivienda cuando se ha extinguido la eficacia del título habilitante es infracción urbanística grave, con multa de 15.000 a 150.000 euros (artículo 383.3 de la Ley 4/2017).

¿A quién no afecta el plazo del 31 de julio de 2027 de las viviendas vacacionales de Canarias?

A quien ya había presentado la comunicación previa de actividades clasificadas antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025, es decir, antes del 13 de diciembre de 2025. Lo dice el apartado 5 de la disposición transitoria décima, añadida por la Ley 7/2026. Tampoco se dirige a quien presentó su declaración responsable con la Ley 6/2025 ya en vigor: el apartado 1 se refiere solo a las declaraciones responsables presentadas antes de esa fecha.

¿Por qué la vivienda vacacional es una actividad clasificada en Canarias?

Porque la ley la trata así. El artículo 6 de la Ley 6/2025 se titula «Del uso turístico de viviendas como actividad clasificada». Exige que este uso cumpla, entre otras normas, la de actividades clasificadas, y declara aplicable la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos. Esa ley somete las actividades clasificadas, con carácter general, al régimen de comunicación previa (artículo 5.1). Pero el apartado 2 del mismo artículo 6 exime al uso turístico de vivienda de los instrumentos de intervención previa de la Ley 7/2011, porque está sujeto a un régimen de declaración responsable. La comunicación previa de la disposición transitoria décima se refiere a otro caso: las declaraciones responsables presentadas antes del 13 de diciembre de 2025. La Ley 7/2026 no ha modificado el artículo 6 de la Ley 6/2025.

¿Para qué sirve presentar la comunicación previa de la vivienda vacacional en el ayuntamiento?

Para poder acogerte al régimen transitorio de la Ley 6/2025. El apartado 3 de la disposición transitoria décima dice que la comunicación previa «habilita al interesado para poder acogerse al régimen transitorio previsto en la presente ley». La disposición no concreta más. El régimen transitorio de las viviendas vacacionales habilitadas con el Decreto 113/2015 está en las disposiciones transitorias primera, segunda y tercera. La primera regula el uso turístico consolidado. La segunda da cinco años, con una única ampliación de hasta cinco más que hay que solicitar al cabildo. La tercera permite pedir al cabildo una ampliación hasta un máximo de veinte años, a cambio de poner otras viviendas en arrendamiento.

¿Qué multa hay por seguir alquilando a turistas cuando el título de la vivienda vacacional se ha extinguido?

De 15.000 a 150.000 euros. El artículo 383.3 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, califica como infracción grave la continuación en el uso turístico de una vivienda cuando se ha extinguido la eficacia del título habilitante. Ese apartado lo añadió la disposición final segunda de la Ley 6/2025. Es una infracción urbanística, distinta de las infracciones turísticas de la Ley 7/1995.

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