Desahucio por impago en Canarias 2026: qué cambia con el RDL 29/2026

Qué era el escudo social, por qué el RDL 2/2026 ya no se aplica y qué rige ahora

El "escudo social" es el conjunto de medidas que, desde el Real Decreto-ley 11/2020 y a través de sucesivas prórrogas, permitió suspender temporalmente los lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El RDL 2/2026, de 3 de febrero, extendía esa suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026, pero está derogado: el Congreso acordó su derogación el 26 de febrero de 2026 (Resolución publicada en el BOE de 28 de febrero). Desde entonces, el artículo 1 del RDL 11/2020 vuelve a señalar el 31 de diciembre de 2025 como fecha final de aquella suspensión extraordinaria, que por tanto ya no opera. La distinción entre pequeño y gran tenedor procede de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y sigue vigente.

Hoy se aplican tres piezas:

• El trámite de vulnerabilidad de la LEC (art. 441.5 a 441.7). Cuando la vivienda es la habitual del inquilino, el tribunal comunica de oficio el procedimiento a las Administraciones competentes en vivienda y servicios sociales. Si estas confirman la vulnerabilidad, el tribunal decide si suspende el proceso, por un máximo de dos meses si el demandante es persona física o de cuatro si es persona jurídica.
• La enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC, añadido por el art. 5.Dos del RDL 29/2026). En el desahucio por falta de pago, acreditada la vulnerabilidad económica del arrendatario, se comunica a la Administración competente, que dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar o consignar todo lo reclamado y lo devengado hasta ese momento, más las costas. Durante ese plazo se suspenden el procedimiento y el lanzamiento. Si paga, la acción queda enervada y el contrato sigue vigente. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada en la posición deudora del arrendatario, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad.
• La suspensión del art. 2 del RDL 29/2026 (hasta el 31 de diciembre de 2030). Su apartado 2 se aplica solo cuando no procede la enervación extraordinaria: si el demandado es vulnerable y carece de alternativa habitacional, el tribunal pide informe a la Administración sobre los recursos disponibles y, si no hay respuesta o no los hay, suspende el proceso. La suspensión se revisa cada doce meses y se alza, como máximo, a los tres años. Cuando el demandante es persona física (o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social), el auto fija una compensación a cargo de la Administración de vivienda (como máximo, la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas). El mismo apartado dispone que no prevalece la vulnerabilidad del demandado cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas.

Lo importante para un propietario canario es entender qué no hacen estas medidas:

• No condonan la deuda. La renta se sigue debiendo: en la suspensión del art. 2 del RDL 29/2026, el inquilino mantiene la obligación de estar al corriente; en la enervación extraordinaria, quien paga o queda subrogada como deudora es la Administración.
• No extinguen el contrato. La suspensión del art. 2 es temporal: se alza cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando se ofrece una alternativa habitacional adecuada (o el inquilino la rechaza sin causa justificada) o, en todo caso, a los tres años. En la enervación extraordinaria sin alternativa ni pago, en cambio, no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad y hasta que expire el contrato.
• No basta con alegar vulnerabilidad. Tiene que quedar acreditada: por informe de los servicios sociales o conforme a los criterios del art. 441.7 LEC.

Pequeño tenedor vs gran tenedor: qué queda de la distinción

La Ley 12/2023 introdujo un trato distinto para el propietario particular y el gran propietario. Parte de ese trato fue anulado por el Tribunal Constitucional (STC 26/2025, de 29 de enero), y el RDL 29/2026 ha retocado la definición de gran tenedor.

Para el pequeño tenedor (el particular con la vivienda heredada, la de inversión o la que no ha vendido) hay dos requisitos previos que muchos propietarios desconocen: la demanda debe acompañar la certificación registral que acredita que no es gran tenedor (art. 439.6 LEC) y, desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar hay que haber intentado una negociación previa (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), que puede hacerse directamente entre las partes o entre sus abogados.

Fases y plazos legales del desahucio express por impago en 2026

El desahucio por impago se tramita como juicio verbal especial (art. 250.1.1.º LEC) y permite acumular la reclamación de rentas en la misma demanda. Lo tramita la sección civil del Tribunal de Instancia. La ley fija algunos plazos; la duración total depende de la carga de trabajo de cada tribunal, de que se logre notificar al inquilino y de si este se opone:

El requerimiento al inquilino ya expresa el día y la hora de la vista, para el caso de que se oponga, y los del lanzamiento, si no se opone (art. 438.5 LEC): una peculiaridad del desahucio express. Además de la carga del tribunal, lo que puede dilatar el proceso son los defectos formales en la demanda y la activación del trámite de vulnerabilidad.

La enervación ordinaria: cuándo puede pagar el inquilino y cuándo no

Conviene recordar el artículo 22.4 LEC: el inquilino puede enervar el desahucio pagando o consignando, dentro del plazo del requerimiento judicial, lo reclamado y lo que deba en ese momento, y el proceso termina. No puede hacerlo si ya enervó en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se produjera por causa imputable al arrendador, ni si el propietario le requirió de pago por un medio fehaciente (por ejemplo, burofax) al menos 30 días antes de presentar la demanda y no había pagado al presentarla. Por eso en el despacho siempre enviamos el requerimiento previo. Un requerimiento que solo reclama la deuda no basta por sí solo para cumplir el requisito del MASC (medios adecuados de solución de controversias) de la LO 1/2025: tiene que incluir una invitación a negociar o una propuesta y constar que el inquilino la recibió (art. 10.2 de la LO 1/2025). Los tribunales han admitido como tal una oferta vinculante confidencial enviada por burofax (AAP Málaga 48/2026, ECLI:ES:APMA:2026:48A; AAP Barcelona 5251/2026, ECLI:ES:APB:2026:5251A). Bien redactado, el mismo burofax cierra además la puerta a una enervación táctica.

Desde el 8 de octubre de 2026 hay un matiz importante: la enervación extraordinaria del nuevo art. 22.6 LEC es independiente de la ordinaria, no cuenta como enervación anterior y puede producirse aunque el arrendador haya enviado el requerimiento fehaciente. El burofax sigue bloqueando la enervación ordinaria del inquilino; no la que corresponde a la Administración cuando se acredita vulnerabilidad económica.

Qué puede y qué no puede hacer el propietario en 2026

Sí puede: demandar sin someterse a ningún procedimiento administrativo de conciliación o intermediación (anulado por la STC 26/2025), una vez intentada la negociación previa de la LO 1/2025; acumular todas las rentas debidas y las que venzan hasta el lanzamiento en el mismo juicio; reclamar la deuda aunque el lanzamiento se suspenda y embargar los bienes del inquilino tras la sentencia; y deducir en el IRPF los saldos de dudoso cobro cuando hayan pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del período impositivo (art. 13.e del Reglamento del IRPF; ver fiscalidad del arrendamiento).

No puede: cortar suministros, cambiar la cerradura ni coaccionar al inquilino, porque puede constituir un delito de coacciones (art. 172 CP); forzar el lanzamiento mientras esté suspendido por resolución judicial; ni dar por extinguido el contrato sin resolución judicial.

El ángulo del despacho: el desahucio va incluido en la gestión

La gran ventaja de gestionar el alquiler con un despacho de abogados, y no solo con un administrador, es que si el inquilino deja de pagar, el procedimiento judicial ya está cubierto. No hay que buscar abogado a contrarreloj ni asumir una minuta extra en el peor momento. En el servicio de gestión de alquileres del despacho, la vigilancia del cobro, el burofax de requerimiento y, llegado el caso, la demanda de desahucio forman parte del mismo encargo. Puedes consultar el detalle del procedimiento en nuestra página de desahucio por impago y, si gestionas varias viviendas o una comunidad, valorar la iguala jurídica para tener cobertura legal continua a coste fijo.

¿Sigue vigente el RDL 2/2026 y se puede desahuciar a un inquilino que no paga?

El RDL 2/2026 no está vigente: el Congreso acordó su derogación el 26 de febrero de 2026 (BOE de 28 de febrero). Desde el 8 de octubre de 2026 rige el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. No impide demandar el desahucio por impago por la vía del artículo 250.1.1.º LEC, pero, si se acredita la vulnerabilidad económica del inquilino, la Administración dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda y las costas (art. 22.6 LEC). Si no hace ninguna de las dos cosas, queda subrogada como deudora y no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad y hasta que expire el contrato.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Canarias en 2026?

No hay un plazo cierto. Depende de la carga de trabajo de la sección civil del Tribunal de Instancia, de que se logre notificar al inquilino y de si este se opone; la ley le da diez días desde el requerimiento para pagar, desalojar u oponerse (art. 438.5 LEC). Si se aprecia vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso hasta dos meses cuando el demandante es persona física, o cuatro cuando es persona jurídica (art. 441.6 LEC). Desde el 8 de octubre de 2026, si se acredita vulnerabilidad económica, el procedimiento se suspende durante los dos meses de que dispone la Administración para ofrecer una alternativa habitacional o pagar (art. 22.6 LEC); si no hace ni lo uno ni lo otro, no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad, de modo que ya no puede darse un plazo total cierto.

¿Tengo que hacer mediación obligatoria antes de desahuciar si tengo una sola vivienda?

No tienes que someterte a ningún procedimiento administrativo de conciliación o intermediación: ese requisito, que la Ley 12/2023 imponía solo a los grandes tenedores, fue anulado por el Tribunal Constitucional (STC 26/2025, de 29 de enero). Lo que sí se exige a cualquier demandante desde el 3 de abril de 2025 es haber intentado antes una negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025), que puede hacerse directamente entre las partes o entre sus abogados. Un burofax que solo reclama la deuda no basta: debe incluir una invitación a negociar o una propuesta y acreditarse que el inquilino la recibió (art. 10.2 de la LO 1/2025). Los tribunales han admitido, por ejemplo, una oferta vinculante confidencial enviada por burofax (AAP Málaga 48/2026 y AAP Barcelona 5251/2026). Si además se envía al menos 30 días antes de la demanda y el inquilino no paga, bloquea la enervación ordinaria (art. 22.4 LEC).

¿Puedo reclamar las rentas impagadas aunque el lanzamiento se suspenda por vulnerabilidad?

Sí. La suspensión del lanzamiento no extingue la deuda: puedes acumular la reclamación de rentas a la demanda de desahucio (art. 437.4.3.ª LEC) y, obtenida la sentencia, instar el embargo de bienes y salarios del inquilino. En la suspensión del art. 2 del RDL 29/2026, además, el auto fija una compensación a cargo de la Administración de vivienda cuando el demandante es persona física; y en la enervación extraordinaria del art. 22.6 LEC es la Administración la que paga o queda subrogada como deudora.

¿Qué pasa si el inquilino paga después de recibir la demanda?

Puede enervar el desahucio pagando toda la deuda dentro del plazo de diez días del requerimiento judicial (arts. 22.4 y 438.5 LEC), salvo que ya hubiera enervado en una ocasión anterior, excepto si el cobro no se produjo por causa imputable al arrendador. Si el propietario le había requerido de pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar y la deuda seguía sin abonarse, el inquilino pierde el derecho a esa enervación ordinaria y el procedimiento continúa, salvo que proceda la enervación extraordinaria del art. 22.6 LEC por vulnerabilidad económica, que no depende de ese requerimiento.

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En el despacho de Lázaro Héctor Amable Méndez (abogado y administrador concursal, ICALPA n.º 5.231) llevamos desahucios por impago en toda Canarias y, sobre todo, los prevenimos: contrato blindado, vigilancia del cobro y actuación inmediata al primer recibo devuelto. Si tu inquilino ha dejado de pagar o quieres delegar la gestión completa de tu alquiler con la tranquilidad de tener el procedimiento judicial incluido, llámanos al 633 572 607 para una primera consulta. Conoce el servicio del despacho en el hub de gestión de alquileres.