Cómo Tributa el Alquiler en España

El alquiler de inmuebles tributa en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario:

Rendimiento neto = Ingresos íntegros (rentas cobradas)
                 − Gastos deducibles

Sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción (actualmente entre el 50% y el 90% para vivienda habitual) y el resultado tributa como renta del ahorro o general, según el tipo de arrendamiento.

Para arrendamientos no residenciales (locales, trasteros, plazas de garaje, alquiler vacacional) no se aplica la reducción — el rendimiento neto tributa íntegramente.

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Lista Completa de Gastos Deducibles

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El recibo del IBI que pagas al Ayuntamiento es totalmente deducible como gasto. Si el piso estuvo alquilado solo una parte del año, solo se deduce la parte proporcional.

Justificación: recibo del IBI del Ayuntamiento.

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2. Intereses de la Hipoteca (Solo los Intereses, No el Capital)

Si el piso alquilado está hipotecado, los intereses del préstamo son deducibles. La cuota de amortización del capital NO es deducible (la amortización del capital la compensa la amortización del inmueble como activo).

Límite importante: los intereses y demás gastos financieros no pueden superar en su conjunto los ingresos íntegros del arrendamiento (no pueden generar rendimiento neto negativo).

Justificación: extracto bancario o certificado del banco con el desglose anual de intereses pagados.

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3. Seguros

Todos los seguros relacionados con el inmueble arrendado son deducibles:

• Seguro multirriesgo del hogar — incendio, rotura de cristales, responsabilidad civil, etc.
• Seguro de impago de alquiler — muy recomendable, y totalmente deducible
• Seguro de vida vinculado a la hipoteca — si es obligatorio por el banco, proporcional al porcentaje dedicado al alquiler

Justificación: recibos de las primas pagadas.

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4. Gastos de Comunidad de Propietarios

Las cuotas ordinarias de la comunidad (limpieza, mantenimiento del ascensor, portería, jardinería, etc.) son deducibles. Las derramas extraordinarias para obras de mejora del edificio tienen tratamiento diferente: generalmente no son deducibles directamente sino que se añaden al valor de adquisición para la amortización.

Justificación: recibos de la comunidad o certificado del administrador.

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5. Gastos de Conservación y Reparación

Son deducibles los gastos de mantenimiento ordinario del inmueble:

• Pintura y pequeñas obras de reacondicionamiento
• Reparación de averías (fontanería, electricidad, calefacción)
• Sustitución de electrodomésticos por equivalentes (lavadora por lavadora)
• Limpieza al inicio o fin del arrendamiento
• Desratización, desinsectación, cerrajería

No son deducibles directamente: obras que amplían la superficie o mejoran las condiciones del inmueble más allá de su estado original (reforma integral de cocina o baño, cambio de toda la carpintería exterior, instalación de aire acondicionado donde no lo había).

Límite: la suma de gastos de conservación y los intereses no puede superar los ingresos íntegros.

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6. Honorarios de Agencia Inmobiliaria

La comisión pagada a la inmobiliaria por la gestión del alquiler (encontrar inquilino, redactar contrato, etc.) es totalmente deducible. Normalmente es de 1 mes de renta + IVA.

Justificación: factura de la inmobiliaria.

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7. Gastos Jurídicos y de Asesoramiento

Son deducibles:

• Honorarios del abogado por redacción o revisión del contrato de alquiler
• Gastos de un proceso judicial de desahucio o reclamación de impago
• Honorarios del asesor fiscal por la gestión de la declaración

Justificación: facturas de los servicios.

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8. Gastos de Administración

Los honorarios del administrador de fincas si tienes un gestor que lleva el arrendamiento son deducibles. También los gastos de gestoría para tramitar la declaración de la renta proporcional al alquiler. Si externalizas el arrendamiento con nuestro servicio de gestión integral de alquileres, esos honorarios también desgravan.

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9. Suministros (Solo en Condiciones Específicas)

Los suministros (agua, luz, gas) son deducibles únicamente si el propietario los paga (porque están incluidos en la renta). Si el inquilino paga los suministros directamente, no son deducibles para el propietario.

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10. Gastos de Publicidad

Los anuncios en portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Milanuncios) para buscar inquilino son deducibles. En la práctica son importes pequeños.

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11. Amortización del Inmueble — La Deducción Más Importante

La amortización es la deducción fiscal que compensa el desgaste del inmueble por el paso del tiempo. Es la mayor deducción disponible para muchos propietarios y, paradójicamente, la más olvidada.

Cómo se calcula:

Amortización anual = 3% × Mayor (valor de adquisición, valor catastral)
                        × Proporción edificio / (edificio + suelo)

La clave es que el suelo no se amortiza — solo la parte correspondiente al edificio.

¿Cómo saber qué parte corresponde al edificio?

El Recibo del IBI o el certificado catastral indica el valor catastral desagregado en:

• Valor catastral del suelo
• Valor catastral de la construcción

Usa esa proporción aplicada al precio de adquisición.

Ejemplo Práctico

Compraste un piso en Las Palmas por 180.000 €. El recibo del IBI indica:

• Valor catastral del suelo: 24.000 €
• Valor catastral de la construcción: 56.000 €
• Proporción construcción: 56.000 / (24.000 + 56.000) = 70%

El valor de adquisición atribuible al edificio: 180.000 × 70% = 126.000 €

Amortización anual deducible: 3% × 126.000 = 3.780 €/año

A lo largo de 30 años de alquiler, eso son 113.400 € que puedes deducir en el IRPF.

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12. Amortización del Mobiliario y Enseres

Si el piso está amueblado y has comprado el mobiliario, también puedes amortizarlo:

• Mobiliario (sofás, camas, armarios, mesas): tasa de amortización del 10% anual
• Electrodomésticos (nevera, lavadora, microondas): 10-15% anual
• Equipos informáticos (TV, ordenador): hasta el 25% anual

Ejemplo: compraste muebles por 8.000 € para el piso alquilado. Deducción anual: 8.000 × 10% = 800 €/año durante 10 años.

Justificación: facturas de compra de los muebles y electrodomésticos.

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Gastos NO Deducibles (Errores Frecuentes)

❌ Cuota de amortización del capital hipotecario (solo los intereses son deducibles)
❌ Obras de mejora que elevan el valor del inmueble (se amortizan, no se deducen)
❌ Gastos personales no vinculados al inmueble arrendado
❌ IVA soportado si eres consumidor final (si eres empresario con actividad IVA, es diferente)
❌ Gastos en períodos en que el piso no está alquilado (proporcional a los meses alquilados)

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Ejemplo Integral: Declaración de Alquiler Optimizada

Sin optimizar (sin amortización, solo IBI e intereses): el rendimiento neto habría sido 6.820 € → base imponible 3.410 € → impuesto ~648 €. Diferencia: +504 €/año en exceso de pago.

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Alquiler Vacacional: ¿Mismas Deducciones?

Para el alquiler vacacional (Airbnb, Booking, etc.) el tratamiento es diferente:

1. Si lo gestionas como actividad económica (servicios propios de hostelería como limpieza, lavandería, recepción): tributa como rendimiento de actividades económicas, con un esquema de gastos diferente.

2. Si es capital inmobiliario sin servicios de hostelería: los mismos gastos son deducibles, pero sin la reducción del 50-90% aplicable al alquiler de vivienda habitual.

3. Si el piso solo está alquilado parte del año: los gastos son deducibles en proporción a los días alquilados. El resto del año se imputa rendimiento presunto.

Si tu inmueble se destina a alojamiento turístico, revisa también nuestra guía sobre vivienda vacacional en Canarias, donde el régimen de gastos y la falta de reducción cambian la tributación.

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Cómo ALY Abogados Puede Ayudarte

Nuestro equipo fiscal en Las Palmas de Gran Canaria asesora a propietarios que alquilan viviendas en las Islas Canarias:

• Optimización fiscal del alquiler: revisión de todos los gastos deducibles y su correcta imputación
• Declaración de la renta: presentación del IRPF con todos los gastos correctamente consignados
• Contratos de alquiler: redacción de contratos que protejan tus derechos como propietario
• Gestión del desahucio: si el inquilino no paga
• Consultas sobre alquiler vacacional vs. habitual: qué régimen te conviene según tu situación

Primera consulta gratuita.

📞 +34 633 572 607 | ✉ alyabogados@lazaroamable.com

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA