Gastos Deducibles del Alquiler 2026: 12 que Ahorran IRPF

Cómo Tributa el Alquiler en España

El alquiler de inmuebles tributa en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario:

Rendimiento neto = Ingresos íntegros (rentas cobradas)
                 − Gastos deducibles

Sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción en el alquiler de vivienda habitual (60%, del 50% al 90% o del 15% al 100%, según la fecha del contrato; art. 23.2 LIRPF) y el resultado se integra en la base imponible general, a tu tipo marginal (no en la del ahorro).

Para arrendamientos no residenciales (locales, trasteros, plazas de garaje, alquiler vacacional) no se aplica la reducción — el rendimiento neto tributa íntegramente.

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Lista Completa de Gastos Deducibles

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El recibo del IBI que pagas al Ayuntamiento es totalmente deducible como gasto. Si el piso estuvo alquilado solo una parte del año, solo se deduce la parte proporcional.

Justificación: recibo del IBI del Ayuntamiento.

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2. Intereses de la Hipoteca (Solo los Intereses, No el Capital)

Si el piso alquilado está hipotecado, los intereses del préstamo son deducibles. La cuota de amortización del capital NO es deducible (la amortización del capital la compensa la amortización del inmueble como activo).

Límite importante: los intereses y demás gastos de financiación, sumados a los de reparación y conservación, no pueden superar los ingresos íntegros de cada inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes (art. 23.1.a LIRPF).

Justificación: extracto bancario o certificado del banco con el desglose anual de intereses pagados.

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3. Seguros

Los seguros sobre el inmueble arrendado son deducibles (art. 13 del Reglamento del IRPF):

• Seguro multirriesgo del hogar — incendio, rotura de cristales, responsabilidad civil, etc.
• Seguro de impago de alquiler — muy recomendable, y totalmente deducible
• Seguro de vida vinculado a la hipoteca — ojo: la DGT no lo admite como gasto cuando solo sirve para bonificar el tipo de interés (consulta V2303-18)

Justificación: recibos de las primas pagadas.

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4. Gastos de Comunidad de Propietarios

Las cuotas ordinarias de la comunidad (limpieza, mantenimiento del ascensor, portería, jardinería, etc.) son deducibles. Las derramas extraordinarias para obras de mejora del edificio tienen tratamiento diferente: generalmente no son deducibles directamente sino que se añaden al valor de adquisición para la amortización.

Justificación: recibos de la comunidad o certificado del administrador.

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5. Gastos de Conservación y Reparación

Son deducibles los gastos de mantenimiento ordinario del inmueble:

• Pintura y pequeñas obras de reacondicionamiento
• Reparación de averías (fontanería, electricidad, calefacción)
• Sustitución de elementos de la vivienda (caldera, puertas de seguridad, aire acondicionado ya existente)
• Limpieza al inicio o fin del arrendamiento
• Desratización, desinsectación, cerrajería

No son deducibles directamente: las ampliaciones y mejoras, es decir, las obras que aumentan la superficie, la capacidad o la habitabilidad del inmueble o alargan su vida útil (por ejemplo, instalar aire acondicionado donde no lo había); se suman al valor de adquisición y se amortizan. Tampoco los muebles y electrodomésticos que sustituyas: se amortizan al 10% anual (DGT, consulta V2385-19). Distinguir reparación de mejora es una cuestión de hecho que hay que poder probar.

Límite: la suma de gastos de conservación y los intereses no puede superar los ingresos íntegros de ese inmueble (el exceso se traslada a los cuatro años siguientes).

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6. Honorarios de Agencia Inmobiliaria

La comisión pagada a la inmobiliaria por la gestión del alquiler (encontrar inquilino, redactar contrato, etc.) es totalmente deducible. Como orientación de mercado, suele rondar 1 mes de renta + IVA.

Justificación: factura de la inmobiliaria.

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7. Gastos Jurídicos y de Asesoramiento

Son deducibles:

• Honorarios del abogado por redacción o revisión del contrato de alquiler
• Gastos de un proceso judicial de desahucio o reclamación de impago
• Honorarios de asesoramiento directamente vinculados al arrendamiento

Justificación: facturas de los servicios.

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8. Gastos de Administración

Los honorarios del administrador de fincas si tienes un gestor que lleva el arrendamiento son deducibles. También los gastos de gestoría directamente vinculados al alquiler. Si externalizas el arrendamiento con nuestro servicio de gestión integral de alquileres, esos honorarios también desgravan.

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9. Suministros (Solo en Condiciones Específicas)

Los suministros (agua, luz, gas) son deducibles únicamente si el propietario los paga (porque están incluidos en la renta). Si el inquilino paga los suministros directamente, no son deducibles para el propietario.

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10. Gastos de Publicidad

Los anuncios en portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Milanuncios) para buscar inquilino son deducibles. En la práctica son importes pequeños.

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11. Amortización del Inmueble — La Deducción Más Importante

La amortización es la deducción fiscal que compensa el desgaste del inmueble por el paso del tiempo. Es la mayor deducción disponible para muchos propietarios y, paradójicamente, la más olvidada.

Cómo se calcula:

Amortización anual = 3% × Mayor (valor de adquisición, valor catastral)
                        × Proporción edificio / (edificio + suelo)

La clave es que el suelo no se amortiza — solo la parte correspondiente al edificio.

¿Cómo saber qué parte corresponde al edificio?

El Recibo del IBI o el certificado catastral indica el valor catastral desagregado en:

• Valor catastral del suelo
• Valor catastral de la construcción

Usa esa proporción aplicada al precio de adquisición.

Ejemplo Práctico

Compraste un piso en Las Palmas por 180.000 €. El recibo del IBI indica:

• Valor catastral del suelo: 24.000 €
• Valor catastral de la construcción: 56.000 €
• Proporción construcción: 56.000 / (24.000 + 56.000) = 70%

El valor de adquisición atribuible al edificio: 180.000 × 70% = 126.000 €

Amortización anual deducible: 3% × 126.000 = 3.780 €/año

A lo largo de 30 años de alquiler, eso son 113.400 € que puedes deducir en el IRPF.

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12. Amortización del Mobiliario y Enseres

Si el piso está amueblado y has comprado el mobiliario, también puedes amortizarlo con la tabla simplificada (Orden de 27 de marzo de 1998):

• Mobiliario (sofás, camas, armarios, mesas): tasa de amortización máxima del 10% anual
• Electrodomésticos (nevera, lavadora, microondas): también 10% anual como máximo
• Equipos informáticos (ordenador): hasta el 26% anual

Ejemplo: compraste muebles por 8.000 € para el piso alquilado. Deducción anual: 8.000 × 10% = 800 €/año durante 10 años.

Justificación: facturas de compra de los muebles y electrodomésticos.

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Gastos NO Deducibles (Errores Frecuentes)

❌ Cuota de amortización del capital hipotecario (solo los intereses son deducibles)
❌ Obras de mejora que elevan el valor del inmueble (se amortizan, no se deducen)
❌ Gastos personales no vinculados al inmueble arrendado
❌ IVA soportado por separado: en el alquiler de vivienda no se recupera, pero forma parte del gasto deducible (DGT, consulta V2396-20)
❌ Gastos en períodos en que el piso no está alquilado (proporcional a los meses alquilados)

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Ejemplo Integral: Declaración de Alquiler Optimizada

Sin optimizar (sin amortizaciones, solo IBI, intereses y comunidad): el rendimiento neto habría sido 6.820 € → base imponible 3.410 € → impuesto ~648 € con el mismo tipo supuesto. Diferencia: +504 €/año en exceso de pago.

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Alquiler Vacacional: ¿Mismas Deducciones?

Para el alquiler vacacional (Airbnb, Booking, etc.) el tratamiento es diferente:

1. Si lo gestionas como actividad económica (servicios propios de hostelería como limpieza, lavandería, recepción): tributa como rendimiento de actividades económicas, con un esquema de gastos diferente.

2. Si es capital inmobiliario sin servicios de hostelería: los mismos gastos son deducibles, pero sin la reducción del art. 23.2 LIRPF aplicable al alquiler de vivienda habitual.

3. Si el piso solo está alquilado parte del año: los gastos son deducibles en proporción a los días alquilados. El resto del año se imputa una renta inmobiliaria (art. 85 LIRPF).

Si tu inmueble se destina a alojamiento turístico, revisa también nuestra guía sobre vivienda vacacional en Canarias, donde el régimen de gastos y la falta de reducción cambian la tributación.

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Cómo ALY Abogados Puede Ayudarte

Nuestro equipo fiscal en Las Palmas de Gran Canaria asesora a propietarios que alquilan viviendas en las Islas Canarias:

• Optimización fiscal del alquiler: revisión de todos los gastos deducibles y su correcta imputación
• Declaración de la renta: presentación del IRPF con todos los gastos correctamente consignados
• Contratos de alquiler: redacción de contratos que protejan tus derechos como propietario
• Gestión del desahucio: si el inquilino no paga
• Consultas sobre alquiler vacacional vs. habitual: qué régimen te conviene según tu situación

La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

📞 +34 633 572 607 | ✉ alyabogados@lazaroamable.com

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA