¿Qué es el IRNR?

El IRNR (regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004) grava las rentas obtenidas en territorio español por personas físicas o jurídicas no residentes fiscalmente en España. Se declara principalmente mediante el Modelo 210.

Es diferente del IRPF (que es para residentes) y del Impuesto de Sociedades (para empresas residentes).

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¿Quién es No Residente Fiscal en España?

Eres no residente fiscal en España si:

• No permaneces en España más de 183 días en el año natural
• No tienes en España el núcleo principal de tus actividades económicas
• No tienes en España el centro de tus intereses económicos o familiares

Esto incluye: propietarios extranjeros de viviendas vacacionales, inversores inmobiliarios no residentes, trabajadores expatriados que no han adquirido residencia fiscal, etc.

⚠️ Ciudadanos británicos post-Brexit: desde el 1 de enero de 2021 los ciudadanos del Reino Unido son terceros países a efectos del IRNR — tributan al tipo del 24% (igual que cualquier no-UE/EEE), no al 19%.

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Rentas Sujetas al IRNR y Modelos de Declaración

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Tipo 1: Renta Imputada por Inmueble No Alquilado

Si eres no residente y tienes un inmueble en España que no alquilas, la ley atribuye una renta imputada ficticia:

• 1,1% del valor catastral si el catastro fue revisado después de 1 de enero de 1994
• 2% si el catastro no fue revisado desde 1994

Ejemplo:

• Valor catastral: 100.000 €
• Renta imputada (1,1%): 1.100 €/año
• IRNR (19% para residente UE): 209 €/año

Plazo: declaración anual, del 1 enero al 31 diciembre del año siguiente al que corresponde.

Nota: si el inmueble estuvo arrendado parte del año, solo se aplica la imputación por los días no arrendados.

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Tipo 2: Alquiler de Inmueble en España

Los ingresos de alquiler de inmuebles situados en España son la renta más frecuente declarada por no residentes.

Tipos impositivos:

Gastos deducibles para residentes UE/EEE:

Los residentes de la UE/EEE pueden deducir los mismos gastos que un residente en IRPF:

• Intereses de hipoteca
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Seguro del hogar
• Gastos de comunidad
• Reparaciones y conservación
• Honorarios de agencia
• Amortización del inmueble (3% del precio de adquisición/valor catastral de la construcción)

Los residentes no-UE no pueden deducir ningún gasto — tributan sobre el ingreso bruto.

Periodicidad de presentación:

El Modelo 210 puede presentarse:

• Trimestralmente: en los 20 días naturales del mes siguiente al trimestre
• Anualmente (solo si no hay cuota a ingresar o es negativa): entre el 1 enero y el 20 enero del año siguiente

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Tipo 3: Plusvalía por Venta de Inmueble

Cuando un no residente vende un inmueble en España:

Retención del 3% por el comprador

El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211 en el plazo de 1 mes desde la firma de la escritura. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor.

Declaración del IRNR por el vendedor

El vendedor no residente debe calcular su plusvalía real y presentar el Modelo 210 en el plazo de 4 meses desde la escritura:

Plusvalía = Precio de venta − Precio de compra − Gastos de adquisición − Gastos de transmisión

Gastos computables: impuestos pagados al comprar (ITP/IVA), honorarios del notario y registro, comisión de la agencia inmobiliaria, reformas que aumentaron el valor.

Tipo impositivo: 19% para residentes UE/EEE; 19% para no-UE (el tipo de plusvalías es el mismo para todos desde 2016).

Si la retención supera el impuesto:

El vendedor puede solicitar la devolución del exceso (si el 3% retenido es mayor que su cuota de IRNR calculada). Hacienda tiene 6 meses para devolver; si no lo hace, devenga intereses.

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Tipo 4: Dividendos e Intereses

Dividendos de sociedad española:

• Tipo general: 19% (puede reducirse por convenio de doble imposición)
• Convenios frecuentes: con Países Bajos (15%), Alemania (15%), Francia (15%), Italia (15%), UK (10%)
• La sociedad pagadora retiene en origen el impuesto (Modelo 216)
• Si la retención es excesiva (por convenio), se puede solicitar devolución via Modelo 210

Intereses de cuentas bancarias en España:

Los bancos retienen el 19% en origen sobre los intereses pagados a no residentes. No es necesaria declaración adicional si el banco ya aplicó la retención correcta.

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Canarias: Particularidades del IRNR

Las Islas Canarias forman parte del territorio español a efectos del IRNR — no hay diferencia de tipo impositivo. Sin embargo, para los no residentes que poseen inmuebles en Canarias, la baja fiscalidad local tiene efectos indirectos:

• IBI más bajo que en el resto de España (menor coste de mantenimiento)
• ITP 6,5% en la compraventa (vs 10% en muchas comunidades del mainland)
• IGIC 7% (no IVA) en los alquileres turísticos — puede afectar a la deducibilidad de algunos gastos

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Convenios de Doble Imposición

España tiene convenios de doble imposición (CDI) con más de 90 países. Los CDI pueden reducir o eliminar la tributación en España sobre ciertos tipos de renta. Los más relevantes:

Las rentas inmobiliarias (alquiler y plusvalía) son siempre gravadas en el país donde está el inmueble — los CDI no liberan de IRNR sobre rentas inmobiliarias en España.

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Sanciones por No Declarar el IRNR

No presentar el Modelo 210 o no ingresarlo en plazo genera sanciones:

La AEAT cruza los datos del Registro de la Propiedad con el Censo de Contribuyentes — detecta fácilmente propietarios no residentes que no declaran.

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Presentación del Modelo 210: Paso a Paso

Por vía telemática (recomendado)

1. Acceder a la sede electrónica de la AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es
2. Seleccionar Modelo 210 / IRNR
3. Introducir NIE (imprescindible), datos del inmueble (referencia catastral), período y tipo de renta
4. Calcular la cuota y generar NRC (número de referencia completo)
5. Realizar el pago telemático

Representante fiscal en España

Los no residentes propietarios de inmuebles en España están obligados a designar un representante fiscal ante la AEAT (art. 10 LIRNR). El representante actúa como interlocutor ante Hacienda y puede presentar las declaraciones en nombre del propietario.

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ALY Abogados — Gestión del IRNR para No Residentes en Canarias

Gestionamos el IRNR de propietarios no residentes de inmuebles en las Islas Canarias:

• Cálculo y presentación del Modelo 210 (renta imputada, alquiler, plusvalías)
• Asesoramiento sobre gastos deducibles (propietarios UE/EEE)
• Retenciones del 3% en transmisiones (Modelo 211) y devolución del exceso
• Designación como representante fiscal ante la AEAT
• Análisis del convenio de doble imposición aplicable
• Reclamaciones de devolución por retenciones indebidas

Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA