Hipoteca para No Residentes en España y Canarias 2026

Diferencias Clave: Hipoteca Residente vs. No Residente

Estas cifras son orientativas: responden a la política de riesgo de cada banco, no a límites legales. La diferencia más importante es el LTV (Loan-to-Value): mientras un residente suele poder financiar hasta el 80% del precio, un no residente normalmente obtiene solo el 60-70%. Esto implica que si compras una vivienda por 250.000 €, deberás aportar entre 75.000 y 100.000 € de fondos propios, más los gastos de compraventa (orientativamente, unos 21.000-25.000 €).

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¿Qué Bancos Conceden Hipotecas a No Residentes en Canarias?

Entre los bancos que operan en las Islas Canarias y comercializan hipotecas para no residentes están los siguientes (notas orientativas: confirma la oferta con cada banco):

Bankinter y BBVA

Ambos tienen departamentos especializados en clientes internacionales y procesan hipotecas para no residentes de forma relativamente ágil. Bankinter destaca por su oferta a tipo fijo para plazos cortos.

CaixaBank

Uno de los más activos en Canarias. Dispone de gestores con experiencia en clientes británicos, alemanes y nórdicos. Puede gestionar documentación en inglés.

Banco Sabadell

Ofrece hipotecas a no residentes y atención a clientes internacionales interesados en comprar en España.

Santander

Ofrece hipotecas a no residentes, aunque el proceso es algo más largo por los trámites de validación de documentación extranjera.

Entidades locales (cajas rurales y cooperativas de crédito)

Las entidades locales conocen bien el mercado inmobiliario canario pero pueden tener menos experiencia con documentación extranjera.

Recomendación: consulta simultáneamente en 2-3 bancos. Las condiciones varían significativamente en función de tu perfil, país de origen e importe de la operación.

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Requisitos Habituales para una Hipoteca de No Residente

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)

El NIE es imprescindible y debe obtenerse antes de iniciar el proceso hipotecario. Sin él no se puede otorgar ni inscribir la escritura de compraventa ni la de hipoteca (art. 23 de la Ley del Notariado y art. 254.2 de la Ley Hipotecaria), y los bancos lo piden para tramitar el préstamo. El plazo para obtenerlo varía según la oficina.

2. Ingresos Demostrables y Estables

Los bancos exigen poder verificar tus ingresos. Los documentos habituales según tu situación laboral son:

La documentación de países no hispanohablantes suele requerir traducción jurada al español y en ocasiones apostilla de La Haya. Esto puede añadir coste (200-500 €) y tiempo al proceso.

3. Informe de Riesgo Crediticio del País de Origen

Muchos bancos españoles solicitan el equivalente al informe de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) en tu país de origen. En el Reino Unido es el informe de Experian o Equifax; en Alemania, el SCHUFA.

4. Cuenta Bancaria en España

Los bancos suelen pedir que abras una cuenta en su entidad. Es el mecanismo con el que domicilian la hipoteca y ofrecen sus productos complementarios (seguros, etc.). Si te exigen un seguro, puedes contratarlo con otra aseguradora que ofrezca condiciones equivalentes (art. 17.3 de la Ley 5/2019).

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El Proceso Paso a Paso

Fase 1: Preparación

1. Obtener el NIE — necesario para la escritura y para los trámites con trascendencia tributaria
2. Abrir cuenta bancaria en España — en el banco donde pedirás la hipoteca
3. Reunir la documentación — declaraciones fiscales, nóminas, extractos, informe de crédito del país de origen
4. Tasación del inmueble — el banco encarga su propia tasación (coste: 300-600 €)

Fase 2: Solicitud y Estudio

5. Presentar la solicitud — con toda la documentación
6. Estudio de riesgos del banco — análisis de ingresos, deudas existentes y valor del inmueble
7. Oferta vinculante (FEIN) — el banco emite la Ficha Europea de Información Normalizada con las condiciones definitivas

Fase 3: Notaría y Firma (mínimo 10 días naturales desde la entrega de la FEIN)

8. Acta notarial previa — obligatoria desde la Ley 5/2019 (art. 15) y gratuita: el notario que elijas te asesora y comprueba que has recibido la documentación, como tarde el día anterior a la firma. Es presencial, aunque puede acudir un representante con poder
9. Firma de la escritura — ante notario en España, personalmente o por medio de un representante con poder notarial
10. Inscripción en el Registro de la Propiedad — el notario y/o gestoría lo tramitan automáticamente

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Gastos e Impuestos de la Hipoteca en Canarias

Desde la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e), el banco paga la notaría, el Registro y la gestoría de la hipoteca, y desde noviembre de 2018 también el AJD del préstamo. El comprador paga la tasación y los gastos de la compraventa:

Los impuestos de la compraventa los paga el comprador y no dependen de si hay hipoteca o no: ITP al 6,5% en segunda mano (art. 31 del Decreto Legislativo 1/2009 de Canarias) o, en obra nueva, IGIC al tipo general del 7% más AJD al 1% (art. 36).

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Ventajas Fiscales de las Islas Canarias para No Residentes

Las Canarias tienen condiciones más favorables que el continente español:

IGIC en lugar de IVA

En lugar del IVA del 10% de la vivienda nueva en la Península, en Canarias se aplica el IGIC, con un tipo general del 7%: 3 puntos porcentuales menos sobre el precio en obra nueva. La segunda mano no paga IGIC sino ITP, al 6,5%.

Impuesto sobre el Patrimonio: mínimo exento de 700.000 €

Canarias no bonifica con carácter general el Impuesto sobre el Patrimonio. El no residente tributa solo por sus bienes en España, con un mínimo exento de 700.000 € (arts. 5 y 28 de la Ley 19/1991).

Impuesto de Sucesiones: bonificación del 99,9%

En las herencias, Canarias bonifica el 99,9% de la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes, y también para hermanos, sobrinos y tíos (art. 24 ter del Decreto Legislativo 1/2009). Los herederos de un no residente pueden aplicarla si el mayor valor de sus bienes en España está en Canarias (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987).

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Hipoteca a Tipo Fijo vs. Variable: ¿Qué Conviene en 2026?

Muchos compradores extranjeros optan por el tipo fijo para tener certeza sobre las cuotas mensuales:

Para compradores no residentes que usan la vivienda como segunda residencia o para alquilar, el tipo fijo facilita la planificación financiera y el cálculo de rentabilidad.

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Alternativas a la Hipoteca en España

Si el banco español no ofrece condiciones suficientes, existen alternativas:

1. Hipoteca en tu País de Origen con Garantía Española

Algunos bancos del norte de Europa (holandeses, belgas, alemanes) conceden hipotecas con garantía de inmuebles en España. Las condiciones pueden ser mejores pero el proceso es más complejo.

2. Préstamo Personal o Crédito al Consumo

Para importes bajos (hasta 60.000-80.000 €), un préstamo personal en el país de origen puede financiar la entrada o incluso la totalidad de la compra de una plaza de garaje, trastero o pequeño apartamento.

3. Hipoteca de un Familiar Residente

Si tienes un familiar residente fiscal en España que pueda actuar como prestatario, las condiciones pueden acercarse a las de un residente, según la entidad. Suele formalizarse con ese familiar como coprestatario.

4. Compra al Contado

Muchos compradores extranjeros en Canarias (especialmente procedentes del norte de Europa) compran al contado, lo que simplifica enormemente el proceso y permite negociar descuentos.

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Errores Frecuentes al Pedir Hipoteca Siendo No Residente

⚠️ Error 1: Firmar el contrato de arras antes de tener aprobación hipotecaria El contrato de arras es vinculante. Si el banco finalmente no concede la hipoteca y desistes de la compra, puedes perder la señal entregada (art. 1454 del Código Civil), que suele rondar el 10% del precio. Solicita siempre la aprobación hipotecaria en principio (aun sin la tasación final) antes de firmar arras.

⚠️ Error 2: No considerar el tipo de cambio Si tus ingresos son en libras, coronas suecas, dólares o cualquier divisa distinta al euro, las fluctuaciones del cambio pueden afectar tanto a tu capacidad de endeudamiento (a efectos del banco) como al coste real de las cuotas mensuales.

⚠️ Error 3: No tener en cuenta los gastos totales Los compradores suelen calcular solo el precio de compra. El coste total incluye: IGIC/ITP + AJD + notaría + Registro + gestoría + tasación + apertura hipoteca + seguros. En Canarias, esto supone orientativamente entre el 8,5% y el 10,5% del precio de compra adicional.

⚠️ Error 4: No revisar la nota simple antes de comprometerse Antes de hacer ninguna oferta, solicita la nota simple registral del inmueble (unos 9 € más impuestos, online en registradores.org). Revela hipotecas no canceladas, embargos y titulares registrales.

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Cómo ALY Abogados Puede Ayudarte

Acompañamos a compradores extranjeros en todas las fases de la adquisición inmobiliaria en Las Palmas de Gran Canaria y el resto de Canarias:

• NIE y formalidades previas: obtenemos tu NIE de forma ágil
• Due diligence completa: nota simple, urbanismo, comunidad, IBI
• Coordinación con el banco: revisamos las condiciones de la hipoteca antes de que firmes nada
• Revisión del contrato de arras: antes de entregar ningún dinero
• Firma notarial y registro: te representamos si no puedes estar presente en Canarias

Trabajamos habitualmente con compradores del Reino Unido, Alemania, Francia, Países Bajos, Escandinavia y Latinoamérica.

Respondemos en 24 horas. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

📞 +34 633 572 607 | ✉ alyabogados@lazaroamable.com

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA