Hipoteca para No Residentes en España y Canarias 2026: Requisitos, Condiciones y Proceso
Guía completa para conseguir hipoteca siendo no residente en España: qué bancos conceden financiación a extranjeros, qué porcentaje financian, documentos necesarios y diferencias con la hipoteca para residentes.
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · 10 min de lectura
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Hipoteca para No Residentes en España: Guía Completa 2026
Comprar una vivienda en las Islas Canarias siendo extranjero no residente es perfectamente posible, y la financiación bancaria es accesible — aunque en condiciones algo más restrictivas que para los residentes españoles. Esta guía explica todo lo que necesitas saber: qué bancos financian a no residentes, cuánto dan, qué documentación piden y cómo estructurar la operación de forma óptima.
Diferencias Clave: Hipoteca Residente vs. No Residente
| Característica | Residente en España | No residente |
|---|---|---|
| Financiación máxima | Hasta 80% del valor de tasación | 60-70% habitual (algún banco hasta 75%) |
| Plazo máximo | 30-35 años | 20-25 años (algunos hasta 30) |
| Tipo de interés | Igual que para residentes | Ligeramente superior en algunos bancos |
| Documentación | Española | Extranjera + apostilla/traducción |
| Cuenta bancaria | Opcional (cualquier banco) | Obligatoria en el banco prestamista |
| Seguro de vida | Recomendado | A veces obligatorio |
La diferencia más importante es el LTV (Loan-to-Value): mientras un residente puede financiar hasta el 80% del precio, un no residente normalmente obtiene solo el 60-70%. Esto implica que si compras una vivienda por 250.000 €, deberás aportar entre 75.000 y 100.000 € de fondos propios, más los gastos de compraventa (unos 21.000-25.000 €).
¿Qué Bancos Conceden Hipotecas a No Residentes en Canarias?
Los principales bancos que operan en las Islas Canarias y tienen experiencia en hipotecas para no residentes son:
Bankinter y BBVA
Ambos tienen departamentos especializados en clientes internacionales y procesan hipotecas para no residentes de forma relativamente ágil. Bankinter destaca por su oferta a tipo fijo para plazos cortos.
CaixaBank
Uno de los más activos en Canarias. Dispone de gestores con experiencia en clientes británicos, alemanes y nórdicos. Puede gestionar documentación en inglés.
Banco Sabadell (antes TSB en UK)
Tiene acuerdos específicos para clientes del Reino Unido interesados en comprar en España.
Santander
Ofrece hipotecas a no residentes, aunque el proceso es algo más largo por los trámites de validación de documentación extranjera.
Cajas regionales (CajaCanarias → Caixabank, etc.)
Las entidades locales conocen bien el mercado inmobiliario canario pero pueden tener menos experiencia con documentación extranjera.
Recomendación: consulta simultáneamente en 2-3 bancos. Las condiciones varían significativamente en función de tu perfil, país de origen e importe de la operación.
Requisitos Habituales para una Hipoteca de No Residente
1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)
El NIE es imprescindible y debe obtenerse antes de iniciar el proceso hipotecario. Sin NIE no puedes firmar ningún contrato en España ni abrir una cuenta bancaria. El proceso de obtención tarda entre 1 y 4 semanas en las Islas Canarias.
2. Ingresos Demostrables y Estables
Los bancos exigen poder verificar tus ingresos. Los documentos habituales según tu situación laboral son:
| Situación | Documentos que piden |
|---|---|
| Empleado por cuenta ajena | Últimas 3-6 nóminas + contrato de trabajo + declaración IRPF (2-3 años) |
| Autónomo | Declaración fiscal de los últimos 2-3 años + extractos de la cuenta profesional |
| Jubilado/pensionista | Certificado de pensión con importes anuales + últimas nóminas de pensión |
| Inversor (rentas) | Declaración de patrimonio + últimos estados financieros de las inversiones |
La documentación de países no hispanohablantes suele requerir traducción jurada al español y en ocasiones apostilla de La Haya. Esto puede añadir coste (200-500 €) y tiempo al proceso.
3. Informe de Riesgo Crediticio del País de Origen
Muchos bancos españoles solicitan el equivalente al informe de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) en tu país de origen. En el Reino Unido es el informe de Experian o Equifax; en Alemania, el SCHUFA.
4. Cuenta Bancaria en España
La gran mayoría de bancos exige abrir una cuenta en su entidad como condición previa. Es el mecanismo con el que domicilian la hipoteca y colocan sus productos complementarios (seguros, etc.).
El Proceso Paso a Paso
Fase 1: Preparación (4-8 semanas antes de la firma)
- Obtener el NIE — necesario para cualquier trámite en España
- Abrir cuenta bancaria en España — en el banco donde pedirás la hipoteca
- Reunir la documentación — declaraciones fiscales, nóminas, extractos, informe de crédito del país de origen
- Tasación del inmueble — el banco encarga su propia tasación (coste: 300-600 €)
Fase 2: Solicitud y Estudio (2-4 semanas)
- Presentar la solicitud — con toda la documentación
- Estudio de riesgos del banco — análisis de ingresos, deudas existentes y valor del inmueble
- Oferta vinculante (FEIN) — el banco emite la Ficha Europea de Información Normalizada con las condiciones definitivas
Fase 3: Notaría y Firma (1-2 semanas)
- Acta notarial previa — obligatoria por ley desde 2019: el notario verifica que el comprador comprende las condiciones (puede hacerse por videoconferencia o con representante con poder notarial)
- Firma de la escritura — en el mismo notario o en el consulado español en tu país, si tienes poder notarial dado a un representante
- Inscripción en el Registro de la Propiedad — el notario y/o gestoría lo tramitan automáticamente
Gastos e Impuestos de la Hipoteca en Canarias
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga la mayor parte de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, Registro, gestoría, AJD). El comprador solo paga:
| Gasto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | El banco (desde 2019) | — |
| Notaría escritura compraventa | Comprador | 600-1.500 € |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 400-900 € |
| Gestoría | Negociable | 300-600 € |
| Tasación | Comprador | 300-600 € |
| Comisión de apertura hipoteca | Comprador | 0-1% del capital |
| Seguro de hogar | Comprador | 200-500 €/año |
| Seguro de vida | Comprador (a veces obligatorio) | Variable por edad/salud |
Los impuestos de la compraventa (IGIC 6,5% para bien usado o 7% para bien nuevo + AJD 1%) los paga el comprador y no dependen de si hay hipoteca o no.
Ventajas Fiscales de las Islas Canarias para No Residentes
Las Canarias tienen condiciones más favorables que el continente español:
IGIC en lugar de IVA
En lugar del IVA del 10% (bien nuevo en el continente), en Canarias se aplica el IGIC del 7% en la transmisión de inmuebles nuevos (o el 6,5% en transmisiones patrimoniales de bien usado). Esto supone un ahorro de 3-3,5 puntos porcentuales sobre el precio.
Sin Impuesto sobre el Patrimonio
Las Canarias tienen bonificado al 100% el Impuesto sobre el Patrimonio. Para inversores con patrimonio elevado, es una ventaja significativa respecto a otras comunidades autónomas.
Impuesto de Sucesiones Casi Nulo
La bonificación del 99,9% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para cónyuge, descendientes y ascendientes directos hace que heredar una propiedad en Canarias sea prácticamente gratuito, a diferencia de otras comunidades como Cataluña o Comunidad Valenciana.
Hipoteca a Tipo Fijo vs. Variable: ¿Qué Conviene en 2026?
Con los tipos del BCE en moderación en 2026, muchos compradores extranjeros optan por el tipo fijo para tener certeza sobre las cuotas mensuales:
| Tipo Fijo | Tipo Variable (Euribor + diferencial) | |
|---|---|---|
| Ventaja | Cuota estable, sin sorpresas | Generalmente más barato si los tipos bajan |
| Riesgo | Si los tipos bajan mucho, pierdes | Si los tipos suben, la cuota aumenta |
| Ideal para | Compradores que valoran seguridad | Compradores que esperan bajada de tipos |
| Plazo habitual | 15-20 años | 20-25 años |
Para compradores no residentes que usan la vivienda como segunda residencia o para alquilar, el tipo fijo facilita la planificación financiera y el cálculo de rentabilidad.
Alternativas a la Hipoteca en España
Si el banco español no ofrece condiciones suficientes, existen alternativas:
1. Hipoteca en tu País de Origen con Garantía Española
Algunos bancos del norte de Europa (holandeses, belgas, alemanes) conceden hipotecas con garantía de inmuebles en España. Las condiciones pueden ser mejores pero el proceso es más complejo.
2. Préstamo Personal o Crédito al Consumo
Para importes bajos (hasta 60.000-80.000 €), un préstamo personal en el país de origen puede financiar la entrada o incluso la totalidad de la compra de una plaza de garaje, trastero o pequeño apartamento.
3. Hipoteca de un Familiar Residente
Si tienes un familiar residente fiscal en España que pueda actuar como prestatario, las condiciones serán de residente (hasta 80%). Se formaliza como titularidad conjunta.
4. Compra al Contado
Muchos compradores extranjeros en Canarias (especialmente procedentes del norte de Europa) compran al contado, lo que simplifica enormemente el proceso y permite negociar descuentos.
Errores Frecuentes al Pedir Hipoteca Siendo No Residente
⚠️ Error 1: Firmar el contrato de arras antes de tener aprobación hipotecaria El contrato de arras es vinculante. Si el banco finalmente no concede la hipoteca, puedes perder el 10% de señal entregado. Solicita siempre la aprobación hipotecaria en principio (aun sin la tasación final) antes de firmar arras.
⚠️ Error 2: No considerar el tipo de cambio Si tus ingresos son en libras, coronas suecas, dólares o cualquier divisa distinta al euro, las fluctuaciones del cambio pueden afectar tanto a tu capacidad de endeudamiento (a efectos del banco) como al coste real de las cuotas mensuales.
⚠️ Error 3: No tener en cuenta los gastos totales Los compradores suelen calcular solo el precio de compra. El coste total incluye: IGIC/ITP + AJD + notaría + Registro + gestoría + tasación + apertura hipoteca + seguros. En Canarias, esto supone entre el 8,5% y el 10,5% del precio de compra adicional.
⚠️ Error 4: No revisar la nota simple antes de comprometerse Antes de hacer ninguna oferta, solicita la nota simple registral del inmueble (9 €, online en 24h en registradores.org). Revela hipotecas no canceladas, embargos y titulares reales.
Cómo ALY Abogados Puede Ayudarte
Acompañamos a compradores extranjeros en todas las fases de la adquisición inmobiliaria en Las Palmas de Gran Canaria y el resto de Canarias:
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Trabajamos habitualmente con compradores del Reino Unido, Alemania, Francia, Países Bajos, Escandinavia y Latinoamérica.
Primera consulta gratuita — respondemos en 24 horas.
📞 +34 633 572 607 | ✉ alyabogados@lazaroamable.com
Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA
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