Comprar Piso en Canarias 2026 con Impuestos, Due Diligence y Trámites

Por qué Canarias es diferente en cuanto a impuestos inmobiliarios

Las Islas Canarias son un Régimen Económico y Fiscal (REF) especial dentro de España. No se aplica el IVA, sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), y hay ventajas fiscales significativas:

• ITP (vivienda de segunda mano): 6,5% general; 5% en vivienda habitual de hasta 200.000 € (art. 31 del Decreto Legislativo 1/2009)
• IGIC (vivienda nueva de promotora): 7% (tipo general; 5% o 3% en vivienda habitual con requisitos y 0% para VPO)
• Bonificación Sucesiones para cónyuge, hijos, padres, hermanos y sobrinos (grupos I, II y III): 99,9% de la cuota
• Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor, no el comprador (salvo vendedor persona física no residente: art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales)

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Paso 1: Antes de buscar — define tu situación

Antes de empezar a ver pisos, responde estas preguntas:

• ¿Financiación o pago al contado? Si necesitas hipoteca en Canarias, preaprueba con el banco antes de firmar arras. Los bancos no siempre conceden el 80% que prometen en primera entrevista.
• ¿Residente o no residente? Para no residentes hay obligaciones fiscales adicionales (Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Modelo 210 anual sobre rentas imputadas o de alquiler). Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% del precio (art. 25.2 de la Ley del IRNR).
• ¿Extranjero? Necesitas NIE antes de poder firmar ante notario.
• ¿Comunidad? Si la vivienda está en un edificio con comunidad de propietarios, pregunta por la derrama prevista y las deudas pendientes.

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Paso 2: Encuentra el inmueble y negocia el precio

Una vez encontrada la vivienda, negocia el precio antes de dar ningún paso formal. Los márgenes de negociación en Canarias varían:

• Las Palmas de Gran Canaria: mercado tenso, poco margen
• Zona sur de Gran Canaria / Tenerife: algo más de margen según la zona
• Lanzarote / Fuerteventura: depende mucho de la zona y el tipo de inmueble

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Paso 3: Due diligence legal (ANTES de firmar arras)

Este es el paso que más gente se salta — y el que más errores evita. Antes de firmar el contrato de arras, tu abogado debe verificar:

Nota Simple del Registro de la Propiedad

• Titularidad: que el vendedor es el dueño legal
• Cargas: hipotecas, embargos, derechos de uso vitalicio (usufructo), condiciones resolutorias
• Descripción registral: que la superficie y descripción coinciden con la realidad

Certificado de la Comunidad de Propietarios

• Deudas pendientes del inmueble con la comunidad
• Derramas aprobadas (importante: las paga quien sea propietario cuando son exigibles, art. 17.11 LPH, así que el comprador asume los plazos que venzan tras la compra)
• Estado de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) si el edificio tiene 80 años o más (disp. adicional 3.ª de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias)

Situación Urbanística

• Licencia o comunicación previa de primera ocupación / cédula de habitabilidad: las suministradoras la exigen para contratar (art. 336 de la Ley 4/2017) y el banco suele pedirla para la hipoteca
• Clasificación urbanística del suelo: especialmente importante en Canarias, donde hay zonas con restricciones del Cabildo (Lanzarote) o del PIOT (Plan Insular de Ordenación Territorial)
• Expedientes sancionadores o disciplinarios: construcciones ilegales, ampliaciones sin licencia

Comunidad de Propietarios

• Estatutos y normas de régimen interior
• Actas de las últimas 3 juntas (¿hay litigios? ¿derramas extraordinarias previstas?)

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Paso 4: Contrato de arras

Una vez validada la due diligence, se firma el contrato de arras (arras penitenciales, art. 1454 CC). Es el precontrato que reserva la vivienda.

Qué debe incluir obligatoriamente:

• Identificación completa de vendedor y comprador
• Descripción exacta de la vivienda (referencia catastral, superficie, anejo)
• Precio total y forma de pago
• Importe de las arras (habitualmente el 10%)
• Plazo para escriturar (fecha límite para formalizar ante notario)
• Penalizaciones por incumplimiento (doble devolución si incumple el vendedor; pérdida si incumple el comprador)
• Condición suspensiva de hipoteca (si la compra depende de la concesión del préstamo)

Importe de las arras:

Habitualmente el 10% del precio pactado. Este dinero se descuenta del precio en la escritura.

Atención: una vez firmadas las arras, si te arrepientes pierdes las arras entregadas. No firmes sin haber completado la due diligence.

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Paso 5: Obtención de financiación (si aplica)

Si necesitas hipoteca, proceso habitual:

1. El banco entrega la oferta vinculante (FEIN) y la ficha de advertencias (FiAE)
2. Periodo de reflexión de 10 días naturales (mínimo legal) antes de firmar
3. Visita gratuita al notario, como tarde el día anterior a la escritura, para revisar las condiciones (art. 15 de la Ley 5/2019)

Gastos de hipoteca en Canarias:

• El banco paga el IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados sobre la hipoteca) y la gestoría, notaría y registro de la hipoteca (art. 14.1.e de la Ley 5/2019)
• El comprador paga: tasación (~300-600€, orientativo), las copias que pida y el seguro de daños si el banco lo exige

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Paso 6: Escritura de compraventa ante notario

La escritura es el acto por el que se transmite legalmente la propiedad. Se realiza ante notario y exige la presencia (o representación por poder notarial) del vendedor y el comprador.

Documentos que debes llevar:

• DNI/NIE en vigor
• Justificante de pago del precio (transferencia bancaria o cheque bancario)
• Copia del contrato de arras
• Certificado del banco si hay hipoteca

En la escritura se recoge:

• Precio, cargas que subsisten o se cancelan
• Distribución de gastos entre las partes
• Declaraciones sobre el estado del inmueble

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Paso 7: Liquidación de impuestos y registro

Tras la escritura:

1. Liquidar el ITP (o el AJD en obra nueva; el IGIC se paga al promotor) — plazo: un mes (art. 39.1 del Decreto Legislativo 1/2009). Se hace en la Agencia Tributaria Canaria.
2. Inscribir en el Registro de la Propiedad — para que la transmisión sea oponible a terceros. La gestoría o tu abogado lo gestiona.
3. Comunicar el cambio de titularidad al Catastro — mediante el modelo de declaración o bien lo hace el notario electrónicamente.

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Resumen de gastos e impuestos al comprar en Canarias

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Los errores más caros al comprar en Canarias

1. Firmar arras sin due diligence — hay propiedades con embargos, hipotecas ocultas o problemas urbanísticos que solo se detectan en el Registro y el Catastro.

2. No verificar la situación urbanística — en Canarias hay construcciones en suelo rústico no legalizables que se venden con normalidad. Sin título de primera ocupación tendrás problemas para contratar suministros y conseguir hipoteca.

3. No preguntar por las deudas de la comunidad — el piso responde de las deudas con la comunidad de propietarios de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH).

4. No incluir condición hipotecaria en el arras — si el banco no concede la hipoteca y el contrato no lo prevé, pierdes las arras.

5. No verificar que el vendedor es el titular real — en herencias y divorcios recientes, puede haber problemas de título no resueltos.

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Cómo te ayudamos en ALY Abogados

Gestionamos todo el proceso de compraventa para compradores nacionales e internacionales en Las Palmas, Gran Canaria, Tenerife y Lanzarote:

• Due diligence completa antes de firmar arras
• Revisión y redacción del contrato de arras
• Gestión del NIE para compradores extranjeros
• Representación en notaría mediante poder notarial
• Liquidación de impuestos y registro
• Coordinación con el banco para operaciones hipotecarias

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico específico para tu caso.