Cédula de Habitabilidad en Canarias: Cómo Obtenerla

Cédula de habitabilidad en Canarias: lo que debes saber

La cédula de habitabilidad era el documento que acreditaba que una vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa para ser destinada a residencia humana. En Canarias ya no se expide: hoy cumple esa función la comunicación previa de primera ocupación (o de cambio de uso a vivienda), acompañada de un certificado técnico de habitabilidad.

Es uno de los documentos más solicitados en transacciones inmobiliarias y arrendamientos, y su ausencia puede complicar una compraventa o un contrato de alquiler.

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¿Qué es exactamente y para qué sirve?

La acreditación de habitabilidad (antes la cédula, hoy el certificado técnico) confirma que la vivienda:

• Tiene la superficie mínima habitable exigida por la normativa
• Cuenta con instalaciones básicas en buen estado: agua, electricidad, saneamiento
• Cumple las condiciones de ventilación, iluminación y altura libre mínimas
• Está destinada legalmente a uso residencial (no industrial, almacén, etc.)

Sin esa acreditación (cédula antigua o comunicación previa de primera ocupación), en la práctica es difícil:

• Contratar suministros de agua, luz, gas y telecomunicaciones: las compañías deben exigirla (art. 336 de la Ley 4/2017)
• Acreditar ante el inquilino o el comprador que la vivienda es legalmente habitable
• Obtener financiación hipotecaria, porque el banco puede pedirla

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¿Es obligatoria en Canarias?

En Canarias, la normativa aplicable es el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, que regula las condiciones de habitabilidad de las viviendas. La Ley 2/2014 suprimió la cédula y el Decreto 182/2018, de 26 de diciembre, derogó los artículos 4 y 5 de aquel decreto (obtención y vigencia de la cédula): desde entonces, las referencias a la cédula se entienden hechas a la comunicación previa de primera ocupación o de cambio de uso a vivienda. A diferencia de comunidades como Cataluña, donde la cédula sigue siendo exigible para vender, alquilar y contratar suministros (art. 26 de la Ley 18/2007), en Canarias no hay un documento autonómico: el control es municipal.

La confusión terminológica es habitual: en Canarias se sigue hablando de "cédula de habitabilidad", pero el documento que hoy cumple esa función es la comunicación previa de primera ocupación.

Para vivienda de obra nueva: la primera ocupación ya no requiere licencia, sino una comunicación previa ante el Ayuntamiento (art. 332.1.c de la Ley 4/2017), acompañada del certificado final de obra.

Para viviendas existentes que no la tienen: si están en situación de fuera de ordenación (se construyeron sin título o sin ajustarse a él), la comunicación previa se acompaña de una certificación técnica de seguridad estructural y habitabilidad (art. 34 del Reglamento aprobado por el Decreto 182/2018).

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Cuándo te pedirán la cédula de habitabilidad o su equivalente

En una compraventa

Conviene que el vendedor pueda acreditar que la vivienda es apta para ser habitada. Aunque en Canarias no siempre se exige expresamente el documento en la escritura, los bancos que financian la compra pueden requerirlo, y el comprador puede pedirlo antes de firmar.

En un contrato de alquiler

El arrendamiento de vivienda recae sobre una "edificación habitable" (art. 2 LAU) y el arrendador debe conservarla en condiciones de habitabilidad (art. 21.1 LAU). La LAU no exige cédula para firmar el contrato, pero si la vivienda no es habitable el arrendador incumple: el arrendatario puede requerirle por escrito la reparación y, si no responde en quince días naturales o se niega sin justificación, ejecutarla y descontar su importe de las rentas futuras (art. 21.5 LAU, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación). Dejar de pagar la renta sin más es causa de resolución del contrato (art. 27.2.a LAU).

Para el alquiler vacacional

El uso turístico de una vivienda en Canarias exige que cumpla la normativa de habitabilidad: la memoria técnica que acompaña a la declaración responsable ante el cabildo insular debe acreditar su cumplimiento (art. 7.7.a de la Ley 6/2025). La ley no incluye la cédula de habitabilidad entre los documentos que deben adjuntarse, pero conviene tener a mano la documentación de habitabilidad (cédula antigua o comunicación previa de primera ocupación) por si la Administración pide acreditar lo declarado. No debe confundirse con la cédula urbanística, que con carácter general sí hay que adjuntar para acreditar que el planeamiento permite expresamente el uso turístico.

Para contratar suministros

Las compañías de agua, electricidad, gas, telefonía y telecomunicaciones deben exigir la comunicación previa de primera ocupación, o la calificación definitiva si es vivienda protegida (art. 336.1 de la Ley 4/2017).

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Cómo obtener hoy el equivalente a la cédula de habitabilidad en Canarias

Para obra nueva

1. El promotor presenta en el Ayuntamiento la comunicación previa de primera ocupación una vez terminadas las obras (art. 332.1.c de la Ley 4/2017)
2. Se acompaña del título habilitante de las obras y del Certificado Final de Obra, que en viviendas debe acreditar las condiciones de habitabilidad del Decreto 117/2006
3. El Ayuntamiento no emite licencia: puede comprobar e inspeccionar lo comunicado
4. La vivienda solo puede ocuparse cuando haya pasado un mes desde la presentación (art. 350.1 de la Ley 4/2017)

Para vivienda existente sin cédula

Si tienes una vivienda antigua que nunca tuvo cédula ni primera ocupación (frecuente en Canarias por el elevado volumen de construcciones irregulares del pasado), el proceso es diferente. Si la vivienda ya tenía cédula, el Decreto 117/2006 no le fijaba plazo de caducidad: seguía en vigor mientras no se revocara (art. 5.1, hoy derogado). Si no la tiene:

1. Contratar un técnico (arquitecto o aparejador) para que certifique la seguridad estructural y la habitabilidad
2. El técnico comprueba que la vivienda cumple las condiciones mínimas
3. Si las cumple, se presenta en el Ayuntamiento la comunicación previa de primera ocupación con esa certificación
4. Si hay deficiencias, hay que corregirlas primero

Coste aproximado del informe técnico (orientativo: cada profesional fija sus honorarios): 300€–600€ según la complejidad.

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Construcciones irregulares y habitabilidad en Canarias

Canarias tiene un problema histórico con la edificación irregular: muchas viviendas se construyeron sin licencia o sin ajustarse al proyecto aprobado. Para estas viviendas, acreditar la habitabilidad puede implicar:

• Regularización urbanística: si es posible, tramitar la legalización de la construcción
• Prescripción de la infracción urbanística: en Canarias, la Administración dispone de 4 años desde la completa terminación de la obra para incoar el restablecimiento de la legalidad (art. 361.1 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias), de modo que las construcciones que llevan más de 4 años terminadas sin expediente pueden estar prescritas, aunque esto no las "legaliza" automáticamente. En los supuestos del art. 361.5 (suelo rústico de protección ambiental, dominio público, bienes catalogados, viales o zonas verdes públicas) la acción no prescribe nunca
• En algunos casos, imposibilidad de habilitar la ocupación si la vivienda está en un suelo donde la acción no prescribe o tiene una infracción no prescrita

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La ITE y la cédula de habitabilidad: no confundirlas

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es diferente: es una inspección del edificio completo (no de una vivienda concreta) que evalúa el estado de conservación del edificio, su accesibilidad y su eficiencia energética (art. 269 de la Ley 4/2017). En Canarias la ley la prevé para los edificios de vivienda colectiva de 80 años o más de antigüedad (disposición adicional tercera), con una eficacia de veinte años (art. 269.2).

La cédula de habitabilidad es de la vivienda individual; la ITE es del edificio en su conjunto. Ambas pueden ser necesarias en una compraventa.

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ALY Abogados: asesoramiento en habitabilidad y licencias en Canarias

Si tienes problemas con la cédula de habitabilidad de tu vivienda, o necesitas gestionar la regularización urbanística, en ALY Abogados te asesoramos.

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