ITE en Canarias: Cuándo es Obligatoria y Consecuencias

ITE en Canarias: obligaciones para comunidades de propietarios

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la evaluación periódica del estado de conservación de un edificio. En Canarias es obligatoria para edificios de cierta antigüedad, y su incumplimiento puede acarrear multas para la comunidad de propietarios y dificultar la transmisión de las viviendas. Contar con un administrador que coordine la tramitación de la ITE del edificio ayuda a cumplir los plazos y evitar sanciones.

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¿Qué es la ITE y qué evalúa?

La ITE es una inspección realizada por un técnico competente (art. 269.2 de la Ley 4/2017; en la práctica, arquitecto o arquitecto técnico) que evalúa:

• Estado de la fachada y cubiertas: grietas, desprendimientos, humedades, estado del revestimiento
• Estructura: estado de pilares, vigas, forjados y muros de carga
• Instalaciones comunes: fontanería, saneamiento, electricidad, ascensores
• Accesibilidad: si el edificio cumple la normativa de accesibilidad (no siempre obligatoria para edificios antiguos)
• Condiciones de habitabilidad de zonas comunes
• Eficiencia energética: grado de eficiencia energética del edificio (art. 269.1 de la Ley 4/2017)

El técnico emite un informe que, según el modelo de cada Ayuntamiento, suele concluir con uno de estos resultados:

• Favorable: el edificio está en buen estado
• Favorable con deficiencias: hay problemas menores que deben corregirse en un plazo
• Desfavorable: hay deficiencias graves que requieren actuación urgente

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¿Cuándo es obligatoria la ITE en Canarias?

El marco común lo fija la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias (art. 269 y disposición adicional tercera):

Los Ayuntamientos son los responsables de controlar el cumplimiento y pueden exigir la ITE de oficio.

El coste de la ejecución subsidiaria por no presentar el informe se regula en las ordenanzas de cada Ayuntamiento (art. 269.3). En Las Palmas de Gran Canaria conviene confirmar con el Ayuntamiento el procedimiento y los plazos de presentación vigentes.

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Quién paga la ITE

El coste de la ITE es un gasto comunitario que paga la comunidad de propietarios. Se distribuye entre todos los propietarios según sus coeficientes de participación (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

Coste orientativo:

• Edificio pequeño (hasta 10 viviendas): 600€–1.200€
• Edificio mediano (10–30 viviendas): 1.000€–2.500€
• Edificio grande (+30 viviendas): desde 2.500€

Si el informe detecta deficiencias, hay que añadir el coste de las obras de reparación, que puede ser muy variable.

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¿Qué pasa si el edificio suspende la ITE?

Deficiencias leves

La comunidad tiene un plazo para corregirlas, que fija el Ayuntamiento en cada caso. Hasta que se corrijan y se presente el informe actualizado, el edificio no tiene ITE favorable.

Deficiencias graves

El Ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución y, si la comunidad no actúa, realizar las obras a costa de los propietarios (ejecución subsidiaria) o imponer hasta diez multas coercitivas de un máximo del 10% del coste de las obras cada una (art. 272.3 de la Ley 4/2017).

Riesgo inminente de desprendimiento o colapso

En casos extremos (balcones en riesgo de caída, estructura comprometida), el Ayuntamiento puede ordenar el desalojo cautelar o el apuntalamiento urgente (art. 271 de la Ley 4/2017).

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Consecuencias de no pasar la ITE

Si la comunidad no pasa la ITE cuando es obligatoria:

• Multa municipal: el incumplimiento de las obligaciones de la Ley 4/2017 que no esté tipificado como grave es infracción leve, sancionable con multa de 60€ a 6.000€ (arts. 372.2 y 373)
• Dificultad para vender: los compradores y sus bancos pueden comprobar si el edificio tiene ITE vigente; la ausencia puede frustrar la compraventa
• Problemas con seguros: algunas aseguradoras pueden alegar la falta de ITE para negar cobertura en siniestros relacionados con el estado del edificio
• Responsabilidad civil: si hay un accidente derivado de un estado deficiente del edificio y no se pasó la ITE, los propietarios pueden ser declarados responsables (art. 1907 del Código Civil)

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La ITE y las obras de rehabilitación

Uno de los efectos positivos de la ITE es que obliga a detectar y reparar problemas antes de que se conviertan en urgencias caras. Las comunidades que pasan la ITE regularmente tienden a mantener mejor el edificio.

Además, muchas subvenciones para rehabilitación (programas de regeneración urbana, ayudas a la rehabilitación energética, fondos europeos) pueden exigir tener la ITE pasada, o un informe técnico equivalente, como requisito previo.

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El propietario que no quiere pagar la derrama de la ITE

Es frecuente que uno o varios propietarios se nieguen a pagar su parte de la derrama aprobada para la ITE o las obras derivadas. En ese caso:

1. La comunidad puede reclamar la deuda por el procedimiento monitorio (art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal)
2. El propietario moroso puede asistir a las juntas pero no votar mientras no pague, impugne judicialmente la deuda o la consigne (art. 15.2)
3. La deuda queda afecta al inmueble: si vende, el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e)

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ALY Abogados: asesoramiento a comunidades de propietarios en Canarias

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