Construcción Ilegal en Canarias: Legalizar, Recurrir o Vender

La normativa urbanística en Canarias: marco general

El urbanismo en Canarias se rige principalmente por:

• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LSENPC) — la ley autonómica principal
• Los Planes Generales de Ordenación de cada municipio
• Los Planes Insulares de Ordenación (PIO), que aprueba cada cabildo — especialmente relevantes en Lanzarote (donde la UNESCO declaró la Reserva de la Biosfera) y en el norte de Gran Canaria

La complejidad aumenta porque las competencias están repartidas entre los ayuntamientos (licencias de obras y disciplina en suelo urbano, urbanizable y asentamientos), los cabildos (planes insulares e infracciones en espacios naturales protegidos) y la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural (infracciones graves y muy graves en suelo rústico fuera de asentamiento, art. 405 de la Ley 4/2017).

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Tipos de situaciones irregulares

1. Obra sin licencia en suelo urbano o urbanizable

La situación más frecuente: se ha construido una ampliación, se ha cerrado una terraza o se ha levantado una piscina sin solicitar la oportuna licencia de obras.

Opciones:

• Si la obra se ajusta al planeamiento (el actual o, si es más favorable, el vigente cuando se ejecutó, art. 339.2 de la Ley 4/2017): se puede iniciar el procedimiento de legalización solicitando licencia con carácter retroactivo
• Si la obra no cumple el planeamiento: se puede recurrir la sanción o acogerse a las reducciones de la multa que prevé el art. 400 de la Ley 4/2017, pero el ayuntamiento puede exigir la demolición de lo que no es conforme

2. Obra en suelo rústico

El suelo rústico en Canarias (fuera de las ciudades) tiene restricciones muy severas. Hay diferentes categorías:

• Suelo Rústico de Asentamiento Rural: algunas construcciones son posibles bajo condiciones
• Suelo Rústico de Protección Agraria: construcciones muy limitadas
• Suelo Rústico de Protección Ambiental: prácticamente prohibición total de nuevas construcciones

Si la construcción está en suelo rústico protegido, la legalización es generalmente imposible y el riesgo de demolición es real.

3. Obra en espacio natural protegido

Los espacios naturales protegidos (Parques Nacionales, Parques Rurales, Reservas Naturales) tienen las restricciones más severas. Las construcciones en estas zonas son prácticamente ilegalizables y la administración puede actuar de oficio para demoler.

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El procedimiento sancionador: cómo funciona

Si el ayuntamiento detecta una obra ilegal (denuncia vecinal, inspección de oficio, fotogrametría), se inicia un expediente de disciplina urbanística con las siguientes fases:

1. Acuerdo de inicio del expediente — se le notifica al titular del inmueble
2. Alegaciones y audiencia — 10 días en el procedimiento de restablecimiento (art. 354 de la Ley 4/2017) y entre 10 y 15 días en el trámite de audiencia del sancionador (art. 82.2 de la Ley 39/2015)
3. Propuesta de resolución — con la multa propuesta
4. Resolución definitiva — que puedes recurrir
5. Procedimiento de restablecimiento de la legalidad — separado del sancionador, puede incluir la orden de demolición

Recursos disponibles:

• Recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que dictó la resolución (plazo: 1 mes, art. 124 de la Ley 39/2015); las resoluciones del alcalde ponen fin a la vía administrativa, por lo que no cabe alzada
• Recurso contencioso-administrativo ante la Sección de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal de Instancia, el antiguo Juzgado de lo Contencioso-Administrativo (plazo: 2 meses desde el día siguiente a la notificación, arts. 8.1 y 46.1 de la Ley 29/1998)

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Prescripción: cuándo ya no pueden actuar

En Canarias, la prescripción de las acciones urbanísticas varía según el tipo de infracción y el suelo:

El plazo de la acción de restablecimiento es el del artículo 361.1 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias: la Administración puede incoar el procedimiento «en el plazo de cuatro años desde su completa terminación», tanto si la obra estaba sujeta a licencia como si lo estaba a comunicación previa.

Ese plazo no se aplica en los supuestos del artículo 361.5, en los que la acción no prescribe nunca: obras en suelo rústico de protección ambiental, en dominio público o sus zonas de protección, o que afecten a bienes catalogados o de interés cultural, o a viales, espacios libres o zonas verdes públicas.

No confundir con el plazo de ejecución: una vez dictada la orden de restablecimiento, la Administración dispone de diez años para ejecutarla, «contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad» (art. 361.2.c). Son diez años para llevar a cabo lo ya ordenado, no diez años para ordenarlo.

IMPORTANTE: Los plazos empiezan a correr desde la completa terminación de las obras, no desde que se detectan. Si puedes demostrar que la construcción lleva más de 4 años terminada (fotos aéreas históricas, registros catastrales, facturas antiguas) y no está en ninguno de los supuestos del art. 361.5, es posible alegar prescripción. Transcurrido el plazo, la construcción queda en situación de fuera de ordenación (art. 361.4): no se demuele, pero tampoco queda legalizada.

Las ortofotografías históricas del PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) del IGN son clave para acreditar la antigüedad de una construcción.

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Legalización: cuándo y cómo

Si la construcción es legalizable (se ajusta a la ordenación urbanística, aplicándose la más favorable entre la vigente al ejecutar la obra y la vigente al resolver, art. 339.2 de la Ley 4/2017), los pasos son:

1. Consultar el planeamiento — verificar que la construcción cumple la normativa vigente (altura, volumen, retranqueos, ocupación máxima...)
2. Contratar a un arquitecto para emitir el certificado de obra ejecutada y el proyecto de legalización
3. Presentar solicitud de legalización ante el ayuntamiento (licencia de obra a posteriori)
4. Pagar las tasas e impuestos municipales que fije la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento
5. Presentar la comunicación previa de primera ocupación (art. 332.1.c de la Ley 4/2017) si no se tenía

El coste varía según el municipio y la magnitud de la construcción. Un abogado especializado puede agilizar el proceso y evitar que la solicitud quede paralizada por deficiencias documentales.

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Comprar o vender una propiedad con irregularidades urbanísticas

Si eres vendedor

Tienes la obligación de informar al comprador de la situación urbanística del inmueble. El notario preguntará sobre la situación de las obras y, si hay edificaciones fuera de ordenación, deberá constar en la escritura (art. 27.2 de la Ley de Suelo estatal). Ocultar esta información puede generar responsabilidades posteriores: el comprador puede rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir indemnización (art. 27.3).

Si la acción de restablecimiento ha prescrito (más de 4 años desde la completa terminación, art. 361.1 de la Ley 4/2017, y fuera de los supuestos imprescriptibles del art. 361.5), el inmueble puede venderse, pero la construcción queda en situación de fuera de ordenación (art. 362), con obras limitadas a reparación y conservación, y el Registro de la Propiedad puede reflejar anotaciones.

Si eres comprador

Antes de comprar una propiedad en Canarias, tu abogado debe verificar:

• Nota simple del Registro: cargas, anotaciones de expedientes
• Certificado urbanístico del ayuntamiento: situación de la parcela, expedientes pendientes
• Referencia catastral y comparación con la realidad física
• Ortofotografías históricas para verificar antigüedad

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Qué puede hacer ALY Abogados por ti

Nuestro equipo de derecho de la construcción y urbanismo puede ayudarte con:

• Análisis de la situación jurídica de tu inmueble o el que quieres comprar
• Recursos contra sanciones urbanísticas (multas, órdenes de demolición)
• Procedimientos de legalización ante el ayuntamiento
• Alegación de prescripción con pruebas de antigüedad
• Asesoramiento en compraventa de inmuebles con irregularidades

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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Este artículo es informativo. Cada caso urbanístico tiene sus particularidades. Consulta con un abogado especializado antes de tomar decisiones sobre tu inmueble.