Construcción Ilegal en Canarias: Legalizar, Recurrir o Vender

La normativa urbanística en Canarias: marco general

El urbanismo en Canarias se rige principalmente por:

• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LSENPC) — la ley autonómica principal
• Los Planes Generales de Ordenación de cada municipio
• Los Planes Insulares de Ordenación Territorial (PIOT) — especialmente relevante en Lanzarote (donde la UNESCO declaró la Reserva de la Biosfera) y en el norte de Gran Canaria

La complejidad aumenta porque las competencias están repartidas entre los ayuntamientos (licencias de obras), los cabildos (suelo rústico y PIOT) y el Gobierno de Canarias (espacios naturales protegidos).

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Tipos de situaciones irregulares

1. Obra sin licencia en suelo urbano o urbanizable

La situación más frecuente: se ha construido una ampliación, se ha cerrado una terraza o se ha levantado una piscina sin solicitar la oportuna licencia de obras.

Opciones:

• Si la obra cumple el planeamiento actual: se puede iniciar el procedimiento de legalización solicitando licencia con carácter retroactivo
• Si la obra no cumple el planeamiento: se puede intentar recurrir la sanción o negociar una multa administrativa, pero el ayuntamiento puede exigir la demolición de lo que no es conforme

2. Obra en suelo rústico

El suelo rústico en Canarias (fuera de las ciudades) tiene restricciones muy severas. Hay diferentes categorías:

• Suelo Rústico de Asentamiento Rural: algunas construcciones son posibles bajo condiciones
• Suelo Rústico de Protección Agrícola: construcciones muy limitadas
• Suelo Rústico de Protección Ambiental: prácticamente prohibición total de nuevas construcciones

Si la construcción está en suelo rústico protegido, la legalización es generalmente imposible y el riesgo de demolición es real.

3. Obra en espacio natural protegido

Los espacios naturales protegidos (Parques Nacionales, Parques Rurales, Reservas Naturales) tienen las restricciones más severas. Las construcciones en estas zonas son prácticamente ilegalizables y la administración puede actuar de oficio para demoler.

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El procedimiento sancionador: cómo funciona

Si el ayuntamiento detecta una obra ilegal (denuncia vecinal, inspección de oficio, fotogrametría), se inicia un expediente de disciplina urbanística con las siguientes fases:

1. Acuerdo de inicio del expediente — se le notifica al titular del inmueble
2. Audiencia — tienes 10-15 días para alegar
3. Propuesta de resolución — con la sanción propuesta (multa + posible demolición)
4. Resolución definitiva — que puedes recurrir
5. Procedimiento de restablecimiento de la legalidad — separado del sancionador, puede incluir la orden de demolición

Recursos disponibles:

• Recurso de alzada ante el órgano superior del ayuntamiento (plazo: 1 mes)
• Recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Canarias (plazo: 2 meses desde la resolución firme)

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Prescripción: cuándo ya no pueden actuar

En Canarias, la prescripción de las acciones urbanísticas varía según el tipo de infracción y el suelo:

El plazo de la acción de restablecimiento es el del artículo 361.1 de la Ley 4/2017 del Suelo de Canarias: la Administración puede incoar el procedimiento «en el plazo de cuatro años desde su completa terminación», tanto si la obra se amparó en una licencia como si se hizo por comunicación previa.

Ese plazo no se aplica en los supuestos del artículo 361.5, en los que la acción no prescribe nunca: obras en suelo rústico de protección ambiental, en dominio público o sus zonas de protección, o que afecten a bienes catalogados o de interés cultural, o a viales, espacios libres o zonas verdes públicas.

No confundir con el plazo de ejecución: una vez dictada la orden de restablecimiento, la Administración dispone de diez años para ejecutarla, «contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad» (art. 361.2.c). Son diez años para llevar a cabo lo ya ordenado, no diez años para ordenarlo.

IMPORTANTE: Los plazos empiezan a correr desde la completa terminación de las obras, no desde que se detectan. Si puedes demostrar que la construcción lleva más de 4 años terminada (fotos aéreas históricas, registros catastrales, facturas antiguas) y no está en ninguno de los supuestos del art. 361.5, es posible alegar prescripción. Transcurrido el plazo, la construcción queda en situación de fuera de ordenación (art. 361.4): no se demuele, pero tampoco queda legalizada.

Las ortofotografías históricas del PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) del IGN son clave para acreditar la antigüedad de una construcción.

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Legalización: cuándo y cómo

Si la construcción es legalizable (está en suelo urbano y cumple el planeamiento actual), los pasos son:

1. Consultar el planeamiento — verificar que la construcción cumple la normativa vigente (altura, volumen, retranqueos, ocupación máxima...)
2. Contratar a un arquitecto para emitir el certificado de obra ejecutada y el proyecto de legalización
3. Presentar solicitud de legalización ante el ayuntamiento (licencia de obra a posteriori)
4. Pagar la tasa y los posibles recargos — suele ser la tasa normal más un recargo por legalización tardía
5. Obtener la licencia de primera ocupación si no se tenía

El coste varía según el municipio y la magnitud de la construcción. Un abogado especializado puede agilizar el proceso y evitar que la solicitud quede paralizada por deficiencias documentales.

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Comprar o vender una propiedad con irregularidades urbanísticas

Si eres vendedor

Tienes la obligación de informar al comprador de la situación urbanística del inmueble. El notario preguntará sobre la situación de las obras y deberá constar en la escritura. Ocultar esta información puede generar responsabilidades posteriores.

Si la situación está prescrita (más de 4 años desde la completa terminación, art. 361.1 de la Ley 4/2017, y fuera de los supuestos imprescriptibles del art. 361.5), el inmueble puede venderse sin problemas aunque el Registro de la Propiedad pueda reflejar anotaciones.

Si eres comprador

Antes de comprar una propiedad en Canarias, tu abogado debe verificar:

• Nota simple del Registro: cargas, anotaciones de expedientes
• Certificado urbanístico del ayuntamiento: situación de la parcela, expedientes pendientes
• Referencia catastral y comparación con la realidad física
• Ortofotografías históricas para verificar antigüedad

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Qué puede hacer ALY Abogados por ti

Nuestro equipo de derecho de la construcción y urbanismo puede ayudarte con:

• Análisis de la situación jurídica de tu inmueble o el que quieres comprar
• Recursos contra sanciones urbanísticas (multas, órdenes de demolición)
• Procedimientos de legalización ante el ayuntamiento
• Alegación de prescripción con pruebas de antigüedad
• Asesoramiento en compraventa de inmuebles con irregularidades

Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.

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Este artículo es informativo. Cada caso urbanístico tiene sus particularidades. Consulta con un abogado especializado antes de tomar decisiones sobre tu inmueble.