Impugnar un acuerdo de la junta de propietarios: cuándo y cómo hacerlo

¿Puedo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

Sí. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce el derecho de cualquier propietario a impugnar ante los tribunales los acuerdos adoptados en junta que sean contrarios a la ley, a los estatutos de la comunidad o que resulten gravemente perjudiciales para un propietario.

Pero atención: existen plazos muy estrictos y no cualquier desacuerdo justifica una impugnación. Antes de actuar, conviene analizar si realmente hay causa suficiente.

¿Qué acuerdos pueden impugnarse?

El artículo 18 de la LPH establece que son impugnables los acuerdos:

1. Contrarios a la ley o a los estatutos

Acuerdos adoptados sin el quórum necesario (por ejemplo, aprobar obras de mejora por mayoría simple cuando se exige mayoría cualificada)
Acuerdos que vulneran normas legales imperativas
Acuerdos que contradicen los estatutos de la comunidad

2. Gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios

Aprobar un contrato con un proveedor vinculado al presidente o al administrador
Liberar injustificadamente a un propietario del pago de una derrama

3. Gravemente perjudiciales para algún propietario que no tenga obligación de soportarlo

Aprobar obras que cierren el acceso a un elemento privativo
Imponer restricciones discriminatorias a un propietario concreto

Plazos para impugnar: críticos y no ampliables

Este es el aspecto más importante. Los plazos son:

Tipo de acuerdo	Plazo para impugnar
Acuerdos contrarios a la ley o estatutos	3 meses desde la adopción del acuerdo (o desde que el propietario tuvo conocimiento)
Acuerdos gravemente perjudiciales	1 año desde la adopción del acuerdo

Si estabas ausente en la junta, el plazo empieza a correr desde que recibes el acta o desde que tuviste conocimiento del acuerdo.

El incumplimiento del plazo es fatal: una vez transcurrido, el acuerdo es inatacable aunque fuera ilegal.

¿Quién puede impugnar?

Están legitimados para impugnar:

Los propietarios que votaron en contra del acuerdo
Los propietarios que se abstuvieron
Los propietarios ausentes en la junta
Los propietarios que salvaron su voto (aunque votaran a favor, si lo hicieron bajo reserva)

No puede impugnar quien votó a favor del acuerdo (salvo casos muy excepcionales de vicios en el consentimiento).

Requisito previo: estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad (o haberlas consignado judicialmente si se impugnan por esa razón).

Procedimiento para impugnar un acuerdo

Paso 1: Análisis previo

Antes de demandar, conviene que un abogado analice:

Si realmente existe causa de impugnación
Si el plazo no ha caducado
Qué probabilidades reales tiene la demanda

Paso 2: Comunicación fehaciente (opcional pero recomendable)

Aunque no es obligatorio, enviar un burofax a la comunidad exponiendo las razones de la impugnación puede servir para intentar una solución amistosa.

Paso 3: Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia

La demanda se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble:

Es necesario abogado y procurador (salvo juicios verbales de cuantía inferior a 2.000€)
La demanda se dirige contra la comunidad de propietarios, no contra los propietarios individuales
Se puede solicitar la suspensión del acuerdo como medida cautelar mientras dura el juicio (si hay riesgo de daño irreparable)

Paso 4: Juicio y sentencia

El juicio sigue los trámites del juicio ordinario o verbal según la cuantía. Si el acuerdo es declarado nulo, la comunidad debe revertir sus efectos.

¿Qué pasa si el acuerdo ya se ha ejecutado?

Si el acuerdo impugnable ya se ha llevado a la práctica (por ejemplo, ya se realizó la obra), el juez puede:

Declarar la nulidad del acuerdo con efectos hacia el futuro (cesación)
Ordenar la reversión de lo ejecutado si es posible
Reconocer una indemnización al propietario perjudicado si la reversión no es viable

Errores frecuentes al impugnar

Esperar demasiado: el plazo de 3 meses es muy corto y muchos propietarios llegan tarde
No tener legitimación: los que votaron a favor generalmente no pueden impugnar
No estar al corriente de pagos: bloquea la acción de impugnación
Confundir "ilegal" con "injusto": un acuerdo que parece injusto pero fue adoptado legalmente no es impugnable

ALY Abogados: impugnación de acuerdos en Canarias

Si crees que tu comunidad de propietarios ha adoptado un acuerdo ilegal o que te perjudica gravemente, consúltanos antes de que expire el plazo.

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