Impugnar un acuerdo de la junta de propietarios: cuándo y cómo hacerlo

¿Puedo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

Sí. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce el derecho de cualquier propietario a impugnar ante los tribunales los acuerdos adoptados en junta que sean contrarios a la ley, a los estatutos de la comunidad o que resulten gravemente perjudiciales para un propietario.

Pero atención: existen plazos muy estrictos y no cualquier desacuerdo justifica una impugnación. Antes de actuar, conviene analizar si realmente hay causa suficiente.

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¿Qué acuerdos pueden impugnarse?

El artículo 18 de la LPH establece que son impugnables los acuerdos:

1. Contrarios a la ley o a los estatutos

• Acuerdos adoptados sin el quórum necesario (por ejemplo, aprobar obras de mejora por mayoría simple cuando se exige mayoría cualificada)
• Acuerdos que vulneran normas legales imperativas
• Acuerdos que contradicen los estatutos de la comunidad

2. Gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios

• Aprobar un contrato con un proveedor vinculado al presidente o al administrador
• Liberar injustificadamente a un propietario del pago de una derrama

3. Gravemente perjudiciales para algún propietario que no tenga obligación de soportarlo

• Aprobar obras que cierren el acceso a un elemento privativo
• Imponer restricciones discriminatorias a un propietario concreto

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Plazos para impugnar: críticos y no ampliables

Este es el aspecto más importante. Los plazos son:

Si estabas ausente en la junta, el plazo empieza a correr desde que recibes el acta o desde que tuviste conocimiento del acuerdo.

El incumplimiento del plazo es fatal: una vez transcurrido, el acuerdo es inatacable aunque fuera ilegal.

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¿Quién puede impugnar?

Están legitimados para impugnar:

• Los propietarios que votaron en contra del acuerdo
• Los propietarios que se abstuvieron
• Los propietarios ausentes en la junta
• Los propietarios que salvaron su voto (aunque votaran a favor, si lo hicieron bajo reserva)

No puede impugnar quien votó a favor del acuerdo (salvo casos muy excepcionales de vicios en el consentimiento).

Requisito previo: estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad (o haberlas consignado judicialmente si se impugnan por esa razón).

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Procedimiento para impugnar un acuerdo

Paso 1: Análisis previo

Antes de demandar, conviene que un abogado analice:

• Si realmente existe causa de impugnación
• Si el plazo no ha caducado
• Qué probabilidades reales tiene la demanda

Paso 2: Comunicación fehaciente (opcional pero recomendable)

Aunque no es obligatorio, enviar un burofax a la comunidad exponiendo las razones de la impugnación puede servir para intentar una solución amistosa.

Paso 3: Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia

La demanda se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble:

• Es necesario abogado y procurador (salvo juicios verbales de cuantía inferior a 2.000€)
• La demanda se dirige contra la comunidad de propietarios, no contra los propietarios individuales
• Se puede solicitar la suspensión del acuerdo como medida cautelar mientras dura el juicio (si hay riesgo de daño irreparable)

Paso 4: Juicio y sentencia

El juicio sigue los trámites del juicio ordinario o verbal según la cuantía. Si el acuerdo es declarado nulo, la comunidad debe revertir sus efectos.

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¿Qué pasa si el acuerdo ya se ha ejecutado?

Si el acuerdo impugnable ya se ha llevado a la práctica (por ejemplo, ya se realizó la obra), el juez puede:

• Declarar la nulidad del acuerdo con efectos hacia el futuro (cesación)
• Ordenar la reversión de lo ejecutado si es posible
• Reconocer una indemnización al propietario perjudicado si la reversión no es viable

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Errores frecuentes al impugnar

• Esperar demasiado: el plazo de 3 meses es muy corto y muchos propietarios llegan tarde
• No tener legitimación: los que votaron a favor generalmente no pueden impugnar
• No estar al corriente de pagos: bloquea la acción de impugnación
• Confundir "ilegal" con "injusto": un acuerdo que parece injusto pero fue adoptado legalmente no es impugnable

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ALY Abogados: impugnación de acuerdos en Canarias

Si crees que tu comunidad de propietarios ha adoptado un acuerdo ilegal o que te perjudica gravemente, consúltanos antes de que expire el plazo.

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