Impugnar un acuerdo de la junta de propietarios: cuándo y cómo hacerlo

¿Puedo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

Sí. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce el derecho de los propietarios legitimados a impugnar ante los tribunales los acuerdos adoptados en junta que sean contrarios a la ley, a los estatutos de la comunidad o que resulten gravemente perjudiciales para un propietario. Una correcta organización de las juntas de propietarios, con convocatorias y actas en regla, reduce el riesgo de que los acuerdos puedan ser impugnados.

Pero atención: existen plazos muy estrictos y no cualquier desacuerdo justifica una impugnación. Antes de actuar, conviene analizar si realmente hay causa suficiente.

---

¿Qué acuerdos pueden impugnarse?

El artículo 18 de la LPH establece que son impugnables los acuerdos:

1. Contrarios a la ley o a los estatutos

• Acuerdos adoptados sin el quórum necesario (por ejemplo, aprobar obras de mejora por mayoría simple cuando se exige mayoría cualificada)
• Acuerdos que vulneran normas legales imperativas
• Acuerdos que contradicen los estatutos de la comunidad

2. Gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios

• Aprobar un contrato con un proveedor vinculado al presidente o al administrador
• Liberar injustificadamente a un propietario del pago de una derrama

3. Gravemente perjudiciales para algún propietario que no tenga obligación de soportarlo, o adoptados con abuso de derecho

• Aprobar obras que cierren el acceso a un elemento privativo
• Imponer restricciones discriminatorias a un propietario concreto

---

Plazos para impugnar: críticos y no ampliables

Este es el aspecto más importante. Los plazos son:

Si estabas ausente en la junta, el plazo empieza a correr desde que se te comunica el acuerdo en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH.

El incumplimiento del plazo es fatal: es un plazo de caducidad y, una vez transcurrido, con carácter general el acuerdo ya no puede impugnarse.

---

¿Quién puede impugnar?

Están legitimados para impugnar:

• Los propietarios que votaron en contra del acuerdo (no necesitan salvar el voto: STS, Sala de lo Civil, de 10 de mayo de 2013)
• Los propietarios que se abstuvieron, siempre que salvaran su voto en la junta
• Los propietarios ausentes en la junta, por cualquier causa
• Los propietarios privados indebidamente de su derecho de voto

No puede impugnar quien votó a favor del acuerdo (salvo casos muy excepcionales de vicios en el consentimiento).

Requisito previo: estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de demandar. Esta exigencia no se aplica cuando se impugnan acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación (art. 18.2 LPH).

---

Procedimiento para impugnar un acuerdo

Paso 1: Análisis previo

Antes de demandar, conviene que un abogado analice:

• Si realmente existe causa de impugnación
• Si el plazo no ha caducado
• Qué probabilidades reales tiene la demanda

Paso 2: Intento de solución extrajudicial (obligatorio desde abril de 2025)

Desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda hay que acreditar un intento previo de solución extrajudicial (MASC) (art. 5 LO 1/2025). Un burofax a la comunidad exponiendo las razones de la impugnación e invitando a negociar puede servir para ello; la solicitud suspende el plazo de caducidad en los términos del artículo 7 de esa ley.

Paso 3: Demanda ante el Tribunal de Instancia

La demanda se interpone ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia (antiguo Juzgado de Primera Instancia) del lugar donde se encuentra el inmueble (art. 52.1.8.º LEC):

• Es necesario abogado y procurador: la impugnación se tramita siempre por juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC)
• La demanda se dirige contra la comunidad de propietarios, no contra los propietarios individuales
• Se puede solicitar la suspensión del acuerdo como medida cautelar mientras dura el juicio (hay que justificar el peligro por la demora y la apariencia de buen derecho y, por regla general, prestar caución: art. 728 LEC)

Paso 4: Juicio y sentencia

El juicio sigue los trámites del juicio ordinario, cualquiera que sea la cuantía (art. 249.1.8.º LEC). Si el acuerdo es declarado nulo, la comunidad debe revertir sus efectos.

---

¿Qué pasa si el acuerdo ya se ha ejecutado?

Si el acuerdo impugnable ya se ha llevado a la práctica (por ejemplo, ya se realizó la obra), el juez puede:

• Declarar la nulidad del acuerdo con efectos hacia el futuro (cesación)
• Ordenar la reversión de lo ejecutado si es posible
• Reconocer una indemnización al propietario perjudicado si la reversión no es viable

---

Errores frecuentes al impugnar

• Esperar demasiado: el plazo general de 3 meses es muy corto y muchos propietarios llegan tarde
• No tener legitimación: los que votaron a favor generalmente no pueden impugnar
• No estar al corriente de pagos: bloquea la acción de impugnación
• Confundir "ilegal" con "injusto": un acuerdo que parece injusto pero fue adoptado legalmente no es impugnable

---

ALY Abogados: impugnación de acuerdos en Canarias

Si crees que tu comunidad de propietarios ha adoptado un acuerdo ilegal o que te perjudica gravemente, consúltanos antes de que expire el plazo.

📞 633 572 607 · Contactar por WhatsApp