Morosidad en la comunidad de propietarios

Morosidad en comunidades de propietarios: un problema muy frecuente

La morosidad es uno de los problemas más comunes en las comunidades de propietarios españolas. Cuando uno o varios vecinos dejan de pagar sus cuotas, el impacto lo siente toda la comunidad: menos dinero para mantenimiento, dificultades para pagar a proveedores, y tensión entre vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal da herramientas muy efectivas para reclamar, incluyendo un procedimiento judicial rápido y económico. Contar con un servicio profesional de administración de fincas permite además detectar los impagos a tiempo y reclamarlos antes de que se acumulen.

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¿Desde cuándo es un propietario moroso?

Un propietario es moroso en el momento en que no paga una cuota en el plazo establecido (normalmente el primer día del mes o el día fijado en los estatutos). No hay un período mínimo de impago: técnicamente, desde el primer día de retraso ya hay mora.

En la práctica, muchas comunidades dejan pasar algunos recibos antes de iniciar acciones formales, pero cuanto antes se actúe, más fácil suele ser cobrar.

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Consecuencias para el propietario moroso

Además de la deuda, el propietario moroso en la comunidad de propietarios:

• Pierde el derecho a voto en las juntas (aunque sí puede asistir y hablar), salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado (art. 15.2 LPH)
• Figura en la relación de propietarios con deudas de la convocatoria de la junta (art. 16.2 LPH) y, si no se le puede notificar en su domicilio, la deuda puede comunicársele por el tablón de anuncios (art. 9.1.h LPH)
• Queda afectado el inmueble con la deuda: si vende el piso, el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH)
• Si se embarga el piso, la comunidad tiene preferencia de cobro por las cuotas de la anualidad en curso y los tres años anteriores, incluso por delante del acreedor hipotecario (art. 9.1.e LPH)

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Pasos para reclamar cuotas impagadas

Paso 1: Reclamación extrajudicial

Antes de ir al juzgado hay que intentar el cobro amistoso: desde el 3 de abril de 2025 es requisito acreditar un intento previo de solución extrajudicial (MASC), también para el monitorio (art. 5 LO 1/2025). Lo habitual es:

1. Comunicación escrita al moroso (carta, email o burofax) reclamando el pago y advirtiendo de las consecuencias
2. Oferta de plan de pago si la deuda es grande y el moroso tiene voluntad de pagar
3. Requerimiento formal con plazo para pagar antes de iniciar acciones judiciales

En muchos casos, el requerimiento formal es suficiente para cobrar sin llegar al juzgado.

Paso 2: Certificación de la deuda y acuerdo de junta

Para iniciar el procedimiento monitorio judicial, la comunidad debe (art. 21.3 LPH):

1. Aprobar en junta la liquidación de la deuda y la autorización para demandar al moroso
2. Quien ejerza de secretario emite un certificado del acuerdo de liquidación con el importe adeudado y su desglose
3. El presidente da su visto bueno (salvo que lo emita un secretario-administrador profesional que no intervenga en la reclamación judicial)
4. Notificar la deuda al propietario; si no es posible, mediante el tablón de anuncios durante al menos tres días

Este trámite es imprescindible para poder acudir al monitorio.

Paso 3: Procedimiento monitorio

El procedimiento monitorio es el cauce judicial más ágil para reclamar deudas dinerarias. Para comunidades de propietarios:

1. Se presenta la petición ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia (antiguo Juzgado de Primera Instancia) del lugar del inmueble o del domicilio del deudor, a elección de la comunidad (art. 813 LEC)
2. El tribunal requiere al deudor y le da 20 días para pagar u oponerse (art. 815 LEC)
3. Si no paga ni se opone → se da por terminado el monitorio y la comunidad puede pedir, con una simple solicitud, que se despache ejecución (embargo) (art. 816 LEC)
4. Si se opone → el asunto se resuelve en juicio declarativo (art. 818 LEC); las reclamaciones de cuotas de comunidad van por juicio verbal sea cual sea la cuantía (art. 250.1.15.º LEC)

Coste: la petición inicial del monitorio no exige abogado ni procurador, cualquiera que sea el importe (art. 814.2 LEC). Sí son obligatorios para la ejecución cuando la cantidad supera los 2.000 € (art. 539.1 LEC) y, si el deudor se opone, conforme a las reglas generales (art. 818.1 LEC). Los honorarios se pueden repercutir al deudor, con los límites legales (art. 21.5 LPH).

Plazo: la duración hasta el embargo depende de la carga de trabajo de cada tribunal y de si hay oposición.

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El embargo del piso por deudas a la comunidad

Si el deudor no paga voluntariamente, la comunidad puede solicitar el embargo del inmueble y, en última instancia, su subasta pública para cobrar la deuda.

Esto es una herramienta muy potente: en la práctica, muchos deudores pagan cuando ven que el embargo es real e inminente.

El crédito de la comunidad por las cuotas del año en curso y los tres anteriores es preferente y el piso queda legalmente afecto a su pago (artículo 9.1.e de la LPH). Esta preferencia la sitúa incluso por delante de los acreedores hipotecarios (art. 1923 CC).

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Publicación de morosos en el tablón de anuncios

La LPH no prevé el tablón como medio de presión, sino como forma subsidiaria de notificación: solo si no ha sido posible notificar al propietario en su domicilio puede colocarse la comunicación en el tablón de anuncios (arts. 9.1.h y 21.3 LPH).

Requisitos para hacerlo correctamente (para no vulnerar la normativa de protección de datos):

• Haber intentado antes, sin éxito, la notificación personal
• Diligencia con la fecha y los motivos, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente
• Incluir solo los datos imprescindibles para la notificación
• Retirarla cuando haya cumplido su finalidad

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El moroso que vende su piso

Cuando un propietario moroso vende su piso, debe declarar en la escritura si está al corriente con la comunidad y aportar un certificado sobre el estado de deudas, que debe emitirse en un máximo de siete días naturales (art. 9.1.e LPH). Si hay deudas, o el vendedor las paga antes de escriturar, o el comprador las asume (los compradores no suelen aceptar esto).

Sin ese certificado el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo; en todo caso, la comunidad mantiene su crédito.

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Prevención de la morosidad

Las mejores herramientas preventivas son:

• Domiciliación bancaria de las cuotas (reduce el impago involuntario)
• Comunicación rápida: actuar al primer mes de impago, no esperar a que la deuda crezca
• Fondo de reserva bien dotado para que los impagos no bloqueen el mantenimiento
• Administrador con perfil jurídico: para actuar sin demora cuando llega el momento de reclamar judicialmente

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ALY Abogados: gestión de morosidad en comunidades canarias

Desde ALY Abogados gestionamos íntegramente la reclamación de cuotas impagadas: desde el primer requerimiento hasta el embargo, sin coste adicional para la comunidad en casos donde se recuperan los gastos del moroso.

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