Seguro de la comunidad de propietarios: coberturas y reclamación

¿Es obligatorio? Depende de dónde esté el edificio

La Ley de Propiedad Horizontal no impone a las comunidades la obligación de asegurarse. La obligación existe solo donde una ley autonómica la establece: es el caso de la Comunidad de Madrid y de la Comunidad Valenciana (incendio y responsabilidad civil, como mínimo).

En Canarias no hay norma autonómica que imponga el seguro de comunidad con carácter general. Eso no lo convierte en opcional en términos prácticos: sin póliza, un incendio, un desprendimiento de fachada con daños a terceros o una rotura general se pagan por derrama entre todos los propietarios — y la responsabilidad civil de la comunidad frente al peatón lesionado no desaparece por no estar asegurada (artículo 1907 del Código Civil).

Contratarlo o revisarlo es, además, un acuerdo sencillo: basta la mayoría simple de la junta como acto de administración ordinaria.

Las coberturas que importan (y las que suelen faltar)

El cuadro razonable para una comunidad canaria media:

• Incendio y explosión del continente de los elementos comunes.
• Daños por agua: la causa número uno de siniestros en comunidades. Atención a si la póliza cubre la localización y reparación de la fuga (trabajos de albañilería para llegar a la tubería) o solo el daño resultante.
• Responsabilidad civil de la comunidad: caídas en zonas comunes, desprendimientos de fachada o cornisa, daños causados por el ascensor o la piscina. En comunidades turísticas, con alta rotación de usuarios, es la cobertura crítica y conviene capital amplio.
• Cristales, daños eléctricos y vandalismo en elementos comunes.
• Defensa jurídica y reclamación de daños: útil, aunque cuando el administrador es también abogado pierde parte de su sentido — esa defensa ya está dentro del servicio.

Lo que suele quedar fuera y conviene saber: el contenido y los acabados privativos de cada vivienda (eso es el seguro del hogar de cada propietario), la falta de mantenimiento acreditada (las aseguradoras rechazan siniestros por bajantes en mal estado conocido) y, en muchas pólizas, las filtraciones progresivas de cubiertas no reparadas.

Comunidad o piso: quién cubre qué

La discusión más repetida tras un siniestro de agua:

En la práctica, muchos siniestros son concurrentes: la fuga es privativa pero daña elementos comunes, o al revés. La función del administrador es abrir ambos partes, coordinar peritos y no dejar que el propietario pelee solo con dos aseguradoras que se señalan mutuamente.

Cómo reclamar un siniestro de zonas comunes, paso a paso

1. Comunicar el siniestro en 7 días (artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro) — por escrito y con fotos. Comunicar tarde puede costar la cobertura.
2. Medidas urgentes de salvamento: la comunidad debe aminorar el daño (cerrar llaves, apuntalar, desalojar la zona); estos gastos son resarcibles.
3. Peritación: acompañar al perito de la aseguradora con el administrador presente y, si la cuantía lo justifica, perito de parte.
4. Disconformidad: si el asegurador rechaza o infravalora, vía del artículo 38 LCS (procedimiento de peritos) o reclamación judicial. Los intereses del artículo 20 LCS (que llegan al 20% anual a partir del segundo año) son la palanca de presión del asegurado.
5. Acuerdo de junta para demandar, si se llega a la vía judicial, con el presidente como representante (artículo 13.3 LPH).

Si el siniestro se perdió por pasividad del administrador (no comunicó, no aportó documentación, dejó caducar plazos), la comunidad puede reclamarle a él: lo explicamos en responsabilidad del administrador de fincas.

La revisión anual que casi ninguna comunidad hace

Las pólizas de comunidad se renuevan por inercia durante años: capitales desactualizados (edificio infraasegurado = regla proporcional en caso de siniestro), coberturas que ya no encajan (la comunidad pasó a ser mayoritariamente turística) y primas sin competir. Una revisión anual de póliza —capitales, franquicias, exclusiones, RC— cuesta poco y evita las dos sorpresas caras: el siniestro no cubierto y la indemnización recortada por infraseguro.

En ALY Abogados la gestión del seguro y los siniestros de la comunidad está dentro del servicio de administración de fincas: administradora colegiada para la gestión y abogados para pelear con la aseguradora cuando toca. Consulta inicial gratuita: 633 572 607.

Aviso legal. Contenido informativo general actualizado a junio de 2026. No constituye asesoramiento jurídico ni asesoramiento en materia de seguros para un caso concreto. Lázaro Héctor Amable Méndez, colegiado n.º 5.231 ICALPA.