Responsabilidad del administrador de fincas: cuándo y cómo reclamar

La naturaleza de la relación: contrato de servicios

La relación entre la comunidad y su administrador es contractual: un arrendamiento de servicios con elementos del mandato (artículos 1101, 1544 y 1709 y siguientes del Código Civil), cuyo contenido mínimo fija el artículo 20 LPH: velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos, atender a la conservación, ejecutar los acuerdos adoptados, efectuar los pagos y cobros, actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación.

De esa naturaleza contractual derivan dos consecuencias prácticas:

1. El administrador responde cuando incumple sus funciones o las ejecuta con negligencia y de ello se sigue un daño económico para la comunidad (artículo 1101 CC).
2. La acción de la comunidad prescribe a los cinco años (artículo 1964.2 CC), contados desde que pudo ejercitarse.

Las seis negligencias que más dinero cuestan

1. Dejar prescribir las deudas de los morosos

La deuda por cuotas comunitarias prescribe a los cinco años desde que cada mensualidad fue exigible. Un administrador que no reclama (burofax, certificación de deuda, monitorio) y deja prescribir cuotas genera un daño directo y fácilmente cuantificable: el importe prescrito e incobrable.

2. No ejecutar los acuerdos de la junta

El artículo 20.c LPH le obliga a ejecutar los acuerdos adoptados. Si la junta aprobó reclamar a un moroso, contratar una obra o cambiar la póliza, y el administrador no lo hace, responde de los perjuicios de su inactividad.

3. Gestionar mal los siniestros

No comunicar el siniestro a la aseguradora en plazo, no aportar la documentación requerida o dejar caducar la reclamación: si la comunidad pierde la cobertura por la pasividad del administrador, el importe no indemnizado es el daño reclamable.

4. Contratar obras sin los acuerdos necesarios

Obras encargadas sin la mayoría que exige el artículo 17 LPH (ver nuestra tabla de mayorías) o sin presupuestos comparados pueden generar tanto la nulidad del encargo como sobrecostes de los que el administrador debe responder.

5. Descontrol contable

Saldos sin justificar, remesas sin girar, facturas duplicadas, proveedores pagados sin contrato. La obligación de rendición de cuentas es esencial al cargo; las partidas injustificadas son reintegrables.

6. No convocar las juntas obligatorias

La junta ordinaria es anual como mínimo (artículo 16.1 LPH). La inactividad orgánica prolongada (años sin junta, sin aprobar cuentas ni presupuesto) es incumplimiento del cargo y base de su cese y de la reclamación de los daños que haya causado.

Cómo reclama la comunidad, paso a paso

1. Documentar el daño: extracto de las cuotas prescritas, el siniestro no cubierto, el sobrecoste de la obra. Sin cuantificación no hay reclamación viable.
2. Acordarlo en junta: el ejercicio de acciones en nombre de la comunidad requiere acuerdo de la junta, con el punto expreso en el orden del día. El presidente representa a la comunidad en juicio (artículo 13.3 LPH).
3. Requerimiento extrajudicial: burofax al administrador (y comunicación a su aseguradora de responsabilidad civil, si es colegiado) cuantificando el daño y dando plazo.
4. Demanda: juicio declarativo por responsabilidad contractual ante el Juzgado de Primera Instancia. El seguro de RC profesional del administrador colegiado suele garantizar el cobro de la eventual condena.

En paralelo, la comunidad puede (y normalmente debe) cesarlo: el cargo es revocable por mayoría simple en cualquier junta. Nuestra checklist gratuita para cambiar de administrador en 30 días explica el proceso completo sin errores.

El matiz del propietario individual

Si el perjudicado no es la comunidad sino un propietario concreto (el siniestro mal gestionado afectaba a su vivienda, el administrador no certificó su deuda para una venta...), la vía es la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 CC — su contrato no es con el administrador. Atención al plazo: un año (artículo 1968 CC), no cinco.

Por qué esto refuerza la elección de administrador

La diferencia entre un administrador cualquiera y uno colegiado y con respaldo jurídico no se nota en la cuota mensual: se nota cuando algo sale mal. En ALY Abogados el equipo combina administradora de fincas colegiada y abogados del ICALPA: la reclamación de morosos, la ejecución de acuerdos y la defensa judicial de la comunidad están dentro del servicio, no derivadas a terceros. Si tu comunidad arrastra daños de una gestión anterior, los cuantificamos y reclamamos — consulta inicial gratuita: 633 572 607.

Aviso legal. Contenido informativo general actualizado a junio de 2026. No constituye asesoramiento jurídico ni crea relación abogado-cliente. Cada caso exige análisis individualizado. Lázaro Héctor Amable Méndez, colegiado n.º 5.231 ICALPA.