Abogado para comunidades de propietarios en Canarias

Abogado para comunidades de propietarios en Canarias

Las comunidades de propietarios generan conflictos con más frecuencia de lo que parece: propietarios que no pagan, acuerdos de junta que se toman sin los requisitos legales, obras que generan daños, vecinos que no respetan las normas... La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula todo esto, pero interpretarla y aplicarla requiere conocimiento jurídico específico.

En ALY Abogados asesoramos a comunidades de propietarios y a propietarios individuales en Las Palmas, Gran Canaria y todo el archipiélago canario.

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Los conflictos más frecuentes en comunidades de propietarios

1. Morosidad: propietarios que no pagan

La morosidad es el problema más extendido en las comunidades españolas. La LPH tiene un procedimiento específico y ágil para reclamar las cuotas impagadas:

Procedimiento monitorio de cuotas de comunidad:

1. Certificación de la deuda aprobada en Junta
2. Notificación de la deuda al moroso e intento previo de solución extrajudicial (requisito de procedibilidad desde abril de 2025: art. 5 LO 1/2025)
3. Demanda de monitorio ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia (antes, Juzgado de Primera Instancia)
4. Si el deudor no paga ni se opone en 20 días: decreto y ejecución (arts. 815 y 816 LEC)

El proceso monitorio es más rápido que un juicio ordinario y el propietario moroso puede ser condenado en costas (art. 21.5 LPH). La deuda de cuotas de comunidad tiene privilegio sobre el inmueble (crédito preferente por la anualidad en curso y los tres años anteriores, art. 9.1.e LPH): puede ejecutarse sobre la propia vivienda del moroso.

Plazo de prescripción: 5 años para las cuotas ordinarias (art. 1966.3.º CC).

2. Impugnación de acuerdos de la junta

Los acuerdos adoptados en junta de propietarios pueden impugnarse cuando:

• Son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad
• Son gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
• Suponen un abuso de derecho en perjuicio de propietarios

Plazo para impugnar (art. 18.3 LPH):

• 1 año para acuerdos contrarios a la ley o estatutos
• 3 meses para los demás acuerdos impugnables

Los propietarios que votaron a favor del acuerdo no pueden impugnarlo. Los que estuvieron ausentes, votaron en contra o fueron privados indebidamente del voto, sí, siempre que estén al corriente de pago con la comunidad o consignen judicialmente la deuda (art. 18.2 LPH).

3. Obras y reformas conflictivas

Obras de la comunidad: como regla requieren acuerdo de junta. Según el tipo de obra, el régimen es diferente:

• Obras de conservación necesarias: son obligatorias y no requieren acuerdo previo; la junta solo decide la derrama (art. 10 LPH)
• Obras de mejora no exigibles: mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH)
• Obras que modifiquen el título constitutivo: unanimidad, como regla general (art. 17.6 LPH)

Obras de propietarios individuales: hay que distinguir entre obras que afectan elementos privativos (el propietario puede hacerlas con aviso) y obras que afectan elementos comunes (necesitan autorización de la comunidad).

4. Locales en planta baja y usos contrarios a los estatutos

Los locales comerciales en edificios residenciales generan fricciones frecuentes: ruidos, olores, acceso de clientes, usos no permitidos por los estatutos... La LPH y los estatutos de la comunidad delimitan los usos permitidos.

5. Daños causados por elementos comunes

Si una gotera del tejado (elemento común) daña la vivienda de un propietario, la comunidad es, por regla general, responsable, porque le corresponde su conservación (art. 10.1 LPH). El propietario dañado puede reclamar a la comunidad la reparación y la indemnización por los daños materiales y personales.

6. Instalaciones de telecomunicaciones y energías renovables

La Ley de Propiedad Horizontal facilita estas instalaciones. El punto de recarga de vehículo eléctrico en una plaza individual de garaje solo exige comunicación previa a la comunidad (art. 17.5 LPH). Las infraestructuras comunes de telecomunicaciones y los sistemas de energías renovables pueden aprobarse con un tercio de propietarios y cuotas (art. 17.1 LPH), y la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, por mayoría simple dentro del límite de coste que fija el art. 17.2 LPH.

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La junta de propietarios: quórums y acuerdos

Los propietarios ausentes tienen 30 días naturales desde la notificación del acuerdo para manifestar su discrepancia. Si no lo hacen, su voto se computa como favorable al acuerdo adoptado, salvo en los supuestos que excluye el art. 17.8 LPH.

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El administrador de fincas y el abogado: funciones distintas

Administrador de fincas: gestión ordinaria de la comunidad (cobro de cuotas, contratación de servicios, convocatorias de junta, presentación de cuentas). En ALY ofrecemos un servicio integral de administración de fincas con asesoría jurídica incluida, de modo que la gestión del día a día y la defensa legal de la comunidad funcionen de forma coordinada.

Abogado: interviene cuando hay conflicto legal (reclamación a morosos, impugnación de acuerdos, accidentes, obras, responsabilidad civil). Muchas comunidades trabajan con ambos.

En ALY Abogados colaboramos habitualmente con administradores de fincas para ofrecer a las comunidades el equipo completo.

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Responsabilidad civil de la comunidad de propietarios

La comunidad carece de personalidad jurídica propia, pero puede demandar y ser demandada, representada por su presidente (art. 13.3 LPH y art. 6.1.5.º LEC). Responde de:

• Daños causados por el mal estado de los elementos comunes (tejados, fachadas, escaleras, ascensores)
• Accidentes en zonas comunes (resbalones, caídas por defectos de mantenimiento)
• Daños a terceros por obras realizadas por la comunidad

La LPH no impone con carácter general un seguro de responsabilidad civil (el art. 9.1.f solo prevé que la comunidad pueda contratar un seguro de daños con cargo al fondo de reserva), aunque es muy recomendable tenerlo. De sus deudas responde la comunidad con sus fondos y créditos y, subsidiariamente, cada propietario en proporción a su cuota (art. 22 LPH).

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Cómo actúa el abogado en conflictos de comunidad

Para la comunidad (como parte actora)

• Reclamación de cuotas impagadas por procedimiento monitorio
• Demanda de cesación de actividad molesta o prohibida
• Reclamación de daños causados por un propietario

Para un propietario individual (contra la comunidad o contra otro propietario)

• Impugnación de acuerdos de junta
• Reclamación de daños por elementos comunes
• Defensa frente a reclamaciones de la comunidad
• Conflictos de uso y disfrute de zonas comunes

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Costes: abogado para comunidad de propietarios en Las Palmas

Los honorarios dependen del tipo de asunto:

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¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?

El plazo es de 1 año para acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos y de 3 meses para los demás acuerdos impugnables (art. 18.3 LPH). Pueden impugnar los propietarios que votaron en contra, los ausentes y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto, siempre que estén al corriente de pago o consignen judicialmente la deuda (art. 18.2 LPH): quien votó a favor no puede hacerlo. Además, los ausentes disponen de 30 días naturales desde la notificación para manifestar su discrepancia; si no lo hacen, su voto se computa como favorable (art. 17.8 LPH).

¿Qué puede hacer la comunidad si un propietario no paga sus cuotas?

La vía habitual es el procedimiento monitorio de la LPH (art. 21): certificación de la deuda aprobada en junta, notificación al moroso con intento previo de solución extrajudicial (art. 5 LO 1/2025) y demanda ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia (antes, Juzgado de Primera Instancia). Si el moroso no paga ni se opone en 20 días, se dicta decreto y se pasa a la ejecución, con posible condena en costas. La deuda tiene privilegio sobre el inmueble (anualidad en curso y tres años anteriores, art. 9.1.e LPH) y las cuotas ordinarias prescriben a los 5 años (art. 1966.3.º CC).

¿Quién responde si una gotera de un elemento común daña mi vivienda?

Responde, por regla general, la comunidad de propietarios, que aunque carece de personalidad jurídica propia puede ser demandada, representada por su presidente (art. 13.3 LPH), por los daños causados por el mal estado de elementos comunes como tejados o fachadas. El propietario afectado puede reclamar la reparación y la indemnización por los daños materiales y personales. La LPH no impone con carácter general un seguro de responsabilidad civil, aunque es muy recomendable; si los fondos de la comunidad no alcanzan, cada propietario responde subsidiariamente en proporción a su cuota (art. 22 LPH).

¿Necesita mi comunidad un abogado si ya tiene administrador de fincas?

Son funciones distintas y complementarias: el administrador se ocupa de la gestión ordinaria (cobro de cuotas, contratación de servicios, convocatorias, cuentas) y el abogado interviene cuando surge un conflicto legal, como reclamar a morosos o impugnar acuerdos. Muchas comunidades trabajan con ambos. En ALY ofrecemos un servicio integral de administración de fincas con asesoría jurídica incluida.

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ALY Abogados: especialistas en propiedad horizontal en Canarias

Asesoramos a comunidades de propietarios y a propietarios individuales en toda Canarias. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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