El contrato de arrendamiento en Canarias

Alquilar una vivienda en Canarias implica firmar un contrato de arrendamiento regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), completada por la normativa autonómica canaria y el Código Civil. Tanto propietarios como inquilinos deben conocer sus derechos y obligaciones antes de firmar.

Duración del contrato de alquiler

Duración mínima legal (2026)

La LAU establece que el arrendatario (inquilino) tiene derecho a una prórroga obligatoria del contrato hasta completar:

5 años si el arrendador es una persona física
7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa, sociedad)

Aunque el contrato se firme por 1 año, el inquilino puede exigir que se prorrogue hasta esos 5 o 7 años, salvo que necesite recuperar la vivienda para su uso propio o de familiares de primer grado (con preaviso de 2 meses y cumpliendo los requisitos legales).

Prórroga tácita

Si el contrato vence y ninguna de las partes lo denuncia, se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años más (prórroga tácita).

Plazo mínimo de preaviso para no renovar

El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación
El arrendatario debe avisar con 2 meses de antelación

La fianza: obligatoria por ley

El depósito de fianza es obligatorio en todos los contratos de arrendamiento de vivienda:

Tipo de alquiler	Fianza legal
Vivienda habitual	1 mes de renta
Local de negocio	2 meses de renta
Alquiler de temporada	1 mes

Depósito en la Comunidad Autónoma

En Canarias, el propietario está obligado a depositar la fianza en el Instituto Canario de la Vivienda (ICHV) en el plazo de 30 días desde la firma del contrato. El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones.

Si el propietario no deposita la fianza, el inquilino puede:

Retenerla al final del contrato
Denunciarlo ante el ICHV

Devolución de la fianza

El propietario tiene 1 mes para devolver la fianza desde que se entrega la vivienda. Si no lo hace, genera intereses de demora.

La fianza solo puede retenerse para cubrir daños causados por el inquilino (más allá del desgaste normal) o rentas impagadas.

Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento

Un buen contrato debe incluir:

1. Identificación completa de las partes y del inmueble

Nombre, apellidos y DNI/NIE de arrendador y arrendatario
Dirección completa del inmueble (incluida referencia catastral)
Estado del inmueble (inventario de muebles y electrodomésticos si es el caso)

2. Renta mensual y forma de pago

Importe exacto (en euros)
Fecha de pago (habitualmente entre el 1 y el 5 de cada mes)
Forma de pago (transferencia bancaria — lo más recomendable por los justificantes)
Si se pagan más mensualidades por adelantado además de la fianza

3. Duración y prórrogas

Fecha de inicio y fecha de vencimiento del período inicial
Pacto expreso sobre la prórroga obligatoria (o renuncia a ella si el inquilino lo acuerda voluntariamente)

4. Actualización de la renta

Desde 2023, la actualización anual de la renta en contratos de vivienda habitual tiene un tope. En 2026, la actualización se limita al IPC o al índice de referencia de actualización de arrendamientos publicado por el INE (habitualmente inferior al IPC).

En Canarias no existe actualmente regulación de "zonas de mercado tensionado" como en algunas ciudades peninsulares, pero hay que estar atentos a posibles cambios normativos.

5. Gastos y suministros

Especificar qué paga el inquilino:

Suministros (luz, agua, gas, internet)
Comunidad de propietarios (habitualmente no, pero puede pactarse)
Tasas municipales (basura, etc.)

6. Obras y reparaciones

Obras de mejora por el arrendador: puede realizarlas con preaviso de 3 meses, y el arrendatario no puede oponerse aunque le reduzca el uso
Reparaciones de mantenimiento: las pequeñas las paga el inquilino; las estructurales y de habitabilidad, el propietario
Obras del inquilino: siempre requieren autorización expresa del propietario

7. Subarriendo y cesión

Sin autorización expresa del propietario, el inquilino no puede subarrendar la vivienda ni ceder el contrato a terceros.

Derechos del inquilino

Derecho de adquisición preferente: si el propietario quiere vender el inmueble, el inquilino tiene derecho de tanteo (comprar en las mismas condiciones) y retracto (subrogarse en la compra si el propietario no le notificó la venta)
Derecho a obras de accesibilidad: el inquilino con discapacidad o mayor de 70 años puede solicitar al propietario que autorice obras de accesibilidad
Protección frente al desahucio exprés: el procedimiento de desahucio por falta de pago incluye mecanismos de comunicación a los servicios sociales

Derechos del propietario

Recuperar la vivienda para uso propio: puede rescatar la vivienda antes de los 5 años si la necesita para sí mismo o para familiares de primer grado, con preaviso de 2 meses
Resolución por impago: si el inquilino deja de pagar, puede iniciar procedimiento de desahucio
Resolución por subarriendo no autorizado o por causar daños graves al inmueble
No renovar al vencimiento: con preaviso de 4 meses

El alquiler de temporada en Canarias

El alquiler de temporada (contratos de menos de 12 meses para uso no habitual) no está regulado por la LAU de la misma forma que el alquiler de vivienda habitual:

No tiene prórroga obligatoria
La duración es la pactada
La fianza mínima es 1 mes

En Canarias, el alquiler turístico (VUT — Vivienda de Uso Turístico) está regulado por el Decreto 113/2015 y requiere licencia específica. No debe confundirse con el alquiler de temporada.

Fiscalidad del alquiler en Canarias

Para el propietario

Los ingresos del alquiler de vivienda habitual tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF
Reducción del 60% si se alquila como vivienda habitual del inquilino (sobre el rendimiento neto)
IGIC: el arrendamiento de vivienda habitual está exento de IGIC en Canarias

Para el inquilino

Desde 2015 se eliminó la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, pero pueden existir deducciones autonómicas en Canarias

Modelo de contrato de arrendamiento

El contrato puede firmarse en documento privado (sin notario ni registro), aunque es recomendable:

Firmar con dos testigos o ante notario para mayor seguridad probatoria
Registrar el contrato en el Registro de la Propiedad si se quiere protección frente a terceros adquirentes (el comprador de la vivienda respetará el alquiler si está inscrito)

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