Contrato de arrendamiento en Canarias: guía completa para propietarios e inquilinos

El contrato de arrendamiento en Canarias

Alquilar una vivienda en Canarias implica firmar un contrato de arrendamiento regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), completada por la normativa autonómica canaria y el Código Civil. Tanto propietarios como inquilinos deben conocer sus derechos y obligaciones antes de firmar y, ante cualquier duda, conviene revisar el contrato con un abogado especialista en arrendamientos.

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Duración del contrato de alquiler

Duración mínima legal (2026)

La LAU establece que el arrendatario (inquilino) tiene derecho a una prórroga obligatoria del contrato hasta completar:

• 5 años si el arrendador es una persona física
• 7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa, sociedad)

Aunque el contrato se firme por 1 año, el inquilino puede exigir que se prorrogue hasta esos 5 o 7 años, salvo que el arrendador persona física necesite la vivienda para sí o para familiares de primer grado (pasado el primer año, si consta expresamente en el contrato y con preaviso de 2 meses: art. 9.3 LAU).

Prórroga tácita

Si, cumplidos esos 5 o 7 años, ninguna de las partes notifica a la otra que no quiere renovar, el contrato se prorroga por períodos anuales hasta un máximo de 3 años más (prórroga tácita, art. 10.1 LAU).

Plazo mínimo de preaviso para no renovar

• El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación
• El arrendatario debe avisar con 2 meses de antelación

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La fianza: obligatoria por ley

El depósito de fianza es obligatorio en todos los contratos de arrendamiento de vivienda:

Depósito en la Comunidad Autónoma

En Canarias, el propietario está obligado a depositar el importe de la fianza ante la Comunidad Autónoma (el Registro de Fianzas depende del Instituto Canario de la Vivienda) en el plazo de un mes desde la celebración del contrato (art. 2 de la Ley canaria 2/2014). No hacerlo es infracción grave, con multa del 35 % al 100 % de la fianza no depositada (art. 13).

Si el propietario no deposita la fianza, el inquilino puede:

• Reclamarle igualmente su devolución al final del contrato (art. 36.4 LAU): la falta de depósito no le hace perder ese derecho
• Ponerlo en conocimiento del Instituto Canario de la Vivienda, que ejerce la inspección

Devolución de la fianza

El propietario tiene 1 mes para devolver la fianza desde la entrega de las llaves. Pasado ese plazo, el saldo pendiente devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).

La fianza solo puede retenerse para cubrir daños causados por el inquilino (más allá del desgaste normal) o rentas impagadas.

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Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento

Un buen contrato debe incluir:

1. Identificación completa de las partes y del inmueble

• Nombre, apellidos y DNI/NIE de arrendador y arrendatario
• Dirección completa del inmueble (incluida referencia catastral)
• Estado del inmueble (inventario de muebles y electrodomésticos si es el caso)

2. Renta mensual y forma de pago

• Importe exacto (en euros)
• Fecha de pago (salvo pacto, dentro de los siete primeros días de cada mes: art. 17.2 LAU)
• Forma de pago (por medios electrónicos, como la transferencia; en metálico solo excepcionalmente: art. 17.3 LAU)
• Pagos anticipados: no puede exigirse más de una mensualidad de renta por adelantado (art. 17.2 LAU)

3. Duración y prórrogas

• Fecha de inicio y fecha de vencimiento del período inicial
• La prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años se aplica por ley: la renuncia anticipada del inquilino a ella es nula (art. 6 LAU)

4. Actualización de la renta

La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé expresamente (art. 18.1 LAU). La subida anual no puede superar el índice de referencia (IRAV) que el INE publica desde enero de 2025 y que, por definición, nunca es superior al IPC; este tope se aplica también a los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 (art. 18.1 LAU y DT 4.ª de la Ley 12/2023, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación). Además, en las actualizaciones que correspondan hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay nuevo pacto la subida no puede superar el 2 %, y no cabe subida alguna si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia (disposición final sexta del mismo real decreto-ley).

La declaración de "zonas de mercado residencial tensionado", que limita la renta de los nuevos contratos (art. 17.6 y 17.7 LAU), corresponde a la Administración competente en vivienda (art. 18 de la Ley 12/2023): comprueba si el municipio está declarado antes de fijar la renta.

5. Gastos y suministros

Especificar qué paga el inquilino:

• Suministros (luz, agua, gas, internet)
• Comunidad de propietarios (solo si se pacta por escrito e indicando su importe anual: art. 20.1 LAU; en edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal no puede repercutirse, según la redacción del Real Decreto-ley 29/2026)
• Tasas municipales (basura, etc.): solo si el inquilino es el obligado tributario; en otro caso, los tributos asociados a la vivienda no pueden imponérsele (art. 20.1 LAU, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación)

6. Obras y reparaciones

• Obras de mejora por el arrendador: solo si no pueden diferirse razonablemente al final del contrato y avisando por escrito con 3 meses de antelación; el arrendatario debe soportarlas, con derecho a reducción de la renta o a desistir del contrato (art. 22 LAU)
• Reparaciones de mantenimiento: las pequeñas las paga el inquilino; las estructurales y de habitabilidad, el propietario
• Obras del inquilino: las que modifiquen la configuración de la vivienda requieren el consentimiento escrito del propietario (art. 23 LAU)

7. Subarriendo y cesión

Sin consentimiento escrito del propietario, el inquilino no puede subarrendar la vivienda (y solo de forma parcial) ni ceder el contrato a terceros (art. 8 LAU).

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Derechos del inquilino

• Derecho de adquisición preferente: si el propietario quiere vender el inmueble, el inquilino tiene derecho de tanteo (comprar en las mismas condiciones) y retracto (subrogarse en la compra si el propietario no le notificó la venta)
• Derecho a obras de accesibilidad: el inquilino con discapacidad o mayor de 70 años puede realizar en el interior de la vivienda las obras de adaptación necesarias con solo notificarlo antes por escrito al propietario (art. 24 LAU)
• Protección frente al desahucio exprés: el procedimiento de desahucio por falta de pago incluye mecanismos de comunicación a los servicios sociales

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Derechos del propietario

• Recuperar la vivienda para uso propio: el arrendador persona física puede recuperarla antes de los 5 años si la necesita para sí mismo o para familiares de primer grado, pasado el primer año y si consta expresamente en el contrato, con preaviso de 2 meses (art. 9.3 LAU)
• Resolución por impago: si el inquilino deja de pagar, puede iniciar procedimiento de desahucio
• Resolución por subarriendo no autorizado o por daños causados dolosamente en el inmueble (art. 27.2 LAU)
• No renovar una vez cumplidos los 5 o 7 años: con preaviso de 4 meses (art. 10.1 LAU), sin perjuicio de las prórrogas extraordinarias que pueda pedir el inquilino (art. 10.2 y 10.3 LAU y disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación)

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El alquiler de temporada en Canarias

En los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, el alquiler de temporada (contratos para cubrir una necesidad temporal y no de vivienda permanente; la LAU no les fijaba una duración máxima) es un arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3.2 LAU en su redacción anterior y DT 8.ª LAU) y no se rige por las reglas del alquiler de vivienda habitual:

• No tiene prórroga obligatoria: se extingue al terminar el plazo pactado (DT 8.ª LAU)
• La duración es la pactada
• La fianza legal es de 2 mensualidades (art. 36.1 LAU)

Para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) lo sustituye por el "arrendamiento de vivienda temporal": causa de temporalidad expresa en el contrato, duración de más de 31 días y, como regla general, de hasta 12 meses, y fianza de una mensualidad (arts. 2.3, 7.2, 9 bis y 36 LAU).

En Canarias, el alquiler turístico (VUT — Vivienda de Uso Turístico) está regulado por la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, y exige presentar una declaración responsable ante el cabildo insular antes de iniciar la actividad. No debe confundirse con el alquiler de temporada.

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Fiscalidad del alquiler en Canarias

Para el propietario

• Los ingresos del alquiler de vivienda habitual tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF
• Reducción del rendimiento neto positivo si se alquila como vivienda habitual del inquilino: 60 % si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 y, con carácter general, 50 % si se celebró desde esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2026 (DT 38.ª LIRPF); en los posteriores deja de ser fija: puede ir del 15 % al 100 % según, entre otros factores, la renta pactada respecto del contrato anterior (art. 23.2 LIRPF, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación)
• IGIC: el arrendamiento de vivienda está exento de IGIC en Canarias (art. 50.Uno.23.º de la Ley canaria 4/2012), salvo que el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera

Para el inquilino

• Desde 2015 se eliminó la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual (salvo contratos anteriores: DT 15.ª LIRPF), pero pueden existir deducciones autonómicas en Canarias; el Real Decreto-ley 29/2026 introduce una nueva deducción estatal (art. 68.6 LIRPF), pendiente de convalidación

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Modelo de contrato de arrendamiento

El contrato puede firmarse en documento privado (sin notario ni registro), aunque es recomendable:

• Firmar con dos testigos o ante notario para mayor seguridad probatoria
• Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad si se pacta una duración superior a 5 o 7 años: durante esos primeros 5 o 7 años el comprador de la vivienda debe respetar el alquiler aunque no esté inscrito (art. 14 LAU)

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ALY Abogados: contratos de arrendamiento en Canarias

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