Contrato de arras en la compraventa de vivienda

Contrato de arras: qué es y para qué sirve

El contrato de arras (también llamado señal o contrato privado de compraventa) es el acuerdo previo a la escritura pública en el que comprador y vendedor se comprometen a la compraventa de un inmueble. El comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio total como garantía del acuerdo.

Es uno de los documentos más importantes en una compraventa inmobiliaria y, sin embargo, muchos compradores y vendedores lo firman sin leerlo detenidamente.

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Tipos de arras: cuál te conviene

En España existen tres tipos de arras con consecuencias jurídicas muy diferentes:

1. Arras confirmatorias (art. 1124 CC)

Son un anticipo del precio de compra, no una opción de desistimiento. Si alguna de las partes incumple, la otra puede:

• Exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar a escriturar)
• O resolver el contrato y reclamar indemnización por todos los daños

Frecuentes en contratos redactados por profesionales, pero poco conocidas por particulares. No permiten retractarse sin consecuencias indemnizatorias.

2. Arras penales (art. 1152 CC)

Las arras funcionan como cláusula penal: si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede quedarse las arras o reclamar el doble, pero esto sustituye a cualquier otra indemnización (salvo pacto en contrario).

Son una solución intermedia: limitan la exposición económica pero no permiten el desistimiento libre.

3. Arras penitenciales (art. 1454 CC)

Muy habituales en compraventas entre particulares. Permiten a cualquiera de las partes retractarse:

• El comprador pierde la señal entregada
• El vendedor devuelve el doble de la señal recibida

Son la única modalidad que permite desistir unilateralmente sin más consecuencias que perder (o devolver el doble de) la señal.

Importante: si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales suelen interpretarlas como confirmatorias. Por eso es fundamental que el contrato diga expresamente "arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil" y recoja la facultad de desistir: el Tribunal Supremo las interpreta de forma restrictiva y la sola mención del artículo puede no bastar (STS 583/2018, de 17 de octubre, ECLI:ES:TS:2018:3513).

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¿Qué cantidad se entrega como arras?

No hay un importe legal fijado: lo pactan libremente comprador y vendedor, normalmente como un porcentaje del precio de compraventa. Cuanto mayor sea la cantidad, mayor es el compromiso de ambas partes.

Desde el punto de vista del comprador:

• Mayor cantidad → mayor presión para no perderla (señal seria)
• Menor cantidad → menor riesgo si hay que desistir

Desde el punto de vista del vendedor:

• Mayor cantidad → mayor garantía de que la operación llegará a buen término
• Menor cantidad → menor perjuicio si el vendedor quiere retractarse

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Cláusulas esenciales que debe incluir el contrato de arras

Un buen contrato de arras debe recoger:

1. Identificación completa de las partes (DNI/NIE, estado civil, representación si es empresa)
2. Descripción exacta del inmueble (referencia catastral, situación registral, cargas)
3. Precio total de compraventa acordado
4. Cantidad entregada como arras y concepto
5. Tipo de arras expresamente (penitenciales, confirmatorias o penales)
6. Plazo para la firma de la escritura pública (el que acuerden las partes)
7. Quién paga los gastos de notaría, registro, ITP o IVA
8. Estado de cargas del inmueble y compromiso de cancelarlas antes de escritura
9. Condición suspensiva de financiación (si el comprador necesita hipoteca)
10. Penalización por retraso en la firma de la escritura

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La condición suspensiva de financiación: imprescindible para compradores con hipoteca

Si necesitas una hipoteca para comprar, incluir una condición suspensiva de financiación es fundamental:

"La compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación hipotecaria de al menos [importe] €. Si en el plazo de [XX días] no obtiene la hipoteca, el contrato quedará resuelto y las arras serán íntegramente devueltas al comprador."

Sin esta cláusula, si el banco te deniega la hipoteca, puedes perder las arras aunque no haya sido culpa tuya.

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Riesgos más frecuentes en los contratos de arras

Firmar un contrato sin revisar la situación registral

Antes de firmar el contrato de arras, es imprescindible solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar:

• Quién es el titular real del inmueble
• Si hay hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas
• Si el estado registral coincide con la realidad (metros cuadrados, linderos)

No comprobar si hay inquilinos con derecho de tanteo y retracto

Si el inmueble está arrendado, el inquilino tiene derecho de tanteo (adquirir con preferencia en las mismas condiciones, dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación fehaciente de la venta) y derecho de retracto (subrogarse en el lugar del comprador tras la venta si no se le notificó correctamente o se vendió por un precio inferior o en condiciones menos onerosas que las notificadas), conforme al art. 25 LAU. Desde el 8 de octubre de 2026 ya no puede pactarse la renuncia a este derecho (art. 25.8 LAU, redacción del RD-ley 29/2026, pendiente de convalidación); si un contrato anterior la incluye, hay que revisar su validez. Si el vendedor no te advierte de esto, puedes encontrarte con una situación muy compleja.

Pagar sin recibo o transferencia

La cantidad entregada como arras siempre debe quedar documentada: transferencia bancaria o cheque con justificante. Nunca en efectivo sin documento escrito.

Firmar ante la agencia inmobiliaria sin abogado

Las agencias tienen sus propios contratos de arras, que a menudo protegen más sus intereses que los del comprador. Revisar el contrato con un abogado antes de firmar puede evitar problemas serios.

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Compraventa de inmuebles en Canarias: particularidades

En Canarias, la compraventa de inmuebles tiene algunas particularidades fiscales:

• IGIC vs ITP: Las viviendas nuevas tributan por IGIC (tipo general del 7%; tipo cero en VPO vendidas por su promotor y tipos reducidos del 3% o 5% para vivienda habitual si se cumplen los requisitos). Las viviendas de segunda mano tributan por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tipo general del 6,5% en Canarias (5% para vivienda habitual de hasta 200.000 € si se cumplen los requisitos).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): grava la escritura de compra de vivienda nueva (sujeta a IGIC) y la del préstamo hipotecario; en la hipoteca lo paga el banco (art. 29 de la Ley del ITP y AJD)
• Plusvalía municipal: el vendedor tributa por el incremento del valor del suelo (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales)

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ALY Abogados: revisión de contratos de arras en Canarias

Antes de firmar un contrato de arras, te recomendamos que un abogado lo revise. El coste es mínimo comparado con el riesgo de perder la señal o tener problemas con la compraventa.

En ALY Abogados revisamos contratos de arras y asesoramos en todo el proceso de compraventa inmobiliaria en Canarias.

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