Contrato de arras en la compraventa de vivienda: tipos, riesgos y consejos

Contrato de arras: qué es y para qué sirve

El contrato de arras (también llamado señal o contrato privado de compraventa) es el acuerdo previo a la escritura pública en el que comprador y vendedor se comprometen a la compraventa de un inmueble. El comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio total como garantía del acuerdo.

Es uno de los documentos más importantes en una compraventa inmobiliaria y, sin embargo, muchos compradores y vendedores lo firman sin leerlo detenidamente.

Tipos de arras: cuál te conviene

En España existen tres tipos de arras con consecuencias jurídicas muy diferentes:

1. Arras confirmatorias (art. 1124 CC)

Son un anticipo del precio de compra, no una opción de desistimiento. Si alguna de las partes incumple, la otra puede:

Exigir el cumplimiento forzoso del contrato (obligar a escriturar)
O resolver el contrato y reclamar indemnización por todos los daños

Las más usadas en contratos profesionales, pero las menos conocidas por particulares. No permiten retractarse sin consecuencias indemnizatorias.

2. Arras penales (art. 1152 CC)

Las arras funcionan como cláusula penal: si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede quedarse las arras o reclamar el doble, pero esto sustituye a cualquier otra indemnización (salvo pacto en contrario).

Son una solución intermedia: limitan la exposición económica pero no permiten el desistimiento libre.

3. Arras penitenciales (art. 1454 CC)

Las más habituales en compraventas entre particulares. Permiten a cualquiera de las partes retractarse:

El comprador pierde la señal entregada
El vendedor devuelve el doble de la señal recibida

Son la única modalidad que permite desistir unilateralmente sin más consecuencias que perder (o devolver el doble de) la señal.

Importante: si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales suelen interpretarlas como confirmatorias. Por eso es fundamental que el contrato diga expresamente "arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil".

¿Qué cantidad se entrega como arras?

No hay un importe legal fijado. La costumbre en España es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Cuanto mayor sea la cantidad, mayor es el compromiso de ambas partes.

Desde el punto de vista del comprador:

Mayor cantidad → mayor presión para no perderla (señal seria)
Menor cantidad → menor riesgo si hay que desistir

Desde el punto de vista del vendedor:

Mayor cantidad → mayor garantía de que la operación llegará a buen término
Menor cantidad → menor perjuicio si el vendedor quiere retractarse

Cláusulas esenciales que debe incluir el contrato de arras

Un buen contrato de arras debe recoger:

Identificación completa de las partes (DNI/NIE, estado civil, representación si es empresa)
Descripción exacta del inmueble (referencia catastral, situación registral, cargas)
Precio total de compraventa acordado
Cantidad entregada como arras y concepto
Tipo de arras expresamente (penitenciales, confirmatorias o penales)
Plazo para la firma de la escritura pública (normalmente 1-3 meses)
Quién paga los gastos de notaría, registro, ITP o IVA
Estado de cargas del inmueble y compromiso de cancelarlas antes de escritura
Condición suspensiva de financiación (si el comprador necesita hipoteca)
Penalización por retraso en la firma de la escritura

La condición suspensiva de financiación: imprescindible para compradores con hipoteca

Si necesitas una hipoteca para comprar, incluir una condición suspensiva de financiación es fundamental:

"La compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación hipotecaria de al menos [importe] €. Si en el plazo de [XX días] no obtiene la hipoteca, el contrato quedará resuelto y las arras serán íntegramente devueltas al comprador."

Sin esta cláusula, si el banco te deniega la hipoteca, puedes perder las arras aunque no haya sido culpa tuya.

Riesgos más frecuentes en los contratos de arras

Firmar un contrato sin revisar la situación registral

Antes de firmar el contrato de arras, es imprescindible solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar:

Quién es el titular real del inmueble
Si hay hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas
Si el estado registral coincide con la realidad (metros cuadrados, linderos)

No comprobar si hay inquilinos con derecho de tanteo y retracto

Si el inmueble está arrendado, el inquilino tiene derecho de tanteo (adquirir preferentemente con las mismas condiciones del contrato de arras) y derecho de retracto (subrogarse en la compra incluso después de firmadas las arras). Si el vendedor no te advierte de esto, puedes encontrarte con una situación muy compleja.

Pagar sin recibo o transferencia

La cantidad entregada como arras siempre debe quedar documentada: transferencia bancaria o cheque con justificante. Nunca en efectivo sin documento escrito.

Firmar ante la agencia inmobiliaria sin abogado

Las agencias tienen sus propios contratos de arras, que a menudo protegen más sus intereses que los del comprador. Revisar el contrato con un abogado antes de firmar puede evitar problemas serios.

Compraventa de inmuebles en Canarias: particularidades

En Canarias, la compraventa de inmuebles tiene algunas particularidades fiscales:

IGIC vs ITP: Las viviendas nuevas tributan por IGIC (generalmente al 6,5% o exento en VPO). Las viviendas de segunda mano tributan por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 6,5% en Canarias.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): aplica a la hipoteca y a la escritura de nueva construcción
Plusvalía municipal: el vendedor tributa por el incremento del valor del suelo

ALY Abogados: revisión de contratos de arras en Canarias

Antes de firmar un contrato de arras, te recomendamos que un abogado lo revise. El coste es mínimo comparado con el riesgo de perder la señal o tener problemas con la compraventa.

En ALY Abogados revisamos contratos de arras y asesoramos en todo el proceso de compraventa inmobiliaria en Canarias.

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