Alquiler con opción a compra en Canarias: cómo funciona y qué debes negociar

Alquiler con opción a compra: una alternativa flexible para comprar vivienda

El alquiler con opción a compra (también llamado arrendamiento con opción de compra) es una fórmula que combina un contrato de arrendamiento con una opción para adquirir el inmueble en el futuro, normalmente descontando parte de las rentas pagadas del precio final.

Es una solución especialmente interesante en Canarias dado el alto precio de la vivienda y las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria para muchos compradores.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El contrato tiene dos partes diferenciadas:

1. El contrato de arrendamiento

El inquilino ocupa el inmueble y paga una renta mensual. El plazo habitual es de 1 a 5 años, aunque puede ser mayor.

2. La opción de compra

El inquilino tiene el derecho (no la obligación) de comprar el inmueble al precio pactado durante el período de vigencia de la opción. Si no ejerce la opción en el plazo acordado, la pierde.

Para formalizar la opción, el inquilino suele pagar una prima de opción inicial (entre el 2% y el 5% del precio de compra), que:

Se descuenta del precio si finalmente se compra
Se pierde si no se ejerce la opción

¿Se descuenta el alquiler del precio de compra?

Depende de lo que se negocie. Las opciones más habituales:

Descuento total de las rentas: todo lo pagado en alquiler se descuenta del precio
Descuento parcial: un porcentaje de las rentas (50%, 30%) se acumula como anticipo
Sin descuento: las rentas son alquiler puro y la opción solo reduce el precio en la prima inicial

Lo que se descuente del precio deber quedar expresamente pactado en el contrato. Sin pacto escrito claro, los tribunales pueden interpretarlo de formas muy diversas.

Ventajas del alquiler con opción a compra

Para el comprador

Tiempo para ahorrar o mejorar el perfil financiero antes de pedir la hipoteca
Posibilidad de "probar" la vivienda y el barrio antes de comprometerse definitivamente
Si parte del alquiler se descuenta, cada mensualidad se convierte en ahorro hacia la compra
Precio de compra fijado desde el inicio: si el mercado sube, te beneficias

Para el vendedor

Ingresos inmediatos de las rentas mientras espera la venta definitiva
Prima de opción no reembolsable si el inquilino no compra
Posibilidad de mantener la propiedad ocupada y en buen estado mientras se vende
En el contexto actual de mercado, puede ser una forma de cerrar una venta complicada

Riesgos y puntos críticos a negociar

Precio de compra fijo: ¿ventaja o desventaja?

Si el mercado cae mucho durante el período de alquiler, el comprador puede terminar pagando más de lo que valdría en ese momento. Conviene negociar cláusulas de revisión o analizar bien el precio de partida.

¿Qué pasa si el vendedor quiere vender antes?

Sin protección contractual, el vendedor podría vender a un tercero cancelando la opción (devolviéndote la prima). Si la opción está inscrita en el Registro de la Propiedad, está protegida frente a terceros adquirentes.

¿Y si el inquilino no puede pedir la hipoteca al final?

Si el banco no concede la hipoteca cuando el inquilino quiere ejercer la opción, normalmente pierde la prima de opción y el "ahorro" acumulado. Conviene incluir una condición suspensiva ligada a la obtención de financiación.

Deterioro del inmueble

El contrato debe regular quién paga qué: reparaciones ordinarias (habitualmente el inquilino), reparaciones estructurales (el propietario), y cómo se valora el estado del inmueble al ejercer la opción.

Fiscalidad del alquiler con opción a compra en Canarias

Durante la fase de alquiler

IGIC: el arrendamiento de vivienda habitual está exento de IGIC. Si es local comercial o alquiler vacacional, sí lleva IGIC al 7%.

IRPF del arrendador: los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario (con la posible reducción del 60% si es vivienda habitual).

La prima de opción

Para el arrendador: la prima de opción recibida es un rendimiento del capital inmobiliario en el ejercicio en que se cobra, aunque la venta no se haya formalizado todavía.

IGIC: la prima de opción sobre viviendas está sujeta a IGIC al 7% (la opción de compra se asimila a un servicio sujeto).

Al ejercer la opción y comprar

Cuando el inquilino ejerce la opción y compra el inmueble:

Si es vivienda nueva → IGIC 6,5% sobre el precio total (menos lo ya pagado con IGIC por la prima y el alquiler)
Si es segunda mano → ITP 6,5% sobre el precio

La prima de opción ya pagada (y que ya tributó) se descuenta del precio computable para el ITP o IGIC.

Cómo inscribir la opción de compra en el Registro

Para proteger al comprador, la opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto garantiza que si el propietario vende a un tercero durante el período de opción, la opción sea oponible a ese tercero.

La inscripción requiere escritura pública ante notario y el pago del arancel registral correspondiente. Es un coste pequeño comparado con la protección que aporta.

Modelo de cláusulas esenciales en el contrato

Un contrato de alquiler con opción a compra debe incluir:

Precio de compra pactado (fijo o con cláusula de revisión)
Prima de opción y si es a cuenta del precio o no
Plazo de ejercicio de la opción (fecha límite)
Importe de las rentas mensuales y si se descuentan o no
Condición suspensiva de financiación
Qué pasa si el vendedor quiere vender a un tercero
Estado del inmueble al inicio y al ejercer la opción
Distribución de gastos de mantenimiento y reparaciones

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