Alquiler con opción a compra en Canarias

Alquiler con opción a compra: una alternativa flexible para comprar vivienda

El alquiler con opción a compra (también llamado arrendamiento con opción de compra) es una fórmula que combina un contrato de arrendamiento con una opción para adquirir el inmueble en el futuro, normalmente descontando parte de las rentas pagadas del precio final.

Es una solución especialmente interesante en Canarias dado el alto precio de la vivienda y las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria para muchos compradores.

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¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El contrato tiene dos partes diferenciadas:

1. El contrato de arrendamiento

El inquilino ocupa el inmueble y paga una renta mensual. La duración se pacta libremente, pero en vivienda habitual el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica; art. 9.1 LAU).

2. La opción de compra

El inquilino tiene el derecho (no la obligación) de comprar el inmueble al precio pactado durante el período de vigencia de la opción. Si no ejerce la opción en el plazo acordado, la pierde.

Para formalizar la opción, el inquilino suele pagar una prima de opción inicial (su importe se negocia libremente), que, según lo pactado:

• Se descuenta del precio si finalmente se compra
• Se pierde si no se ejerce la opción

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¿Se descuenta el alquiler del precio de compra?

Depende de lo que se negocie. Las opciones más habituales:

• Descuento total de las rentas: todo lo pagado en alquiler se descuenta del precio
• Descuento parcial: un porcentaje de las rentas (50%, 30%) se acumula como anticipo
• Sin descuento: las rentas son alquiler puro y la opción solo reduce el precio en la prima inicial

Lo que se descuente del precio debe quedar expresamente pactado en el contrato. Sin pacto escrito claro, los tribunales pueden interpretarlo de formas muy diversas.

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Ventajas del alquiler con opción a compra

Para el comprador

• Tiempo para ahorrar o mejorar el perfil financiero antes de pedir la hipoteca
• Posibilidad de "probar" la vivienda y el barrio antes de comprometerse definitivamente
• Si parte del alquiler se descuenta, cada mensualidad se convierte en ahorro hacia la compra
• Precio de compra fijado desde el inicio: si el mercado sube, te beneficias

Para el vendedor

• Ingresos inmediatos de las rentas mientras espera la venta definitiva
• Prima de opción no reembolsable si el inquilino no compra
• Posibilidad de mantener la propiedad ocupada y en buen estado mientras se vende
• En el contexto actual de mercado, puede ser una forma de cerrar una venta complicada

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Riesgos y puntos críticos a negociar

Precio de compra fijo: ¿ventaja o desventaja?

Si el mercado cae mucho durante el período de alquiler, el comprador puede terminar pagando más de lo que valdría en ese momento. Conviene negociar cláusulas de revisión o analizar bien el precio de partida.

¿Qué pasa si el vendedor quiere vender antes?

Si la opción no está inscrita, no perjudica a terceros (art. 32 de la Ley Hipotecaria): el vendedor podría vender a otra persona y al inquilino solo le quedaría reclamarle daños y perjuicios (art. 1101 CC). Si la opción está inscrita en el Registro de la Propiedad, está protegida frente a terceros adquirentes.

¿Y si el inquilino no puede pedir la hipoteca al final?

Si el banco no concede la hipoteca cuando el inquilino quiere ejercer la opción, normalmente pierde la prima de opción y el "ahorro" acumulado. Conviene incluir una condición suspensiva ligada a la obtención de financiación.

Deterioro del inmueble

El contrato debe regular quién paga qué: pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (el inquilino, art. 21.4 LAU), reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (el propietario, art. 21.1 LAU), y cómo se valora el estado del inmueble al ejercer la opción.

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Fiscalidad del alquiler con opción a compra en Canarias

Durante la fase de alquiler

IGIC: el arrendamiento de vivienda está exento de IGIC (art. 50.Uno.23.º de la Ley canaria 4/2012), salvo cuando la venta posterior estaría sujeta y no exenta, como ocurre si quien alquila con opción de compra es el promotor. Si es local comercial o alquiler vacacional, sí lleva IGIC al 7%.

IRPF del arrendador: los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario (con una reducción general del 50% si se destina a vivienda, que puede llegar al 60%, 70% o 90%, en los contratos celebrados entre el 26-5-2023 y el 1-12-2026; en los posteriores, la reducción pasa a depender de la renta pactada, la zona y la edad del inquilino, y va del 15% al 100% si el arrendador no es gran tenedor: art. 23.2 y disposición transitoria 38.ª LIRPF, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación).

La prima de opción

Para el arrendador: la prima de opción recibida es una ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRPF) del ejercicio en que se concede la opción, aunque la venta no se haya formalizado todavía, y se integra en la base del ahorro (STS 803/2022, de 21 de junio; consulta DGT V1046-25).

IGIC: la prima de opción que cobra el arrendador, empresario a efectos del impuesto (art. 5.4 de la Ley 20/1991), está sujeta a IGIC al tipo general del 7% (la concesión de la opción se trata como una prestación de servicios).

Al ejercer la opción y comprar

Cuando el inquilino ejerce la opción y compra el inmueble:

• Si es vivienda nueva vendida por el promotor → IGIC 7% como tipo general (art. 51 de la Ley canaria 4/2012; hay tipos reducidos para ciertas viviendas habituales) sobre el precio total (menos lo ya pagado con IGIC por la prima y el alquiler, si así se pactó)
• Si es segunda mano → ITP 6,5% como tipo general (5% para ciertas viviendas habituales de hasta 200.000 €; art. 31 del Decreto Legislativo canario 1/2009), sobre el valor de referencia de Catastro o el precio, si es superior

En el IGIC, la prima ya pagada (y que ya tributó) se descuenta del precio computable si así se pactó. En el ITP, en cambio, la base no baja del valor de referencia de Catastro (art. 10.2 del texto refundido del ITP).

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Cómo inscribir la opción de compra en el Registro

Para proteger al comprador, la opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto garantiza que si el propietario vende a un tercero durante el período de opción, la opción sea oponible a ese tercero.

La inscripción requiere escritura pública ante notario (art. 3 de la Ley Hipotecaria), pacto expreso de inscribirla, precio y plazo (art. 14 del Reglamento Hipotecario) y el pago del arancel registral correspondiente. La opción inscrita caduca si el arrendamiento entra en prórroga tácita o legal. Es un coste pequeño comparado con la protección que aporta.

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Modelo de cláusulas esenciales en el contrato

Un contrato de alquiler con opción a compra debe incluir:

1. Precio de compra pactado (fijo o con cláusula de revisión)
2. Prima de opción y si es a cuenta del precio o no
3. Plazo de ejercicio de la opción (fecha límite)
4. Importe de las rentas mensuales y si se descuentan o no
5. Condición suspensiva de financiación
6. Qué pasa si el vendedor quiere vender a un tercero
7. Estado del inmueble al inicio y al ejercer la opción
8. Distribución de gastos de mantenimiento y reparaciones

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ALY Abogados: contratos de alquiler con opción a compra en Canarias

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