¿Qué Ley Rige el Alquiler de Habitación?

La respuesta depende del contexto:

La Clave: ¿Hay Vivienda Completa o Solo Habitación?

• La LAU protege el arrendamiento de una vivienda completa para residencia habitual
• El arrendamiento de una habitación no es una "vivienda" en el sentido de la LAU (STS varias sentencias)
• Por tanto, las prórrogas obligatorias de 5 años (LAU art. 9) no aplican al alquiler de habitación

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El Contrato de Arrendamiento de Habitación

Aunque no existe un modelo legal obligatorio, el contrato debe recoger:

Suministros y Gastos

A diferencia del piso completo, en el alquiler de habitación es habitual que:

• Los suministros (luz, agua, internet) estén incluidos en el precio
• El inquilino no tenga contrato directo con las compañías
• La distribución del gasto sea proporcional al número de inquilinos

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Derechos del Inquilino de Habitación

Derecho a la Intimidad y Seguridad del Domicilio

La habitación alquilada es el domicilio del inquilino, con plena protección constitucional (art. 18 CE):

• El propietario no puede entrar sin permiso, incluso para "revisar el estado"
• No puede registrar las pertenencias del inquilino
• No puede instalar cámaras de vigilancia dentro de la habitación

Derecho a Condiciones de Habitabilidad

El propietario debe mantener la habitación y las zonas comunes en condiciones de habitabilidad básicas (art. 1554 CC):

• Suministros de agua caliente y electricidad funcionando
• Calefacción operativa (si existía al arrendar)
• Instalaciones de cocina y baño sin averías estructurales

Derecho a No ser Expulsado sin Proceso Judicial

Aunque no aplique la LAU con sus extensas garantías, ningún inquilino puede ser expulsado sin resolución judicial en España. Son ilegales:

• Cambiar la cerradura de la habitación
• Cortar los suministros
• Retirar las pertenencias del inquilino
• Amenazar o intimidar para que se vaya

Cualquiera de estas conductas puede denunciarse ante la policía y constituir delitos.

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Derechos del Propietario

El propietario tiene derecho a:

• Cobrar la renta pactada en las fechas acordadas
• Recuperar la habitación al finalizar el contrato
• Exigir que se respeten las normas de convivencia
• Entrar en la habitación con aviso previo y consentimiento del inquilino (excepto emergencias)
• Recibir la fianza y aplicarla a desperfectos causados por el inquilino al final del contrato

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Duración del Contrato y Prórroga

A diferencia del alquiler de piso completo, el contrato de habitación:

• Puede tener cualquier duración pactada por las partes (no hay mínimo legal de 5 años)
• Al vencimiento del plazo pactado, el propietario puede no renovar sin necesidad de justificación
• Si el inquilino sigue en la habitación y el propietario no le dice nada, puede producirse una prórroga tácita por la duración equivalente al periodo inicialmente pactado (o mensual si se paga mensualmente)

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Cómo Terminar el Contrato

El Inquilino Quiere Marcharse

• Puede marcharse en la fecha de fin del contrato sin problema
• Si quiere marcharse antes, debe respetar el preaviso pactado (habitualmente 15-30 días)
• Si no hay preaviso pactado, el Código Civil obliga a avisar con anticipación "razonable"

El Propietario Quiere Que el Inquilino se Vaya

• Al finalizar el contrato: no renueva (debe comunicarlo con la antelación pactada o "razonable")
• Por impago: proceso judicial de desahucio (no puede realizarse autotutela)
• Por incumplimiento grave de normas de convivencia: resolución contractual + proceso judicial

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El Desahucio de Habitación: Proceso Judicial

El proceso es similar al desahucio de piso:

1. Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia
2. Notificación al inquilino
3. Plazo para pagar o marcharse voluntariamente
4. Si no abandona: comisión judicial de lanzamiento

Tiempo estimado en Canarias: 3-6 meses sin oposición, 6-12 meses con oposición.

El inquilino de habitación NO tiene derecho a que los servicios sociales pidan la suspensión del lanzamiento (eso aplica solo a arrendamientos de vivienda bajo LAU).

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Fiscalidad del Alquiler de Habitación

Para el Propietario (IRPF)

Los ingresos por alquiler de habitación tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF:

• Si el inquilino usa la habitación como residencia habitual, el propietario puede deducir el 60% del rendimiento neto
• Si es uso temporal o turístico, no hay reducción del 60%

Para el Inquilino

No hay deducción en IRPF por alquiler de habitación (la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual fue suprimida en 2015, aunque algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias).

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ALY Abogados — Alquiler de Habitaciones en Canarias

• Redactamos contratos de arrendamiento de habitación que protegen a ambas partes
• Asesoramos al propietario sobre la fiscalidad y el régimen jurídico aplicable
• Tramitamos desahucios de habitación por impago o fin de contrato
• Defendemos al inquilino si el propietario actúa ilegalmente (corte de suministros, cambio de cerradura)

Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA