¿Qué ley regula el alquiler de una habitación en España?

El alquiler de habitación en España generalmente no está regulado por la LAU (Ley 29/1994), que se aplica al arrendamiento de vivienda completa para uso habitual. Si el propietario también vive en el inmueble, se aplica el Código Civil (arts. 1542-1582). Si el propietario no vive allí pero arrienda habitaciones sueltas, los tribunales debaten si aplica LAU o CC, siendo habitual aplicar la LAU con sus garantías básicas aunque se excluyan algunas por el carácter parcial del arrendamiento.

¿Tiene el inquilino de habitación los mismos derechos que el de piso completo?

No exactamente. El alquiler de habitación no tiene la protección de la prórroga obligatoria de 5-7 años que da la LAU para vivienda completa. El propietario puede poner la duración que quiera en el contrato. Sin embargo, los derechos básicos derivados del Código Civil se mantienen: el propietario debe mantener el espacio en condiciones habitables, no puede entrar sin permiso, y el desalojo siempre requiere un proceso judicial si el inquilino se niega a marcharse.

¿Hay que hacer contrato por escrito para alquilar una habitación?

No es legalmente obligatorio, pero es muy recomendable. Un contrato por escrito protege tanto al inquilino como al propietario: fija la renta, la duración, las condiciones de uso de zonas comunes, qué suministros están incluidos, y quién paga el IBI. Sin contrato escrito, la relación se rige por los pactos verbales (difíciles de probar) y las normas supletorias del Código Civil.

¿Puede el propietario entrar en la habitación alquilada sin avisar?

No. Aunque el propietario viva en el mismo piso, la habitación alquilada forma parte del domicilio del inquilino y está protegida constitucionalmente (art. 18 CE). El propietario necesita consentimiento del inquilino para entrar. Solo en casos de emergencia (incendio, inundación) puede entrar sin permiso. Entrar sin autorización puede constituir delito de allanamiento de morada (art. 202 CP).

¿Cómo se puede desalojar a un inquilino de habitación que no paga?

El desalojo requiere un proceso judicial aunque se trate de solo una habitación. No se puede cortar los suministros, cambiar la cerradura ni retirar sus pertenencias de forma unilateral — cualquiera de esas acciones es ilegal y puede constituir coacciones (art. 172 CP) o allanamiento de morada. El proceso es similar al desahucio por impago de piso: demanda judicial, decreto, lanzamiento. En Canarias, el proceso suele tardar 3-6 meses.

Alquiler de Habitación en España: Todo lo que Necesitas Saber

El mercado de alquiler de habitaciones ha crecido enormemente en España, especialmente en ciudades universitarias y en destinos turísticos como las Canarias. Sin embargo, muchos inquilinos y propietarios desconocen las reglas que aplican, que son distintas del alquiler de un piso completo.

¿Qué Ley Rige el Alquiler de Habitación?

La respuesta depende del contexto:

Situación	Normativa aplicable
Propietario vive en el piso y alquila habitaciones	Código Civil (arts. 1542-1582)
Propietario no vive en el inmueble, alquila habitaciones	Debate doctrinal: CC o LAU art. 2 según tribunales
Uso temporal (meses, no habitual)	LAU art. 3 (arrendamiento para uso distinto de vivienda) o CC
Habitación en vivienda compartida (piso de estudiantes)	Habitualmente CC; si se cede uso de vivienda completa, LAU

La Clave: ¿Hay Vivienda Completa o Solo Habitación?

La LAU protege el arrendamiento de una vivienda completa para residencia habitual
El arrendamiento de una habitación no es una "vivienda" en el sentido de la LAU (STS varias sentencias)
Por tanto, las prórrogas obligatorias de 5 años (LAU art. 9) no aplican al alquiler de habitación

El Contrato de Arrendamiento de Habitación

Aunque no existe un modelo legal obligatorio, el contrato debe recoger:

Elemento	Qué debe indicar
Partes	Propietario e inquilino con DNI/NIE
Objeto	Habitación concreta (número, características)
Renta	Importe mensual y fecha de pago
Duración	Inicio y fin del contrato
Zonas comunes	Cocina, baño, salón: cuáles puede usar el inquilino
Suministros	Quién paga luz, agua, internet
Normas de convivencia	Visitas, animales, ruidos, etc.
Depósito	Importe y condiciones de devolución

Suministros y Gastos

A diferencia del piso completo, en el alquiler de habitación es habitual que:

Los suministros (luz, agua, internet) estén incluidos en el precio
El inquilino no tenga contrato directo con las compañías
La distribución del gasto sea proporcional al número de inquilinos

Derechos del Inquilino de Habitación

Derecho a la Intimidad y Seguridad del Domicilio

La habitación alquilada es el domicilio del inquilino, con plena protección constitucional (art. 18 CE):

El propietario no puede entrar sin permiso, incluso para "revisar el estado"
No puede registrar las pertenencias del inquilino
No puede instalar cámaras de vigilancia dentro de la habitación

Derecho a Condiciones de Habitabilidad

El propietario debe mantener la habitación y las zonas comunes en condiciones de habitabilidad básicas (art. 1554 CC):

Suministros de agua caliente y electricidad funcionando
Calefacción operativa (si existía al arrendar)
Instalaciones de cocina y baño sin averías estructurales

Derecho a No ser Expulsado sin Proceso Judicial

Aunque no aplique la LAU con sus extensas garantías, ningún inquilino puede ser expulsado sin resolución judicial en España. Son ilegales:

Cambiar la cerradura de la habitación
Cortar los suministros
Retirar las pertenencias del inquilino
Amenazar o intimidar para que se vaya

Cualquiera de estas conductas puede denunciarse ante la policía y constituir delitos.

Derechos del Propietario

El propietario tiene derecho a:

Cobrar la renta pactada en las fechas acordadas
Recuperar la habitación al finalizar el contrato
Exigir que se respeten las normas de convivencia
Entrar en la habitación con aviso previo y consentimiento del inquilino (excepto emergencias)
Recibir la fianza y aplicarla a desperfectos causados por el inquilino al final del contrato

Duración del Contrato y Prórroga

A diferencia del alquiler de piso completo, el contrato de habitación:

Puede tener cualquier duración pactada por las partes (no hay mínimo legal de 5 años)
Al vencimiento del plazo pactado, el propietario puede no renovar sin necesidad de justificación
Si el inquilino sigue en la habitación y el propietario no le dice nada, puede producirse una prórroga tácita por la duración equivalente al periodo inicialmente pactado (o mensual si se paga mensualmente)

Cómo Terminar el Contrato

El Inquilino Quiere Marcharse

Puede marcharse en la fecha de fin del contrato sin problema
Si quiere marcharse antes, debe respetar el preaviso pactado (habitualmente 15-30 días)
Si no hay preaviso pactado, el Código Civil obliga a avisar con anticipación "razonable"

El Propietario Quiere Que el Inquilino se Vaya

Al finalizar el contrato: no renueva (debe comunicarlo con la antelación pactada o "razonable")
Por impago: proceso judicial de desahucio (no puede realizarse autotutela)
Por incumplimiento grave de normas de convivencia: resolución contractual + proceso judicial

El Desahucio de Habitación: Proceso Judicial

El proceso es similar al desahucio de piso:

Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia
Notificación al inquilino
Plazo para pagar o marcharse voluntariamente
Si no abandona: comisión judicial de lanzamiento

Tiempo estimado en Canarias: 3-6 meses sin oposición, 6-12 meses con oposición.

El inquilino de habitación NO tiene derecho a que los servicios sociales pidan la suspensión del lanzamiento (eso aplica solo a arrendamientos de vivienda bajo LAU).

Fiscalidad del Alquiler de Habitación

Para el Propietario (IRPF)

Los ingresos por alquiler de habitación tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF:

Si el inquilino usa la habitación como residencia habitual, el propietario puede deducir el 60% del rendimiento neto
Si es uso temporal o turístico, no hay reducción del 60%

Para el Inquilino

No hay deducción en IRPF por alquiler de habitación (la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual fue suprimida en 2015, aunque algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias).

ALY Abogados — Alquiler de Habitaciones en Canarias

Redactamos contratos de arrendamiento de habitación que protegen a ambas partes
Asesoramos al propietario sobre la fiscalidad y el régimen jurídico aplicable
Tramitamos desahucios de habitación por impago o fin de contrato
Defendemos al inquilino si el propietario actúa ilegalmente (corte de suministros, cambio de cerradura)

Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.

Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA

Alquiler de Habitación en España: Derechos del Inquilino y del Propietario 2026

¿Problemas con tu alquiler?