Arrendamientos22 de abril de 2026Actualizado el 8 de octubre de 2026

Alquiler de Habitación en España: Derechos del Inquilino 2026

Guía completa sobre el alquiler de habitaciones en España: cuándo aplica la LAU y cuándo el Código Civil, contrato de arrendamiento de habitación

Lázaro Héctor Amable Méndez

Abogado · Administrador de Fincas · Administrador Concursal

Col. n.º 5.231 ICALPA · Las Palmas de Gran Canaria · 10 min de lectura

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El alquiler de una habitación en piso compartido firmado antes del 8 de octubre de 2026 se rige por lo pactado y por el Código Civil (arts. 1542-1582), no por la LAU, según el criterio reiterado de las Audiencias Provinciales. El Código Civil no fija un plazo de preaviso: el contrato termina el día pactado sin necesidad de requerimiento (art. 1565 CC) y, si el inquilino sigue 15 días más con la aquiescencia del arrendador, se renueva tácitamente (art. 1566 CC). El contrato verbal es válido (art. 1278 CC), pero sin documento escrito es mucho más difícil probar lo pactado. Para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación por el Congreso) incluye la habitación en el arrendamiento de vivienda de la LAU (art. 2).

Alquiler de Habitación en España: Todo lo que Necesitas Saber

El mercado de alquiler de habitaciones ha crecido enormemente en España, especialmente en ciudades universitarias y en destinos turísticos como las Canarias. Sin embargo, muchos inquilinos y propietarios desconocen las reglas que aplican, que son distintas del alquiler de un piso completo. Si eres propietario y alquilas en Canarias, delegar contratos, cobros e incidencias en una gestión integral de alquileres te evita la mayoría de estos problemas.

¿Qué Ley Rige el Alquiler de Habitación?

En los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, la respuesta depende del contexto:

Situación	Normativa aplicable
Propietario vive en el piso y alquila habitaciones	Código Civil (arts. 1542-1582)
Propietario no vive en el inmueble, alquila habitaciones	Código Civil si lo arrendado es la habitación con uso compartido de zonas comunes (criterio reiterado de las Audiencias Provinciales); LAU art. 2 solo si se cede la vivienda completa
Uso temporal (meses, no habitual)	LAU art. 3 (arrendamiento para uso distinto de vivienda) o CC
Habitación en vivienda compartida (piso de estudiantes)	Habitualmente CC; si se cede uso de vivienda completa, LAU

Cambio normativo (octubre de 2026): el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso (que el 2 de octubre derogó el Real Decreto-ley 26/2026, con la misma medida), incluye en el arrendamiento de vivienda de la LAU «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia» (art. 2), como vivienda habitual o, si el contrato expresa una causa de temporalidad, como vivienda temporal (arts. 2.3, 7.2 y 9 bis). En principio afecta a los contratos que se firmen desde esa fecha; esta guía describe sobre todo el régimen de los anteriores, sujetos al Código Civil, e indica dónde cambia para los nuevos.

La Clave: ¿Hay Vivienda Completa o Solo Habitación?

Hasta el 7 de octubre de 2026, la LAU protegía el arrendamiento de una vivienda completa para residencia habitual
El arrendamiento de una habitación no era una "vivienda" en el sentido de la LAU (criterio reiterado de las Audiencias Provinciales)
Por tanto, las prórrogas obligatorias hasta 5 o 7 años (LAU art. 9) no aplican al alquiler de habitación firmado antes del 8 de octubre de 2026; sí al firmado desde esa fecha como vivienda habitual (art. 2.1 LAU, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación)

El Contrato de Arrendamiento de Habitación

Aunque no existe un modelo legal obligatorio, el contrato debe recoger:

Elemento	Qué debe indicar
Partes	Propietario e inquilino con DNI/NIE
Objeto	Habitación concreta (número, características)
Renta	Importe mensual y fecha de pago
Duración	Inicio y fin del contrato
Zonas comunes	Cocina, baño, salón: cuáles puede usar el inquilino
Suministros	Quién paga luz, agua, internet
Normas de convivencia	Visitas, animales, ruidos, etc.
Depósito	Importe y condiciones de devolución

Suministros y Gastos

A diferencia del piso completo, en el alquiler de habitación es habitual que:

Los suministros (luz, agua, internet) estén incluidos en el precio
El inquilino no tenga contrato directo con las compañías
La distribución del gasto sea proporcional al número de inquilinos

Derechos del Inquilino de Habitación

Derecho a la Intimidad y Seguridad del Domicilio

La habitación alquilada es el domicilio del inquilino, con plena protección constitucional (art. 18 CE):

El propietario no puede entrar sin permiso, incluso para "revisar el estado"
No puede registrar las pertenencias del inquilino
No puede instalar cámaras de vigilancia dentro de la habitación

Derecho a Condiciones de Habitabilidad

El propietario debe mantener la habitación y las zonas comunes en condiciones de habitabilidad básicas (art. 1554 CC):

Suministros de agua caliente y electricidad funcionando
Calefacción operativa (si existía al arrendar)
Instalaciones de cocina y baño sin averías estructurales

Derecho a No ser Expulsado sin Proceso Judicial

Aunque no aplique la LAU con sus extensas garantías, ningún inquilino puede ser expulsado sin resolución judicial en España. Son ilegales:

Cambiar la cerradura de la habitación
Cortar los suministros
Retirar las pertenencias del inquilino
Amenazar o intimidar para que se vaya

Cualquiera de estas conductas puede denunciarse ante la policía y constituir delitos.

Derechos del Propietario

El propietario tiene derecho a:

Cobrar la renta pactada en las fechas acordadas
Recuperar la habitación al finalizar el contrato
Exigir que se respeten las normas de convivencia
Entrar en la habitación con aviso previo y consentimiento del inquilino (excepto emergencias)
Recibir la fianza y aplicarla a desperfectos causados por el inquilino al final del contrato

Duración del Contrato y Prórroga

A diferencia del alquiler de piso completo, el contrato de habitación sujeto al Código Civil (firmado antes del 8 de octubre de 2026):

Puede tener cualquier duración pactada por las partes (no hay mínimo legal de 5 años)
Al vencimiento del plazo pactado, el propietario puede no renovar sin necesidad de justificación
Si el inquilino sigue en la habitación 15 días después del vencimiento sin que el propietario le haya requerido para marcharse, se produce la tácita reconducción (art. 1566 CC): el contrato se renueva por el periodo para el que se fijó la renta —por meses si la renta es mensual (art. 1581 CC)—, no por la duración inicial

En los contratos de habitación firmados desde el 8 de octubre de 2026 rige la LAU (redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación): si es vivienda habitual, prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años (art. 9.1); si es vivienda temporal, duración superior a 31 días y, como regla general, de hasta 12 meses (art. 9 bis).

Cómo Terminar el Contrato

El Inquilino Quiere Marcharse

Puede marcharse en la fecha de fin del contrato sin problema
Si quiere marcharse antes, debe respetar el preaviso pactado en el contrato
Si no hay preaviso pactado, el Código Civil no fija ningún plazo: conviene avisar por escrito con antelación suficiente
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 (LAU), puede desistir pasados 6 meses con 30 días de preaviso, o pasado 1 mes con 10 días de preaviso si es vivienda temporal (art. 11 LAU, redacción del mismo real decreto-ley)

El Propietario Quiere Que el Inquilino se Vaya

Al finalizar el contrato (en los sujetos al Código Civil): no renueva. El contrato termina el día pactado sin necesidad de requerimiento (art. 1565 CC), pero conviene comunicarlo por escrito antes de que pasen 15 días desde el vencimiento para evitar la tácita reconducción (art. 1566 CC)
Por impago: proceso judicial de desahucio (no puede realizarse autotutela)
Por incumplimiento grave de normas de convivencia: resolución contractual + proceso judicial

El Desahucio de Habitación: Proceso Judicial

El proceso es similar al desahucio de piso:

Demanda ante el Tribunal de Instancia (Sección Civil o Sección Única de Civil e Instrucción; antes, Juzgado de Primera Instancia), tras el intento previo de solución extrajudicial que exige el art. 5 LO 1/2025
Notificación al inquilino
Plazo para pagar o marcharse voluntariamente
Si no abandona: comisión judicial de lanzamiento

Duración: varía según la carga de trabajo de cada tribunal y, sobre todo, según haya o no oposición del inquilino.

Si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, el juzgado comunica de oficio el procedimiento a los servicios sociales y, si se aprecia vulnerabilidad, el tribunal puede suspenderlo hasta 2 meses (arrendador persona física) o 4 meses (persona jurídica): el art. 441.5 y 6 LEC no exige que el contrato esté sujeto a la LAU. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) añade, para inquilinos vulnerables a los que la Administración no ofrezca alternativa habitacional, una enervación extraordinaria a cargo de esta en los desahucios por impago (art. 22.6 LEC).

Fiscalidad del Alquiler de Habitación

Para el Propietario (IRPF)

Los ingresos por alquiler de habitación tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF:

Si el inquilino usa la habitación como vivienda permanente, el propietario puede reducir el rendimiento neto positivo, también en el alquiler por habitaciones (consulta DGT V2457-25): un 60 % en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y, con carácter general, un 50 % en los celebrados desde esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2026 (DT 38.ª LIRPF); en los posteriores deja de ser fija: puede ir del 15 % al 100 % según, entre otros factores, la renta pactada respecto del contrato anterior (art. 23.2 LIRPF, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación)
Si es uso temporal o turístico, no hay reducción

Para el Inquilino

La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual se suprimió en 2015, salvo el régimen transitorio de los contratos anteriores (DT 15.ª LIRPF), aunque algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias y el Real Decreto-ley 29/2026 introduce una nueva deducción estatal del 10 % para bases imponibles inferiores a 33.007,20 € (art. 68.6 LIRPF), pendiente de convalidación.

ALY Abogados — Alquiler de Habitaciones en Canarias

Redactamos contratos de arrendamiento de habitación que protegen a ambas partes
Asesoramos al propietario sobre la fiscalidad y el régimen jurídico aplicable
Tramitamos desahucios de habitación por impago o fin de contrato
Defendemos al inquilino si el propietario actúa ilegalmente (corte de suministros, cambio de cerradura)

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA

Preguntas frecuentes

¿Qué ley regula el alquiler de una habitación en España?

Depende de la fecha del contrato. Los firmados antes del 8 de octubre de 2026 no se rigen por la LAU (Ley 29/1994), pensada para el arrendamiento de la vivienda completa, sino por lo pactado y por el Código Civil (arts. 1542-1582); es el criterio reiterado de las Audiencias Provinciales cuando lo arrendado es una habitación con uso compartido de las zonas comunes y no la vivienda completa. Para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 incluye el alquiler de una habitación en el arrendamiento de vivienda de la LAU (art. 2); esa norma está pendiente de convalidación por el Congreso.

¿Tiene el inquilino de habitación los mismos derechos que el de piso completo?

No exactamente. En los contratos sujetos al Código Civil (los firmados antes del 8 de octubre de 2026) no existe la prórroga obligatoria hasta 5 o 7 años que el art. 9 de la LAU da al inquilino de una vivienda completa: la duración es la que se pacte. Sin embargo, los derechos básicos derivados del Código Civil se mantienen: el propietario debe conservar el espacio en condiciones de uso (art. 1554 CC), no puede entrar sin permiso, y el desalojo siempre requiere un proceso judicial si el inquilino se niega a marcharse. A los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 se les aplica la LAU mientras siga vigente el Real Decreto-ley 29/2026.

¿Hay que hacer contrato por escrito para alquilar una habitación?

No es requisito de validez: el contrato verbal también obliga (art. 1278 CC). Pero es muy recomendable. Un contrato por escrito protege tanto al inquilino como al propietario: fija la renta, la duración, las condiciones de uso de zonas comunes, qué suministros están incluidos y cómo se reparten los gastos. Sin contrato escrito, la relación se rige por los pactos verbales (difíciles de probar) y las normas supletorias del Código Civil. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, sujetos a la LAU, el inquilino puede exigir que se formalice por escrito (art. 37.2 LAU, redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación).

¿Puede el propietario entrar en la habitación alquilada sin avisar?

No. Aunque el propietario viva en el mismo piso, la habitación alquilada forma parte del domicilio del inquilino y está protegida constitucionalmente (art. 18 CE). El propietario necesita consentimiento del inquilino para entrar. Solo en casos de emergencia (incendio, inundación) puede entrar sin permiso. Entrar sin autorización puede constituir delito de allanamiento de morada (art. 202 CP).

¿Cómo se puede desalojar a un inquilino de habitación que no paga?

El desalojo requiere un proceso judicial aunque se trate de solo una habitación. No se puede cortar los suministros, cambiar la cerradura ni retirar sus pertenencias de forma unilateral — cualquiera de esas acciones es ilegal y puede constituir coacciones (art. 172 CP) o allanamiento de morada. El cauce es el juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1.º LEC), el mismo que para un piso: demanda, requerimiento para pagar, desalojar u oponerse en diez días (art. 438.5 LEC) y, si no se atiende, lanzamiento. La duración varía según la carga de trabajo de cada tribunal y según haya o no oposición.

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