Contrato de Alquiler
— Cláusulas que Protegen al Propietario

En vivienda habitual, el arrendatario tiene derecho a prórrogas anuales obligatorias hasta completar 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) (art. 9.1 LAU). El propietario no puede poner fin al contrato antes salvo por causas legales. La vivienda temporal tiene otro régimen: dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (art. 9 bis LAU, introducido por el RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación).

Solo si el contrato lo pacta expresamente; si no, no hay actualización. Si se pacta actualizar sin fijar el índice, se aplica el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), y en ningún caso la subida puede superar la variación del IRAV (art. 18.1 LAU). Además, el RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, limita de forma extraordinaria las actualizaciones hasta el 31-12-2027.

Son nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas de la LAU sobre vivienda (art. 6 LAU), como la renuncia anticipada a la prórroga legal. En un contrato de vivienda firmado hoy, además, no se pueden repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni los de formalización del contrato (art. 20.2 LAU), no se le puede exigir un seguro de impago (art. 36.5 LAU), los tributos de la vivienda, como el IBI, solo se le pueden imponer si él es el obligado tributario (art. 20.1 LAU), y su desistimiento ejercido en los plazos legales no genera indemnización para el arrendador (art. 11.3 LAU). Estos cuatro preceptos tienen su redacción actual por el RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Los gastos de comunidad sí pueden repercutirse si se pacta por escrito su importe anual.

La fianza legal en metálico es de 1 mensualidad en vivienda y de 2 en uso distinto, como los locales (art. 36.1 LAU). En vivienda se pueden pactar además garantías adicionales (aval bancario, depósito) de hasta 2 mensualidades en los contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y de hasta 1 mensualidad en los de vivienda temporal; lo que no se puede exigir al inquilino es un seguro de impago (art. 36.5 LAU, en la redacción del RDL 29/2026, pendiente de convalidación). En Canarias, el arrendador debe depositar el importe de la fianza ante la Administración autonómica en el plazo de un mes (Ley 2/2014).

Sí, pero solo si es persona física, ha pasado el primer año y la necesidad de ocupar la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial se hizo constar expresamente en el contrato al firmarlo. Debe comunicarlo con al menos 2 meses de antelación (art. 9.3 LAU). Sin esa cláusula, el propietario no puede recuperar la vivienda durante el periodo de prórroga obligatoria.

La vivienda solo puede subarrendarse de forma parcial y con consentimiento escrito del arrendador (art. 8.2 LAU). El subarriendo inconsentido es causa de resolución del contrato (art. 27.2.c LAU): el propietario puede pedir judicialmente la resolución y la recuperación de la vivienda.