LAU 2026: Derechos del Inquilino y Propietario (Ley Vigente)

Duración del Contrato de Alquiler de Vivienda

Prórroga Obligatoria (para el Arrendador)

Durante este periodo, el arrendador no puede terminar el contrato salvo por necesidad de ocupar la vivienda (arrendador persona física, si consta en el contrato, pasado el primer año y con preaviso de 2 meses) o por incumplimiento del inquilino.

Prórroga Tácita

Una vez transcurrido el periodo mínimo, el contrato se prorroga anualmente hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que alguna de las partes notifique su intención de no renovar con:

• 4 meses de antelación el arrendador
• 2 meses de antelación el arrendatario

Con el RDL 28/2026 (desde el 15 de noviembre de 2026): preaviso del arrendador de 6 meses, prórrogas sucesivas de 5 o 7 años e indemnización al inquilino, con excepciones, si el arrendador no prorroga. El RDL 29/2026 añade una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, a solicitud del inquilino al corriente de pago, para los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o que estén en prórroga tácita.

Derechos del Inquilino de Desistir Anticipadamente

• Puede marcharse antes del plazo con 30 días de preaviso
• Solo puede hacerlo si han transcurrido al menos 6 meses del contrato
• Hasta el 7 de octubre de 2026 el contrato podía prever una compensación (máximo: 1 mensualidad por año restante o parte proporcional); el RDL 29/2026 la suprime (nuevo art. 11.3 LAU)

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La Fianza: Obligación Legal

Garantías Adicionales

El propietario puede pedir garantías adicionales a la fianza legal (aval bancario, depósito extra). En los contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) no pueden exceder de 2 mensualidades de renta (art. 36.5 LAU); el RDL 29/2026 prohíbe además exigir un seguro de impago.

Depósito de la Fianza en Canarias

El arrendador está obligado a depositar la fianza en el plazo de un mes desde la celebración del contrato (Ley canaria 2/2014); lo gestiona el ICAVI (Instituto Canario de la Vivienda). El incumplimiento se sanciona con multa del 35 % al 100 % de la fianza no depositada.

La devolución de la fianza al finalizar el contrato debe producirse en un mes desde la entrega de llaves. Si no se devuelve, el saldo pendiente devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).

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Actualización de la Renta

Regla General

La renta solo puede actualizarse una vez al año en la fecha que corresponda a la anualidad del contrato, y solo si el contrato lo prevé: sin pacto expreso no hay actualización (art. 18.1 LAU). Si se pactó actualizar sin concretar el índice, se aplica el IRAV, y la subida nunca puede superar la variación de ese índice (redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación; antes se aplicaba el Índice de Garantía de Competitividad, con el tope del IPC).

Límites Vigentes

Zonas Tensionadas (Ley de Vivienda 2023)

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda creó la figura de las "zonas de mercado residencial tensionado". En estas zonas:

• La renta de un nuevo contrato no puede superar la del anterior, salvo supuestos tasados (hasta un 10 % más; art. 17.6 LAU)
• Los grandes tenedores (más de 10 inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m²) quedan sujetos además al índice de precios de referencia (art. 17.7 LAU)

Canarias: Según la última relación publicada en el BOE (segundo trimestre de 2026), ningún municipio canario ha sido declarado zona tensionada. Las reglas generales aplican íntegramente.

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Obligaciones de Mantenimiento y Obras

Reparaciones Urgentes (Arrendador)

El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU):

• Calderas, fontanería, electricidad defectuosa
• Humedades estructurales
• Daños en tejado
• Instalaciones de gas, agua caliente

El inquilino debe notificar la avería. Si el arrendador no actúa, el inquilino puede:

1. Hacer, previa comunicación, las reparaciones urgentes y exigir de inmediato su importe al arrendador (art. 21.3 LAU)
2. Exigir judicialmente la reparación o resolver el contrato (art. 27.3 LAU)

Hasta el 7 de octubre de 2026 la LAU no preveía retener la renta ni descontar el coste por cuenta propia; desde el 8 de octubre, el RDL 29/2026 admite descontarlo de las rentas futuras si el arrendador no responde en 15 días naturales a un requerimiento escrito con presupuesto, o se niega sin justificación (nuevo art. 21.5 LAU).

Pequeñas Reparaciones (Inquilino)

El inquilino está obligado a las pequeñas reparaciones de uso ordinario: cambio de bombillas, desatascos leves, mantenimiento de electrodomésticos que él mismo ha deteriorado por uso incorrecto.

Obras del Inquilino

El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Si las realiza sin autorización:

• El arrendador puede exigir la reposición al estado anterior o conservar la obra sin indemnizar (art. 23.2 LAU)
• Puede ser causa de resolución del contrato

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Causas de Resolución del Contrato

El Propietario Puede Resolver el Contrato Por:

El Inquilino Puede Resolver Por:

• No realización por el arrendador de las reparaciones necesarias (art. 27.3 LAU)
• Perturbación de hecho o de derecho del arrendador en el uso de la vivienda
• Otros incumplimientos graves del contrato (art. 27.1 LAU)

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El Proceso de Desahucio

Si el inquilino no paga o no abandona al finalizar el contrato, el propietario debe acudir al juicio de desahucio (art. 250.1.1 LEC):

Desahucio por Falta de Pago

1. Demanda con abogado y procurador, tras un intento previo de solución extrajudicial (art. 5 LO 1/2025)
2. Decreto de admisión: fija fecha de lanzamiento y da 10 días para pagar, desalojar u oponerse (art. 438.5 LEC)
3. Enervación: el inquilino puede enervar (evitar el desahucio) pagando toda la deuda — solo UNA VEZ, y no si fue requerido de pago fehacientemente 30 días antes de la demanda (art. 22.4 LEC)
4. Lanzamiento: si no hay pago ni oposición, se practica el desalojo en la fecha fijada, con comisión judicial

Plazos Orientativos en Canarias

• La duración depende de la carga de trabajo de cada tribunal
• Sin oposición del inquilino, el procedimiento termina por decreto y es más corto
• Con oposición hay vista y sentencia, y caben suspensiones por vulnerabilidad

Protección de Personas Vulnerables

Si se acredita la vulnerabilidad del inquilino (a través de servicios sociales), el tribunal puede suspender el proceso (art. 441.6 LEC):

• Hasta 2 meses si el demandante es persona física
• Hasta 4 meses si es persona jurídica
• El RDL 29/2026 añade, hasta el 31 de diciembre de 2030, una suspensión para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, revisable cada 12 meses y con un máximo de 3 años; no procede cuando el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas (art. 2.2; el art. 2.1 fija un régimen propio para las entidades que compran inmuebles o créditos hipotecarios impagados)
• En los desahucios por falta de pago, si el inquilino es vulnerable, la Administración dispone de 2 meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar ella la deuda, lo que enerva el desahucio; si no hace ninguna de las dos cosas, queda subrogada como deudora y no hay lanzamiento (nuevo art. 22.6 LEC, RDL 29/2026)

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Subrogación del Contrato

Si el propietario vende el piso arrendado, el nuevo propietario queda subrogado en el contrato existente durante los cinco primeros años (siete si el arrendador anterior era persona jurídica) y, si la duración pactada es mayor, por toda ella salvo que sea un tercero protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 14 LAU).

Frente a una ejecución hipotecaria, el inquilino conserva el contrato esos cinco o siete primeros años; más allá, solo si lo inscribió en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca (art. 13.1 LAU).

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Arrendamiento de Local Comercial

El arrendamiento de local o nave para uso distinto de vivienda tiene un régimen diferente:

• No hay duración mínima legal: las partes pactan libremente
• La fianza legal es de 2 mensualidades
• No se aplican los límites de actualización de renta
• El derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) puede excluirse por pacto (art. 4.3 LAU); el RDL 29/2026 prohíbe ahora la renuncia en el art. 25.8, que su preámbulo refiere a la vivienda, por lo que conviene revisar esa cláusula

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA