Duración del Contrato de Alquiler de Vivienda

Prórroga Obligatoria (para el Arrendador)

Durante este periodo, el arrendador no puede terminar el contrato salvo por necesidad de ocupar la vivienda (con preaviso de 2 meses) o por incumplimiento del inquilino.

Prórroga Tácita

Una vez transcurrido el periodo mínimo, el contrato se prorroga anualmente hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que alguna de las partes notifique su intención de no renovar con:

• 4 meses de antelación el arrendador
• 2 meses de antelación el arrendatario

Derechos del Inquilino de Desistir Anticipadamente

• Puede marcharse antes del plazo con 30 días de preaviso
• Solo puede hacerlo si han transcurrido al menos 6 meses del contrato
• El contrato puede prever una compensación (máximo: 1 mensualidad por año restante o parte proporcional)

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La Fianza: Obligación Legal

Garantías Adicionales

El propietario puede pedir garantías adicionales a la fianza legal (aval bancario, depósito extra). No hay límite legal para estas garantías adicionales en contratos de vivienda.

Depósito de la Fianza en Canarias

El arrendador está obligado a depositar la fianza en el ICAVI (Instituto Canario de la Vivienda) en el plazo de 30 días desde la firma del contrato. El incumplimiento puede llevar a sanciones y problemas con la deducción fiscal del alquiler.

La devolución de la fianza al finalizar el contrato debe producirse en 30 días tras la entrega de llaves. Si no se devuelve, el inquilino puede reclamar con intereses.

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Actualización de la Renta

Regla General

La renta solo puede actualizarse una vez al año en la fecha que corresponda a la anualidad del contrato. El índice de actualización debe estar pactado en el contrato — si no se especifica, se usa el IPC.

Límites Vigentes

Zonas Tensionadas (Ley de Vivienda 2023)

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda creó la figura de las "zonas de mercado residencial tensionado". En estas zonas:

• Los grandes tenedores (>10 viviendas) no pueden subir la renta al cambiar de inquilino
• La actualización anual se limita al índice autonómico

Canarias: A la fecha de publicación de esta guía, ningún municipio canario ha sido declarado zona tensionada. Las reglas generales aplican íntegramente.

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Obligaciones de Mantenimiento y Obras

Reparaciones Urgentes (Arrendador)

El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU):

• Calderas, fontanería, electricidad defectuosa
• Humedades estructurales
• Daños en tejado
• Instalaciones de gas, agua caliente

El inquilino debe notificar la avería. Si el arrendador no actúa, el inquilino puede:

1. Retener la renta equivalente al coste
2. Realizar las obras urgentes por cuenta del arrendador y descontar su coste de la renta

Pequeñas Reparaciones (Inquilino)

El inquilino está obligado a las pequeñas reparaciones de uso ordinario: cambio de bombillas, desatascos leves, mantenimiento de electrodomésticos que él mismo ha deteriorado por uso incorrecto.

Obras del Inquilino

El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Si las realiza sin autorización:

• El arrendador puede pedir la reposición al estado anterior + indemnización
• Puede ser causa de resolución del contrato

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Causas de Resolución del Contrato

El Propietario Puede Resolver el Contrato Por:

El Inquilino Puede Resolver Por:

• Incumplimiento del arrendador de obligaciones de mantenimiento
• Privación de hecho de la posesión pacífica
• Molestias graves no corregidas

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El Proceso de Desahucio

Si el inquilino no paga o no abandona al finalizar el contrato, el propietario debe acudir al juicio de desahucio (art. 250.1.1 LEC):

Desahucio por Falta de Pago

1. Demanda con asistencia letrada obligatoria
2. Decreto de admisión: fija fecha de lanzamiento y plazo de oposición o pago
3. Enervación: el inquilino puede enervar (evitar el desahucio) pagando toda la deuda — solo UNA VEZ en la historia del contrato
4. Lanzamiento: si no hay pago ni oposición, el juzgado fija fecha de desalojo con comisión judicial

Plazos Orientativos en Canarias

• Presentación demanda → decreto: 1-2 meses
• Decreto → lanzamiento si no hay oposición: 2-4 meses
• Total con oposición del inquilino: 6-12 meses

Protección de Personas Vulnerables

Desde 2021, si el inquilino acredita vulnerabilidad (a través de servicios sociales), el juzgado puede suspender el lanzamiento:

• 1 mes si el demandante es persona física
• 3 meses si es persona jurídica
• Hasta 2 años en casos especialmente graves

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Subrogación del Contrato

Si el propietario vende el piso arrendado, el nuevo propietario queda subrogado en el contrato existente: debe respetar todas las condiciones pactadas y los plazos pendientes (art. 14 LAU). El inquilino tiene derecho a seguir viviendo en la vivienda.

Si se había inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad, el inquilino está protegido frente a cualquier transmisión, incluso frente a ejecuciones hipotecarias.

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Arrendamiento de Local Comercial

El arrendamiento de local o nave para uso distinto de vivienda tiene un régimen diferente:

• No hay duración mínima legal: las partes pactan libremente
• La fianza legal es de 2 mensualidades
• No se aplican los límites de actualización de renta
• El derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) puede excluirse por pacto

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ALY Abogados — Asesoramiento en Arrendamientos

Tanto si eres propietario como inquilino:

• Redacción y revisión de contratos de arrendamiento (vivienda y local)
• Reclamación de fianzas no devueltas
• Negociación y resolución amistosa de conflictos
• Desahucio por impago: demanda, lanzamiento y recuperación de la vivienda
• Oposición a desahucio: enervación, alegación de vulnerabilidad, acuerdos
• Reclamación de rentas impagadas y daños a la vivienda

Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA