Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Derechos del Inquilino y del Propietario 2026
Guía completa sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos en España: duración mínima del contrato, prórroga forzosa, fianza, actualización de la renta, causas de desahucio, obligaciones de mantenimiento y novedades de la Ley de Vivienda 2023.
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · 7 min de lectura
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Ley de Arrendamientos Urbanos: Guía Completa para Inquilinos y Propietarios
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994, con sus reformas de 2013, 2019 y la Ley de Vivienda 2023) regula las relaciones de arrendamiento de vivienda y locales en España. Esta guía explica los derechos y obligaciones de ambas partes en 2026.
Duración del Contrato de Alquiler de Vivienda
Prórroga Obligatoria (para el Arrendador)
| Arrendador | Duración mínima |
|---|---|
| Persona física | 5 años |
| Persona jurídica (empresa, sociedad) | 7 años |
Durante este periodo, el arrendador no puede terminar el contrato salvo por necesidad de ocupar la vivienda (con preaviso de 2 meses) o por incumplimiento del inquilino.
Prórroga Tácita
Una vez transcurrido el periodo mínimo, el contrato se prorroga anualmente hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que alguna de las partes notifique su intención de no renovar con:
- 4 meses de antelación el arrendador
- 2 meses de antelación el arrendatario
Derechos del Inquilino de Desistir Anticipadamente
- Puede marcharse antes del plazo con 30 días de preaviso
- Solo puede hacerlo si han transcurrido al menos 6 meses del contrato
- El contrato puede prever una compensación (máximo: 1 mensualidad por año restante o parte proporcional)
La Fianza: Obligación Legal
| Tipo de arrendamiento | Fianza legal |
|---|---|
| Vivienda habitual | 1 mensualidad |
| Local comercial / usos distintos | 2 mensualidades |
Garantías Adicionales
El propietario puede pedir garantías adicionales a la fianza legal (aval bancario, depósito extra). No hay límite legal para estas garantías adicionales en contratos de vivienda.
Depósito de la Fianza en Canarias
El arrendador está obligado a depositar la fianza en el ICAVI (Instituto Canario de la Vivienda) en el plazo de 30 días desde la firma del contrato. El incumplimiento puede llevar a sanciones y problemas con la deducción fiscal del alquiler.
La devolución de la fianza al finalizar el contrato debe producirse en 30 días tras la entrega de llaves. Si no se devuelve, el inquilino puede reclamar con intereses.
Actualización de la Renta
Regla General
La renta solo puede actualizarse una vez al año en la fecha que corresponda a la anualidad del contrato. El índice de actualización debe estar pactado en el contrato — si no se especifica, se usa el IPC.
Límites Vigentes
| Año | Límite máximo de actualización |
|---|---|
| 2022 | 2% (medida excepcional post-COVID) |
| 2023 | 3% (medida anti-inflación) |
| 2024 | 3% → nuevo índice de precios del alquiler |
| 2025-2026 | Índice de Actualización de Contratos de Arrendamiento (IACA) |
Zonas Tensionadas (Ley de Vivienda 2023)
La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda creó la figura de las "zonas de mercado residencial tensionado". En estas zonas:
- Los grandes tenedores (>10 viviendas) no pueden subir la renta al cambiar de inquilino
- La actualización anual se limita al índice autonómico
Canarias: A la fecha de publicación de esta guía, ningún municipio canario ha sido declarado zona tensionada. Las reglas generales aplican íntegramente.
Obligaciones de Mantenimiento y Obras
Reparaciones Urgentes (Arrendador)
El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU):
- Calderas, fontanería, electricidad defectuosa
- Humedades estructurales
- Daños en tejado
- Instalaciones de gas, agua caliente
El inquilino debe notificar la avería. Si el arrendador no actúa, el inquilino puede:
- Retener la renta equivalente al coste
- Realizar las obras urgentes por cuenta del arrendador y descontar su coste de la renta
Pequeñas Reparaciones (Inquilino)
El inquilino está obligado a las pequeñas reparaciones de uso ordinario: cambio de bombillas, desatascos leves, mantenimiento de electrodomésticos que él mismo ha deteriorado por uso incorrecto.
Obras del Inquilino
El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador. Si las realiza sin autorización:
- El arrendador puede pedir la reposición al estado anterior + indemnización
- Puede ser causa de resolución del contrato
Causas de Resolución del Contrato
El Propietario Puede Resolver el Contrato Por:
| Causa | Requisitos |
|---|---|
| Falta de pago | Basta con una mensualidad impagada |
| Subarrendamiento no autorizado | Ceder o subarrendar sin permiso |
| Daños a la vivienda | Deterioro voluntario o por negligencia grave |
| Actividades molestas, insalubres, ilícitas | Debidamente acreditadas |
| Uso para fin distinto | Si se pactó vivienda habitual y se usa como oficina/turístico |
| Necesidad del arrendador | Solo en primer año NO, desde el 2º año con 2 meses de preaviso |
El Inquilino Puede Resolver Por:
- Incumplimiento del arrendador de obligaciones de mantenimiento
- Privación de hecho de la posesión pacífica
- Molestias graves no corregidas
El Proceso de Desahucio
Si el inquilino no paga o no abandona al finalizar el contrato, el propietario debe acudir al juicio de desahucio (art. 250.1.1 LEC):
Desahucio por Falta de Pago
- Demanda con asistencia letrada obligatoria
- Decreto de admisión: fija fecha de lanzamiento y plazo de oposición o pago
- Enervación: el inquilino puede enervar (evitar el desahucio) pagando toda la deuda — solo UNA VEZ en la historia del contrato
- Lanzamiento: si no hay pago ni oposición, el juzgado fija fecha de desalojo con comisión judicial
Plazos Orientativos en Canarias
- Presentación demanda → decreto: 1-2 meses
- Decreto → lanzamiento si no hay oposición: 2-4 meses
- Total con oposición del inquilino: 6-12 meses
Protección de Personas Vulnerables
Desde 2021, si el inquilino acredita vulnerabilidad (a través de servicios sociales), el juzgado puede suspender el lanzamiento:
- 1 mes si el demandante es persona física
- 3 meses si es persona jurídica
- Hasta 2 años en casos especialmente graves
Subrogación del Contrato
Si el propietario vende el piso arrendado, el nuevo propietario queda subrogado en el contrato existente: debe respetar todas las condiciones pactadas y los plazos pendientes (art. 14 LAU). El inquilino tiene derecho a seguir viviendo en la vivienda.
Si se había inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad, el inquilino está protegido frente a cualquier transmisión, incluso frente a ejecuciones hipotecarias.
Arrendamiento de Local Comercial
El arrendamiento de local o nave para uso distinto de vivienda tiene un régimen diferente:
- No hay duración mínima legal: las partes pactan libremente
- La fianza legal es de 2 mensualidades
- No se aplican los límites de actualización de renta
- El derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) puede excluirse por pacto
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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA
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