Derrama en Comunidad de Propietarios: Obligación e Impugnación

¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?

Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios exige a sus miembros para hacer frente a gastos que superan el fondo de reserva o el presupuesto ordinario. Se acuerda en junta y su importe se distribuye entre los propietarios según su cuota de participación en la comunidad.

Las derramas son una realidad cotidiana en la propiedad horizontal española, y conocer tus derechos frente a ellas puede ahorrarte dinero o evitarte conflictos innecesarios.

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Tipos de derramas

Derramas por obras obligatorias

Cuando la comunidad debe hacer frente a obras necesarias para el mantenimiento o la seguridad del edificio, la derrama es obligatoria para todos los propietarios, independientemente de su voto en la junta.

Ejemplos típicos:

• Reparación de fachada o tejado
• Obras de accesibilidad (rampa, ascensor) si las exige la ley
• Reparación de instalaciones comunes (tuberías, electricidad, ascensor)
• Cumplimiento de la Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Derramas por obras de mejora

Las obras de mejora (que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad) tienen un régimen diferente:

• Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que votó en contra no está obligado a pagar, incluso aunque no se le pueda privar de la mejora (artículo 17.4 LPH).
• Las obras de accesibilidad solicitadas para personas con discapacidad o mayores de 70 años son obligatorias sin acuerdo de junta si su importe repercutido anualmente, descontadas las ayudas, no excede de doce mensualidades ordinarias (artículo 10.1.b LPH); aprobadas en junta por mayoría, obligan a todos aunque superen ese límite (artículo 17.2 LPH).

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¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?

Si la obra es de mantenimiento o conservación

El pago es obligatorio para todos los propietarios. No votar a favor en la junta no te exime del pago. La obligación viene de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del hecho de ser propietario.

Si la obra es de mejora y supera tres mensualidades

El propietario que votó en contra tiene derecho a no pagar siempre que:

1. Conste su disconformidad en el acta de la junta
2. La mejora no sea exigible, es decir, no sea necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble (artículo 17.4 LPH)

No se le puede exigir el pago aunque resulte imposible privarle de la mejora. Si después quiere participar de sus ventajas, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, actualizada con el interés legal.

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¿Cómo se aprueba una derrama?

El proceso de aprobación depende del tipo de obra:

La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar (art. 16.2 LPH); es recomendable acompañar el presupuesto y la derrama estimada por propietario.

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¿Puedes negarte a pagar una derrama?

No puedes negarte si la obra es obligatoria

Si la junta aprueba válidamente una derrama para obras necesarias, todos los propietarios deben pagar. La negativa te convierte en moroso y la comunidad puede reclamarte por la vía del procedimiento monitorio de propiedad horizontal (proceso rápido y efectivo).

Puedes impugnar si el acuerdo es nulo o anulable

Los acuerdos de junta pueden impugnarse ante el juzgado si:

1. Son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad
2. Son gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de algunos propietarios
3. Suponen un abuso de derecho en perjuicio de propietarios concretos

Plazo: 3 meses desde que se adoptó el acuerdo (o 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o los estatutos); para los propietarios ausentes, cuenta desde que se les comunica el acuerdo (art. 18.3 LPH).

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Cómo impugnar una derrama

Si crees que la derrama es ilegal o el acuerdo fue adoptado irregularmente:

1. Revisar el acta de la junta

Solicita el acta y verifica:

• ¿Se convocó correctamente la junta (seis días de antelación en la ordinaria; en la extraordinaria, la antelación suficiente para que llegue a todos, art. 16.3 LPH)?
• ¿Se alcanzó la mayoría necesaria?
• ¿Se incluyó el punto en el orden del día?
• ¿Se informó del presupuesto y del reparto de la derrama?

2. Requerir al presidente

Envía un burofax al presidente o administrador exponiendo los motivos de impugnación y proponiendo una solución. Desde el 3 de abril de 2025, acreditar un intento previo de solución extrajudicial (MASC) es requisito para que se admita la demanda civil (art. 5 LO 1/2025).

3. Demanda de impugnación de acuerdos

Si no hay acuerdo, interpón demanda ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia (antiguo Juzgado de Primera Instancia) del lugar donde esté el inmueble (art. 52.1.8.º LEC). Es recomendable acompañar la demanda con el acta de junta, el presupuesto y la documentación que acredite los defectos alegados.

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El fondo de reserva: para qué sirve y por qué reduce las derramas

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades a mantener un fondo de reserva mínimo del 10% del último presupuesto ordinario aprobado. Su finalidad es precisamente hacer frente a obras y reparaciones sin necesidad de derramas urgentes.

Si tu comunidad gestiona bien el fondo de reserva, las derramas deberían ser menos frecuentes y de menor importe. Una administración profesional que se ocupe de la gestión de las derramas de la comunidad ayuda a planificar estos pagos con antelación y a evitar sorpresas.

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Impago de derrama: consecuencias para el propietario moroso

El propietario que no paga la derrama en el plazo fijado:

1. Pierde el derecho a voto en la junta (aunque conserva voz)
2. La comunidad puede iniciar el procedimiento monitorio para reclamar el importe más intereses y costas
3. El juzgado puede embargar la vivienda si la deuda no se paga tras el requerimiento judicial

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Derramas y arrendatarios: ¿quién paga?

Si la vivienda está alquilada, frente a la comunidad la derrama la paga siempre el propietario, no el inquilino (arts. 9.1.e y 17.11 LPH). Sin embargo, por las obras de mejora el arrendador puede elevar la renta una vez transcurridos cinco años de contrato (siete si es persona jurídica), salvo pacto en contrario y dentro de los límites del artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

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ALY Abogados: conflictos en comunidades de propietarios

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