Derrama en comunidad de propietarios: cuándo es obligatoria y cómo impugnarla

¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?

Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios exige a sus miembros para hacer frente a gastos que superan el fondo de reserva o el presupuesto ordinario. Se acuerda en junta y su importe se distribuye entre los propietarios según su cuota de participación en la comunidad.

Las derramas son una realidad cotidiana en la propiedad horizontal española, y conocer tus derechos frente a ellas puede ahorrarte dinero o evitarte conflictos innecesarios.

Tipos de derramas

Derramas por obras obligatorias

Cuando la comunidad debe hacer frente a obras necesarias para el mantenimiento o la seguridad del edificio, la derrama es obligatoria para todos los propietarios, independientemente de su voto en la junta.

Ejemplos típicos:

Reparación de fachada o tejado
Obras de accesibilidad (rampa, ascensor) si las exige la ley
Reparación de instalaciones comunes (tuberías, electricidad, ascensor)
Cumplimiento de la Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Derramas por obras de mejora

Las obras de mejora (que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad) tienen un régimen diferente:

Si la derrama supera tres mensualidades de cuota ordinaria, los propietarios que votaron en contra pueden quedar exentos de pagar, aunque también quedan excluidos del disfrute o uso de la mejora (artículo 17.4 LPH).
Si la mejora es de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años, no puede oponerse ningún propietario aunque el coste supere las tres mensualidades.

¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?

Si la obra es de mantenimiento o conservación

El pago es obligatorio para todos los propietarios. No votar a favor en la junta no te exime del pago. La obligación viene de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del hecho de ser propietario.

Si la obra es de mejora y supera tres mensualidades

El propietario que votó en contra tiene derecho a no pagar siempre que:

Conste su disconformidad en el acta de la junta
No use ni se beneficie del elemento mejorado

Si después acepta beneficiarse de la mejora, deberá abonar su parte proporcional más los intereses legales.

¿Cómo se aprueba una derrama?

El proceso de aprobación depende del tipo de obra:

Tipo de acuerdo	Mayoría necesaria
Obras de conservación obligatorias	Mayoría simple (más votos a favor que en contra)
Obras de accesibilidad	3/5 del total de propietarios y cuotas
Instalación de nuevos servicios comunes	3/5
Obras de mejora no necesarias	Mayoría de 3/5 (o unanimidad si afecta a estructura)

La convocatoria debe incluir el presupuesto detallado y la derrama estimada por propietario.

¿Puedes negarte a pagar una derrama?

No puedes negarte si la obra es obligatoria

Si la junta aprueba válidamente una derrama para obras necesarias, todos los propietarios deben pagar. La negativa te convierte en moroso y la comunidad puede reclamarte por la vía del procedimiento monitorio de propiedad horizontal (proceso rápido y efectivo).

Puedes impugnar si el acuerdo es nulo o anulable

Los acuerdos de junta pueden impugnarse ante el juzgado si:

Son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad
Son gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de algunos propietarios
Suponen un abuso de derecho en perjuicio de propietarios concretos

Plazo: 3 meses desde que se adoptó el acuerdo (o 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o los estatutos).

Cómo impugnar una derrama

Si crees que la derrama es ilegal o el acuerdo fue adoptado irregularmente:

1. Revisar el acta de la junta

Solicita el acta y verifica:

¿Se convocó correctamente la junta (con el plazo de 6 días mínimo)?
¿Se alcanzó la mayoría necesaria?
¿Se incluyó el punto en el orden del día?
¿Se detalló el presupuesto en la convocatoria?

2. Requerir al presidente

Envía un burofax al presidente o administrador exponiendo los motivos de impugnación y solicitando la rectificación.

3. Demanda de impugnación de acuerdos

Si no hay acuerdo, interpón demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté el inmueble. Es recomendable acompañar la demanda con el acta de junta, el presupuesto y la documentación que acredite los defectos alegados.

El fondo de reserva: para qué sirve y por qué reduce las derramas

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades a mantener un fondo de reserva mínimo del 10% del último presupuesto ordinario aprobado. Su finalidad es precisamente hacer frente a obras y reparaciones sin necesidad de derramas urgentes.

Si tu comunidad gestiona bien el fondo de reserva, las derramas deberían ser menos frecuentes y de menor importe.

Impago de derrama: consecuencias para el propietario moroso

El propietario que no paga la derrama en el plazo fijado:

Pierde el derecho a voto en la junta (aunque conserva voz)
La comunidad puede iniciar el procedimiento monitorio para reclamar el importe más intereses y costas
El juzgado puede embargar la vivienda si la deuda no se paga tras el requerimiento judicial

Derramas y arrendatarios: ¿quién paga?

Si la vivienda está alquilada, la derrama la paga siempre el propietario, no el inquilino. Sin embargo, el propietario puede repercutir al inquilino las obras de mejora que aumenten la eficiencia energética o las condiciones de habitabilidad del inmueble, siempre dentro de los límites que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

ALY Abogados: conflictos en comunidades de propietarios

Asesoramos en impugnaciones de acuerdos, reclamaciones de derramas y conflictos entre propietarios en Las Palmas y toda Canarias.

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