Derramas en la comunidad de propietarios
¿Cuándo son legales y cuándo se pueden impugnar?
Las derramas extraordinarias son una de las causas más frecuentes de conflicto en las comunidades de propietarios. ¿Es obligatorio pagarla? ¿Puede la junta aprobarla sin unanimidad? ¿Qué pasa si te niegas? Te lo explicamos con precisión jurídica.
¿Qué es una derrama?
Definición
La derrama es una aportación extraordinaria que la junta de propietarios aprueba para hacer frente a un gasto no previsto en el presupuesto ordinario: una reparación urgente del ascensor, la rehabilitación de la fachada, la renovación de la instalación eléctrica o la adaptación del edificio a nuevas normativas.
Cuota ordinaria vs. derrama
La cuota ordinaria es el pago mensual habitual que cubre los gastos comunes corrientes: limpieza, luz de zonas comunes, seguro del edificio y administración. La derrama es un pago puntual para gastos extraordinarios que no estaban previstos en el presupuesto. Pueden convivir ambas perfectamente.
Tipos de derrama y quórum necesario
| Tipo | Para qué | Mayoría requerida |
|---|---|---|
| Derrama de conservación necesaria | Reparaciones imprescindibles para la seguridad y habitabilidad | Mayoría simple de presentes que representen >50% cuotas |
| Derrama de mejora o innovación | Nuevas instalaciones, servicios o mejoras de confort no imprescindibles | 3/5 del total de propietarios y cuotas |
| Derrama de accesibilidad | Adaptación para personas con discapacidad o mayores de 70 años; ascensor | Obra obligatoria, sin acuerdo previo de junta (que solo reparte la derrama y fija cómo se paga, art. 10.2.a LPH), si el importe anual repercutido, descontadas las ayudas, no excede de 12 mensualidades ordinarias (art. 10.1.b LPH). Si lo excede, mayoría de propietarios y de cuotas; una vez aprobada, obliga a todos (art. 17.2 LPH) |
Artículo clave: Si la cuota de instalación de una mejora supera 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios que voten en contra NO están obligados al pago; si más adelante quieren beneficiarse de la instalación o servicio, deberán abonar su cuota actualizada con el interés legal (art. 17.4 LPH).
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Voto en contra + derrama >3 mensualidades
Si votaste en contra de una obra de mejora no necesaria y tu cuota de instalación supera 3 mensualidades ordinarias, no estás obligado al pago (art. 17.4 LPH). Si más adelante quieres disfrutar de la mejora, tendrás que abonar tu parte actualizada. Esto no vale para el ascensor ni para las obras de accesibilidad: una vez acordadas, obligan a todos (art. 17.2 LPH).
Derrama de conservación
Las derramas para obras de mantenimiento obligatorio no pueden rechazarse. El edificio debe conservarse en condiciones de seguridad y habitabilidad.
Derrama mal aprobada
Si la junta no alcanzó la mayoría exigida, el acuerdo es impugnable: la acción caduca a los 3 meses, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH). Si la convocatoria tenía defectos formales, también.
Morosos y derramas
El propietario moroso que no paga la derrama entra en el mismo procedimiento de reclamación que el que no paga las cuotas ordinarias: burofax → junta certifica deuda → procedimiento monitorio.
¿Cuánto puede costar una derrama en Canarias?
Ejemplos orientativos de obras frecuentes en Canarias y su coste estimado por vivienda.
- Rehabilitación de fachada (por vivienda)1.500 – 5.000 €
- Ascensor nuevo en edificio sin él (por vivienda)3.000 – 8.000 €
- Sustitución instalación eléctrica (por vivienda)800 – 2.500 €
- Cubierta / impermeabilización (por vivienda)600 – 2.000 €
- ITE o IEE (todo el edificio)800 – 3.000 €
- Adaptación accesibilidad (rampa / plataforma)2.000 – 6.000 €
Los precios son orientativos y varían según el municipio, el tipo de edificio y los proveedores locales en Canarias.
Preguntas frecuentes sobre derramas
¿Se puede aprobar una derrama sin el voto de todos los propietarios?
Sí. Salvo para obras que modifiquen el título constitutivo (unanimidad), la mayoría necesaria depende del tipo de obra. Para conservación basta mayoría simple; para mejoras, tres quintos.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar una derrama?
La junta aprueba la derrama y fija el plazo de pago. Si no se especifica, la regla general es que el pago debe hacerse en un plazo razonable (habitualmente 30 días). Si se aprueba en cuotas, se paga según el calendario acordado.
¿Qué pasa si impugno la derrama y pierdo?
Si el tribunal desestima la impugnación, deberás pagar la derrama más los intereses de demora generados desde la fecha de vencimiento, y posiblemente las costas del proceso.
¿Puede el administrador aprobar una derrama sin convocar junta?
No. Una derrama siempre requiere acuerdo de junta de propietarios, salvo en situaciones de emergencia que requieran actuación inmediata para evitar daños mayores. En ese caso, el administrador puede actuar y luego someter el gasto a ratificación en la próxima junta.
¿La derrama se reparte igual entre todos los propietarios?
No necesariamente. Se distribuye según la cuota de participación de cada propietario, salvo que los estatutos o el acuerdo de junta establezcan otra distribución.
¿Puede la derrama afectar a la venta de mi piso?
Sí. El piso queda legalmente afecto al pago de lo que el vendedor deba a la comunidad por gastos generales, con el límite de la parte vencida de la anualidad de la compra y los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH), y lo mismo vale para los gastos de las obras obligatorias (art. 10.2.c LPH). El notario solicitará certificado de estar al corriente con la comunidad. Frente a la comunidad, las derramas por mejoras son a cargo de quien sea propietario en el momento en que las cantidades sean exigibles (art. 17.11 LPH), sin perjuicio de lo que pacten entre sí comprador y vendedor.
¿Tienes dudas sobre una derrama?
Analizamos tu caso y te indicamos si la derrama es legal y cómo actuar.