Gastos de Notaría en la Compraventa de un Piso: Quién Paga Qué en 2026

La Regla General: Quien Paga Qué

En la Compraventa de Vivienda Libre

Antes de 2019, los bancos imponían al comprador todos los gastos de la hipoteca. La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario (LCCI, art. 14.1.e) cambió esto: desde el 16 de junio de 2019 el banco paga la gestoría, el registro y el arancel notarial de la escritura (las copias, quien las pida); el impuesto AJD de la hipoteca lo paga el banco desde el 10 de noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018).

Pacto en Contrario

Las partes pueden acordar libremente un reparto diferente de los gastos, siempre que no perjudique a un consumidor (si el vendedor es el promotor/empresa, no puede imponer al comprador gastos que corresponden al vendedor por ley: art. 89.3 de la Ley de Consumidores).

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Los Gastos de Notaría: Cuánto y Por Qué

Arancel Notarial

Los honorarios del notario están regulados por el Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial). Todos los notarios aplican el mismo baremo, con un descuento máximo del 10% (art. 35 del Real Decreto-ley 6/2000).

Cálculo del arancel (compraventa):

Sobre el resultado se aplica una rebaja del 5%.

Ejemplos prácticos:

El notario cobra también por folios, copias adicionales y otros conceptos. El presupuesto exacto debe solicitarse al notario antes de firmar. En Canarias la factura lleva IGIC (7%), no IVA.

¿Puedo Elegir Notario?

Sí. Si vende un promotor o hay contratación bancaria, elige el comprador (art. 126 del Reglamento Notarial); entre particulares, a falta de pacto, quien pague la mayor parte de los aranceles. Si hay hipoteca, el banco puede proponer su notario pero el comprador tiene derecho a elegir otro.

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Gastos del Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene también un arancel regulado (Real Decreto 1427/1989). Funciona por tramos como el notarial, con porcentajes más bajos.

La inscripción no es obligatoria legalmente, pero si no se inscribe:

• No tiene efecto frente a terceros (si alguien compra la misma propiedad y la inscribe primero, tiene preferencia)
• No se puede constituir una hipoteca sobre el bien sin estar inscrito
• En la práctica, los bancos exigen la inscripción para financiar

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Gestoría: ¿Es Obligatoria?

La gestoría (asesoría que tramita la escritura) no es obligatoria. Con hipoteca, el banco suele exigirla para gestionar la liquidación del impuesto y la presentación en el Registro; la del préstamo la paga el banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).

Costes orientativos:

• Gestoría básica (liquidación impuesto + presentación registro): 250-400 €
• Gestoría completa (con gestión ITPAJD, registro, coordinar notaría): 400-600 €

Puede contratar una gestoría independiente o usar la que proponga el banco.

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Impuestos: El Gasto Mayor

Los impuestos son siempre el mayor gasto al comprar un inmueble. Los paga siempre el comprador.

En Canarias — Inmueble de Segunda Mano

Ejemplo 200.000 €:

• ITP: €200.000 × 6,5% = €13.000

Tipo general. En vivienda habitual de hasta 200.000 € baja al 5% con requisitos; 1% para familia numerosa o monoparental y discapacidad ≥65%, y 0% en vivienda protegida (arts. 31 a 35 del Decreto Legislativo 1/2009).

En Canarias — Obra Nueva (del Promotor)

Ejemplo 200.000 €:

• IGIC: €200.000 × 7% = €14.000
• AJD: €200.000 × 1% = €2.000
• Total impuestos: €16.000

En Canarias no se aplica el IVA estatal. El IGIC es el equivalente canario (7% general vs. 21% de IVA general; la vivienda nueva peninsular tributa al 10%). La vivienda habitual de hasta 200.000 € puede ir al 5% o al 3% y la VPO al tipo cero (art. 38 del texto refundido del IGIC).

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Resumen: Coste Total al Comprar un Piso en Canarias

Piso de Segunda Mano a €200.000 (sin hipoteca)

Piso de Obra Nueva a €200.000 (sin hipoteca)

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Gastos de Hipoteca — Quién Paga Qué Desde 2019

La Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI), en vigor desde el 16 de junio de 2019, distribuyó los gastos de la hipoteca:

Si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019 con una cláusula que te imponía todos los gastos, puedes tener derecho a reclamar al banco parte de la notaría, el registro y la gestoría. El AJD no: en los préstamos anteriores al 10-11-2018 el sujeto pasivo era el prestatario (STS de 23 de enero de 2019, ECLI:ES:TS:2019:103).

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Gastos de la Cancelación de Hipoteca del Vendedor

Si el piso que compras tiene una hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelarla antes o simultáneamente a la firma:

• Cancelación registral: el banco proporciona un certificado de saldo cero, luego se tramita la cancelación ante notario y registro. Coste: ~300-500 € (notario + registro + gestoría).
• En la práctica, se hace en la misma escritura: el comprador paga al banco del vendedor la deuda pendiente, y el resto del precio va al vendedor.

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ALY Abogados — Asesoramiento Integral en Compraventa

Antes de firmar cualquier escritura, le asesoramos sobre:

• Revisión del contrato de arras y las condiciones de la operación
• Due diligence del inmueble (cargas, hipotecas, situación urbanística, deudas de comunidad)
• Optimización fiscal: ITP vs. valor de referencia, deducciones
• Representación ante el notario
• Gestión de NIE y apertura de cuenta para compradores extranjeros
• Coordinación con la gestoría para liquidación de impuestos e inscripción

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA