La Regla General: Quien Paga Qué

En la Compraventa de Vivienda Libre

Antes de 2019, los bancos imponían al comprador todos los gastos de la hipoteca. La STS de 23 de enero de 2019 y la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) cambiaron esto: desde junio de 2019 el banco paga la gestoría, el registro y la copia del notario correspondiente a la hipoteca; el impuesto AJD de la hipoteca también lo paga el banco.

Pacto en Contrario

Las partes pueden acordar libremente un reparto diferente de los gastos, siempre que no perjudique a un consumidor (si el vendedor es el promotor/empresa, no puede imponer al comprador gastos que corresponden al vendedor por ley).

---

Los Gastos de Notaría: Cuánto y Por Qué

Arancel Notarial

Los honorarios del notario están regulados por el Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial). No son negociables entre el notario y el cliente — todos los notarios aplican el mismo baremo.

Cálculo del arancel (compraventa):

Ejemplos prácticos:

El notario cobra también por folios, copias adicionales y otros conceptos. El presupuesto exacto debe solicitarse al notario antes de firmar.

¿Puedo Elegir Notario?

Sí. El comprador puede elegir el notario. El vendedor no puede imponer su notario al comprador. Si hay hipoteca, el banco puede proponer su notario pero el comprador tiene derecho a elegir otro.

---

Gastos del Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene también un arancel regulado (Real Decreto 1427/1989). Es muy similar al notarial pero ligeramente inferior.

La inscripción no es obligatoria legalmente, pero si no se inscribe:

• No tiene efecto frente a terceros (si alguien compra la misma propiedad y la inscribe primero, tiene preferencia)
• No se puede constituir una hipoteca sobre el bien sin estar inscrito
• En la práctica, ningún banco financia sin inscripción

---

Gestoría: ¿Es Obligatoria?

La gestoría (asesoría que tramita la escritura) no es obligatoria salvo que haya hipoteca. Con hipoteca, el banco suele exigirla para gestionar la liquidación del impuesto y la presentación en el Registro.

Costes orientativos:

• Gestoría básica (liquidación impuesto + presentación registro): 250-400 €
• Gestoría completa (con gestión ITPAJD, registro, coordinar notaría): 400-600 €

Puede contratar una gestoría independiente o usar la que proponga el banco — estas últimas suelen ser más caras.

---

Impuestos: El Gasto Mayor

Los impuestos son siempre el mayor gasto al comprar un inmueble. Los paga siempre el comprador.

En Canarias — Inmueble de Segunda Mano

Ejemplo 200.000 €:

• ITP: €200.000 × 6,5% = €13.000

En Canarias — Obra Nueva (del Promotor)

Ejemplo 200.000 €:

• IGIC: €200.000 × 7% = €14.000
• AJD: €200.000 × 1% = €2.000
• Total impuestos: €16.000

En Canarias no se aplica el IVA estatal. El IGIC es el equivalente canario (7% general vs. 21% IVA en el resto de España).

---

Resumen: Coste Total al Comprar un Piso en Canarias

Piso de Segunda Mano a €200.000 (sin hipoteca)

Piso de Obra Nueva a €200.000 (sin hipoteca)

---

Gastos de Hipoteca — Quién Paga Qué Desde 2019

La Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) aprobada en junio de 2019 distribuyó los gastos de la hipoteca:

Si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019 y pagaste el AJD, puedes tener derecho a reclamarlo al banco (hasta 4 años de prescripción, aunque los plazos van venciendo).

---

Gastos de la Cancelación de Hipoteca del Vendedor

Si el piso que compras tiene una hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelarla antes o simultáneamente a la firma:

• Cancelación registral: el banco proporciona un certificado de saldo cero, luego se tramita la cancelación ante notario y registro. Coste: ~300-500 € (notario + registro + gestoría).
• En la práctica, se hace en la misma escritura: el comprador paga al banco del vendedor la deuda pendiente, y el resto del precio va al vendedor.

---

ALY Abogados — Asesoramiento Integral en Compraventa

Antes de firmar cualquier escritura, le asesoramos sobre:

• Revisión del contrato de arras y las condiciones de la operación
• Due diligence del inmueble (cargas, hipotecas, situación urbanística, deudas de comunidad)
• Optimización fiscal: ITP vs. valor de referencia, deducciones
• Representación ante el notario
• Gestión de NIE y apertura de cuenta para compradores extranjeros
• Coordinación con la gestoría para liquidación de impuestos e inscripción

Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.

---

Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA