Vender un Piso Heredado: Impuestos y Pasos en España 2026

Los Dos Impuestos Principales

1. IRPF — Ganancia Patrimonial

Cuando vendes un piso heredado obtienes una ganancia (o pérdida) patrimonial que tributa en el IRPF como renta del ahorro (arts. 66 y 76 LIRPF):

2. Plusvalía Municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava el incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.

Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021, tras la STC 182/2021), existen dos métodos de cálculo:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente que corresponda a los años transcurridos, con un máximo de 20 años (art. 107 de la Ley de Haciendas Locales; los coeficientes máximos cambian desde el 1-12-2026 por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación)
• Método real: diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (en una herencia, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones), en la parte que corresponda al suelo (arts. 104.5 y 107.5)

El contribuyente puede elegir el método que resulte más beneficioso. Si hay pérdida en la venta, no se paga plusvalía, aunque hay que declarar la transmisión y acreditarlo (art. 104.5).

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La Clave: El Valor de Adquisición del Piso Heredado

El valor de adquisición a efectos del IRPF cuando el inmueble se heredó es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones en el momento de la herencia, sin que pueda exceder del valor de mercado (art. 36 LIRPF) — no el precio que pagó en su día el fallecido. A ese valor se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición (art. 35 LIRPF; consulta vinculante DGT V1151-23).

Cálculo del valor de adquisición:

Valor de adquisición = 
  Valor declarado en el IS al heredar
  + IS efectivamente pagado (proporcional al inmueble)
  + Gastos de notaría y registro de la herencia (proporcional)
  + Gastos de gestoría, asesor o abogado de la herencia (proporcional)

Cálculo del valor de transmisión:

Valor de transmisión = 
  Precio de venta pactado
  − Comisión de la agencia inmobiliaria
  − Plusvalía municipal pagada
  − Gastos de notaría de la escritura de venta a cargo del vendedor

Ejemplo práctico:

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Casos en los que No Hay Ganancia o Esta es Mínima

Si en el momento de heredar el inmueble fue valorado conforme al precio de mercado real y el mercado no ha subido, la ganancia puede ser mínima o incluso negativa.

Pérdida patrimonial en la venta:

Si el precio de venta es inferior al valor de adquisición (piso heredado en zona con caída de precios, o heredado recientemente con valoración ajustada), hay pérdida patrimonial. Esta pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del ahorro del mismo ejercicio (y con hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario), y el resto se puede compensar en los 4 años siguientes (art. 49 LIRPF).

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Exenciones del IRPF

Mayores de 65 años + vivienda habitual

Si el vendedor tiene 65 años o más y el piso era su vivienda habitual (residencia continuada de al menos 3 años; art. 41 bis del Reglamento del IRPF), la ganancia está 100% exenta de IRPF (art. 33.4.b LIRPF).

Esta es la exención más potente. Si heredaste el piso de tus padres pero no vivías en él, no aplica. Pero si la vivienda heredada pasó a ser tu residencia habitual durante los años suficientes, podría aplicarse.

Reinversión en vivienda habitual

Si eres menor de 65 años, puedes eximir la ganancia por reinversión solo si el piso heredado era tu vivienda habitual y reinviertes el importe total de la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de 2 años (antes o después de la venta) (art. 38.1 LIRPF y art. 41 de su Reglamento). La exención es proporcional si solo reinviertes parte. Si el piso no era tu vivienda habitual, esta exención no se aplica.

Dación en pago

Si la venta se produce para extinguir una hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor (dación en pago), la ganancia también está exenta (requisitos específicos del art. 33.4.d LIRPF).

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Pasos Previos a la Venta: Lo que Debes Tener en Orden

1. Liquidar previamente el Impuesto de Sucesiones

Para poder vender el piso heredado necesitas tener inscrito el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Para ello es imprescindible haber liquidado el Impuesto de Sucesiones (aunque haya resultado a cero por bonificaciones) y presentado la escritura de aceptación de herencia (art. 254 de la Ley Hipotecaria).

2. Obtener la nota simple

Comprueba que el inmueble está libre de cargas (hipotecas, embargos) y que consta correctamente a tu nombre. La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento básico para verificar esto.

3. Verificar plusvalías pendientes

Algunos ayuntamientos pueden reclamar plusvalías pendientes de transmisiones anteriores. Comprueba el historial del inmueble.

4. Calcular la tributación antes de fijar el precio

Con los datos del IS de la herencia, calcula aproximadamente la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Esto te permite provisionar correctamente el dinero de impuestos y no gastar más de lo que debes.

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Herencia con Varios Herederos: Venta Conjunta

Si el piso fue heredado por varios herederos (hermanos, primos), todos deben acordar la venta y firmar la escritura. La ganancia se reparte entre los herederos según su porcentaje de participación, y cada uno la declara en su IRPF individual.

Si hay desacuerdo entre herederos sobre la venta, existe la acción de división de cosa común (arts. 400 y 404 CC) que permite a cualquier copropietario exigir la venta judicial del bien — aunque en la práctica suele llegarse a acuerdos antes de llegar a ese extremo.

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No Residentes: IRNR en Lugar de IRPF

Si heredaste el piso y eres no residente fiscal en España, la ganancia patrimonial tributa por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) al tipo del 19%, cualquiera que sea el país de residencia (art. 25.1.f.3.º de la Ley del IRNR).

Además, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a Hacienda (Modelo 211; art. 25.2 de la Ley del IRNR). Si el 3% retenido es superior al IRNR calculado, puedes solicitar la devolución del exceso.

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ALY Abogados — Asesoramiento en Herencias e Inmobiliario en Canarias

Asesoramos en todo el proceso de venta de inmuebles heredados:

• Verificación del estado registral del inmueble heredado
• Cálculo de la ganancia patrimonial y plusvalía municipal
• Optimización fiscal (aplicación de exenciones, valoración del IS)
• Presentación de la liquidación de la plusvalía municipal
• Declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF
• Gestión del IRNR para herederos no residentes (retención del 3% y devolución)
• Resolución de conflictos entre coherederos sobre la venta

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA