Dación en Pago de Hipoteca —
Entrego el Piso y Cancelo la Deuda
Negocia la entrega de tu vivienda al banco a cambio de cancelar el 100% de la deuda hipotecaria. Sin juicio, sin subasta, sin deuda pendiente.
100%
Objetivo: cancelación total de la deuda
1-4 m
Negociación y acuerdo con la entidad
4,8 ★
217 reseñas · Abogados hipotecario Las Palmas
La dación en pago en 3 puntos
Acuerdo voluntario banco-deudor
El deudor entrega la vivienda al banco y, a cambio, el banco cancela la deuda hipotecaria pendiente. No es un proceso judicial, es una negociación.
El objetivo: deuda cero
Lo fundamental es que el acuerdo cancele el 100% de la deuda, aunque el valor del piso sea inferior al préstamo pendiente. Sin esa cláusula, el banco puede seguir reclamando la diferencia.
Protegida por el Código de Buenas Prácticas
Si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012), está obligado a estudiar la dación cuando el deudor acredita insolvencia y cumple los requisitos de vulnerabilidad.
¿Cuándo es viable?
- No puedes pagar las cuotas hipotecarias y no hay solución a corto plazo
- El valor de la vivienda es inferior o similar a la deuda pendiente
- La ejecución hipotecaria aún no ha concluido con subasta
- No tienes otras deudas significativas más allá de la hipoteca
- El banco es la única entidad acreedora importante
¿Tienes también deudas con Hacienda, tarjetas o préstamos personales? La Segunda Oportunidad puede ser más adecuada →
Proceso de negociación en 4 fases
Análisis de viabilidad
Estudiamos el saldo hipotecario, el valor de tasación, otras deudas y si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas. Evaluamos si la dación es la mejor salida o si conviene la Segunda Oportunidad.
Solicitud formal al banco
Presentamos la solicitud de dación en pago con documentación completa: tasación actualizada, acreditación de insolvencia, propuesta de acuerdo total de cancelación de deuda.
Negociación de condiciones
Negociamos que la entrega del inmueble cancele el 100% de la deuda, sin posibilidad de reclamación futura. También gestionamos el plazo de salida y los costes notariales.
Escritura y cancelación registral
Firmamos la escritura de dación ante notario. La hipoteca queda cancelada en el Registro de la Propiedad. Tramitamos también las obligaciones fiscales correspondientes.
Dación en Pago vs. Ley de Segunda Oportunidad
Ambas vías cancelan deudas, pero funcionan de forma muy diferente. Te asesoramos sobre cuál es la adecuada para tu caso.
| Dación en Pago | Segunda Oportunidad (EPI) | |
|---|---|---|
| ¿Qué deudas cancela? | Solo la hipoteca | Todas (hipoteca, tarjetas, préstamos, Hacienda) |
| ¿Requiere acuerdo del banco? | Sí, voluntario | No (decisión judicial) |
| ¿Proceso judicial? | No necesariamente | Sí (concursal) |
| Plazo habitual | 1-4 meses de negociación | 8-18 meses |
| Resultado si banco no acepta | No hay dación | El juez puede exonerar igualmente |
| Coste | Notaría + gestión | 1.500€–4.000€ proceso completo |
¿Tienes deudas múltiples además de la hipoteca? Calcula tu viabilidad con la Segunda Oportunidad →
Dudas sobre dación en pago
¿La dación en pago cancela toda la deuda hipotecaria?
Depende del acuerdo con el banco. Lo ideal es que la dación sea total: la entrega del inmueble extingue el 100% de la deuda aunque el piso valga menos. Algunos bancos aceptan esto; otros pretenden seguir cobrando la diferencia. Negociar bien esta cláusula es crucial.
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No con carácter general. Sin embargo, si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias (RDL 6/2012), está obligado a estudiarla cuando el deudor es vulnerable. También puede acordarse en cualquier momento de mutuo acuerdo.
¿Cuál es la diferencia entre dación en pago y Segunda Oportunidad?
La dación en pago solo afecta a la deuda hipotecaria y requiere el acuerdo voluntario del banco. La Ley de Segunda Oportunidad es un proceso judicial que puede cancelar TODAS tus deudas (hipoteca, tarjetas, préstamos personales, Hacienda). Si tienes varias deudas, la Segunda Oportunidad suele ser más completa.
¿Tiene coste fiscal la dación en pago?
La transmisión del inmueble puede generar IRPF (ganancia patrimonial) e ITP. No obstante, si el inmueble era tu vivienda habitual y la dación es la única salida, existen exenciones importantes. Es imprescindible asesorarte fiscalmente antes de firmar.
¿Cuándo ya no es posible la dación en pago?
Una vez que el banco ha celebrado la subasta judicial y adjudicado el inmueble, la dación ya no es posible. Es fundamental solicitarla antes de que se inicie o concluya la ejecución hipotecaria. Cuanto antes se negocia, mejores condiciones se obtienen.
¿Qué pasa si el piso vale menos que la deuda?
Es la situación más habitual (patrimonio negativo). En estos casos, la clave es conseguir que el banco acepte la dación como pago total y no siga reclamando la diferencia. Sin esa cláusula explícita, el banco puede perseguirte por la deuda restante aunque hayas entregado el piso.
¿Necesitas Negociar una Dación en Pago?
Analizamos tu hipoteca, el valor de tasación y las otras deudas para determinar si la dación en pago es la mejor salida o si existe una vía más completa.