Mi Casa Sale a Subasta —
¿Qué Puedo Hacer?
Actúa Cuanto Antes

Es el procedimiento judicial por el que el banco, ante el impago de las cuotas hipotecarias, solicita al juzgado la venta forzosa (subasta) del inmueble para cobrar la deuda pendiente. En España se regula en los arts. 681 y siguientes de la LEC. El proceso se inicia con la demanda ejecutiva del banco y culmina si nadie lo para con la subasta y eventual lanzamiento (desahucio).

Depende de lo que reclame. Para dar por vencido todo el préstamo y reclamar la deuda entera, en los préstamos de personas físicas con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial el art. 24 de la Ley 5/2019 exige que las cuotas impagadas equivalgan al menos al 3 % del capital concedido o a 12 mensualidades (si la mora se produce en la primera mitad de la duración del préstamo) o al 7 % o a 15 mensualidades (segunda mitad), y que el banco haya requerido de pago al deudor dándole al menos un mes para cumplir. Para reclamar solo las cuotas vencidas, la LEC permite la ejecución cuando han vencido al menos tres plazos mensuales sin pagar, si así consta en la escritura y en el Registro (art. 693.1 LEC). Si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012, art. 5) y el deudor acredita estar en el umbral de exclusión, el banco está obligado a aplicarle las medidas del Código.

Las causas de oposición están tasadas en el art. 695.1 LEC. Tratándose de inmuebles: extinción de la garantía o de la obligación garantizada (acreditada con certificación registral de cancelación o escritura de carta de pago), error en la determinación de la cantidad exigible cuando la deuda es el saldo de cierre de una cuenta, y carácter abusivo de una cláusula que sea el fundamento de la ejecución o haya determinado la cantidad exigible (por ejemplo, vencimiento anticipado o intereses de demora).

El banco puede reclamar el resto con todos tus bienes presentes y futuros (principio de responsabilidad universal del art. 1911 CC). Sin embargo, mediante la Ley de Segunda Oportunidad es posible cancelar esa deuda residual tras la ejecución: el banco no podrá perseguirte indefinidamente.

La dación en pago es la entrega voluntaria de la vivienda al banco a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria, aunque la subasta no cubra el importe. El banco no está obligado a aceptarla salvo en los supuestos del Código de Buenas Prácticas (entidades adheridas y deudores en umbral de exclusión). Nosotros negociamos directamente con la entidad para conseguirla cuando el perfil lo permite.

Depende. Si la hipoteca está al corriente de pago y solo hay otras deudas, la LSO puede cancelar esas deudas sin afectar a la hipoteca (la vivienda se conserva). Si la hipoteca también está impagada, la declaración de concurso suspende la ejecución ya iniciada (art. 145.2 TRLC), aunque el banco puede pedir que se alce esa suspensión si el juez del concurso declara que la vivienda no es necesaria para la actividad profesional o empresarial del deudor (art. 146 TRLC). El concurso no la cancela definitivamente si no se liquida. En muchos casos combinamos la negociación hipotecaria con la LSO para las deudas restantes.