Donación de Inmueble a Hijo en España: Fiscalidad, Impuestos y Alternativas 2026
Guía completa sobre donar un piso, casa o local a un hijo en España: Impuesto sobre Donaciones, plusvalía municipal, IRPF del donante, diferencias con Canarias (bonificación 99,9%), alternativas como la herencia y la nuda propiedad.
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · 7 min de lectura
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Donación de Inmueble a Hijo en España: Guía Fiscal Completa 2026
Donar una vivienda, local o finca a un hijo puede parecer una forma sencilla de transmitir patrimonio en vida, pero tiene importantes implicaciones fiscales que conviene conocer antes de tomar la decisión. Esta guía analiza todos los impuestos implicados, las diferencias por comunidad autónoma (con especial atención a Canarias) y las alternativas que pueden ser más eficientes.
Los Tres Impuestos de una Donación de Inmueble
1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) — Lo Paga el Donatario (el Hijo)
El Impuesto sobre Donaciones grava la adquisición a título gratuito. Lo paga el hijo que recibe el inmueble, en la Comunidad Autónoma donde radique el bien.
Base imponible: valor de referencia catastral o valor de mercado (el mayor de los dos).
Tarifa y bonificaciones por CCAA (grandes diferencias):
| CCAA | Bonificación para hijos | Coste efectivo (ej. €200.000) |
|---|---|---|
| Canarias | 99,9% | ~€0 (prácticamente exento) |
| Madrid | 99% (limitaciones) | ~€200 |
| Extremadura | 100% | €0 |
| La Rioja | 99% | ~€200 |
| Valencia | 0% (sin bonificación especial) | ~€14.000-20.000 |
| Cataluña | 0% (sin bonificación especial) | ~€14.000-20.000 |
| Andalucía | 99% (límite 1M€) | ~€200 |
| Galicia | 99% | ~€200 |
En Canarias: la bonificación del 99,9% para las donaciones a hijos directos hace que el ISD sea prácticamente nulo, al igual que en las herencias.
2. IRPF del Donante (Padre/Madre) — Ganancia Patrimonial
Este es el impuesto más importante y más frecuentemente olvidado en las donaciones de inmuebles. El donante (el padre o la madre) tributa en su IRPF por la diferencia entre el valor actual de mercado y el coste de adquisición:
Ganancia patrimonial = Valor de mercado actual - Precio de compra original - Gastos e impuestos en la compra
Esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF:
| Ganancia patrimonial | Tipo |
|---|---|
| Hasta €6.000 | 19% |
| €6.000 - €50.000 | 21% |
| €50.000 - €200.000 | 23% |
| €200.000 - €300.000 | 27% |
| Más de €300.000 | 28% |
Ejemplo:
- Inmueble comprado en 2005 por €100.000
- Valor actual de mercado: €250.000
- Ganancia patrimonial: €150.000
- IRPF del donante: ~€33.000 (aprox. 23% de media)
Exención por edad (mayores de 65 años): La ganancia por donación de vivienda habitual no está exenta en el IRPF aunque el donante tenga más de 65 años (la exención de mayores de 65 años solo aplica a ventas, no a donaciones). Es una trampa fiscal frecuente.
Cuándo la ganancia es nula: si el inmueble se adquirió por importe similar o superior al valor actual (p.ej. inmuebles adquiridos en pleno boom 2006-2008 que no han recuperado ese precio), no hay ganancia.
3. Plusvalía Municipal (IIVTNU) — La Paga el Donante
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se paga en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble:
- Lo paga el donante (salvo pacto en contrario, pero el pacto no es oponible a la administración)
- Calcula el incremento del valor del terreno urbano desde la última transmisión
- Plazo: 30 días hábiles desde la fecha de la donación
Desde la STC 182/2021, si no hay incremento real de valor del terreno, puede reclamarse la no sujeción o la devolución.
¿Donación o Herencia? Comparativa
| Donación en vida | Herencia | |
|---|---|---|
| ISD | Lo paga el hijo (Canarias: 99,9% bonif.) | Lo paga el heredero (Canarias: 99,9% bonif.) |
| IRPF donante/heredado | Genera ganancia patrimonial en el donante | Sin ganancia (actualización del valor) |
| Plusvalía municipal | Paga el donante | Paga el heredero (6 meses) |
| Plusvalía heredero futuro | El hijo coge valor de mercado hoy | El heredero coge valor de mercado al fallecimiento |
| Seguridad jurídica | Inmediata, pero irreversible | Se materializa al fallecimiento |
| Fiscalidad global | Más costosa (IRPF del donante) | Más eficiente en Canarias |
Conclusión para Canarias: la herencia es generalmente más eficiente que la donación porque evita la ganancia patrimonial en el IRPF del transmitente. Sin embargo, si el donante compró el inmueble recientemente o a precio similar al actual, la ganancia patrimonial será pequeña y la donación puede ser viable.
Alternativas a la Donación Pura
Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo
El donante transmite la nuda propiedad (la titularidad futura del bien) al hijo, pero se reserva el usufructo de por vida (el derecho a vivir en el inmueble o cobrar las rentas mientras viva).
Ventajas fiscales:
- La base imponible del ISD es solo el valor de la nuda propiedad (menor que el valor total)
- El donante sigue controlando el inmueble en vida
- Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida la plena propiedad sin nuevo impuesto
Ejemplo orientativo (usufructuario de 65 años):
- Valor total del inmueble: €300.000
- Usufructo vitalicio (65 años): 19% del valor = €57.000
- Nuda propiedad: €243.000 (base imponible ISD)
Venta al Hijo a Precio de Mercado
Si el hijo tiene recursos propios, la venta puede ser más eficiente que la donación porque:
- El donante-vendedor puede reinvertir el importe en su vivienda habitual (exención IRPF por reinversión)
- La plusvalía municipal la paga el vendedor, pero puede planificarse
- El hijo paga el ITP (6,5% en Canarias) en lugar del ISD — generalmente más caro que la donación si hay bonificación
Riesgo: si la venta es a precio inferior al de mercado, la administración puede entender que hay donación encubierta por la diferencia.
Pacto Sucesorio (Solo en CCAA con Derecho Foral)
En Cataluña, País Vasco, Galicia, Navarra, Aragón y Baleares existen pactos sucesorios que permiten transmitir en vida con efectos post-mortem, con ventajas fiscales específicas. No existe en Canarias (derecho civil común).
Ejemplo Completo — Donación en Canarias
Datos:
- Padre, 70 años, residente en Las Palmas
- Inmueble: piso en Las Palmas adquirido en 2010 por €130.000 (escritura + gastos)
- Valor actual de mercado/referencia catastral: €220.000
- Hijo, residente en Las Palmas
Impuestos resultantes:
| Impuesto | Quien paga | Cálculo | Coste |
|---|---|---|---|
| ISD (donación) | Hijo | €220.000 × (tarifa canaria) - 99,9% bonif. | ~€100 |
| IRPF ganancia patrimonial | Padre | (€220.000 - €130.000) = €90.000 gan. × ~21% | ~€18.900 |
| Plusvalía municipal | Padre | Depende del suelo y años desde compra | ~€2.000-5.000 |
| TOTAL | ~€21.000-24.000 |
Comparación con herencia (si el padre fallece con ese piso valorado en €220.000):
- ISD herencia hijo en Canarias: ~€100 (bonif. 99,9%)
- Plusvalía municipal: ~€2.000-5.000 (paga el heredero)
- IRPF: €0 (no hay ganancia patrimonial en la herencia)
- TOTAL: ~€2.100-5.100
Conclusión del ejemplo: la herencia ahorra ~€19.000 respecto a la donación. Solo si el padre necesita liberar activos en vida o tiene razones familiares específicas conviene la donación.
Procedimiento de la Donación de Inmueble
- Escritura pública de donación ante notario (obligatoria para inmuebles — art. 633 CC)
- Liquidación del ISD (Modelo 651) por el donatario ante la Consejería de Hacienda autonómica: plazo 30 días hábiles
- Liquidación de la plusvalía municipal por el donante ante el Ayuntamiento: plazo 30 días hábiles
- Declaración IRPF del donante: en la próxima declaración anual (si la donación ocurre en 2026, se declara en la renta de 2026, presentada en 2027)
- Inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de titularidad
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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA
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