Donación de Inmueble a Hijo: Fiscalidad e Impuestos 2026

Los Tres Impuestos de una Donación de Inmueble

1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) — Lo Paga el Donatario (el Hijo)

El Impuesto sobre Donaciones grava la adquisición a título gratuito. Lo paga el hijo que recibe el inmueble, en la Comunidad Autónoma donde radique el bien.

Base imponible: valor de referencia del Catastro, o el valor declarado si es superior (art. 9.3 de la Ley 29/1987).

Tarifa y bonificaciones por CCAA (grandes diferencias):

Cálculo orientativo sobre la cuota de tarifa, sin las reducciones propias de cada comunidad, con las normas autonómicas vigentes en octubre de 2026.

En Canarias: la bonificación del 99,9% para las donaciones a hijos, formalizadas en documento público (art. 26 sexies del Decreto Legislativo 1/2009), hace que el ISD sea prácticamente nulo, al igual que en las herencias.

2. IRPF del Donante (Padre/Madre) — Ganancia Patrimonial

Este es el impuesto más importante y más frecuentemente olvidado en las donaciones de inmuebles. El donante (el padre o la madre) tributa en su IRPF por la diferencia entre el valor actual de mercado y el coste de adquisición:

Ganancia patrimonial = Valor de mercado actual - Precio de compra original - Gastos e impuestos en la compra

Esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF:

Ejemplo:

• Inmueble comprado en 2005 por €100.000
• Valor actual de mercado: €250.000
• Ganancia patrimonial: €150.000
• IRPF del donante: ~€33.380 (aprox. 22% de media)

Exención por edad (mayores de 65 años): si lo que se dona es la vivienda habitual del donante y este tiene más de 65 años, la ganancia está exenta en el IRPF (art. 33.4.b de la Ley del IRPF), también en las donaciones y no solo en las ventas (consulta vinculante DGT V1315-26). Debe ser su vivienda habitual en ese momento o haberlo sido en los dos años anteriores; si el donante la dejó para trasladarse, por razón de su edad o de su situación de dependencia, a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado, basta con que lo fuera hasta ese traslado (art. 41 bis.3 del Reglamento del IRPF; redacción del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación). Para otros inmuebles (segunda residencia, local, piso alquilado) no hay exención.

Cuándo la ganancia es nula: si el inmueble se adquirió por importe similar o superior al valor actual (p.ej. inmuebles adquiridos en pleno boom 2006-2008 que no han recuperado ese precio), no hay ganancia.

3. Plusvalía Municipal (IIVTNU) — La Paga el Donatario (el Hijo)

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se paga en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble:

• En las donaciones lo paga el donatario (art. 106.1.a de la Ley de Haciendas Locales); el donante solo debe comunicar la donación al Ayuntamiento (art. 110.6). Un pacto distinto entre las partes no es oponible a la administración
• Calcula el incremento del valor del terreno urbano desde la última transmisión
• Plazo: 30 días hábiles desde la fecha de la donación

Si no hay incremento real de valor del terreno, la transmisión no está sujeta al impuesto (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales).

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¿Donación o Herencia? Comparativa

Conclusión para Canarias: la herencia es generalmente más eficiente que la donación porque evita la ganancia patrimonial en el IRPF del transmitente. Sin embargo, si el donante compró el inmueble recientemente o a precio similar al actual, la ganancia patrimonial será pequeña y la donación puede ser viable; también si dona su vivienda habitual con más de 65 años, porque esa ganancia está exenta.

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Alternativas a la Donación Pura

Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo

El donante transmite la nuda propiedad (la titularidad futura del bien) al hijo, pero se reserva el usufructo de por vida (el derecho a vivir en el inmueble o cobrar las rentas mientras viva).

Ventajas fiscales:

• La base imponible del ISD es solo el valor de la nuda propiedad (menor que el valor total), aunque se aplica el tipo medio que correspondería al valor íntegro (art. 26.a de la Ley 29/1987)
• El donante sigue controlando el inmueble en vida
• Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida la plena propiedad, pero debe liquidar esa consolidación en el ISD por el valor que tuvo el usufructo (art. 26.c de la Ley 29/1987; en Canarias, modelo 653)

Ejemplo orientativo (usufructuario de 65 años):

• Valor total del inmueble: €300.000
• Usufructo vitalicio (65 años): 24% del valor = €72.000 (70% con menos de 20 años y un 1% menos por cada año más, art. 26.a)
• Nuda propiedad: €228.000 (base imponible ISD)

Venta al Hijo a Precio de Mercado

Si el hijo tiene recursos propios, la venta puede ser más eficiente que la donación porque:

• Si lo que vende es su vivienda habitual, el vendedor puede aplicar la exención del IRPF por reinversión en otra vivienda habitual (art. 38 de la Ley del IRPF)
• La plusvalía municipal la paga el vendedor, pero puede planificarse
• El hijo paga el ITP (6,5% en Canarias; 5% si va a ser su vivienda habitual, no supera €200.000 y cumple los demás requisitos del art. 31 del Decreto Legislativo 1/2009) en lugar del ISD — generalmente más caro que la donación si hay bonificación

Riesgo: si la venta es a precio inferior al de mercado, la administración puede entender que hay donación encubierta por la diferencia.

Pacto Sucesorio (Solo en CCAA con Derecho Foral)

En Cataluña, País Vasco, Galicia, Navarra, Aragón y Baleares existen pactos sucesorios que permiten transmitir en vida con efectos post-mortem, con ventajas fiscales específicas. No existe en Canarias (derecho civil común).

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Ejemplo Completo — Donación en Canarias

Datos:

• Padre, 70 años, residente en Las Palmas
• Inmueble: piso en Las Palmas (no es su vivienda habitual) adquirido en 2010 por €130.000 (escritura + gastos)
• Valor actual de mercado/valor de referencia: €220.000
• Hijo, residente en Las Palmas

Impuestos resultantes:

Comparación con herencia (si el padre fallece con ese piso valorado en €220.000):

• ISD herencia hijo en Canarias: menos de €40 (reducción por parentesco y bonif. 99,9%)
• Plusvalía municipal: también se paga (el heredero), según el suelo y los años transcurridos
• IRPF: €0 (no hay ganancia patrimonial en la herencia)
• TOTAL: menos de €40 + plusvalía

Conclusión del ejemplo: la herencia ahorra ~€19.600 respecto a la donación. Solo si el padre necesita liberar activos en vida o tiene razones familiares específicas conviene la donación.

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Procedimiento de la Donación de Inmueble

1. Escritura pública de donación ante notario (obligatoria para inmuebles — art. 633 CC)
2. Liquidación del ISD (Modelo 651) por el donatario ante la administración tributaria autonómica (en Canarias, la Agencia Tributaria Canaria): plazo de un mes en Canarias (art. 27 del Decreto Legislativo 1/2009); 30 días hábiles en la norma estatal
3. Liquidación de la plusvalía municipal por el donatario ante el Ayuntamiento: plazo 30 días hábiles
4. Declaración IRPF del donante: en la próxima declaración anual (si la donación ocurre en 2026, se declara en la renta de 2026, presentada en 2027)
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de titularidad

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA