Nuda Propiedad y Usufructo en Herencias: Ventajas Fiscales 2026

Conceptos Clave

La Propiedad Plena = Nuda Propiedad + Usufructo

Cuando una persona es propietaria "normal" de un inmueble, tiene la propiedad plena, que incluye:

Cuando se separan uso/disfrute de la disposición, aparece la distinción:

• Nuda propiedad: la propiedad "desnuda" de uso — solo el derecho de disposición
• Usufructo: el uso y disfrute del bien

¿Cómo se Extingue el Usufructo?

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El Usufructo en las Herencias: El Cónyuge Viudo

Derechos del Cónyuge en el Código Civil

En el Derecho común español (aplicable en Canarias):

Ejemplo práctico:

• Matrimonio sin testamento. Fallece el marido dejando, como bienes propios, una casa valorada en €300.000 y una cuenta bancaria de €50.000, y dos hijos mayores.
• Los hijos heredan la plena propiedad de dos tercios (€233.333) y la nuda propiedad del tercio restante
• El cónyuge recibe el usufructo del tercio de mejora = usufructo sobre bienes por valor de €116.667 (un tercio de €350.000)
• En la práctica: ese usufructo puede concretarse de acuerdo con los hijos (por ejemplo, sobre la vivienda) o sustituirse por una renta o un capital (art. 839 CC)

¿Qué Pasa con la Nuda Propiedad en Este Caso?

Los hijos son nudos propietarios de la parte que corresponde al tercio de mejora durante la vida del cónyuge viudo. Cuando este fallezca, los hijos pasan a tener la plena propiedad de toda su parte automáticamente; fiscalmente deben liquidar entonces la extinción del usufructo en el Impuesto sobre Sucesiones, por el valor que se le atribuyó al constituirse y con el mismo tipo medio efectivo aplicado al adquirir la nuda propiedad (art. 26 de la Ley 29/1987 y art. 51.2 de su Reglamento).

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Donación en Nuda Propiedad: Planificación Sucesoria

¿En Qué Consiste?

Una alternativa habitual a esperar a la herencia es donar en vida la nuda propiedad manteniendo el usufructo vitalicio. El esquema:

1. Los padres donan a los hijos la nuda propiedad de su vivienda
2. Los padres conservan el usufructo vitalicio: siguen viviendo en la casa o la alquilan
3. Cuando fallecen, el usufructo se extingue automáticamente y los hijos pasan a tener la plena propiedad; solo queda liquidar fiscalmente la consolidación del dominio (art. 26.c de la Ley 29/1987)

Ventajas Fiscales

Impuesto de Donaciones en dos tiempos: El impuesto de donaciones se liquida primero sobre el valor de la nuda propiedad transmitida, no sobre el valor total del inmueble, aunque aplicando el tipo medio efectivo que correspondería al valor íntegro; el resto se liquida al extinguirse el usufructo (art. 26 de la Ley 29/1987).

La valoración del usufructo vitalicio depende de la edad del usufructuario según la regla legal:

Valor del usufructo = 89% - edad del usufructuario (mínimo 10%, máximo 70%; art. 26.a de la Ley 29/1987)

Ejemplo:

• Vivienda valorada en €300.000
• Padre de 70 años dona la nuda propiedad a su hijo
• Valor del usufructo: 19% × 300.000 = €57.000
• Valor de la nuda propiedad: €243.000
• El impuesto de donaciones se liquida ahora sobre €243.000 (con el tipo medio efectivo correspondiente a los €300.000); los €57.000 del usufructo se liquidan cuando este se extinga

En Canarias (bonificación del 99,9% de la cuota): el impuesto resultante es prácticamente cero para hijos, tanto en donaciones formalizadas en documento público (Grupos I y II, art. 26 sexies del Decreto Legislativo 1/2009) como en herencias (Grupos I, II y III, art. 24 ter). La bonificación de donaciones no se aplica a las adquisiciones que en los tres años anteriores ya se hayan beneficiado de ella.

Ventajas Adicionales

• Anticipo de herencia: los hijos saben que recibirán el inmueble sin esperar y sin riesgo de conflicto entre herederos
• Protección frente a acreedores: si el donante cae en dificultades económicas, la nuda propiedad ya transmitida queda fuera del alcance de sus acreedores (con limitaciones — las donaciones en fraude de acreedores pueden impugnarse, y la ley presume el fraude si el donante no se reserva bienes bastantes para pagar sus deudas anteriores, arts. 643 y 1297 CC)
• Planificación con anticipación: la donación puede hacerse cuando los valores de los inmuebles son más bajos, lo que reduce la base sobre la que se liquida el impuesto

Riesgos y Consideraciones

• Irrevocabilidad: salvo causas legales, la donación es difícil de revertir — debe hacerse con plena seguridad
• Derechos del usufructuario: el nudo propietario puede vender su nuda propiedad, pero no la plena propiedad sin el usufructuario, ni hacer nada que le perjudique (art. 489 CC)
• Plusvalía municipal: la donación tributa por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVT) — plusvalía municipal (art. 104 de la Ley de Haciendas Locales)
• IRPF del donante: la donación puede generar ganancia patrimonial en el IRPF del donante (diferencia entre el valor de adquisición y el valor de donación; art. 33 de la Ley 35/2006)

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Usufructo Temporal en Donaciones Fiscalmente Optimizadas

En lugar de donar la nuda propiedad y reservar el usufructo vitalicio, también existe la opción de:

• Donar la nuda propiedad reteniendo un usufructo temporal (por ejemplo, por 10 años; fiscalmente se valora en un 2% por cada año, con el máximo del 70%, art. 26.a de la Ley 29/1987)
• El hijo recibe la nuda propiedad y en 10 años pasa a tener la plena propiedad

Esto puede ser útil cuando el donante no quiere retener el usufructo de por vida pero necesita tiempo para reorganizar su situación habitacional.

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Conflictos Habituales entre Nudo Propietario y Usufructuario

La convivencia de dos derechos sobre el mismo bien puede generar disputas:

¿Quién Paga los Gastos?

¿Puede el Usufructuario Alquilar el Inmueble?

Sí (art. 480 CC), salvo que el título constitutivo del usufructo lo prohíba. Los contratos de arrendamiento suscritos por el usufructuario se extinguen al terminar el usufructo (art. 480 CC y art. 13.2 LAU), salvo que el nudo propietario los mantenga.

¿Puede el Nudo Propietario Vender su Derecho?

Sí (art. 489 CC). Puede vender la nuda propiedad (el comprador adquirirá la plena propiedad cuando se extinga el usufructo). El precio suele ser reducido respecto al valor de la plena propiedad.

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Nuda Propiedad para Obtener Liquidez: Hipoteca Inversa Alternativa

Existe un mercado de compra de nuda propiedad donde el propietario mayor vende solo la nuda propiedad a un fondo o inversor, reteniendo el usufructo vitalicio. El propietario:

• Obtiene liquidez inmediata (precio de la nuda propiedad)
• Sigue viviendo en el inmueble de por vida
• Como usufructuario sigue a cargo de las reparaciones ordinarias y de los tributos anuales; las reparaciones extraordinarias pasan al nudo propietario (arts. 500, 501 y 504 CC)

Esta fórmula es una alternativa a la hipoteca inversa, con implicaciones fiscales diferentes que conviene analizar con un asesor.

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El Caso Particular del Cónyuge Viudo: Conmutar el Usufructo

La ley permite "conmutar" (sustituir) el usufructo que corresponde al cónyuge viudo por una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo (art. 839 CC). Esto puede ser conveniente cuando:

• Los herederos (hijos) quieren vender la propiedad libremente sin la carga del usufructo
• El cónyuge prefiere capital líquido a la gestión de un inmueble
• Hay desacuerdos entre los herederos y el cónyuge sobre el uso del inmueble

La facultad de conmutar corresponde a los herederos, que deben proceder de mutuo acuerdo y, en su defecto, por mandato judicial (art. 839 CC). El cónyuge solo puede exigirla cuando concurre con hijos que lo son solo del fallecido (art. 840 CC).

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Planificación Sucesoria en Canarias: La Bonificación del 99,9%

En las Islas Canarias, tanto las herencias como las donaciones a hijos, padres y cónyuge (Grupos I y II) se benefician de una bonificación del 99,9% de la cuota del impuesto de sucesiones y donaciones (arts. 24 ter y 26 sexies del Decreto Legislativo 1/2009); en las herencias alcanza también al Grupo III y en las donaciones exige documento público.

Esto significa que, en la práctica:

• Donar la nuda propiedad de una vivienda a un hijo → cuota del impuesto de donaciones casi nula (aparte quedan la plusvalía municipal y el IRPF del donante)
• Consolidar la plena propiedad al extinguirse el usufructo → hay que liquidar la extinción del usufructo conforme al título por el que se constituyó (art. 26.c de la Ley 29/1987)

Esta combinación hace de la donación en nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio una herramienta de planificación patrimonial que conviene estudiar caso por caso en Canarias.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Col. 5.231 ICALPA