Nuda Propiedad y Usufructo en Herencias: Cómo Funciona y Ventajas Fiscales en España 2026
Guía completa sobre nuda propiedad y usufructo en España: qué son, cómo se usan en herencias y donaciones, ventajas fiscales en Canarias y cuándo conviene separar propiedad y uso.
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · 8 min de lectura
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Nuda Propiedad y Usufructo en España: Guía Completa 2026
La distinción entre nuda propiedad y usufructo es fundamental en el derecho sucesorio español y en la planificación de herencias y donaciones. Entender cómo funcionan puede suponer un ahorro fiscal significativo y permite estructurar la transmisión del patrimonio de forma óptima para toda la familia.
Conceptos Clave
La Propiedad Plena = Nuda Propiedad + Usufructo
Cuando una persona es propietaria "normal" de un inmueble, tiene la propiedad plena, que incluye:
| Derecho | Descripción |
|---|---|
| Uso (ius utendi) | Derecho a vivir o usar el bien |
| Disfrute (ius fruendi) | Derecho a cobrar alquileres u obtener frutos |
| Disposición (ius abutendi) | Derecho a vender, donar o hipotecar |
Cuando se separan uso/disfrute de la disposición, aparece la distinción:
- Nuda propiedad: la propiedad "desnuda" de uso — solo el derecho de disposición
- Usufructo: el uso y disfrute del bien
¿Cómo se Extingue el Usufructo?
| Causa de extinción | Detalle |
|---|---|
| Fallecimiento del usufructuario | Causa más común (usufructo vitalicio) |
| Vencimiento del plazo | Si el usufructo era temporal |
| Renuncia del usufructuario | Posible, con implicaciones fiscales |
| Reunión de nuda propiedad y usufructo en la misma persona | Consolidación |
| Pérdida total del bien | Si el inmueble se destruye |
El Usufructo en las Herencias: El Cónyuge Viudo
Derechos del Cónyuge en el Código Civil
En el Derecho común español (aplicable en Canarias):
| Situación hereditaria | Derechos del cónyuge viudo |
|---|---|
| Con hijos o descendientes | Usufructo del tercio de mejora |
| Sin descendientes, con ascendientes | Usufructo de la mitad del caudal |
| Sin descendientes ni ascendientes | Plena propiedad de 2/3 del caudal |
Ejemplo práctico:
- Matrimonio sin testamento. Fallece el marido dejando una casa valorada en €300.000, una cuenta bancaria de €50.000 y dos hijos mayores.
- Los hijos heredan la plena propiedad de dos tercios (€233.333)
- El cónyuge recibe el usufructo del tercio de mejora = usufructo de €100.000 en valor
- En la práctica: el cónyuge puede seguir viviendo en la casa o cobrar el alquiler mientras viva
¿Qué Pasa con la Nuda Propiedad en Este Caso?
Los hijos son nudos propietarios de la parte que corresponde al tercio de mejora durante la vida del cónyuge viudo. Cuando este fallezca, los hijos pasan a tener la plena propiedad de toda su parte automáticamente, sin pagar impuesto de sucesiones de nuevo.
Donación en Nuda Propiedad: Planificación Sucesoria
¿En Qué Consiste?
Una alternativa habitual a esperar a la herencia es donar en vida la nuda propiedad manteniendo el usufructo vitalicio. El esquema:
- Los padres donan a los hijos la nuda propiedad de su vivienda
- Los padres conservan el usufructo vitalicio: siguen viviendo en la casa o la alquilan
- Cuando fallecen, el usufructo se extingue automáticamente y los hijos pasan a tener la plena propiedad sin más trámites
Ventajas Fiscales
Impuesto de Donaciones más bajo: El impuesto de donaciones se calcula sobre el valor de la nuda propiedad transmitida, no sobre el valor total del inmueble.
La valoración del usufructo vitalicio depende de la edad del usufructuario según la fórmula legal:
Valor del usufructo = 89% - edad del usufructuario (mínimo 10%, máximo 70%)
| Edad del usufructuario | % del valor que representa el usufructo | % del valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% |
| 65 años | 24% | 76% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 75 años | 14% | 86% |
| 80 años | 10% | 90% |
Ejemplo:
- Vivienda valorada en €300.000
- Padre de 70 años dona la nuda propiedad a su hijo
- Valor del usufructo: 19% × 300.000 = €57.000
- Valor de la nuda propiedad: €243.000
- El impuesto de donaciones se calcula sobre €243.000
En Canarias (bonificación del 99,9%): el impuesto resultante es prácticamente cero para hijos, tanto en donaciones como en herencias del Grupo II.
Ventajas Adicionales
- Anticipo de herencia: los hijos saben que recibirán el inmueble sin esperar y sin riesgo de conflicto entre herederos
- Protección frente a acreedores: si el donante cae en dificultades económicas, la nuda propiedad ya transmitida queda fuera del alcance de sus acreedores (con limitaciones — donaciones en fraude de acreedores pueden impugnarse)
- Planificación con anticipación: la donación puede hacerse cuando los valores de los inmuebles son más bajos o con mayor anticipación para maximizar el ahorro fiscal
Riesgos y Consideraciones
- Irrevocabilidad: salvo causas legales, la donación es difícil de revertir — debe hacerse con plena seguridad
- Derechos del usufructuario: el nudo propietario no puede vender sin consentimiento del usufructuario
- Plusvalía municipal: la donación tributa por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVT) — plusvalía municipal
- IRPF del donante: la donación puede generar ganancia patrimonial en el IRPF del donante (diferencia entre el valor de adquisición y el valor de donación)
Usufructo Temporal en Donaciones Fiscalmente Optimizadas
En lugar de donar la nuda propiedad y reservar el usufructo vitalicio, también existe la opción de:
- Donar la plena propiedad reteniendo un usufructo temporal (por ejemplo, por 10 años)
- El hijo recibe la nuda propiedad y en 10 años pasa a tener la plena propiedad
Esto puede ser útil cuando el donante no quiere retener el usufructo de por vida pero necesita tiempo para reorganizar su situación habitacional.
Conflictos Habituales entre Nudo Propietario y Usufructuario
La convivencia de dos derechos sobre el mismo bien puede generar disputas:
¿Quién Paga los Gastos?
| Gasto | Quién paga |
|---|---|
| IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | Usufructuario |
| Gastos ordinarios de conservación | Usufructuario |
| Reparaciones extraordinarias | Nudo propietario |
| Derramas extraordinarias de comunidad | Depende del importe y duración; suele ser el nudo propietario |
| Seguro de continente | Usufructuario (habitualmente) |
¿Puede el Usufructuario Alquilar el Inmueble?
Sí, salvo que el título constitutivo del usufructo lo prohíba. Los contratos de arrendamiento suscritos por el usufructuario se extinguen cuando fallece, salvo que el nudo propietario los mantenga.
¿Puede el Nudo Propietario Vender su Derecho?
Sí. Puede vender la nuda propiedad (el comprador adquirirá la plena propiedad cuando se extinga el usufructo). El precio suele ser reducido respecto al valor de la plena propiedad.
Nuda Propiedad para Obtener Liquidez: Hipoteca Inversa Alternativa
Existe un mercado de compra de nuda propiedad donde el propietario mayor vende solo la nuda propiedad a un fondo o inversor, reteniendo el usufructo vitalicio. El propietario:
- Obtiene liquidez inmediata (precio de la nuda propiedad)
- Sigue viviendo en el inmueble de por vida
- Ya no tiene que preocuparse por el mantenimiento de la propiedad
Esta fórmula es una alternativa a la hipoteca inversa, con implicaciones fiscales diferentes que conviene analizar con un asesor.
El Caso Particular del Cónyuge Viudo: Conmutar el Usufructo
La ley permite al cónyuge viudo "conmutar" (intercambiar) el usufructo que le corresponde por una cantidad en dinero o por bienes de la herencia. Esto puede ser conveniente cuando:
- Los herederos (hijos) quieren vender la propiedad libremente sin la carga del usufructo
- El cónyuge prefiere capital líquido a la gestión de un inmueble
- Hay desacuerdos entre los herederos y el cónyuge sobre el uso del inmueble
La conmutación debe acordarse por unanimidad o, si no hay acuerdo, puede solicitarse judicialmente.
Planificación Sucesoria en Canarias: La Bonificación del 99,9%
En las Islas Canarias, tanto las herencias como las donaciones a hijos, padres y cónyuge (Grupos I y II) se benefician de una bonificación del 99,9% en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Esto significa que, en la práctica:
- Donar la nuda propiedad de una vivienda a un hijo → coste fiscal casi cero
- Heredar la plena propiedad al extinguirse el usufructo → sin coste adicional
Esta combinación hace de la donación en nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio una de las herramientas de planificación patrimonial más eficientes disponibles en Canarias.
Cómo Puede Ayudarte ALY Abogados
Nuestro equipo de abogados especializados en derecho sucesorio y fiscal en Las Palmas de Gran Canaria puede:
- Asesorarte sobre la estructura óptima: ¿donación en vida, testamento, o combinación?
- Calcular el ahorro fiscal en función de las edades, valores y situación familiar
- Redactar la escritura de donación con la reserva de usufructo y las cláusulas necesarias
- Gestionar el Impuesto de Donaciones y la plusvalía municipal
- Resolver conflictos entre nudos propietarios y usufructuarios
- Coordinar con el notario para la formalización del acuerdo
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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Col. 5.231 ICALPA
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