Plusvalía Municipal al Vender un Piso: Cómo Calcularla y Cuándo No se Paga 2026

¿Qué es la Plusvalía Municipal?

El IIVTNU es un impuesto municipal (no estatal) que grava el incremento de valor del suelo urbano entre la fecha de adquisición y la de transmisión del inmueble. Solo grava el componente suelo — no la construcción — y su base está vinculada al valor catastral del suelo del inmueble.

Lo recauda el Ayuntamiento donde radica el inmueble, por lo que los tipos impositivos varían de un municipio a otro (dentro de los límites legales: máximo 30%).

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Reforma de 2021 — Sentencia del Tribunal Constitucional

Antes de noviembre de 2021, el IIVTNU se calculaba siempre con una fórmula objetiva sobre el valor catastral, sin atender a la ganancia real (desde la STC 59/2017 ya no podía exigirse cuando no había incremento de valor). El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional ese sistema mediante la STC 182/2021 (de 26 de octubre de 2021).

A partir de ahí, el Real Decreto-Ley 26/2021 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2021) reformó el impuesto e introdujo dos métodos de cálculo alternativos:

1. Método objetivo (basado en coeficientes)
2. Método real (basado en la ganancia efectiva)

El contribuyente puede elegir el método que dé una cuota menor.

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Métodos de Cálculo en 2026

Método Objetivo

Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente anual
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal

Los coeficientes máximos del art. 107.4 TRLRHL (se actualizan por norma con rango de ley, no por orden ministerial) aplicables en 2026:

Nota: Los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes menores o iguales a los máximos estatales. La última columna recoge la escala del art. 10 del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación), con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

Método Real (por diferencia de valores)

Ganancia real = Precio de transmisión − Precio de adquisición
% de suelo = Valor catastral del suelo / Valor catastral total
Base imponible = Ganancia real × % de suelo
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal

• Si la ganancia real es negativa (precio de venta < precio de compra): no hay plusvalía exigible.
• Se acredita con las escrituras de compra y venta (o con el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, si se adquirió por herencia o donación).

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Ejemplo Práctico — Venta de Apartamento en Las Palmas

Datos del inmueble:

• Precio de compra (2015): €120.000
• Precio de venta (2026): €200.000
• Valor catastral total: €80.000
• Valor catastral del suelo: €32.000 (40% del total)
• Tipo impositivo municipal Las Palmas: 30% (art. 8 de su ordenanza fiscal)
• Años transcurridos: 11 años

Método Objetivo:

• Base imponible: €32.000 × 0,10 = €3.200
• Cuota: €3.200 × 30% = €960

Método Real:

• Ganancia real: €200.000 − €120.000 = €80.000
• % suelo: €32.000 / €80.000 = 40%
• Base imponible: €80.000 × 40% = €32.000
• Cuota: €32.000 × 30% = €9.600

➡ El contribuyente elegiría el Método Objetivo (€960 vs €9.600). Es el habitual cuando el valor catastral es bajo respecto al precio de mercado. Si la venta se firmase desde el 1 de diciembre de 2026, el coeficiente máximo para 11 años sería 0,18 (base de €5.760 y cuota de €1.728).

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Ejemplo con Pérdida — Cuándo No se Paga

Datos:

• Precio de compra (2007, en el pico de la burbuja): €250.000
• Precio de venta (2026): €180.000

Método Real:

• Ganancia real: €180.000 − €250.000 = -€70.000 (pérdida)

➡ No hay plusvalía exigible. Debe presentarse igualmente una declaración en el ayuntamiento, acreditando la pérdida con las escrituras, para que conste que la transmisión no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL).

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Tipos Impositivos en Canarias (2026)

Cada ayuntamiento fija su tipo en la ordenanza fiscal, con el máximo legal del 30 % (art. 108.1 TRLRHL), y puede modificarlo. Consulte siempre la ordenanza fiscal vigente.

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Plazos para Presentar y Pagar

La presentación se hace en el Ayuntamiento donde radica el inmueble, en persona o por vía telemática si el municipio dispone de sede electrónica.

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Exenciones y Supuestos de No Sujeción

Exenciones legales (art. 105 TRLRHL):

• Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual del deudor hipotecario persona física, si no dispone de otros bienes para pagar la deuda
• Constitución y transmisión de derechos de servidumbre
• Inmuebles situados en un Conjunto Histórico-Artístico o declarados de interés cultural, cuando el propietario acredite obras de conservación, mejora o rehabilitación a su cargo
• Transmisiones en las que el obligado al pago es una Administración pública, una institución benéfica o la Cruz Roja

No sujeción (art. 104 TRLRHL):

• Terrenos rústicos (no urbanos)
• Aportaciones de los cónyuges a la sociedad conyugal y adjudicaciones al liquidar los gananciales
• Transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio
• Transmisiones en las que se acredita que no hubo incremento de valor

La exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años existe en el IRPF (art. 33.4.b LIRPF), no en la plusvalía municipal.

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Quién Paga en Cada Supuesto

Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el adquirente (sea particular o empresa) actúa como sustituto del contribuyente y debe ingresar el impuesto en nombre del vendedor (art. 106.2 TRLRHL).

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Autoliquidación vs. Liquidación Municipal

Algunos ayuntamientos (por ejemplo, Las Palmas de Gran Canaria) exigen el impuesto por autoliquidación: el contribuyente calcula y paga él mismo dentro del plazo de declaración (30 días hábiles en una compraventa).

Otros ayuntamientos practican liquidación por notificación (así lo prevé, por ejemplo, la ordenanza de Santa Cruz de Tenerife publicada en el BOP de 4-7-2022): el contribuyente presenta una declaración y el ayuntamiento calcula y notifica la deuda. En este caso, el plazo para pagar comienza desde la notificación.

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Cómo Impugnar una Plusvalía Incorrecta

Si el ayuntamiento liquida una plusvalía en situación de pérdida (o por encima de lo que corresponde):

1. Solicitar rectificación de autoliquidación (en ayuntamientos con autoliquidación; art. 120.3 LGT)
2. Recurso de reposición ante el ayuntamiento (art. 14.2 TRLRHL); en los municipios de gran población es potestativo
3. Reclamación económico-administrativa ante el órgano económico-administrativo municipal, solo en municipios de gran población (art. 137 de la Ley 7/1985); no ante el TEAR
4. Recurso contencioso-administrativo si se desestima la vía administrativa

El plazo del recurso de reposición es de 1 mes desde el día siguiente a la notificación de la liquidación (art. 14.2.c TRLRHL).

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Plusvalía Municipal vs. IRPF: No Confundir

La plusvalía municipal (IIVTNU) es distinta a la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF:

Ambos impuestos se pagan al vender. La plusvalía municipal pagada por el vendedor se resta del valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF (art. 35.2 LIRPF).

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ALY Abogados — Gestión Integral de la Compraventa

En ALY Abogados gestionamos la plusvalía municipal como parte del asesoramiento integral en operaciones inmobiliarias:

• Cálculo comparativo de ambos métodos (objetivo y real)
• Autoliquidación y presentación en el ayuntamiento
• Verificación de exenciones aplicables
• Impugnación de liquidaciones incorrectas (pérdidas no reconocidas, cálculos erróneos)
• Coordinación con la declaración de IRPF para optimizar la carga fiscal global

Llama al 633 572 607. La primera consulta se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.

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Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA