Plusvalía Municipal al Vender un Piso: Cómo Calcularla y Cuándo No se Paga 2026
Guía completa sobre el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVTNU): métodos de cálculo objetivo y real tras la STC 2021, tipos municipales en Canarias, exenciones, plazos y cómo impugnar si no hay ganancia.
Abogado · Col. n.º 5.231 ICALPA · 8 min de lectura
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Plusvalía Municipal al Vender un Piso: Cómo Calcularla y Cuándo No se Paga 2026
Cuando se vende un inmueble, se hereda una vivienda o se recibe una donación, el municipio reclama el llamado "impuesto de plusvalía". Técnicamente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y muchos vendedores lo consideran una de las sorpresas más desagradables de la operación. Esta guía explica exactamente cómo funciona, cómo calcularlo y cuándo no procede pagarlo.
¿Qué es la Plusvalía Municipal?
El IIVTNU es un impuesto municipal (no estatal) que grava el incremento de valor del suelo urbano entre la fecha de adquisición y la de transmisión del inmueble. Solo grava el componente suelo — no la construcción — y su base está vinculada al valor catastral del suelo del inmueble.
Lo recauda el Ayuntamiento donde radica el inmueble, por lo que los tipos impositivos varían de un municipio a otro (dentro de los límites legales: máximo 30%).
Reforma de 2021 — Sentencia del Tribunal Constitucional
Antes de noviembre de 2021, el IIVTNU se calculaba siempre sobre el valor catastral, aunque la operación generase pérdida. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional ese sistema mediante la STC 182/2021 (de 26 de octubre de 2021).
A partir de ahí, el Real Decreto-Ley 26/2021 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2021) reformó el impuesto e introdujo dos métodos de cálculo alternativos:
- Método objetivo (basado en coeficientes)
- Método real (basado en la ganancia efectiva)
El contribuyente puede elegir el método que dé una cuota menor.
Métodos de Cálculo en 2026
Método Objetivo
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente anual
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal
Los coeficientes anuales (actualizados cada año mediante Orden Ministerial) en 2026:
| Período de generación | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,08 |
| 11-14 años | 0,08 |
| 15-19 años | 0,08 |
| 20 o más años | 0,04 |
Nota: Los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes menores o iguales a los máximos estatales.
Método Real (por diferencia de valores)
Ganancia real = Precio de transmisión − Precio de adquisición
% de suelo = Valor catastral del suelo / Valor catastral total
Base imponible = Ganancia real × % de suelo
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal
- Si la ganancia real es negativa (precio de venta < precio de compra): no hay plusvalía exigible.
- Se acredita con las escrituras de compra y venta (o los valores declarados en la escritura de herencia).
Ejemplo Práctico — Venta de Apartamento en Las Palmas
Datos del inmueble:
- Precio de compra (2015): €120.000
- Precio de venta (2026): €200.000
- Valor catastral total: €80.000
- Valor catastral del suelo: €32.000 (40% del total)
- Tipo impositivo municipal Las Palmas: 25%
- Años transcurridos: 11 años
Método Objetivo:
- Base imponible: €32.000 × 0,08 = €2.560
- Cuota: €2.560 × 25% = €640
Método Real:
- Ganancia real: €200.000 − €120.000 = €80.000
- % suelo: €32.000 / €80.000 = 40%
- Base imponible: €80.000 × 40% = €32.000
- Cuota: €32.000 × 25% = €8.000
➡ El contribuyente elegiría el Método Objetivo (€640 vs €8.000). Es el habitual cuando el valor catastral es bajo respecto al precio de mercado — lo que ocurre frecuentemente en Canarias donde los valores catastrales están desactualizados.
Ejemplo con Pérdida — Cuándo No se Paga
Datos:
- Precio de compra (2007, en el pico de la burbuja): €250.000
- Precio de venta (2026): €180.000
Método Real:
- Ganancia real: €180.000 − €250.000 = -€70.000 (pérdida)
➡ No hay plusvalía exigible. Debe presentarse igualmente una declaración en el ayuntamiento, acreditando la pérdida con las escrituras, para que conste que no hay hecho imponible.
Tipos Impositivos en Canarias (2026)
| Municipio | Tipo aprobado |
|---|---|
| Las Palmas de Gran Canaria | 25% |
| Santa Cruz de Tenerife | 28% |
| Telde | 20% |
| Arrecife (Lanzarote) | 20% |
| Puerto del Rosario (Fuerteventura) | 20% |
| San Bartolomé de Tirajana (Maspalomas) | 22% |
Los tipos se actualizan anualmente por cada ayuntamiento. Consulte siempre la ordenanza fiscal vigente.
Plazos para Presentar y Pagar
| Tipo de transmisión | Plazo |
|---|---|
| Compraventa (onerosa) | 30 días hábiles desde la escritura |
| Herencia (mortis causa) | 6 meses desde el fallecimiento (+ 6 meses prórroga) |
| Donación | 30 días hábiles desde la escritura |
| Permuta | 30 días hábiles desde la escritura |
La presentación se hace en el Ayuntamiento donde radica el inmueble, en persona o por vía telemática si el municipio dispone de sede electrónica.
Exenciones y Supuestos de No Sujeción
Exenciones legales:
- Transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años o grandes dependientes → exenta si el comprador es persona física
- Daciones en pago de la vivienda habitual al banco
- Transmisiones a favor de cónyuge, ascendientes o descendientes en los planes de separación judicial
- Operaciones acogidas al Plan Estatal de Vivienda
- Aportaciones a la sociedad conyugal y adjudicaciones en liquidación de gananciales (condicionado)
No sujeción:
- Terrenos rurales (no urbanos)
- Transmisiones de nuda propiedad con reserva de usufructo mientras vive el usufructuario (el cómputo se detiene)
- Suelo sin valor catastral asignado
Quién Paga en Cada Supuesto
| Tipo de operación | Obligado al pago |
|---|---|
| Compraventa | Vendedor (salvo pacto expreso en contrario) |
| Herencia | Heredero/legatario |
| Donación | Donatario (quien recibe el bien) |
| Permuta | Ambas partes por su respectiva transmisión |
| Aportación sociedad conyugal | Socio aportante |
Cuando el vendedor es un no residente en España y el comprador es una empresa o persona jurídica, el adquirente actúa como sustituto del contribuyente y debe ingresar el impuesto en nombre del vendedor.
Autoliquidación vs. Liquidación Municipal
Algunos ayuntamientos (Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife) permiten la autoliquidación: el contribuyente calcula y paga él mismo en el plazo de 30 días.
Otros ayuntamientos practican liquidación por notificación: el ayuntamiento calcula y notifica la deuda. En este caso, el plazo para pagar comienza desde la notificación.
Cómo Impugnar una Plusvalía Incorrecta
Si el ayuntamiento liquida una plusvalía en situación de pérdida (o por encima de lo que corresponde):
- Solicitar rectificación de autoliquidación (en ayuntamientos con autoliquidación)
- Recurso de reposición previo al contencioso-administrativo
- Reclamación económico-administrativa ante el TEAR
- Recurso contencioso-administrativo si se desestima la vía administrativa
El plazo para recurrir suele ser de 1 mes desde la notificación de la liquidación.
Plusvalía Municipal vs. IRPF: No Confundir
La plusvalía municipal (IIVTNU) es distinta a la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF:
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | IRPF — Ganancia Patrimonial | |
|---|---|---|
| Quién cobra | Ayuntamiento | Agencia Tributaria (Estado) |
| Base | Valor catastral del suelo × coeficiente | Precio venta − precio compra (total, con gastos) |
| Tipo | 20-30% municipal | 19%-28% según tramo (ahorro) |
| Cuándo se declara | 30 días / 6 meses tras la venta | En la declaración de la renta del año siguiente |
| Se puede compensar | No (con pérdidas del IIVTNU sí, 2021+) | Sí, con pérdidas patrimoniales del año o 4 años anteriores |
Ambos impuestos se pagan al vender, y ambos son gastos deducibles de la ganancia a efectos del IRPF (la propia plusvalía municipal pagada reduce la ganancia en IRPF).
ALY Abogados — Gestión Integral de la Compraventa
En ALY Abogados gestionamos la plusvalía municipal como parte del asesoramiento integral en operaciones inmobiliarias:
- Cálculo comparativo de ambos métodos (objetivo y real)
- Autoliquidación y presentación en el ayuntamiento
- Verificación de exenciones aplicables
- Impugnación de liquidaciones incorrectas (pérdidas no reconocidas, cálculos erróneos)
- Coordinación con la declaración de IRPF para optimizar la carga fiscal global
Primera consulta gratuita. Llama al 633 572 607.
Lázaro Héctor Amable Méndez — Abogado, Colegiado nº 5.231 ICALPA
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