Plusvalía municipal en Canarias: cómo se calcula y cuándo puedes reclamar

Plusvalía municipal: el impuesto que pagaron millones de personas sin entender

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble.

Lo paga habitualmente el vendedor (en compraventas) o el heredero (en herencias) o el donatario (en donaciones).

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La sentencia del Tribunal Constitucional de 2021: todo cambió

En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional (STC 182/2021) declaró inconstitucional el método de cálculo de la plusvalía municipal vigente hasta entonces, porque no permitía demostrar que en realidad no había incremento de valor (o incluso había pérdidas).

A raíz de ello, el Gobierno aprobó en noviembre de 2021 un nuevo sistema de cálculo con el Real Decreto-Ley 26/2021. El nuevo sistema permite al contribuyente elegir el método de cálculo más favorable.

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Cómo se calcula la plusvalía municipal desde 2021

Método objetivo (coeficientes sobre valor catastral)

Se aplican coeficientes sobre el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión. Los coeficientes los aprueba el Estado anualmente y los Ayuntamientos los pueden reducir (pero no superar).

Fórmula: Base imponible = Valor catastral del terreno × Coeficiente según años de tenencia

Los coeficientes máximos aprobados para 2024 van desde 0,14 (menos de 1 año) hasta 0,45 (20 años o más).

Método real (basado en la plusvalía real)

Si el vendedor puede demostrar que el incremento de valor real del terreno es inferior al calculado por el método objetivo, puede optar por el método real:

Fórmula: Base imponible = (Precio de venta del terreno – Precio de adquisición del terreno) × % sobre el precio que representa el suelo

Para calcular el % del suelo sobre el precio total, se usa la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.

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¿Cuándo NO hay que pagar la plusvalía municipal?

Cuando no hay incremento de valor (transmisión sin ganancia o con pérdida)

Si puedes demostrar que el valor del terreno no ha aumentado desde que compraste hasta que vendiste (o incluso ha bajado), no se devenga la plusvalía municipal.

Esto es relevante en zonas donde los precios inmobiliarios no han subido, o cuando compras y vendes en un periodo corto sin revalorización.

Para acreditarlo: escrituras de compra y venta, informes de tasación, valores de referencia catastrales.

Transmisiones exentas

• Transmisiones entre cónyuges en caso de divorcio (adjudicación por liquidación de gananciales)
• Daciones en pago (cuando se entrega el piso al banco para cancelar la hipoteca)
• Transmisiones de inmuebles con pérdida real acreditada

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Quién paga la plusvalía municipal: vendedor, heredero o donante

Excepción en compraventas: si el vendedor no reside en España, el sujeto pasivo puede ser el comprador (comprador retiene e ingresa el impuesto). Esto es relevante en Canarias con muchas ventas de propietarios extranjeros no residentes.

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Plazo para declarar y pagar la plusvalía en Canarias

El impuesto se declara ante el Ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble.

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La plusvalía en Las Palmas de Gran Canaria y otros municipios canarios

Cada Ayuntamiento fija su propio tipo impositivo y puede aplicar reducciones en los coeficientes. En Las Palmas de Gran Canaria, el tipo máximo aplicable es del 30% sobre la base imponible.

Ejemplo simplificado:

• Inmueble vendido con valor catastral del suelo de 60.000€
• Tenencia de 10 años → coeficiente 0,35 → base imponible: 21.000€
• Tipo municipal 28% → plusvalía a pagar: 5.880€

Con el método real, si la ganancia real del suelo fue menor que 21.000€, pagarías menos.

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Cómo reclamar la plusvalía pagada indebidamente

Si pagaste la plusvalía antes de la reforma de 2021 y lo hiciste vendiendo con pérdidas o sin incremento real de valor, puede ser posible reclamar la devolución, aunque el margen es cada vez más estrecho:

1. Si no recurriste en su momento y el acto es firme → muy difícil recuperar
2. Si recurriste y el procedimiento sigue abierto → puede haber opciones
3. Si la liquidación es reciente y fue errónea → presenta recurso de reposición en 1 mes

Es imprescindible consultar con un abogado el estado concreto de tu caso, ya que la doctrina del Tribunal Constitucional y la jurisprudencia posterior han ido delimitando los supuestos recuperables.

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ALY Abogados: plusvalía municipal en Canarias

Asesoramos en la planificación y liquidación de la plusvalía municipal en transmisiones inmobiliarias en Canarias, y tramitamos recursos y reclamaciones de devolución.

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