Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia en el alquiler

¿Qué cambia el Real Decreto-ley 29/2026 para propietarios e inquilinos?

Cambia las prórrogas, la actualización de la renta, el alquiler temporal y por habitaciones, los gastos y garantías, los desahucios de personas vulnerables y la fiscalidad del alquiler. Esta tabla recoge las medidas principales:

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado el mismo día, cambia desde el 15 de noviembre de 2026 la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU: plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), preaviso del arrendador de seis meses e indemnización al arrendatario si el arrendador no prorroga, salvo en los casos que excluye la propia norma. Lo detallamos más abajo.

¿Se aplica el Real Decreto-ley 29/2026 en Canarias?

Sí. Se dicta al amparo de competencias estatales en legislación civil, legislación procesal y hacienda general, entre otras (disposición final décima). Esa disposición deja a salvo los derechos civiles forales o especiales, los regímenes tributarios forales del País Vasco y Navarra y las competencias autonómicas en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Tres matices para Canarias:

• IVA. El artículo 7 modifica la Ley del IVA. Ese impuesto no se aplica en Canarias (artículo 3 de la Ley 37/1992). El real decreto-ley no menciona el IGIC.
• Vivienda vacacional. El uso turístico de viviendas sigue sujeto a la normativa turística autonómica, a la que remite el artículo 5.e) de la LAU. En Canarias, el uso turístico de viviendas lo regula la Ley 6/2025, que explicamos en la guía de la Ley 6/2025 de vivienda vacacional.
• Zonas tensionadas. Varias medidas solo operan en zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme a la Ley 12/2023. Comprueba si tu municipio está en una antes de contar con ellas.

¿Puedo prorrogar mi contrato de alquiler aunque ya haya cumplido su plazo?

Sí, hasta dos años más, si el contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026 y estás al corriente de pago. Lo regula la disposición final quinta:

• Qué contratos. Los de vivienda habitual sujetos a la LAU, vigentes en la fecha de entrada en vigor.
• Cuándo se puede pedir. Cuando termine la prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU «antes del 31 de diciembre de 2028», o la prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2, o la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
• Requisito de pago. El arrendatario debe estar al corriente del alquiler y haberlo estado «mensualmente durante los ocho meses anteriores».
• Cómo. La pide el arrendatario. Se aplica por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato.
• Cuándo puede negarse el arrendador. Si las partes han acordado otros términos, si han firmado un nuevo contrato o si el arrendador ha comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares. No hace falta que esa posibilidad estuviera prevista en el contrato, pero debe existir «causa real y acreditada de necesidad».
• Cuándo no se aplica. Si arrendador y arrendatario acuerdan renovar el contrato, o firmar uno nuevo, con una renta inferior en al menos un 5 % a la del contrato vigente (apartado 2).
• Zonas tensionadas. Esta prórroga es incompatible con la del artículo 10.3 de la LAU, que se aplica con preferencia.

Desde el 15 de noviembre de 2026 hay que contar además con el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre. Su disposición adicional primera establece que esta prórroga extraordinaria no se aplica cuando proceda la prórroga del nuevo artículo 10.1 de la LAU; que, si se aplica a un contrato cuyo arrendador había comunicado válidamente que no lo prorrogaba, el contrato se extingue al terminar la prórroga extraordinaria, salvo acuerdo de prórroga o nuevo contrato, con derecho del arrendatario a la indemnización del artículo 10.1 si no concurre ninguna causa del artículo 10.2 y sin perjuicio del régimen transitorio; y que las referencias de la disposición final quinta a los artículos 10.1 y 10.2 de la LAU se entienden hechas a su redacción anterior y la del artículo 10.3, al nuevo apartado 6.

La disposición final quinta no fija un plazo ni una forma para la solicitud. Por prudencia, hazla por escrito y de modo que quede constancia.

¿Cuánto puede subir el alquiler en la actualización anual?

Si no hay un nuevo pacto, un 2 % como máximo hasta el 31 de diciembre de 2027, y nada si la renta supera el índice de precios de referencia. Son tres reglas:

1. Sin pacto, no hay subida. Si el contrato no prevé expresamente la actualización, la renta no se actualiza (art. 18.1 LAU). Esta regla ya existía.
2. El IRAV es el techo. «En todo caso», el incremento anual no puede exceder de la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). El artículo 18.1 de la LAU nombra ahora ese índice, donde antes citaba el Índice de Precios al Consumo. Si el contrato pacta una actualización sin concretar el índice, también se usa el IRAV (art. 3.Once).
3. Límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la anualidad se cumple entre el 8 de octubre de 2026 y esa fecha, el arrendatario «podrá negociar con el arrendador» la actualización con estas condiciones (disposición final sexta):
   • Si la renta es superior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento.
   • En los demás casos, el incremento es el del nuevo pacto. Si no hay nuevo pacto, no puede ser superior al 2 %.

En las zonas de mercado residencial tensionado siguen los límites a la renta de los contratos nuevos de los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU. El real decreto-ley amplía la prohibición de repercutir al arrendatario conceptos que no estuvieran en el contrato anterior, que ya existía para «cuotas o gastos»: ahora menciona también gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos (art. 3.Diez).

¿Qué es el nuevo arrendamiento de vivienda temporal?

Es el alquiler que cubre la necesidad de vivienda del arrendatario cuando este se encuentra «temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable» (art. 2.3 LAU). A la vez, el artículo 3.2 de la LAU deja de mencionar los arrendamientos «por temporada» entre los de uso distinto del de vivienda (art. 3.Dos). Sus reglas:

Estas reglas se aplican sin perjuicio de las normas que dicten las comunidades autónomas sobre vivienda temporal y alquiler de habitaciones (disposición adicional duodécima de la LAU, añadida por el art. 3.Veintiuno).

¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?

El alquiler de una habitación pasa a figurar expresamente dentro del arrendamiento de vivienda. El artículo 2.1 de la LAU incluye «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda» cuando su destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.

Hay además un límite de renta: la suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes a la vez sobre una misma vivienda no puede exceder de la renta del contrato de la vivienda completa (art. 17.9 LAU). El texto no explica cómo se calcula ese tope cuando la vivienda nunca se ha alquilado entera.

¿Qué pasa con el alquiler turístico y las estancias de 31 días o menos?

El alquiler turístico sigue fuera de la LAU, con un tope de duración nuevo. El artículo 5.e) excluye de la ley la cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada, comercializada con finalidad lucrativa y sometida a la normativa sectorial turística. Añade que la duración máxima de esa cesión la fijan las administraciones competentes y que no puede superar los 31 días (art. 3.Cuatro). El arrendamiento de vivienda temporal empieza justo por encima: debe durar más de 31 días (art. 9 bis.1).

Tres medidas más tocan este ámbito:

• IBI. Los ayuntamientos de municipios situados en una zona de mercado residencial tensionado pueden aprobar un recargo para los inmuebles destinados a alojamiento de uso turístico (art. 8). Lo detallamos más abajo.
• Plataformas. El nuevo título V de la LAU sanciona a las plataformas en línea de alquiler de corta duración que incumplan sus obligaciones de envío de datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Las multas son de 100.000 euros las leves, 500.000 euros las graves y un millón de euros las muy graves, ampliables en los dos últimos casos (art. 43.2 LAU). Los responsables son las plataformas (art. 38.2 LAU).
• IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, el arrendamiento de una vivienda amueblada a un mismo arrendatario por un máximo de 30 noches deja de estar exento, salvo que sea la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual, y tributa al tipo del 10 % (art. 7.Uno y Dos). No se aplica en Canarias.

Para Canarias, mira también alquileres de 31 días o menos en Canarias.

¿Qué gastos y garantías puede pedir ahora el arrendador?

Hay límites nuevos. El artículo 3 del real decreto-ley cambia estos puntos de la LAU:

• Gestión inmobiliaria y formalización. Ya eran a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023 (anterior art. 20.1). Ahora la ley añade que no pueden repercutirse al arrendatario «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» y define qué gastos comprenden (art. 20.2). Otros servicios no esenciales solo pueden cobrársele si los ha pedido expresamente por escrito, sabiendo que eran opcionales y lo que costaban.
• Tributos. Los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al arrendatario, salvo cuando él sea el obligado tributario (art. 20.1).
• Gastos generales del inmueble. Pueden ponerse a cargo del arrendatario por pacto escrito que fije su importe anual. En edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal no pueden imputársele gastos de comunidad (art. 20.1).
• Seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas» (art. 36.5).
• Garantía adicional a la fianza. En contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no puede exceder de dos mensualidades de renta. Este tope ya existía. En los arrendamientos temporales el máximo es una mensualidad (art. 36.5).
• Contrato por escrito. Si el arrendatario lo pide, es obligatorio formalizar el contrato por escrito. No hacerlo no afecta a la validez del contrato verbal (art. 37.2).
• Documento de finalización. Al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia escrita del estado de la vivienda en un documento firmado por ambas. Si no se firma, o no refleja desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación (art. 36.7).
• Viviendas grandes o de renta alta. Desaparece del artículo 4.2 de la LAU la excepción que permitía regir por la voluntad de las partes los arrendamientos de viviendas completas de más de 300 metros cuadrados o con renta anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual (art. 3.Tres).

Quien anuncia un alquiler debe incluir en la oferta el índice de referencia del precio si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable donde exista una limitación legal y, cuando proceda, el número, código o título identificativo de la unidad arrendada y la condición de gran tenedor del arrendador (art. 20 del real decreto-ley).

Si tu contrato se firmó antes del 8 de octubre de 2026, lee también el apartado sobre los contratos ya firmados: el texto no aclara si todos estos cambios les alcanzan.

¿Puede el inquilino irse antes de tiempo sin indemnizar?

Sí. El arrendatario puede desistir cuando hayan transcurrido al menos seis meses, avisando con treinta días de antelación, y ese desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (art. 11 LAU, redacción del art. 3.Nueve). La redacción anterior permitía pactar una indemnización de una mensualidad por cada año de contrato que quedara por cumplir. El real decreto-ley no incluye una regla transitoria expresa para las cláusulas de indemnización de los contratos firmados después de la Ley 12/2023 y antes del 8 de octubre de 2026. Los anteriores a esa ley siguen, en este punto, con el régimen vigente cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023).

¿Quién hace las reparaciones y en qué plazo?

El arrendador sigue obligado a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda. Lo nuevo es el procedimiento del artículo 21.5 de la LAU (art. 3.Trece):

1. El arrendatario requiere la reparación por escrito y adjunta un presupuesto razonable.
2. El arrendador tiene quince días naturales desde que recibe el requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacer la reparación.
3. Si no responde, o se niega sin justificación, el arrendatario puede ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. El coste debe ser razonable y quedar acreditado con documentos.

¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda alquilada?

El inquilino conserva su derecho de adquisición preferente y la LAU ya no permite pactar su renuncia. El artículo 25, en la redacción del art. 3.Quince, dice:

• Sin renuncia. «Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente» (art. 25.8).
• Ventas conjuntas. Los derechos de tanteo y retracto no decaen porque la vivienda se venda junto con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable (art. 25.7). La notificación debe indicar el precio imputado a la vivienda y los criterios objetivos usados para fijarlo (art. 25.2).
• Plazos. El tanteo se ejerce en treinta días naturales desde la notificación fehaciente. El retracto caduca a los treinta días naturales desde que el adquirente notifica las condiciones de la compraventa (art. 25.2 y 25.3). Estos plazos no cambian.
• Registro. Para inscribir la venta de una vivienda arrendada hay que justificar que se han hecho las notificaciones (art. 25.5).

¿Qué cambia en los desahucios?

Hay dos mecanismos nuevos para demandados vulnerables. El cauce sigue siendo el juicio verbal.

Enervación extraordinaria en el desahucio por impago (art. 22.6 LEC, añadido por el art. 5.Dos):

• Se aplica en los desahucios por falta de pago cuando se acredita que el arrendatario está en situación de vulnerabilidad económica. No se aplica cuando demanda una de las entidades del artículo 2.1 del real decreto-ley.
• La Administración competente dispone de «un plazo máximo e improrrogable de dos meses» desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, si no, pagar o consignar todo lo reclamado, lo devengado hasta ese momento y las costas.
• Durante ese plazo se suspenden el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
• Si la Administración paga o consigna, el procedimiento termina y el contrato sigue vigente.
• Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario. No hay lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad.
• Es independiente de la enervación ordinaria del artículo 22.4 de la LEC y puede producirse aunque el arrendador hubiera hecho el requerimiento fehaciente de pago.

Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional (art. 2), del 8 de octubre de 2026 al 31 de diciembre de 2030:

• Si demanda una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, y el demandado es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso por auto (art. 2.1).
• Si demanda cualquier otra persona y no es aplicable la enervación extraordinaria, la regla es otra. Cuando el demandado es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la Administración no le ha ofrecido una, el tribunal pide informe a la Administración competente sobre los recursos disponibles. Si no hay respuesta o no hay recursos, suspende el proceso hasta que se garantice una alternativa habitacional adecuada (art. 2.2).
• Revisión y fin. En este segundo caso, la suspensión se revisa cada doce meses. Se alza si desaparece la vulnerabilidad, si hay una alternativa adecuada y efectiva, si el demandado la rechaza sin causa justificada o si pasan tres años desde que se acordó (art. 2.2).
• Compensación al demandante. Si el demandante es una persona física, o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, la Administración competente en vivienda asume una compensación que comprende, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, los suministros impagados y las costas. La suspensión y la compensación no eliminan la obligación de mantenerse al corriente de la renta (art. 2.2).
• Pequeños propietarios. No procede la suspensión cuando el tribunal aprecie que debe prevalecer la vulnerabilidad económica o habitacional del demandante, salvo que sea una persona jurídica o una persona física gran tenedora. El texto añade: «Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas» (art. 2.2).

En la suspensión del artículo 2, la vulnerabilidad se acredita con un informe de los servicios sociales o con los criterios del artículo 441.7 de la LEC. Esa suspensión cabe aunque ya exista una resolución que acuerde el lanzamiento, mientras no se haya ejecutado. La disposición transitoria segunda extiende los dos mecanismos a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado el lanzamiento.

Más detalle para propietarios en desahucio por impago de alquiler en Canarias.

¿Qué cambia para quien tiene una hipoteca?

Cambia lo que ocurre cuando el banco cede el préstamo a un tercero. La disposición final primera añade un artículo 25 bis a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:

• El prestatario puede hacer valer frente al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que frente al acreedor original, incluida la compensación.
• Debe ser informado de la cesión, salvo que el prestamista original siga prestando los servicios del crédito.
• Queda prohibida la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
• Si se cede un crédito vencido con hipoteca sobre la vivienda habitual, hay que comunicar al deudor que puede acogerse a ese real decreto-ley si reúne los requisitos. Si acredita que los reúne dentro de los seis meses siguientes a la comunicación, el cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio de la cesión y ofrecerle las medidas, con la salvedad que prevé el propio artículo.

Se aplica a las cesiones realizadas tras la entrada en vigor, cualquiera que sea la fecha del contrato (disposición final decimoprimera, apartado 2).

En la ejecución hipotecaria, el artículo 685.2 de la LEC recibe nueva redacción (art. 5.Uno). La demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Si dice que no lo es, debe aportar certificación del Registro de la Propiedad con las viviendas a su nombre. Estas dos exigencias ya figuraban en la redacción anterior, de la Ley 12/2023. La nueva redacción elimina del texto los párrafos sobre la acreditación de la vulnerabilidad económica del deudor y la conciliación o intermediación previa, que el Tribunal Constitucional ya había declarado inconstitucionales y nulos en su Sentencia 26/2025, de 29 de enero.

¿Qué cambia en el IRPF de quien alquila y de quien vive de alquiler?

Cambian la deducción del inquilino, la reducción del arrendador y la imputación de rentas de los inmuebles que no están alquilados. Casi todo está en el artículo 6.

Inquilinos: deducción por alquiler de la vivienda habitual (art. 68.6 de la Ley del IRPF):

• Deducción del 10 % de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo.
• Solo para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
• Base máxima de 11.630 euros anuales si la base imponible es igual o inferior a 23.007,20 euros. Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la base máxima es 11.630 euros menos el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros.
• Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar pueden ser titulares, individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo que una resolución administrativa o judicial les impida usarla como residencia.
• No se puede sumar a la deducción transitoria por alquiler de los contratos anteriores al 1 de enero de 2015: esta deja de aplicarse si el contribuyente aplica la nueva deducción por la misma vivienda en el mismo periodo impositivo (disposición transitoria decimoquinta, apartado 3, de la Ley del IRPF, añadido por el art. 6.Segundo.Trece).
• Tiene efectos desde la entrada en vigor del real decreto-ley (art. 6.Segundo).

Arrendadores: nueva escala de reducciones (art. 23.2 de la Ley del IRPF). Se refiere al arrendamiento de vivienda habitual del artículo 2.1 de la LAU:

Las cuatro primeras filas y la reducción del 80 % exigen que el arrendador no sea gran tenedor. Si se cumplen los requisitos de varias reducciones, se aplica la mayor.

Los contratos ya firmados conservan su reducción. Los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 siguen con la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021. Los celebrados entre la entrada en vigor de esa ley y el 1 de diciembre de 2026 siguen con la redacción vigente a 31 de diciembre de 2025. La excepción es la reducción del 80 % por prórroga tácita: se aplica con independencia de la fecha del contrato si el plazo mínimo de cinco años se cumple después del 1 de diciembre de 2026 (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, art. 6.Segundo.Catorce).

Inmuebles que no están alquilados ni son vivienda habitual: imputación de rentas (art. 85.1 de la Ley del IRPF, con efectos desde el 1 de enero de 2027). Los porcentajes actuales se sustituyen por una escala por tramos que se aplica a la suma de los valores catastrales:

Para los periodos impositivos 2023 a 2026, el porcentaje del 1,1 % se aplica a los inmuebles de municipios cuyos valores catastrales se hayan revisado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012 (disposición adicional quincuagésima quinta, con efectos desde el 1 de enero de 2026).

Otros tres cambios:

• Alquiler a familiares. Desde el 1 de enero de 2027 cambia el rendimiento mínimo cuando el arrendatario es el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado (art. 24 de la Ley del IRPF, art. 6.Tercero.Uno).
• Venta de la vivienda habitual. A efectos de las exenciones de los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del IRPF, se entiende que las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia transmiten su vivienda habitual cuando lo fue hasta el momento en que trasladaron su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad, por razón de su edad o de su situación de dependencia (art. 41 bis.3 del Reglamento del IRPF, disposición final tercera).
• Venta de viviendas desocupadas a entidades públicas de vivienda. La ganancia patrimonial queda exenta, total o parcialmente, si el valor de transmisión es inferior a 800.000 euros, la venta se hace entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y la vivienda llevaba dos años desocupada sin causa justificada (disposición adicional sexagésima quinta de la Ley del IRPF).

¿Qué cambia en el IBI, la plusvalía municipal y el IVA?

Los ayuntamientos reciben más margen para recargar el IBI, cambian los coeficientes máximos de la plusvalía y se modifica el IVA de algunos alquileres y obras.

IBI (art. 8, que modifica el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Son recargos que cada ayuntamiento puede aprobar. Se aplican a los periodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor:

• Viviendas desocupadas con carácter permanente (art. 72.4 bis). Fuera de las zonas tensionadas, el recargo puede llegar al 50 % de la cuota líquida para los inmuebles desocupados más de dos años sin causa justificada cuyos titulares tengan cuatro o más inmuebles de uso residencial, y al 100 % si la desocupación supera los tres años; el ayuntamiento puede sumar hasta 50 puntos porcentuales más si el titular tiene dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo término municipal. En municipios situados en zona tensionada, el recargo de hasta el 50 % no exige ese mínimo de cuatro inmuebles, puede llegar al 100 % para quienes los tengan y, para esos mismos titulares, admite hasta 50 puntos porcentuales más si la desocupación supera los tres años.
• Causas justificadas. Entre otras, la segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, las obras o la oferta en venta o en alquiler en condiciones de mercado, con un máximo de un año y de seis meses respectivamente.
• Alojamientos de uso turístico (art. 72.4 ter). Solo en municipios situados en una zona de mercado residencial tensionado: hasta el 50 % de la cuota líquida, hasta el 100 % para titulares de dos o más inmuebles destinados a ese uso y hasta el 150 % para titulares de cuatro o más.

Plusvalía municipal (art. 10). Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen nuevos importes máximos de los coeficientes que se aplican sobre el valor del terreno. Van de 0,11 a 0,30 según el periodo de generación del incremento de valor.

IVA (art. 7, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026). Además del cambio en los alquileres de hasta 30 noches, el tipo del 10 % se extiende a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual. Hay que cumplir los requisitos del propio artículo, entre ellos pagarlas con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. El IVA no se aplica en Canarias.

¿Qué cambia para quien compra una vivienda?

Para un comprador particular, lo principal es un préstamo público cuyas condiciones aún deben concretarse. El artículo 19 crea el mecanismo TU CASA:

• Se dirige a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, con independencia de su edad, como complemento de la financiación privada.
• Financia el menor de estos dos importes: el 20 % del valor de la vivienda hipotecada o 50.000 euros. El tipo de interés es del cero por ciento y no hay comisiones (art. 19.3).
• Sus beneficiarios, límites y demás características se fijarán por Acuerdo del Consejo de Ministros (art. 19.5). Lo gestionará el Instituto de Crédito Oficial (art. 19.8).
• La vivienda debe destinarse a vivienda habitual y queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión: en las ventas posteriores no puede superar el precio de adquisición actualizado con el índice de precios de consumo. Si se alquila, la renta debe ser inferior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia. La limitación consta en la escritura y en el Registro de la Propiedad (art. 19.13).

Quien compra una vivienda alquilada debe contar con el derecho de tanteo y retracto del inquilino, cuya renuncia ya no puede pactarse (art. 25.8 LAU). Si el contrato es anterior al 8 de octubre de 2026 y contiene una renuncia, se plantea la duda transitoria que explicamos más abajo.

¿Qué más contiene el real decreto-ley?

El resto de la norma no afecta directamente a un propietario, un inquilino o un comprador particular. Limita hasta el 31 de diciembre de 2030 que determinadas entidades y las personas jurídicas grandes tenedoras adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado (art. 1). Añade a la definición de gran tenedor la forma de acreditar esa condición y de contar los inmuebles (art. 4.Uno). Regula el patrimonio de la entidad pública CASA 47 y la aportación de inmuebles públicos (arts. 11 y 12). Crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social, define la vivienda asequible y aprueba líneas de avales (arts. 13, 14 y 16 a 18). Fija en el 25 % el gravamen especial de las SOCIMI sobre los beneficios no distribuidos que procedan del arrendamiento de viviendas (art. 9). Y crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, un producto financiero con régimen fiscal propio (título VI y art. 6.Segundo.Cinco).

¿Qué pasa con los contratos ya firmados?

Depende de la materia. El real decreto-ley tiene varias reglas transitorias y no todas dicen lo mismo:

• Contratos de temporada o de vivienda temporal anteriores al 8 de octubre de 2026. Siguen considerándose arrendamientos para uso distinto del de vivienda y se rigen por su régimen anterior hasta el final del plazo pactado. Entonces quedan extinguidos «sin posibilidad de prórroga». Si se renuevan, se les aplica el régimen nuevo (disposición transitoria octava de la LAU, añadida por el art. 3.Veintidós).
• Contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026. Pueden acogerse a la prórroga extraordinaria de hasta dos años (disposición final quinta).
• Contratos cuya anualidad se cumpla hasta el 31 de diciembre de 2027. Se les aplica el límite extraordinario de la actualización de la renta (disposición final sexta).
• Contratos anteriores a la Ley 12/2023. Pueden prorrogarse conforme al artículo 10 de la LAU y su renta se actualiza con el límite del artículo 18.1 en la redacción del real decreto-ley. En todo lo demás siguen con el régimen vigente cuando se firmaron (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, modificada por el art. 4.Dos). Desde el 15 de noviembre de 2026, la remisión al artículo 10 se entiende hecha a la redacción que le da el Real Decreto-ley 28/2026, sin perjuicio de su régimen transitorio (disposición transitoria única, apartado 4, de esa norma).
• Prórrogas pedidas con el Real Decreto-ley 8/2026. Las solicitudes hechas por el arrendatario al amparo de su artículo 1, durante el periodo de vigencia de esa norma, se tienen por válidamente formuladas sin necesidad de nueva comunicación. Cuando termine esa prórroga, una nueva solicitud debe ajustarse al Real Decreto-ley 29/2026 (disposición transitoria primera).
• Desahucios y lanzamientos en curso. La suspensión del artículo 2 y la enervación extraordinaria se aplican a las ejecuciones en curso de los procedimientos del artículo 441.5 de la LEC, siempre que no se haya practicado el lanzamiento. La persona ejecutada puede pedir la suspensión aunque ya se hubiera agotado el plazo del artículo 441.6. Presentada la solicitud, el lanzamiento se suspende provisionalmente hasta que el tribunal resuelva. Y antes de continuar el proceso, en la fase en que esté, hay que cumplir la enervación extraordinaria (disposición transitoria segunda).
• Préstamos hipotecarios. Las reglas de cesión se aplican a las cesiones posteriores a la entrada en vigor, aunque el préstamo sea anterior (disposición final decimoprimera, apartado 2).
• IRPF del arrendador. Los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026 conservan la reducción que tenían (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF).

Para el resto de cambios de la LAU, como el desistimiento sin indemnización, los gastos, las garantías, las reparaciones o el derecho de adquisición preferente, el real decreto-ley no incluye una regla transitoria expresa sobre los contratos firmados después de la Ley 12/2023 y antes del 8 de octubre de 2026. Es una duda abierta. Conviene revisar cada contrato antes de dar por hecho que una cláusula sigue siendo válida o ha dejado de serlo.

¿Qué no cambia?

Estas reglas siguen igual tras el Real Decreto-ley 29/2026:

• Duración mínima. Si el contrato de vivienda habitual se pacta por menos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración (art. 9.1 LAU). El real decreto-ley solo añade un apartado 4 para remitir los contratos temporales al artículo 9 bis.
• Prórroga tácita (cambia el 15 de noviembre de 2026). Con la redacción vigente hasta el 14 de noviembre de 2026, si nadie avisa, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más; el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos (art. 10.1 LAU). El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el mismo BOE y también pendiente de convalidación, da nueva redacción al artículo 10 de la LAU desde el 15 de noviembre de 2026: la prórroga pasa a ser por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica; el preaviso del arrendador sube a seis meses y el del arrendatario sigue en dos; y el arrendador que comunique que no prorroga debe indemnizar al arrendatario, salvo en los casos que excluye el propio artículo (apartados 1 y 2). Los contratos vigentes tienen régimen transitorio propio (disposición transitoria única del Real Decreto-ley 28/2026).
• Prórrogas extraordinarias del artículo 10 de la LAU. El Real Decreto-ley 29/2026 no altera la de un año para arrendatarios vulnerables frente a un gran tenedor (art. 10.2) ni la de hasta tres años en zona tensionada (art. 10.3). Desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 las traslada a los apartados 5 y 6 del artículo 10 y las limita a los casos en que el arrendador haya comunicado válidamente que no prorroga el contrato; la primera no es acumulable con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y la segunda es incompatible con ellas y se aplica con preferencia.
• Fianza. Sigue siendo de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda (art. 36.1 LAU).
• Sin pacto, no hay actualización. La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé (art. 18.1 LAU).
• Gran tenedor. Sigue siendo quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros (art. 3.k de la Ley 12/2023).
• Procedimiento de desahucio. Las demandas por impago o por expiración del plazo se siguen tramitando por juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC, que el real decreto-ley no modifica). La enervación ordinaria del artículo 22.4 de la LEC se mantiene.
• Vivienda vacacional. El real decreto-ley no regula los requisitos del alquiler turístico. Remite a la normativa turística de las administraciones competentes (art. 5.e LAU).

Lo que todavía no se sabe

Si se convalidará. La votación debe celebrarse en los treinta días siguientes a la promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Con las Cortes disueltas (Real Decreto 806/2026, elecciones el 29 de noviembre de 2026), corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (artículo 78.2 de la Constitución), que puede además tramitarlo como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia (artículo 151.5 del Reglamento del Congreso). El precedente inmediato es el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, del mismo título, que el Congreso derogó (Resolución de 2 de octubre de 2026). Si se deroga, deja de estar en vigor. Qué ocurre entonces con las prórrogas pedidas o los procedimientos suspendidos mientras estuvo vigente habría que analizarlo caso por caso.

Lo que depende de desarrollo posterior:

• El Acuerdo del Consejo de Ministros que debe fijar los beneficiarios y condiciones del préstamo TU CASA (art. 19.5).
• El Código de Buenas Prácticas del artículo 1, que también debe aprobar el Consejo de Ministros.
• Las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento, sin las cuales no hay recargos de IBI (art. 8).
• La regulación reglamentaria de los proveedores sociales de vivienda asequible, para la que el Gobierno tiene seis meses (disposición adicional primera).
• Las órdenes ministeriales de las que depende la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa (disposición final decimoprimera, apartado 3).
• El desarrollo general de la norma, para el que se habilita al Gobierno (disposición final octava).

Puntos que el texto no deja claros:

• Prórroga extraordinaria. La disposición final quinta sitúa la fecha del 31 de diciembre de 2028 junto a la prórroga obligatoria del artículo 9.1. No dice con claridad si ese límite alcanza también a la prórroga tácita y a la tácita reconducción.
• Actualización de la renta. No se explica cómo encaja el «nuevo pacto» de la disposición final sexta con el techo del IRAV que el artículo 18.1 de la LAU impone «en todo caso».
• Deducción del inquilino en el IRPF. Tiene efectos desde la entrada en vigor, con el ejercicio 2026 ya empezado. El texto no precisa si alcanza a todo lo pagado en el año o solo a lo pagado desde el 8 de octubre.
• Reducciones del arrendador. La disposición transitoria habla de los contratos celebrados «entre» la entrada en vigor de la Ley 12/2023 «y el 1 de diciembre de 2026». No aclara si el propio 1 de diciembre queda incluido.
• Préstamo TU CASA. El artículo 19.3 habla de préstamos «hasta 10 años», con una carencia igual al plazo de la hipoteca «y por un máximo de 30 años». El articulado no deja clara la relación entre esos plazos. La exposición de motivos la explica así: carencia hasta que termine de pagarse la hipoteca o un máximo de 30 años, y un plazo de 10 años para devolver el préstamo.
• Alquiler por habitaciones. Falta saber cómo se fija el tope cuando no existe un contrato de la vivienda completa (art. 17.9 LAU).

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE).
• Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE).
• Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE).
• Constitución Española, artículos 78 y 86 (BOE).
• Reglamento del Congreso de los Diputados, artículo 151 (BOE, texto consolidado).
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado).
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE, texto consolidado).
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE, texto consolidado).
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE, texto consolidado).
• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE, texto consolidado).
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE, texto consolidado).
• Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero (BOE).

Artículo revisado el 7 de octubre de 2026. Se actualizará cuando la Diputación Permanente del Congreso vote la convalidación y cuando entre en vigor el Real Decreto-ley 28/2026 (15 de noviembre de 2026).

ALY Abogados: arrendamientos en Canarias

En ALY Abogados & Administradores asesoramos a propietarios e inquilinos en arrendamientos de vivienda en todas las islas: contratos de alquiler, prórrogas y actualización de la renta, reclamación de rentas y procedimientos de desahucio. También ofrecemos gestión integral del alquiler para quienes prefieren delegar el día a día con respaldo jurídico.

Puedes ampliar información en nuestra área de arrendamientos, con guías específicas por trámite, o contactar directamente con el despacho.

El despacho está dirigido por Lázaro Héctor Amable Méndez, abogado colegiado n.º 5.231 del ICALPA. Consulta tu caso sin compromiso llamando al 633 572 607 o a través de nuestra área de arrendamientos.