Seguro de impago de alquiler en Canarias: quién lo paga

¿Puedo exigir al inquilino que pague el seguro de impago?

No. En la redacción que le da el artículo 3.Diecisiete del Real Decreto-ley 29/2026, el artículo 36.5 LAU dice: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». La regla alcanza al alquiler de vivienda habitual y al arrendamiento de vivienda temporal del artículo 2.3 LAU, y la expresión «coberturas análogas» impide sortearla cambiando el nombre del producto.

¿Y si contratas tú la póliza y le pasas la prima al inquilino? El artículo 20 LAU permite pactar por escrito, con su importe anual, que el inquilino pague los gastos generales para el sostenimiento del inmueble que no se puedan individualizar (art. 20.1). En cambio, prohíbe cargarle los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2). El despacho entiende que una prima que protege la renta del propietario no es un gasto de sostenimiento del inmueble y, por eso, desaconseja trasladarla al inquilino como concepto aparte.

Un contrato nuevo firmado desde el 8 de octubre de 2026, aunque sea con el mismo inquilino, ya queda sujeto a la prohibición. Si tu contrato es anterior y en él se pactó que el inquilino contratara un seguro de impago, la respuesta depende del régimen transitorio del decreto: revisa el caso antes de pedirle que renueve la póliza.

¿Qué garantías puedo pedir además de la fianza?

La LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, fija estos límites:

La ley no enumera las formas de la garantía adicional (las habituales son un depósito en dinero o un aval bancario); lo que limita es su valor. Ejemplo hipotético: con una renta de 1.000 € al mes en un contrato de vivienda habitual de cinco años, la fianza es de 1.000 € y la garantía adicional no puede pasar de 2.000 €. En un arrendamiento temporal con la misma renta, la garantía adicional tiene un máximo de 1.000 €.

En Canarias la fianza no se queda en tu cuenta. La Ley 2/2014, de 20 de junio, obliga al arrendador a ingresar su importe, en metálico, en la Caja de Depósitos de la Administración autonómica en el plazo de un mes desde la perfección del contrato (arts. 2.3 y 5), con toma de razón en el Registro de Fianzas adscrito al Instituto Canario de la Vivienda (art. 12). La obligación existe aunque el inquilino no te haya entregado la fianza o hayas renunciado a ella (art. 2.2). No depositarla es infracción grave, con multa del 35 % al 100 % de las fianzas no depositadas (art. 13). Esa ley no menciona la garantía adicional (art. 3.a).

Al terminar el contrato, firma con el inquilino el documento de finalización. Sin él, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación (art. 36.7 LAU, añadido por el mismo decreto).

¿Qué cubre una póliza de impago y qué revisar antes de firmarla?

El seguro de impago lo contrata el propietario como tomador (art. 7 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro). La aseguradora indemniza «dentro de los límites pactados» (art. 1), así que la cobertura real está en las condiciones de la póliza y no en el folleto comercial. Estos son los puntos que deciden si cobras:

• Cláusulas limitativas: tienen que ir destacadas y aceptadas por escrito de forma específica (art. 3). Busca la carencia inicial, el número máximo de mensualidades o el tope de importe, la franquicia y los requisitos sobre el inquilino, como sus ingresos o un estudio de solvencia previo aprobado por la aseguradora.
• Declaración del riesgo: antes de firmar respondes al cuestionario de la aseguradora. Si la declaración es inexacta y el siniestro llega antes de que la aseguradora declare la rescisión del contrato, la prestación se reduce en proporción a la diferencia entre la prima convenida y la que se habría aplicado conociendo el riesgo real; si hubo dolo o culpa grave del tomador, la aseguradora queda liberada del pago (art. 10).
• Aviso del siniestro: hay 7 días para comunicarlo desde que se conoce, salvo que la póliza dé más plazo. Si no se avisa, la aseguradora puede reclamar los daños y perjuicios que le cause la falta de declaración, salvo que haya conocido el siniestro por otro medio (art. 16). Comprueba qué entiende tu póliza por siniestro: ¿el primer recibo impagado, varios recibos o la demanda?
• Defensa jurídica: mira si la póliza incluye la reclamación judicial, quién designa al abogado y si te obliga a demandar en un plazo determinado.
• Suspensión del desahucio: qué hace la aseguradora si el procedimiento se suspende por la vulnerabilidad del inquilino (ver más abajo).

Un seguro paga dinero; no te devuelve la vivienda. Si el inquilino no se va, para recuperarla hace falta un procedimiento de desahucio ante el Tribunal de Instancia, con el intento previo de negociación (MASC) que la Ley Orgánica 1/2025 exige también en los desahucios por impago, que no están entre las materias exceptuadas (art. 5). Y conviene enviar el requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de demandar: si al presentar la demanda el inquilino no ha pagado, ya no podrá enervar el desahucio por la vía ordinaria (art. 22.4 LEC), aunque sí por la extraordinaria que se explica más abajo. El procedimiento completo está explicado en desahucio por impago en Canarias. Si el inquilino que no paga pide el concurso o la exoneración, las reglas cambian: se explican en mi inquilino se acoge a la Segunda Oportunidad.

Renta garantizada, seguro o desahucio incluido: en qué se diferencian

La renta garantizada es el compromiso de una gestora de pagarte la renta aunque el inquilino no lo haga, con los límites y exclusiones de su contrato. Vale lo que valgan esas condiciones y la solvencia de quien la presta. Su coste lo soporta el propietario: los gastos de gestión inmobiliaria no pueden repercutirse al inquilino (art. 20.2 LAU). El despacho no ofrece renta garantizada.

Las fórmulas se pueden combinar. Lo que cuesta una gestión y qué debe incluir está en cuánto cobra una empresa de gestión de alquileres en Canarias.

¿Me paga el seguro si se suspende el desahucio por un inquilino vulnerable?

Depende de la póliza. Lo que fija la ley, mientras el Real Decreto-ley 29/2026 siga en vigor (está pendiente de convalidación), son dos mecanismos que pueden detener un desahucio por impago:

• Enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC, añadido por el artículo 5.Dos del decreto). Si se acredita que el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración tiene 2 meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o, si no, pagar o consignar lo reclamado, lo devengado y las costas. Mientras tanto se suspenden el procedimiento y el lanzamiento. Si en ese plazo no hace ninguna de las dos cosas, la Administración queda subrogada en la posición deudora del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato se mantiene vigente hasta su expiración mientras dure la vulnerabilidad económica. Esta enervación cabe aunque hayas enviado el requerimiento fehaciente.
• Suspensión (art. 2.2 del decreto, régimen aplicable hasta el 31 de diciembre de 2030). Se aplica cuando no procede la enervación extraordinaria, el inquilino es vulnerable, carece de alternativa habitacional y la Administración no se la ofrece. El tribunal la revisa cada 12 meses y la alza, entre otros casos, cuando desaparece la vulnerabilidad o a los 3 años de acordarla. Si el demandante es persona física, el auto fija una compensación a cargo de la Administración de vivienda que comprende, como máximo, la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas, sin lucro cesante hipotético ni daños morales. La suspensión no libera al inquilino de seguir pagando la renta.

El mismo artículo 2.2 añade una excepción que interesa al pequeño propietario: no prevalece la vulnerabilidad del inquilino cuando el demandante es una persona física titular de dos viviendas o menos. El artículo 22.6 LEC no prevé esa excepción para la enervación extraordinaria.

Antes de contratar, pide a la aseguradora por escrito cómo actúa en estos dos supuestos: si sigue pagando durante la suspensión, hasta qué tope y qué ocurre si después la Administración paga la deuda o te compensa.

¿Hay coberturas públicas contra el impago?

El Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, regula una línea de cobertura por cuenta del Estado para los impagos de alquiler de vivienda de jóvenes y colectivos vulnerables. Garantiza al arrendador el cobro de las rentas y suministros impagados, los daños causados en la vivienda por culpa del inquilino y las primas de los seguros que haya concertado (arts. 4.a y 5.1), en contratos vigentes el 30 de enero de 2025 o firmados después (art. 5.2). La gestionan las comunidades autónomas, que fijan requisitos y límites y pueden articularla como aval público gratuito, seguro de coste íntegramente subvencionado o subvención (art. 6). Rige en toda España salvo el País Vasco y Navarra (art. 7).

En Canarias, pregunta también a la empresa pública Visocan por sus programas de intermediación entre propietarios e inquilinos, como la anunciada Bolsa Activa de Vivienda Asequible. Si te interesa alguno, pide por escrito qué garantías ofrece frente al impago, si las hay, y compáralas con las de una póliza privada antes de comprometer la vivienda.

¿La prima del seguro de impago es gasto deducible?

Si eres residente, la Ley del IRPF permite restar los gastos necesarios para obtener la renta del alquiler (art. 23.1), y el artículo 13 de su Reglamento cita las primas de seguros sobre los bienes o derechos que la producen (letra f). También son gasto los honorarios de administración (letra c) y la defensa jurídica de la vivienda o de sus rentas (letra d). Las rentas impagadas son saldo de dudoso cobro deducible si el inquilino está en concurso o si pasan más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el fin del periodo impositivo sin renovar el crédito (letra e); si las cobras después, son ingreso de ese año. El detalle de cada partida está en gastos deducibles del alquiler.

Si no eres residente, la regla cambia según dónde vivas:

• Si vives en la UE o en un Estado del EEE con intercambio efectivo de información, puedes deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF que estén directamente relacionados con el alquiler, y tributas al 19 % (arts. 24.6 y 25.1.a del texto refundido de la Ley del IRNR).
• Si vives en otro país, incluido el Reino Unido, tributas al 24 % sobre los ingresos íntegros, sin restar gastos (arts. 24.1 y 25.1.a).

La declaración del no residente se explica en alquiler de vivienda por no residente. En Canarias no hay IVA: el alquiler de vivienda sin servicios propios de la industria hotelera ni comercialización turística está exento de IGIC (art. 50.Uno.23.º.b de la Ley 4/2012), pero los honorarios de una gestora o de un despacho tributan al tipo general del 7 % (art. 51.1.d).

Qué hace el despacho

Los honorarios publicados del despacho son del 8 al 12 % de la renta mensual en larga duración y del 15 al 25 % de los ingresos en vacacional, según el inmueble y los servicios; el estudio inicial es gratuito y, si el inquilino deja de pagar, la reclamación y el desahucio están incluidos, sin honorarios adicionales del despacho. Los honorarios de gestión tributan por IGIC al tipo general del 7 % (art. 51.1.d de la Ley 4/2012). El despacho no ofrece renta garantizada ni adelanta rentas. Si estás comparando pólizas de impago, el despacho puede revisar sus condiciones junto con tu contrato de arrendamiento. El servicio está descrito en gestión de alquileres y la versión con la defensa jurídica integrada, en la Gestión Blindada. Para estudiar tu caso, solicita cita y el despacho te propondrá día y hora.

Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 2, 20 y 36 (redacción del Real Decreto-ley 29/2026): BOE-A-1994-26003
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, arts. 2, 3 y 5: BOE-A-2026-20823
• Real Decreto-ley 7/2019, art. 1.Catorce (redacción anterior del art. 36.5 LAU): BOE-A-2019-3108
• Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 22: BOE-A-2000-323
• Ley Orgánica 1/2025, art. 5: BOE-A-2025-76
• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, arts. 1, 3, 7, 10 y 16: BOE-A-1980-22501
• Ley 2/2014, de 20 de junio, de Canarias (depósito de fianzas), arts. 2, 3, 5, 12 y 13: BOE-A-2014-7325
• Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, arts. 4 a 7: BOE-A-2025-25520
• Ley 35/2006, del IRPF, art. 23: BOE-A-2006-20764
• Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), art. 13: BOE-A-2007-6820
• Texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), arts. 24 y 25: BOE-A-2004-4527
• Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales (Canarias), arts. 50 y 51: BOE-A-2012-9282