Mi inquilino se acoge a la Segunda Oportunidad: ¿y ahora?

En qué punto está tu inquilino

«Acogerse a la Segunda Oportunidad» no es un único acto. Para una persona física, el camino pasa por el concurso de acreedores y termina, si cumple los requisitos, en la exoneración del pasivo insatisfecho (art. 486 TRLC). Importan tres momentos:

1. La solicitud de concurso. Los efectos que se explican aquí no nacen de ella: la ley los cuenta «desde la declaración de concurso» (arts. 136 y 142 TRLC).
2. El auto de declaración. Desde ese día, las nuevas demandas sobre tu contrato van al juez del concurso y cambia la forma de cobrar. Salvo en el concurso sin masa, el auto abre el plazo de un mes para comunicar créditos (art. 28.1.4.º TRLC).
3. La exoneración. Llega tras liquidar los bienes del deudor o mediante un plan de pagos que dura, con carácter general, tres años (arts. 486 y 497 TRLC).

Si el inquilino no tiene bienes embargables, o se da otro supuesto del art. 37 bis TRLC, el juez declara un concurso sin masa: no nombra administrador concursal y abre un plazo de quince días para que lo pidan los acreedores que representen al menos el 5 % del pasivo (art. 37 ter TRLC). Si nadie lo pide, el deudor puede solicitar la exoneración (art. 501.1 TRLC). La guía sobre el concurso sin masa lo explica desde el lado del deudor.

¿Puedo seguir con el desahucio?

Depende del momento.

Antes de que se declare el concurso

Puedes presentar la demanda de desahucio por falta de pago ante el Tribunal de Instancia. Primero tienes que intentar la negociación previa que exige el art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025, que admite, entre otras vías, una oferta vinculante confidencial.

Si el desahucio ya estaba en marcha

Sigue ante el mismo tribunal hasta que la sentencia sea firme (art. 137 TRLC). La condena al pago se reconduce al concurso (arts. 142 y 143 TRLC), y antes de pedir el lanzamiento conviene estudiar qué tribunal debe practicarlo. La administración concursal puede enervar la acción o rehabilitar el contrato hasta el momento mismo del lanzamiento. Da igual que el inquilino ya hubiera enervado antes. Pero tiene que pagar antes, o a la vez, con cargo a la masa, todas las rentas y conceptos pendientes, y comprometerse a pagar las costas causadas (art. 168 TRLC).

Si el concurso ya está declarado y no habías demandado

Ya no cabe un desahucio ordinario. La acción de resolución por impago se ejercita ante el juez del concurso y se tramita como incidente concursal (art. 162 TRLC); otro tribunal no admitirá la demanda (art. 136.1.1.º TRLC). Sirve para impagos anteriores, porque el alquiler es de tracto sucesivo, y para los posteriores (arts. 160 y 161 TRLC).

El inquilino puede oponerse y pedir que el contrato se mantenga en interés del concurso (art. 164 TRLC). Si sus facultades están suspendidas, lo hace la administración concursal. Cuando el impago es posterior a la declaración, quien se opone tiene que ofrecerte el pago con cargo a la masa en los tres meses siguientes a la sentencia; si no paga en ese plazo, el mantenimiento queda sin efecto.

Ojo al redactar contratos: la cláusula que permite resolver el alquiler porque el inquilino entre en concurso se tiene por no puesta (art. 156 TRLC). La resolución tiene que apoyarse en un incumplimiento, como el impago.

Si además el inquilino es económicamente vulnerable, el desahucio por falta de pago puede encontrarse con la enervación extraordinaria del art. 22.6 LEC y con la suspensión del art. 2 del RDL 29/2026, que no se aplica si el arrendador es una persona física con dos viviendas o menos. Las dos proceden del RDL 29/2026, en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación, y se explican en desahucio por impago en Canarias en 2026. Su encaje con el incidente concursal hay que estudiarlo caso por caso.

Rentas anteriores y posteriores: cómo cobra cada una

La fecha del auto divide la deuda en dos bloques.

Si el contrato se resuelve por un impago anterior al concurso, lo debido y la indemnización de daños son crédito concursal; si el impago es posterior, son crédito contra la masa (art. 163 TRLC).

Si las rentas posteriores no llegan, puedes requerir a la administración concursal para que diga si la masa alcanza para pagarte. Tiene tres días para contestar. Si calla o responde con vaguedades, puedes pedir al juez del concurso que le requiera (art. 242.2 TRLC).

Cómo y en qué plazo comunicar tu crédito

El plazo es de un mes desde el día siguiente a la publicación de la declaración de concurso en el BOE (art. 28.1.4.º TRLC). La comunicación se hace por escrito, firmada por ti o por quien te represente, y se dirige a la administración concursal en el domicilio que designe o por medios electrónicos (art. 257 TRLC). Debe incluir (art. 256 TRLC):

• tus datos y una dirección postal o electrónica para recibir comunicaciones;
• el concepto, la cuantía, las fechas de vencimiento y la clasificación que pides para cada renta;
• copia del contrato, de los recibos impagados y de los requerimientos de pago.

Si comunicas tarde, la administración concursal puede clasificar el crédito como subordinado, que cobra después de los ordinarios (art. 281.1.1.º TRLC), salvo que sea de reconocimiento forzoso, por ejemplo porque ya lo reconoció una resolución judicial (art. 260 TRLC). Cuando se publique la lista de acreedores, comprueba cómo te ha reconocido: las partes personadas tienen diez días para impugnarla desde su inserción en el Registro público concursal (art. 297 TRLC).

Comunicar el crédito no te convierte en parte. Para personarte, presentar solicitudes, actuar en incidentes o recurrir necesitas procurador y abogado (art. 512.1 TRLC). Y solo los acreedores personados reciben traslado de la solicitud de exoneración o del plan de pagos para alegar (arts. 498.1 y 501.4 TRLC).

En el concurso sin masa el auto no llama a comunicar créditos ni nombra administración concursal. Si tus rentas, solas o con las de otros acreedores, suponen al menos el 5 % del pasivo, puedes pedir en esos quince días un administrador concursal, pero solo para que informe sobre actos perjudiciales o indicios de concurso culpable; su retribución la paga quien lo pide (arts. 37 ter y 37 quater.1 TRLC).

¿Se exoneran las rentas impagadas?

Por regla general, sí. La exoneración alcanza a «la totalidad de las deudas insatisfechas», salvo una lista cerrada en la que no figuran las rentas de alquiler: alimentos, responsabilidad civil derivada de delito, el crédito público salvo un tramo limitado, multas penales o deudas con garantía real, entre otras (art. 489.1 TRLC). Concedida la exoneración, el acreedor ya no puede reclamar al deudor, salvo para pedir la revocación (art. 490 TRLC).

Tienes tres vías para defender tu crédito:

1. Oponerte a la exoneración, solo por falta de los presupuestos y requisitos legales (art. 502.2 TRLC). Por ejemplo, si el deudor dio información falsa o engañosa o se endeudó de forma temeraria o negligente (art. 487.1.6.º TRLC). El plazo para alegar es de diez días desde el traslado (arts. 498.1 y 501.4 TRLC).
2. Pedir que tu crédito no se exonere. El juez puede acordarlo, de forma excepcional, cuando sea necesario para evitar la insolvencia del acreedor afectado (art. 489.2 TRLC).
3. Solicitar la revocación durante tres años si el deudor ocultó bienes, derechos o ingresos, o si mejora sustancialmente por herencia, legado, donación o juego (art. 493 TRLC).

Si el inquilino elige el plan de pagos, la propuesta debe detallar los recursos con los que atenderá sus nuevas obligaciones, incluidas las de su subsistencia (art. 496.2 TRLC). Si sigue viviendo en tu casa, comprueba que el plan prevé cómo pagará la renta. Si no lo prevé, alégalo en los diez días del traslado (art. 498 TRLC). Durante el plan, las acciones por las nuevas obligaciones del deudor van al juez del concurso por el incidente concursal (art. 499.2 TRLC).

Avalista, fianza y seguro de impago

La exoneración no protege a quien garantiza la deuda. Fiadores, avalistas, obligados solidarios y aseguradores no pueden invocarla (art. 492.1 TRLC). Y si el deudor está en concurso, el fiador no puede exigir que persigas primero los bienes del inquilino (art. 1831.3.º del Código Civil). Lo que pague el avalista podrá reclamárselo al inquilino, pero ese crédito queda afectado por la exoneración igual que el tuyo (art. 492.2 TRLC).

Con la fianza hay que ir con cuidado. Declarado el concurso, no cabe compensar créditos y deudas del concursado, salvo los que procedan de la misma relación jurídica (art. 153.2 TRLC). Las rentas y la devolución de la fianza nacen del mismo contrato, pero si la administración concursal discute el importe o la compensación, decide el juez del concurso por el incidente concursal (art. 153.3 TRLC).

Que el seguro de impago cubra o no el concurso del inquilino depende de la póliza. Las carencias, las exclusiones y demás cláusulas que limitan tus derechos solo valen si están destacadas y las aceptaste específicamente por escrito (art. 3 de la Ley de Contrato de Seguro). La aseguradora no puede escudarse en la exoneración (art. 492.1 TRLC). El siniestro se comunica en siete días, salvo que la póliza dé más plazo (art. 16 de la misma ley).

Qué hace el administrador concursal con tu contrato

En el concurso voluntario, el que pide el propio deudor, el inquilino conserva la gestión de su patrimonio, pero el administrador concursal autoriza o deniega sus actos; en el necesario, lo sustituye. El juez puede acordar lo contrario de forma motivada (art. 106 TRLC). Respecto de tu alquiler:

• reconoce y clasifica tu crédito en la lista de acreedores (arts. 285 y 286 TRLC);
• puede enervar el desahucio o rehabilitar el contrato (art. 168 TRLC);
• si el inquilino tiene suspendidas sus facultades, puede pedir que el contrato se mantenga pese al impago o que se resuelva en interés del concurso (arts. 164 y 165 TRLC). Si solo está intervenido, lo pide el propio inquilino. Cuando se resuelve en interés del concurso, tu indemnización es crédito concursal (art. 165.3 TRLC).

Qué hacer en cuanto te enteres

1. Busca el concurso en el BOE y en el Registro público concursal. Anota la fecha del auto y la de su publicación en el BOE, que abre el mes para comunicar.
2. Separa las rentas vencidas antes del auto de las que vencen después.
3. Si hay administración concursal, comunica el crédito en el plazo de un mes.
4. Si quieres oponerte a la exoneración o alegar sobre el plan de pagos, persónate con procurador y abogado.
5. Reclama las rentas posteriores a su vencimiento y, si no se pagan, valora la resolución ante el juez del concurso.
6. Dirígete al avalista y comunica el siniestro a la aseguradora en plazo.
7. Guarda el contrato, los recibos, los requerimientos y el documento de entrega de la vivienda.

Cómo lo lleva el despacho

La Gestión Blindada incluye la defensa del crédito cuando el inquilino entra en concurso, junto con la reclamación y el desahucio; las condiciones concretas se fijan en la propuesta personalizada. El titular del despacho ejerce como administrador concursal y lleva expedientes de Segunda Oportunidad, así que conoce el procedimiento desde los dos lados. En la gestión de alquileres, los honorarios publicados del despacho son del 8 al 12 % de la renta mensual en larga duración y del 15 al 25 % de los ingresos en vacacional, según el inmueble y los servicios; el estudio inicial es gratuito y, si el inquilino deja de pagar, la reclamación y el desahucio están incluidos, sin honorarios adicionales del despacho. Los honorarios de gestión tributan por IGIC al tipo general del 7 % (art. 51.1.d de la Ley 4/2012).

Si administras una comunidad con un vecino en la misma situación, mira moroso insolvente en concurso. Y si tu inquilino ya ha pedido el concurso, solicita una cita con el contrato y el auto: el despacho te propondrá día y hora.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (BOE-A-2020-4859): arts. 28, 37 bis a 37 quater, 106, 136, 137, 142, 143, 153, 156, 160 a 165, 168, 242, 245, 255 a 257, 260, 269, 281, 285, 286, 297, 486, 487, 489, 490, 492, 493, 496 a 499, 501, 502 y 512.
• Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal (BOE-A-2022-14580).
• Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil (BOE-A-1889-4763): art. 1831.
• Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (BOE-A-1980-22501): arts. 3 y 16.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE-A-2025-76): art. 5.
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE-A-2000-323): art. 22.6.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación: art. 2.
• Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales (Canarias) (BOE-A-2012-9282): art. 51.1.d.