Alquiler vacacional, temporal o larga duración en Canarias

Qué ley se aplica a cada modalidad en 2026

La vivienda vacacional queda fuera de la LAU: es la cesión de una vivienda amueblada, comercializada en canales turísticos, con finalidad lucrativa y sometida a la normativa turística, que no puede superar los 31 días (art. 5.e LAU). En Canarias la regula la Ley 6/2025, de 10 de diciembre. Que el suelo sea residencial no basta: el planeamiento urbanístico debe permitir expresamente el uso turístico (art. 3.3). La vivienda debe tener al menos diez años de antigüedad, cinco en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios de reto demográfico, salvo que el planeamiento rebaje ese mínimo (art. 5.1.a). La declaración responsable ante el Cabildo se presenta con memoria técnica, cédula urbanística y, en propiedad horizontal, certificación de la comunidad (art. 7.7), y habilita durante cinco años, diez en esas islas y municipios (art. 10.1). El régimen completo está en la guía de la Ley 6/2025.

El alquiler temporal, en cambio, ya no es «uso distinto del de vivienda»: desde el RDL 29/2026 es un arrendamiento de vivienda cuya causa debe constar en el contrato y probar el arrendador (arts. 2.3 y 7.2 LAU).

¿Qué es más rentable, el alquiler vacacional o el de larga duración?

Depende de la ocupación. La rentabilidad neta se calcula igual en las tres modalidades: ingresos cobrados menos tus gastos, el coste de gestión (incluido el IGIC que corresponda) y el impuesto sobre la renta, dividido por el valor de la vivienda. Lo que cambia es el peso de cada partida:

• Ingresos: en larga duración, doce rentas menos los meses vacíos entre inquilinos. En temporal, los meses ocupados: el inquilino puede irse al mes avisando con diez días, sin indemnizarte (arts. 11.2 y 11.3 LAU). En vacacional, el precio por noche sin impuestos por las noches ocupadas.
• Gastos: en los contratos de la LAU, los suministros con contador individual los paga el inquilino (art. 20.4) y el IBI no se le puede imponer salvo que sea el obligado tributario (art. 20.1). En vacacional pagas tú suministros, limpieza y reposición.
• Honorarios: los publicados por el despacho son del 8 al 12 % de la renta mensual en larga duración y del 15 al 25 % de los ingresos en vacacional. Los honorarios de gestión tributan por IGIC al tipo general del 7 % (art. 51.1.d de la Ley 4/2012) y en la LAU no se pueden repercutir al inquilino (art. 20.2). Qué incluye cada tarifa: cuánto cobra una empresa de gestión de alquileres.
• IGIC del alquiler: en Canarias no hay IVA. El alquiler de vivienda está exento de IGIC, pero no la vivienda comercializada en canales turísticos ni el alquiler con servicios propios de la hostelería, como limpieza o lavado de ropa (art. 50.Uno.23.º de la Ley 4/2012).

Un ejemplo hipotético, con cifras inventadas solo para enseñar el cálculo: un piso que se alquilaría a 1.000 € al mes en larga duración, sin meses vacíos, o a 90 € la noche en vacacional, con estancias de seis noches, 40 € de limpieza por estancia, 1.800 € al año de suministros y reposición en vacacional, y un coste de gestión del 10 % y del 20 % de los ingresos, impuestos incluidos.

Con estas cifras, el vacacional solo supera a la larga duración desde unas 193 noches ocupadas al año, cerca del 53 % de ocupación. Comunidad, IBI, seguros, impago, tu tiempo y fiscalidad quedan fuera para simplificar, aunque no siempre pesan igual: en la LAU, la comunidad puede repercutirse al inquilino pactando por escrito su importe anual (art. 20.1), y en el vacacional la junta puede subir hasta un 20 % tu parte de los gastos comunes (art. 17.12 LPH). Si eres residente, en la larga duración puedes aplicar la reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF, que en la redacción del RDL 29/2026 solo alcanza a la vivienda habitual del art. 2.1 LAU: no al temporal ni al vacacional.

Qué riesgo jurídico asumes en cada opción

En el vacacional, las dos conductas de la tabla figuran en el art. 75, apartados 3 y 16, de la Ley 7/1995. Además, un dato esencial inexacto, falso u omitido en la declaración impide seguir con la actividad, y la resolución puede impedir presentar otra con el mismo objeto durante hasta tres años (art. 8.4 de la Ley 6/2025). El servicio del despacho para el vacacional está en vivienda vacacional en Canarias.

En el temporal, si se superan los doce meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino y la misma vivienda, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde el primero (art. 9 bis).

La larga duración no pide permisos, pero ata más. Hasta el 14-11-2026, cumplidos los cinco o siete años, el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más si nadie lo denuncia (art. 10.1 LAU). Desde el 15-11-2026, si se convalida el RDL 28/2026, se prorrogará por periodos de cinco o siete años, y no renovar obligará a indemnizar salvo en los supuestos tasados. La exposición de motivos del RDL 29/2026 anuncia además una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual.

Ante un impago, antes de demandar ante el Tribunal de Instancia hay que acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC), como una oferta vinculante confidencial: es requisito de procedibilidad (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar; si no hace ninguna, queda subrogada en la deuda y no hay lanzamiento (art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción del RDL 29/2026). El art. 2 del RDL 29/2026 permite suspender hasta el 31-12-2030 el desahucio de personas vulnerables sin alternativa, salvo cuando el arrendador es una persona física con dos viviendas o menos. Por eso nadie puede prometer plazos.

Si eres persona física y puedes necesitar la vivienda para ti, para un familiar en primer grado o para tu cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad declarados por sentencia firme, escríbelo en el contrato: es la condición para recuperarla por necesidad antes de los cinco años, y solo pasado el primero (art. 9.3 LAU).

¿Puedo pasar de vacacional a larga duración y volver después?

Pasar no exige autorización turística; volver es lo difícil. El inquilino podrá quedarse hasta cinco años, o siete si alquilas como persona jurídica (art. 9.1 LAU), y tu declaración responsable puede vencer mientras tanto.

Si vence sin que presentes otra en el mes anterior (art. 10.2), el Cabildo da de baja definitiva la vivienda y su uso vuelve a ser residencial (art. 10.3 de la Ley 6/2025). Volver exigiría una declaración nueva con los requisitos vigentes entonces: planeamiento que lo permita expresamente, cédula urbanística y, en propiedad horizontal, certificación y aprobación de la comunidad (arts. 3.3 y 7.7 de la Ley 6/2025 y 7.3 LPH). Si el planeamiento de tu zona no lo habilita, no podrás volver.

La inscripción como vacacional cambia el uso urbanístico de residencial a turístico (art. 9.1 de la Ley 6/2025). Si quieres alquilar a largo plazo con la declaración vigente, revisa antes cómo encaja. Las viviendas que ya funcionaban antes del 13-12-2025 tienen su régimen transitorio, explicado en la guía citada. Si dudas, el contrato temporal permite alquilar sin comprometer cinco años, siempre que haya una causa real; no sirve para esquivar la larga duración.

¿Y si mi comunidad prohíbe el uso turístico?

Desde el 3-4-2025, empezar a alquilar como vacacional en un edificio en propiedad horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). La junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad, y subir hasta un 20 % la participación en gastos de esa vivienda, con tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Esos acuerdos no tienen efectos retroactivos (art. 17.12 LPH). La Ley 6/2025 impide además el uso turístico si el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta lo prohíben (art. 5.1.c).

Esas reglas solo afectan a la actividad turística del art. 5.e LAU: con esa mayoría, la junta no puede prohibir el temporal ni la larga duración. Si ya explotabas la vivienda antes del acuerdo, revisa el caso: la LPH le niega efectos retroactivos, pero la Ley 6/2025 impide la actividad si un acuerdo la prohíbe.

Soy no residente: ¿cambia la decisión?

Cambia la fiscalidad. En las tres modalidades tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. El tipo general es el 24 % sobre los ingresos íntegros, el que paga, por ejemplo, quien reside en el Reino Unido. Si resides en la UE o en el EEE con intercambio efectivo de información, pagas el 19 % y puedes deducir los gastos (arts. 24 y 25.1.a del texto refundido de la Ley del IRNR). Según el TEAC, la reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF no se aplica a no residentes (RG 00/01093/2021, de 20-3-2024). Desaparece así la ventaja fiscal que la larga duración da al residente. Desde las rentas del cuarto trimestre de 2026, el modelo 210 del alquiler con resultado a ingresar es anual: se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente (Orden HAC/623/2026).

Cambia también la logística: el vacacional exige atender cada entrada y limpieza, y tramitar en línea todo lo turístico (art. 7.3 de la Ley 6/2025); la larga duración pide menos presencia.

¿Puedo alquilar por meses a invernantes?

Con 31 días o menos no cabe el contrato temporal, que exige más de 31 (art. 9 bis LAU). Si esa estancia se comercializa en canales turísticos, es la cesión turística que la LAU excluye (art. 5.e) y en Canarias necesita el régimen de la Ley 6/2025; el detalle está en alquiler de 31 días o menos en Canarias.

Para estancias más largas, el inquilino tiene que estar desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3 LAU). Un jubilado que pasa el invierno en Gran Canaria conserva su domicilio en su país, pero la ley no aclara si pasar el invierno en las islas por el clima es una causa justificada. Si no lo fuera, el contrato sería de vivienda habitual desde la firma (art. 7.2). Por eso el despacho recomienda estudiar el contrato antes de firmarlo. Si optas por esta vía, describe la causa con detalle y guarda la documentación que la acredite, como el certificado de residencia en su país; cómo redactarla se explica en alquiler de temporada en Canarias. Si el mismo invernante vuelve cada año, revisa si esos contratos cuentan como consecutivos (art. 9 bis).

Qué hace el despacho

En el estudio inicial del inmueble, el despacho valora la renta de mercado y la rentabilidad esperada de cada opción para tu vivienda, revisa si puede habilitarse como vacacional y redacta el contrato que corresponda. Los honorarios publicados del despacho son del 8 al 12 % de la renta mensual en larga duración y del 15 al 25 % de los ingresos en vacacional, según el inmueble y los servicios; el estudio inicial es gratuito y, si el inquilino deja de pagar, la reclamación y el desahucio están incluidos, sin honorarios adicionales del despacho. Los honorarios de gestión tributan por IGIC al tipo general del 7 % (art. 51.1.d de la Ley 4/2012). Tienes el servicio en gestión de alquileres; para estudiar tu caso, solicita una cita y el despacho te propondrá día y hora.

Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (consolidada)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre
• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Canarias (uso turístico de viviendas)
• Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal
• Ley 2/2014 de Canarias (depósito de fianzas)
• Real Decreto 390/2021 (certificado energético)
• Ley 4/2012, de 25 de junio, de Canarias (IGIC)
• Ley 35/2006, del IRPF
• Texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004)
• Orden EHA/3316/2010 (modelo 210), según la Orden HAC/623/2026
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero