Appartement op Gran Canaria verhuren: regels en belasting

Vakantieverhuur of verhuur voor de lange termijn?

De grens ligt bij 31 dagen. Een toeristisch verblijf mag nooit langer duren dan 31 dagen en valt buiten de Spaanse huurwet (art. 5.e LAU, RDL 29/2026). Alles wat langer duurt, is huur van woonruimte onder de LAU, in een van deze twee vormen:

• Tijdelijke huur (arrendamiento de vivienda temporal). De huurder verblijft tijdelijk buiten zijn vaste woonplaats om een gerechtvaardigde en aantoonbare reden (art. 2.3 LAU). Het contract duurt meer dan 31 dagen en in de regel hooguit 12 maanden (art. 9 bis LAU). De verhuurder zet de reden in het contract en moet die kunnen bewijzen; ontbreekt die, dan is het vanaf de ondertekening gewone woninghuur (art. 7.2 LAU). Sluit u met dezelfde huurder voor dezelfde woning meer dan twee tijdelijke contracten na elkaar, dan geldt het eerste contract al als gewone huur (art. 9 bis LAU). Deze regels komen uit het RDL 29/2026.
• Huur als hoofdverblijf. Een contract van minder dan vijf jaar (zeven als de verhuurder een rechtspersoon is) wordt jaarlijks verlengd tot die minimumduur is bereikt, tenzij de huurder 30 dagen vooraf opzegt (art. 9.1 LAU). Op dit moment volgt daarna een stilzwijgende verlenging per jaar, tot drie jaar extra. Dat gebeurt niet als de verhuurder vier of de huurder twee maanden vooraf opzegt (art. 10.1 LAU). Wordt het RDL 28/2026 bekrachtigd, dan wordt het contract vanaf 15 november 2026 na die vijf of zeven jaar stilzwijgend verlengd met telkens vijf jaar (zeven bij een rechtspersoon). Een verhuurder die niet wil verlengen, zegt dan zes maanden vooraf op en betaalt een vergoeding van ten minste twaalf maandbedragen, behalve in de wettelijke uitzonderingen, zoals eigen gebruik.

Verhuurt u in de winter een paar maanden aan een overwinteraar, dan is dat huur onder de LAU, geen vakantieverhuur. De wet maakt niet duidelijk of overwinteren op de Canarische Eilanden vanwege het klimaat een gerechtvaardigde reden is om "tijdelijk buiten de vaste woonplaats" te verblijven (art. 2.3 LAU): ze noemt geen voorbeelden en over de nieuwe tekst is het kantoor nog geen rechtspraak bekend. Het kantoor raadt daarom aan het contract vooraf te laten bestuderen. Leg de reden en het bewijs vast in het contract.

Een seizoenscontract van vóór 8 oktober 2026 eindigt op de afgesproken datum, zonder verlenging; een nieuw contract valt onder de nieuwe regels (achtste overgangsbepaling LAU, RDL 29/2026).

Welke registratie heb ik nodig?

Voor vakantieverhuur

Op de Canarische Eilanden mag een woning alleen toeristisch worden verhuurd als het bestemmingsplan van de gemeente dat voor die woning uitdrukkelijk toestaat (art. 3.3 Ley 6/2025). De woning moet in de regel minstens tien jaar oud zijn; het plan kan die termijn verkorten (art. 5.1.a). Vóór de eerste verhuur dient de eigenaar of zijn beheerder een verklaring op eer (declaración responsable) in bij het Cabildo, het eilandbestuur (art. 7.1). Bij die verklaring horen onder meer:

• een technische beschrijving met plattegronden en foto's, ondertekend door een bevoegde technicus (art. 7.7.a);
• in een appartementencomplex: een verklaring van de VvE dat de splitsingsakte, de statuten of een besluit het gebruik niet beperken tot vaste bewoning (art. 7.7.b);
• een planologische verklaring van de gemeente (cédula urbanística) dat toeristisch gebruik voor de woning is toegestaan (art. 7.7.c).

Vanaf de indiening mag u verhuren. Het Cabildo schrijft de woning in het Registro General Turístico in (art. 8.1) en kan later controleren en de activiteit stopzetten als de verklaring niet klopt (art. 8.4 en 8.5). Het registratienummer moet in elke advertentie staan, ook op verhuurplatforms (art. 8.6). De verklaring geldt in de regel vijf jaar en moet daarna opnieuw worden ingediend (art. 10). Zie ook de Engelstalige gids over de vakantieverhuurvergunning.

Voor tijdelijke huur en huur als hoofdverblijf

Langdurige verhuur heeft nooit een toeristisch registratienummer nodig gehad, en het landelijke registratienummer uit het Real Decreto 1312/2024 is door het Tribunal Supremo vernietigd (onder meer arrest van 19 mei 2026, ECLI:ES:TS:2026:2148). Wel moet u twee dingen regelen:

• De borg. Bij woninghuur bedraagt de wettelijke borg één maand huur (art. 36.1 LAU); voor tijdelijke huur volgt dat uit de letterlijke tekst, maar rechtspraak is er nog niet. Binnen een maand na het sluiten van het contract stort u een bedrag gelijk aan die borg bij de Caja de Depósitos van de Canarische overheid, ook als de huurder geen borg heeft betaald (art. 2 en 5 Ley 2/2014). Het ontvangstbewijs hoort bij het contract (art. 8). Niet of te weinig storten kost een boete van 35 tot 100 % van de niet-gestorte borg (art. 13).
• Het energielabel (certificado de eficiencia energética). Het certificaat moet geregistreerd zijn, de energieklasse moet in de advertentie staan en het label voegt u als bijlage bij het contract (art. 6, 15.2 en 17 RD 390/2021).

Hoe belast Spanje mijn huurinkomsten?

Woont u in Nederland, dan betaalt u over de Spaanse huur de belasting voor niet-ingezetenen (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Voor inwoners van een EU-land is het tarief 19 % (art. 25.1.a TRLIRNR), berekend over de netto huur. U mag de kosten aftrekken die de Spaanse inkomstenbelasting toestaat en die aantoonbaar rechtstreeks met de verhuur samenhangen (art. 24.6 TRLIRNR): rente, onderhoud en reparaties, lokale belastingen zoals de IBI, diensten van derden zoals beheer, en afschrijving van 3 % per jaar over de hoogste van de aankoopprijs en de kadastrale waarde, zonder de waarde van de grond (art. 23.1 LIRPF).

Let op twee punten:

• De vermindering (reducción) waardoor bij verhuur als hoofdverblijf een deel van de netto huur onbelast blijft, geldt volgens het Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) niet voor niet-ingezetenen (resolutie RG 00/01093/2021 van 20 maart 2024).
• Over periodes van leegstand of eigen gebruik geeft u een forfaitair inkomen aan (renta imputada, art. 24.5 TRLIRNR).

U doet aangifte met het formulier modelo 210. Sinds de Orden HAC/623/2026 gelden deze termijnen (art. 5 Orden EHA/3316/2010):

Een fictief rekenvoorbeeld: ontvangt u in een jaar 9.600 euro huur en bedragen de aftrekbare kosten 3.600 euro, dan is de grondslag 6.000 euro en betaalt u in Spanje 1.140 euro belasting (19 %).

Op de Canarische Eilanden geldt geen btw maar de IGIC, een eigen Canarische indirecte belasting. Woninghuur is daarvan vrijgesteld, maar niet als er hoteldiensten bij horen of als het om toeristische verhuur gaat (art. 50.Uno.23.º.b Ley 4/2012). Laat bij vakantieverhuur vooraf nagaan welke IGIC-verplichtingen u heeft. Meer in het Engels: gids over huurinkomsten van niet-ingezetenen.

Wat betekent de verhuur voor box 3 in Nederland?

Als inwoner van Nederland blijft u daar belastingplichtig. De Spaanse woning hoort in box 3 bij uw bezittingen. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje van 16 juni 1971 bepaalt welk land mag heffen; een nieuw verdrag is nog niet in werking getreden:

• Spanje mag de huurinkomsten uit de woning belasten (art. 6 lid 1 en 3) en ook de woning zelf als vermogen (art. 24 lid 1).
• Nederland mag de woning meetellen bij de berekening van de eigen belasting, maar trekt het deel daarvan af dat in verhouding op de Spaanse woning valt (art. 25 lid 1 en 2).

In de aangifte heet dat de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Nederland verrekent dus niet de Spaanse IRNR, maar stelt de woning in verhouding vrij. Het kantoor adviseert over het Spaanse recht en de Spaanse aangifte; laat de box 3-berekening daarom maken door een Nederlandse belastingadviseur.

Gaat u zelf op de Canarische Eilanden wonen? Lees dan belasting op de Canarische Eilanden voor Nederlanders.

Wat als de huurder niet betaalt?

Een verzekering tegen wanbetaling van de huur (seguro de impago) mag u de huurder niet opleggen (art. 36.5 LAU, RDL 29/2026), maar u kunt er zelf een afsluiten.

Betaalt de huurder niet, dan verloopt het zo:

1. Betalingsaanmaning per burofax, een aangetekende brief met bewijs van inhoud. Komt die minstens 30 dagen vóór het indienen van de vordering (demanda) en betaalt de huurder niet, dan kan hij de procedure later in de regel niet meer beëindigen door alsnog alles te betalen (art. 22.4 LEC; uitzondering in punt 3). Daarnaast moet u vóór de procedure een buitengerechtelijke oplossing proberen (MASC, art. 5 LO 1/2025). Gerechtshoven (Audiencias Provinciales) hebben daarvoor een vertrouwelijk, bindend aanbod per burofax als geldige poging aanvaard (onder meer AAP Málaga 48/2026, ECLI:ES:APMA:2026:48A).
2. Ontruimingsprocedure bij de rechtbank (Tribunal de Instancia), waarin u ook de achterstallige huur kunt vorderen. De griffier (letrado de la Administración de Justicia) sommeert de huurder om binnen 10 dagen te vertrekken, te betalen of verweer te voeren. In die sommatie staan al de datum van de zitting en de datum van de ontruiming (art. 438.5 LEC).
3. Kwetsbare huurder (RDL 29/2026). Toont de huurder aan dat hij economisch kwetsbaar is, dan krijgt de overheid twee maanden om hem andere woonruimte aan te bieden of de schuld en de kosten te betalen. Intussen ligt de procedure stil. Gebeurt geen van beide, dan neemt de overheid de schuld over. Er volgt geen ontruiming en het contract loopt door tot het einde van de looptijd, zolang de kwetsbaarheid duurt. Dit geldt ook na een burofax-aanmaning (art. 22.6 LEC). Waar die regeling niet geldt, schort de rechter tot 31 december 2030 de procedure tegen een kwetsbare huurder op als de overheid geen andere woonruimte biedt, met elke twaalf maanden een nieuwe beoordeling en voor hooguit drie jaar. Een verhuurder die natuurlijk persoon is, krijgt dan van de overheid ten hoogste de gederfde huur, onbetaalde rekeningen voor nutsvoorzieningen en de proceskosten vergoed. Er volgt geen opschorting als de verhuurder een natuurlijk persoon is met twee of minder woningen (art. 2.2 RDL 29/2026).

Een vaste doorlooptijd bestaat niet: die hangt af van de rechtbank, van het verweer van de huurder en van een eventuele kwetsbaarheid. Uitgebreider, in het Engels: gids voor verhuurders bij huurachterstand.

Laat aan het einde van de huur altijd een opleveringsrapport (documento de finalización) ondertekenen: zonder dat document wordt vermoed dat de woning in goede staat is teruggegeven, tenzij u het tegendeel bewijst (art. 36.7 LAU, RDL 29/2026).

Mag de VvE vakantieverhuur verbieden?

Ja. Een besluit van de VvE (comunidad de propietarios) dat toeristische verhuur toestaat, beperkt, aan voorwaarden bindt of verbiedt, vergt de instemming van drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de breukdelen (cuotas) moeten hebben. Met dezelfde meerderheid kan de VvE de servicekosten voor een vakantiewoning met hooguit 20 % verhogen. Zulke besluiten werken niet terug (art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal). Sinds 3 april 2025 heeft wie met toeristische verhuur wil beginnen bovendien vooraf uitdrukkelijke toestemming van de VvE nodig (art. 7.3).

De Canarische wet sluit daarop aan: toeristische verhuur is niet toegestaan als de splitsingsakte, de statuten of een besluit van de VvE het gebruik beperken tot vaste bewoning (art. 5.1.c Ley 6/2025).

Langdurige en tijdelijke verhuur vallen niet onder deze regels.

Wat kost verhuurbeheer op Gran Canaria?

Bij ALY Abogados kost het beheer van een langdurige verhuur 8 tot 12 % van de maandhuur, afhankelijk van de woning en de diensten. Voor vakantieverhuur is dat 15 tot 25 % van de inkomsten. De eerste analyse van de te verwachten huur en het rendement is gratis.

• Over de beheervergoeding is IGIC verschuldigd tegen het algemene tarief van 7 % (art. 51.1.d Ley 4/2012). De huur zelf blijft vrijgesteld.
• De beheerkosten mogen niet aan de huurder worden doorberekend, direct noch indirect (art. 20.2 LAU, RDL 29/2026).

Betaalt de huurder niet, dan vallen de vordering van de achterstallige huur en de ontruimingsprocedure binnen het beheer: het kantoor rekent daarvoor geen extra honorarium.

Wat doet het kantoor?

ALY Abogados is het kantoor van Lázaro Héctor Amable Méndez, advocaat (ICALPA nr. 5.231), administrador de fincas (VvE-beheerder) en administrador concursal (curator), in Las Palmas de Gran Canaria. Het kantoor zoekt en screent de huurder, stelt het contract op, stort de borg bij de Canarische overheid, int de huur, regelt onderhoud en dient de modelo 210 in. Betaalt de huurder niet, dan voert het kantoor zelf de procedure. Lees meer op de Engelstalige pagina over verhuurbeheer op de Canarische Eilanden of op de Spaanstalige pagina gestión de alquileres. Een afspraak vraagt u aan via het Engelstalige aanvraagformulier.

Bronnen

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre
• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias)
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC)
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (MASC)
• Ley 2/2014, de 20 de junio, de Canarias (depósito de fianzas)
• Real Decreto 390/2021 (certificado de eficiencia energética)
• Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del IRNR (TRLIRNR)
• Ley 35/2006, del IRPF (LIRPF)
• Orden EHA/3316/2010 (modelo 210) en Orden HAC/623/2026
• Ley 4/2012, de 25 de junio, de Canarias (IGIC)
• Belastingverdrag Nederland-Spanje van 16 juni 1971
• Belastingdienst: 2e woning (zoals een vakantiewoning)