Alquiler de 31 días o menos en Canarias: ¿es turístico? 2026

El alquiler de 31 días o menos en 9 datos

¿Qué presume exactamente la ley?

Presume que hay actividad alojativa turística habitual, «sometida a las prescripciones de la legislación turística y considerada a todos los efectos como arrendamiento turístico» (art. 11.1 de la Ley 6/2025, añadido por la Ley 7/2026).

La presunción se aplica a la comercialización de estancias de corta duración, en viviendas de uso residencial o en cualquier otro inmueble, cuando se da una de estas dos condiciones:

• Letra a). Se hace publicidad o comercialización a través de un canal de oferta turística.
• Letra b). Se facilita alojamiento en viviendas de uso residencial por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año.

Admite prueba en contrario. En los alquileres de 31 días o menos, el artículo 12.1 pide poder acreditar dos cosas: que el contrato es conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial, y que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística.

Si el alquiler es turístico, hay que presentar antes una declaración responsable ante el cabildo insular (art. 7.1). Y solo es admisible si el planeamiento urbanístico lo permite expresamente (art. 3.3). No es una licencia: es una declaración responsable. Los requisitos están en nuestra guía de la Ley 6/2025.

¿Qué es un canal de oferta turística?

Son las personas físicas o jurídicas que, con carácter exclusivo o no, comercializan o promocionan la reserva o cesión de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico (art. 11.2). La ley incluye:

• Agencias de viajes.
• Centrales de reserva.
• Otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet.
• Empresas que insertan publicidad de viviendas para uso turístico en medios de comunicación social, en cualquier soporte.

La lista no es cerrada: el artículo dice «incluyendo las siguientes».

¿Puedo seguir alquilando por semanas a un trabajador desplazado o a un estudiante?

La Ley 6/2025 no prohíbe esos alquileres. Los presume turísticos y permite probar lo contrario. Para eso, el motivo de la estancia debe constar en el contrato y debe poder acreditarse (art. 12).

Un desplazamiento de trabajo de tres semanas o un curso de un mes son ejemplos de motivos que podrían justificar un alojamiento provisional. Son ejemplos nuestros: la ley no enumera qué motivos valen.

Hay una dificultad nueva. El artículo 12.1 pide acreditar también que el contrato es conforme a la legislación de arrendamientos. Y desde el 8 de octubre de 2026 la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que su arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días (art. 9 bis.1). Cómo se acredita entonces esa conformidad en un contrato de 31 días o menos es una duda abierta. Conviene revisar el caso antes de firmar.

¿Qué debe hacer el arrendador antes de firmar?

El deber de comprobar recae sobre el arrendador (art. 12.2). Son tres pasos:

1. Pedir el motivo antes de firmar. Debe requerir a la parte arrendataria la información sobre la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional.
2. Comprobar que encaja con la duración. La ley habla de la conexión de esa motivación con la duración prevista.
3. Escribirlo en el contrato. Debe hacerla constar expresamente.

¿Qué debe constar en el contrato?

Según el artículo 12:

• La motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional del arrendatario (art. 12.2).
• Su conexión con la duración prevista del contrato (art. 12.2).
• De forma expresa. Las circunstancias deben estar «debidamente especificadas en el contrato de arrendamiento» (art. 12.3).

El artículo no dice más. No aprueba un modelo de cláusula, no enumera motivos válidos y no indica qué documentos hay que adjuntar.

Una recomendación nuestra, que no es texto de la ley: conserva lo que acredite el motivo. La Administración puede comprobar si es veraz (art. 12.4).

¿Y si el inquilino no quiere decir el motivo?

La ley no regula la negativa del inquilino. Regula lo que ocurre con el contrato (art. 12.3):

• Si el arrendador no pide la información, se entiende que no concurren las circunstancias que excluyen la presunción.
• Si esas circunstancias no están debidamente especificadas en el contrato, este tiene la consideración de arrendamiento de naturaleza turística.

Si el contrato se firma sin el motivo, tendrá la consideración de arrendamiento de naturaleza turística (art. 12.3). El deber de pedir el motivo y de hacerlo constar es del arrendador (art. 12.2).

¿Un alquiler de 32 días o más queda fuera?

Queda fuera de la letra b) del artículo 11.1, que solo alcanza a los periodos continuos iguales o inferiores a 31 días.

No queda fuera de la letra a). Si la estancia se publicita o comercializa por un canal de oferta turística, la presunción puede aplicarse aunque dure más. Esa letra no fija un número de días. El artículo habla de «estancias de corta duración» y no dice cuántos días son.

¿Qué multa hay?

La Ley 7/2026 añade tres infracciones a la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, a través de la disposición final tercera de la Ley 6/2025. Las cuantías son las del artículo 79.2 de la Ley 7/1995.

En las infracciones leves cabe el apercibimiento, cuando no hay reincidencia y no se estima conveniente imponer multa (art. 79.1).

¿Qué pueden comprobar las Administraciones?

Las Administraciones competentes en materia de vivienda, urbanismo o turismo pueden adoptar, cada una en su ámbito, las medidas necesarias para comprobar que las circunstancias que justifican el contrato concurren y son veraces, y su conexión con la duración prevista (art. 12.4). El artículo no detalla qué medidas son.

¿Desde cuándo se aplica? ¿Afecta a los contratos anteriores?

Se aplica desde el 15 de agosto de 2026. Los artículos 11 y 12 los añadió la disposición final undécima de la Ley 7/2026, de 31 de julio, publicada en el Boletín Oficial de Canarias n.º 163, de 14 de agosto de 2026.

Esa disposición no incluye una regla transitoria para los contratos firmados antes de esa fecha. Si se les aplica la presunción es una duda abierta. Un dato del texto: las dos infracciones nuevas sobre contratos describen la «suscripción» del contrato, es decir, el acto de firmarlo (arts. 76.24 y 77.12 de la Ley 7/1995).

¿Cómo encaja con la Ley de Arrendamientos Urbanos?

El alquiler turístico está fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su artículo 5.e) excluye la cesión temporal de uso, total o parcial, de una vivienda amueblada y equipada «en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Su duración máxima, que fijan las administraciones competentes, «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días».

El alquiler de temporada ha cambiado. Cuando se aprobó la reforma canaria, la LAU solo lo mencionaba. Lo dice el preámbulo de la Ley 6/2025, en el texto añadido por la Ley 7/2026: el artículo 3.2 de la LAU «se limita a mencionarlo mediante la fórmula “arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra”». Por eso la ley canaria usa un criterio de tiempo.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE de 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día siguiente, ha modificado la LAU:

Las dos normas usan la misma frontera: 31 días. Hasta 31 días, la ley canaria presume alquiler turístico. Por encima, la LAU admite el arrendamiento de vivienda temporal si hay una causa y consta en el contrato.

Dos avisos:

• El real decreto-ley tiene que pasar por el Congreso. Debe someterse a debate y votación en los treinta días siguientes a su promulgación, y el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación (art. 86.2 de la Constitución). Comprueba si se ha convalidado.
• Contratos de temporada anteriores. Los celebrados antes de la entrada en vigor del real decreto-ley se siguen rigiendo por su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado. Entonces se extinguen, sin posibilidad de prórroga (disposición transitoria octava de la LAU).

¿Puede oponerse la comunidad de propietarios?

La presunción de los artículos 11 y 12 pertenece a la normativa turística canaria. No modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

Esa ley regula la actividad del artículo 5.e) de la LAU, es decir, el alquiler turístico:

• La junta puede aprobarla, limitarla, condicionarla o prohibirla con el voto de tres quintas partes del total de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.12).
• Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera empezar necesita antes la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3).

Lo explicamos en ¿puede la comunidad prohibir el alquiler turístico?.

Lo que la ley no aclara

Son dudas abiertas, no respuestas:

• Los contratos firmados antes del 15 de agosto de 2026. La reforma no trae una regla transitoria para los artículos 11 y 12.
• Qué motivos valen. La ley no dice cuáles sirven ni cómo se acreditan.
• La negativa del inquilino. No está regulada. La ley solo fija la consecuencia para el contrato.
• Qué es una estancia de corta duración. La letra a) del artículo 11.1 no fija un número de días.
• Cómo se cuenta «dentro del mismo año». La letra b) del artículo 11.1 no lo precisa.
• El encaje con la nueva LAU. El Real Decreto-ley 29/2026 no dice de forma expresa qué régimen se aplica a un contrato de 31 días o menos con una causa que no sea turística. Tampoco está claro cómo se acreditaría, en ese caso, que el contrato es conforme a la legislación de arrendamientos urbanos, como pide el artículo 12.1 de la Ley 6/2025.

Hasta que la Administración o los tribunales lo aclaren, lo prudente es revisar cada contrato antes de firmarlo.

Fuentes

• Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas (Boletín Oficial de Canarias n.º 163, de 14 de agosto de 2026). Su disposición final undécima añade los artículos 11 y 12 a la Ley 6/2025.
• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE). El texto consolidado puede no recoger todavía la reforma de la Ley 7/2026.
• Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias (BOE). El texto consolidado puede no recoger todavía los apartados 75.21, 76.24 y 77.12.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE).
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026).
• Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (BOE).
• Constitución Española, artículo 86 (BOE).

Artículo revisado el 7 de octubre de 2026.

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