Wohnung auf Gran Canaria vermieten: Regeln und Steuern 2026

Ferienvermietung, befristete Vermietung oder Langzeitvermietung?

Die touristische Überlassung einer möblierten Wohnung, die vom Mietrechtsgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) ausgenommen ist, darf höchstens 31 Tage dauern (Art. 5 e LAU, RDL 29/2026); wer länger vermietet, fällt unter die LAU.

Ferienvermietung nach dem Gesetz 6/2025

Nach Art. 3.3 des kanarischen Gesetzes 6/2025 erlaubt die Ausweisung als Wohngebiet keine touristische Nutzung, solange der Bebauungsplan der Gemeinde sie nicht ausdrücklich zulässt. Vor Beginn der Vermietung reicht der Eigentümer oder sein Betreiber beim Cabildo der Insel eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) ein; der Cabildo trägt die Tätigkeit in das Allgemeine Tourismusregister der Kanaren ein (Art. 7.1). Beizufügen sind unter anderem die städtebauliche Bescheinigung (cédula urbanística) und in einer Eigentümergemeinschaft deren Bescheinigung, dass die Nutzung dort nicht ausgeschlossen ist (Art. 7.7).

Eine staatliche Registriernummer brauchen Sie nicht: Das Registro Único für Kurzzeitvermietungen hat das Oberste Gericht (Tribunal Supremo) für nichtig erklärt (Urteil vom 19. Mai 2026, ECLI:ES:TS:2026:2148); das kanarische Tourismusregister bleibt davon unberührt. Das Verfahren beim Cabildo erklärt die Seite zur Ferienwohnungs-Genehmigung auf den Kanaren.

An Überwinterer vermieten: der befristete Vertrag

Wer im Winter für einige Monate vermietet, schließt seit dem 8. Oktober 2026 einen Wohnraummietvertrag nach der LAU. Befristet ist er nur, wenn der Mieter aus einem gerechtfertigten und nachweisbaren Grund vorübergehend nicht an seinem gewöhnlichen Wohnsitz lebt (Art. 2.3 LAU, RDL 29/2026). Der Grund muss im Vertrag stehen; beweisen muss ihn der Vermieter. Fehlt er, gilt der Vertrag rückwirkend ab der Unterschrift als normaler Wohnraummietvertrag (Art. 7.2 LAU, RDL 29/2026), den der Mieter auf bis zu fünf Jahre verlängern kann.

Ob das Überwintern eines Rentners mit Wohnsitz in Deutschland auf den Kanaren wegen des Klimas ein gerechtfertigter Grund ist, klärt das Gesetz nicht. Die Kanzlei empfiehlt deshalb, den Vertrag vor der Unterschrift prüfen zu lassen. Beschreiben Sie den Grund konkret und bewahren Sie die Belege auf. Weitere Regeln für den befristeten Vertrag:

• In der Regel höchstens zwölf Monate. Folgen zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung mehr als zwei befristete Verträge aufeinander, gilt schon der erste als normaler Mietvertrag (Art. 9 bis LAU, RDL 29/2026).
• Der Mieter kann nach einem Monat mit zehn Tagen Frist kündigen, ohne Entschädigung (Art. 11 LAU, RDL 29/2026).
• Verträge, die vor dem 8. Oktober 2026 als Saisonmiete geschlossen wurden, laufen nach altem Recht bis zum vereinbarten Ende und enden dann ohne Verlängerung (achte Übergangsbestimmung der LAU, RDL 29/2026).

Langzeitvermietung

Die Laufzeit ist frei vereinbar. Liegt sie unter fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), verlängert sich der Vertrag jährlich bis zu dieser Grenze, es sei denn, der Mieter erklärt mindestens 30 Tage vor Ablauf, nicht verlängern zu wollen (Art. 9.1 LAU). Eigenbedarf kann nur eine natürliche Person geltend machen, und nur, wenn er im Vertrag vorgesehen ist, frühestens nach dem ersten Jahr und mit zwei Monaten Vorlauf (Art. 9.3 LAU).

Ab dem 15. November 2026 soll Neues gelten, falls das Gesetzesdekret 28/2026 bestätigt wird: Nach fünf oder sieben Jahren würde sich der Vertrag stillschweigend um jeweils weitere fünf (oder sieben) Jahre verlängern. Wer als Vermieter nicht verlängern will, müsste sechs Monate vorher widersprechen und schuldete eine Entschädigung, außer in den gesetzlich genannten Fällen wie dem Eigenbedarf (Art. 10 LAU, RDL 28/2026).

Pflicht ist außerdem ein registrierter Energieausweis (certificado de eficiencia energética), dessen Klasse im Inserat stehen muss (Art. 6, 15.2 und 17 RD 390/2021). Eine Mietanpassung gibt es nur, wenn der Vertrag sie vorsieht, und höchstens im Rahmen des staatlichen Mietindex IRAV (Art. 18.1 LAU, RDL 29/2026).

Wohin kommt die Kaution (fianza)?

Bei der Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Kaution eine Monatsmiete in bar (Art. 36.1 LAU). Zusätzlich können die Parteien eine weitere Sicherheit (garantía adicional) vereinbaren: bei Verträgen bis zu fünf (oder sieben) Jahren höchstens zwei Monatsmieten, beim befristeten Vertrag höchstens eine. Eine Mietausfallversicherung (seguro de impago) darf der Vermieter dem Mieter bei Verträgen ab dem 8. Oktober 2026 nicht auferlegen; selbst abschließen kann er sie (Art. 36.5 LAU, RDL 29/2026).

Auf den Kanaren muss der Vermieter einen Betrag in Höhe der Kaution innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss hinterlegen, in bar bei der Caja de Depósitos der Autonomen Gemeinschaft. Eingetragen wird die Hinterlegung im Kautionsregister (Registro de Fianzas) des Instituto Canario de la Vivienda (Ley 2/2014, Art. 2.3, 5 und 12). Die Pflicht besteht auch dann, wenn der Mieter keine Kaution gezahlt hat (Art. 2.2). Wer nicht hinterlegt, begeht eine schwere Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von 35 bis 100 % der nicht hinterlegten Beträge (Art. 13).

Beim Auszug müssen beide Seiten den Zustand der Wohnung in einem unterschriebenen Abnahmeprotokoll (documento de finalización) festhalten. Fehlt es oder nennt es keine Schäden, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wurde (Art. 36.7 LAU, RDL 29/2026).

Wie versteuere ich die Mieteinnahmen in Spanien?

Wer in Deutschland ansässig ist, zahlt in Spanien die Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in einem anderen EU-Staat beträgt der Satz 19 % (Art. 25.1 a TRLIRNR). Abziehbar sind die Ausgaben, die das spanische Einkommensteuergesetz zulässt, wenn sie unmittelbar mit den Mieteinnahmen zusammenhängen und Sie das belegen (Art. 24.6 TRLIRNR). Die Minderungen (reducciones), die das spanische Einkommensteuerrecht für die Vermietung von Wohnraum vorsieht, gelten für Nichtresidenten nach Auffassung der zentralen Steuerbeschwerdeinstanz TEAC nicht (Resolución RG 00/01093/2021 vom 20. März 2024).

Erklärt wird mit dem Modelo 210, seit der Orden HAC/623/2026 für Mieteinnahmen mit Zahllast einmal im Jahr vom 1. bis 20. April des Folgejahres, bei Lastschrift vom 1. bis 15. April (Art. 5 und 13.6 der Orden EHA/3316/2010). Bei der Sammelerklärung gilt das schon für alle Einnahmen 2026, bei der Einzelerklärung ab den Einnahmen des vierten Quartals 2026. Für Zeiten, in denen die Wohnung leer steht oder Sie sie selbst nutzen, wird eine fiktive Miete (renta imputada) besteuert (Art. 24.5 TRLIRNR); sie wird vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres erklärt.

Die Vermietung als Wohnung ist von der kanarischen indirekten Steuer IGIC befreit, solange keine hotelähnlichen Leistungen dazukommen und die Wohnung nicht über touristische Kanäle angeboten wird (Art. 50.Uno.23.º b Ley 4/2012). Für die Ferienvermietung gilt diese Befreiung nicht; ob Sie IGIC abführen müssen, sollten Sie vor dem ersten Gast klären lassen.

Und in Deutschland? Das DBA und die Anrechnung

Das Doppelbesteuerungsabkommen vom 3. Februar 2011 erlaubt Spanien, Einkünfte aus der Vermietung spanischer Immobilien zu besteuern (Art. 6 DBA). Deutschland stellt diese Einkünfte nicht frei, sondern rechnet die in Spanien gezahlte Steuer auf die deutsche Einkommensteuer an, sofern die Wohnung nicht zu einer spanischen Betriebsstätte gehört (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA). Die Mieteinkünfte gehören also auch in Ihre deutsche Steuererklärung.

Angerechnet wird höchstens die deutsche Einkommensteuer, die auf diese Einkünfte entfällt (§ 34c Abs. 1 und Abs. 6 Satz 2 EStG). Ein rein hypothetisches Beispiel: Zahlen Sie in Spanien 1.000 € IRNR und entfallen in Deutschland auf dieselben Einkünfte 1.400 €, werden die 1.000 € angerechnet und 400 € bleiben in Deutschland zu zahlen. Entfallen in Deutschland nur 800 €, werden höchstens 800 € angerechnet.

Der Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG) erfasst unter anderem Einkünfte, die nach einem DBA steuerfrei sind; die spanischen Mieteinkünfte sind es nicht, deshalb spielt er hier keine Rolle. Die deutsche Erklärung erstellt Ihr Steuerberater in Deutschland, die spanische übernimmt die Kanzlei. Wer in Spanien steuerlich ansässig wird, ist kein Nichtresident mehr; was dann gilt, steht im Steuerguide für Deutsche auf den Kanarischen Inseln.

Der Mieter zahlt nicht: Gibt es einen Räumungsstopp bis 2030?

Der in deutschsprachigen Medien genannte „Räumungsstopp bis 2030“ meint Art. 2 des Gesetzesdekrets 29/2026: Bis zum 31. Dezember 2030 kann ein Räumungsverfahren gegen einen schutzbedürftigen Mieter ohne Wohnalternative ausgesetzt werden. Die Aussetzung wird alle zwölf Monate überprüft und dauert höchstens drei Jahre; ist der Vermieter eine natürliche Person, legt das Gericht eine Entschädigung zulasten der öffentlichen Verwaltung fest, höchstens in Höhe der entgangenen Miete, unbezahlter Versorgungskosten und der Verfahrenskosten. Wichtig für Privatvermieter: Die wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit des Mieters setzt sich nicht durch, wenn der Vermieter eine natürliche Person mit höchstens zwei Wohnungen ist (Art. 2.2 letzter Absatz).

Vorrang vor dieser Aussetzung hat eine neue Möglichkeit, das Verfahren abzuwenden (Art. 22.6 der Zivilprozessordnung, LEC). Weist der Mieter wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit nach, hat die öffentliche Verwaltung zwei Monate Zeit, ihm eine Wohnalternative anzubieten oder die Schulden samt Kosten zu zahlen; so lange ruhen Verfahren und Räumung. Tut sie weder das eine noch das andere, tritt sie als Schuldnerin an die Stelle des Mieters, und es findet keine Räumung statt. Beide Regeln gelten seit dem 8. Oktober 2026 und hängen von der Bestätigung des Dekrets ab.

So läuft das Verfahren gegen Mietnomaden und säumige Mieter ab:

1. Vor der Klage muss ein außergerichtlicher Einigungsversuch (MASC) stattfinden (Art. 5 der Ley Orgánica 1/2025). Gerichte haben dafür ein verbindliches, vertrauliches Angebot per Burofax genügen lassen (etwa AAP Málaga 48/2026, ECLI:ES:APMA:2026:48A).
2. Eine nachweisbare Zahlungsaufforderung mindestens 30 Tage vor der Klage verhindert, dass der Mieter das Verfahren durch Zahlung beendet, wenn er bis zur Klage nicht gezahlt hat (Art. 22.4 LEC). Die Abwendung durch die öffentliche Verwaltung nach Art. 22.6 LEC bleibt trotzdem möglich.
3. Der Rechtspfleger des Tribunal de Instancia (Letrado de la Administración de Justicia) fordert den Mieter auf, binnen zehn Tagen die Wohnung zu räumen, zu zahlen oder zu widersprechen, und setzt dabei schon den Räumungstermin fest (Art. 438.5 LEC).

Eine feste Verfahrensdauer kann niemand seriös versprechen. Mehr dazu auf der Seite Mietrecht und Räumungsklagen auf den Kanaren und, ausführlicher, im Leitfaden für Vermieter bei Mietrückstand (auf Englisch).

Brauche ich eine NIE und ein spanisches Konto?

Eine spanische Steuernummer brauchen Sie. Für Ausländer ist die NIE (número de identidad de extranjero) zugleich die Steuer-Identifikationsnummer (Art. 20.1 RD 1065/2007). Wer keine NIE hat, muss vor steuerlich relevanten Vorgängen bei der spanischen Steuerverwaltung (Agencia Tributaria) eine Steuernummer beantragen, die mit M beginnt (Art. 20.2 RD 1065/2007).

Ein spanisches Konto schreibt das Mietrecht nicht vor; es verlangt nur, dass die Miete elektronisch gezahlt wird, bar nur ausnahmsweise (Art. 17.3 LAU). Für die Steuer ist ein spanisches Konto aber praktisch: Bei der Online-Erklärung wird das Modelo 210 mit Zahllast über eine zugelassene Bank (entidad colaboradora) oder per Lastschrift (domiciliación) bezahlt (Art. 13.1 und 13.6 der Orden EHA/3316/2010).

Darf die Eigentümergemeinschaft die Vermietung verbieten?

Für die Ferienvermietung braucht der Eigentümer seit dem 3. April 2025 die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Art. 7.3 des Wohnungseigentumsgesetzes, Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Mit drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile halten, kann die Eigentümerversammlung die touristische Vermietung erlauben, beschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten, allerdings nicht rückwirkend (Art. 17.12 LPH). Wer die Ferienvermietung schon vor dem 3. April 2025 nach dem Tourismusrecht betrieben hat, darf sie zu dessen Bedingungen fortführen (zweite Zusatzbestimmung der LPH).

Die Vermietung als Wohnung für mehr als 31 Tage erfasst Art. 17.12 LPH nicht.

Was kostet eine Mietverwaltung auf Gran Canaria?

Gemeint ist die Mietverwaltung (auch Objektbetreuung oder Hausverwaltung) mit Mieterauswahl, Vertrag, Inkasso und Instandhaltung, nicht die WEG-Verwaltung der Eigentümergemeinschaft durch den administrador de fincas. Die Kanzlei berechnet dafür bei der Langzeitvermietung je nach Immobilie und Leistungsumfang 8 bis 12 % der Monatsmiete, bei der Ferienvermietung 15 bis 25 % der Einnahmen. Die Erstanalyse ist kostenlos. Gerät der Mieter in Zahlungsverzug, übernimmt die Kanzlei Mahnung und Räumungsklage im Rahmen der Verwaltung, ohne zusätzliches Honorar der Kanzlei. Das Verwaltungshonorar unterliegt der IGIC zum allgemeinen Satz von 7 % (Art. 51.1 d Ley 4/2012).

Die Verwaltungskosten trägt der Eigentümer: Kosten der Immobilienverwaltung und des Vertragsabschlusses dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden, auch nicht indirekt (Art. 20.2 LAU, RDL 29/2026, für Verträge ab dem 8. Oktober 2026).

Was die Kanzlei für Sie übernimmt

Lázaro Héctor Amable Méndez ist Rechtsanwalt (Rechtsanwaltskammer Las Palmas, ICALPA, Nr. 5.231), Immobilienverwalter (administrador de fincas) und Insolvenzverwalter (administrador concursal). Seine Kanzlei in Las Palmas de Gran Canaria bündelt Mietverwaltung, Mietvertrag, Kautionshinterlegung, Modelo 210 und, wenn nötig, die Räumungsklage in einer Hand. Den Leistungsumfang beschreibt die Seite Mietverwaltung auf den Kanarischen Inseln. Einen Termin fragen Sie über das Terminformular (auf Englisch) an; die Kanzlei schlägt dann Tag und Uhrzeit vor.

Quellen

• LAU (Ley 29/1994): BOE-A-1994-26003
• RDL 29/2026: BOE-A-2026-20823; RDL 28/2026: BOE-A-2026-20822
• Ley 6/2025 (Kanaren): BOE-A-2025-26358
• Ley 2/2014 (Kanaren): BOE-A-2014-7325
• LPH (Ley 49/1960): BOE-A-1960-10906
• LEC (Ley 1/2000): BOE-A-2000-323; Ley Orgánica 1/2025: BOE-A-2025-76
• TRLIRNR (RDLeg 5/2004): BOE-A-2004-4527
• Orden EHA/3316/2010: BOE-A-2010-19707; Orden HAC/623/2026: BOE-A-2026-13573
• RD 1065/2007: BOE-A-2007-15984; RD 390/2021: BOE-A-2021-9176
• Ley 4/2012 (Kanaren), IGIC: BOE-A-2012-9282
• DBA Deutschland-Spanien vom 3. Februar 2011: BOE-A-2012-10212
• § 34c EStG und § 32b EStG
• STS vom 19. Mai 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2148); AAP Málaga 48/2026 (ECLI:ES:APMA:2026:48A); TEAC, RG 00/01093/2021 vom 20. März 2024