Hausbesetzer in Spanien: Was tun als Eigentümer auf den Kanaren?

Hausbesetzer oder Mietnomaden: Wo liegt der Unterschied?

Mietnomaden und andere säumige Mieter haben einen Mietvertrag, zahlen aber nicht. Hausbesetzer sind ohne Ihre Zustimmung und ohne Vertrag eingezogen. Davon hängt der Weg ab:

Wie die Räumungsklage gegen säumige Mieter abläuft, beschreibt die Seite zum Mietrecht auf den Kanarischen Inseln.

Welche Straftat begehen Hausbesetzer in Spanien?

Das spanische Strafgesetzbuch (Código Penal, CP) unterscheidet zwei Taten:

• Hausfriedensbruch (allanamiento de morada, Art. 202 CP): Wer in eine fremde Wohnung (morada) eindringt oder gegen den Willen des Bewohners darin bleibt, riskiert Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zwei Jahren. Der deutsche Begriff passt nur ungefähr, denn Art. 202 CP schützt allein die Wohnung.
• Besetzung (usurpación, Art. 245 CP): Wer ohne Erlaubnis eine fremde Immobilie besetzt, die keine morada ist, oder gegen den Willen des Berechtigten darin bleibt, riskiert Geldstrafe (Art. 245.2 CP), bei Gewalt oder Drohung gegen Personen Freiheitsstrafe (Art. 245.1 CP).

Eine Wohnung, in der jemand lebt, ist eine morada. Auch eine eingerichtete Ferien- oder Winterwohnung, die Sie regelmäßig nutzen, kann eine sein, selbst während Sie fort sind. Eine leer stehende Wohnung, die niemand bewohnt, fällt in der Regel unter die Besetzung (usurpación). Das Gericht entscheidet im Einzelfall.

Ferienwohnung besetzt: Was tun in den ersten Stunden?

Oft bemerken Nachbarn oder der Verwalter der Eigentümergemeinschaft (administrador de fincas) die Hausbesetzer zuerst. Dann gilt:

1. Polizei rufen: Notruf 112, Policía Nacional oder Guardia Civil, je nach Gemeinde. Anzeige (denuncia) erstatten kann jeder, der von der Tat erfährt (Art. 264 LECrim), also auch Ihr Nachbar oder Verwalter.
2. Nicht selbst eingreifen: nicht hineingehen und niemanden unter Druck setzen.
3. Beweise sammeln: Kaufurkunde (escritura), aktueller Grundbuchauszug (nota simple), Belege über Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftsbeiträge, Strom und Wasser auf Ihren Namen, Fotos von außen, Namen von Zeugen aus der Nachbarschaft und Flugtickets oder Bordkarten, die zeigen, wann Sie zuletzt dort waren.

Gibt es in Spanien eine 48-Stunden-Regel?

Nein. Eine Frist von 48 oder 72 Stunden, nach deren Ablauf die Polizei Hausbesetzer nicht mehr aus der Wohnung holen dürfte, steht in keinem spanischen Gesetz. Maßgeblich ist die Verfassung: Eine Wohnung (domicilio) darf ohne Einwilligung des Inhabers oder richterlichen Beschluss nur bei einer Straftat auf frischer Tat (delito flagrante) betreten werden (Art. 18.2 CE). Flagrant ist eine Tat, die gerade begangen wird oder soeben begangen wurde, wenn der Täter dabei angetroffen wird (Art. 795.1.1.ª LECrim). Ob das zutrifft, beurteilt die Polizei vor Ort; rufen Sie sie deshalb so früh wie möglich.

Strafanzeige oder Besitzschutzklage: Welcher Weg führt zurück in die Wohnung?

Beide Wege schließen sich nicht aus; ob einer oder beide sinnvoll sind, prüft die Kanzlei im Einzelfall.

Strafverfahren. Seit dem 3. April 2025 können Hausfriedensbruch (allanamiento de morada) und Besetzung (usurpación) im Schnellverfahren (juicio rápido) verhandelt werden, wenn die Voraussetzungen des Art. 795 LECrim vorliegen, darunter ein Polizeibericht (atestado).

Besitzschutzklage. Wer als natürliche Person Eigentümer ist und den Besitz ohne seine Zustimmung verloren hat, kann bei der Zivilabteilung des Gerichts erster Instanz (Tribunal de Instancia) die sofortige Rückgabe der Wohnung verlangen (Art. 250.1.4.º LEC):

• Beantragen Sie die sofortige Herausgabe, fordert der Letrado de la Administración de Justicia des Gerichts die Bewohner schon im Zulassungsbeschluss (decreto de admisión) auf, innerhalb von fünf Tagen nach der Zustellung einen Rechtstitel (título) vorzulegen, der ihren Besitz rechtfertigt (Art. 441.1 bis LEC).
• Legen sie keinen ausreichenden Rechtstitel vor, ordnet das Gericht durch Beschluss (auto) Räumung und Herausgabe an, wenn Ihr eigener Rechtstitel Ihr Recht zum Besitz belegt; vorbehalten bleibt die gesetzliche Prüfung, ob die Bewohner schutzbedürftig sind (Art. 441.5 bis 441.7 LEC). Ein Rechtsmittel gegen den Beschluss über diesen Antrag gibt es nicht.
• Im weiteren Verfahren können sich die Bewohner nur darauf berufen, dass sie selbst ein Recht zum Besitz haben oder Sie keines (Art. 444.1 bis LEC).

Was dürfen Sie auf keinen Fall tun?

Selbsthilfe kann Sie auch in der eigenen Wohnung zum Beschuldigten machen:

• Das Schloss austauschen, solange die Wohnung besetzt ist, mit Gewalt eindringen oder die Sachen der Bewohner hinaustragen: Das kann Nötigung (coacciones, Art. 172 CP) sein, mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu drei Jahren oder Geldstrafe, oder eigenmächtige Rechtsdurchsetzung (realización arbitraria del propio derecho, Art. 455 CP).
• Strom, Wasser oder Gas abstellen, um die Bewohner hinauszudrängen: Auch das kann als Nötigung verfolgt werden.
• Dritte beauftragen, die ohne Gericht räumen wollen: Setzen sie Gewalt, Drohungen oder Druck ein, können dieselben Straftaten vorliegen.

Wie gehen Sie vor, wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben?

Für die ersten Schritte müssen Sie nicht anreisen. Bitten Sie eine Vertrauensperson, den Verwalter oder den Präsidenten der Gemeinschaft, die Polizei zu rufen und sich eine Kopie der Anzeige geben zu lassen, und schicken Sie der Kanzlei Kopien Ihrer Unterlagen.

Für die Besitzschutzklage sind Anwalt (abogado) und Prozessvertreter (procurador) vorgeschrieben (Art. 23 und 31 LEC). Die Ausnahme für Streitwerte bis 2.000 Euro greift nicht, weil diese Klage unabhängig vom Streitwert im vereinfachten Verfahren (juicio verbal) verhandelt wird (Art. 250.1 LEC). Wie Sie die Kanzlei aus dem Ausland beauftragen, klärt sie mit Ihnen im Einzelfall.

Wie schützen Sie eine Wohnung, die monatelang leer steht?

Wer nur im Winter auf den Kanaren lebt, lässt die Wohnung monatelang allein. Das hilft:

• Regelmäßige Besuche einer Vertrauensperson, die lüftet, den Briefkasten leert und Schloss und Fenster prüft.
• Gemeinschaft und Verwalter informieren: wann Sie abreisen und zurückkommen, mit Telefonnummer und der Bitte um sofortige Nachricht, wenn jemand Möbel hineinträgt oder das Schloss wechselt.
• Alarmanlage, möglichst mit Aufschaltung auf eine Alarmzentrale.
• Versicherung prüfen: Enthält Ihre Wohnungsversicherung (seguro de hogar) Rechtsschutz (defensa jurídica) bei einer Hausbesetzung, auch für eine Zweitwohnung? Die Bedingungen unterscheiden sich.
• Unterlagen griffbereit halten, auch digital, damit Sie oder die Kanzlei sofort handeln können.
• Vermieten: Eine langfristig vermietete Wohnung steht nicht leer.

Wie hilft die Kanzlei?

ALY Abogados in Las Palmas de Gran Canaria ist die Kanzlei von Lázaro Héctor Amable Méndez, Abogado (spanischer Rechtsanwalt), zugelassen beim Ilustre Colegio de la Abogacía de Las Palmas (ICALPA, Nr. 5.231). Bei einer Hausbesetzung bereitet die Kanzlei die Anzeige vor, begleitet das Strafverfahren und führt die Besitzschutzklage bis zum Abschluss. Dauer und Ergebnis hängen vom Gericht und vom Einzelfall ab; die Kanzlei sagt beides nicht zu.

Zur Kanzlei gehören auch Hausverwalter mit Kammerzulassung (administradores de fincas colegiados), und die Kanzlei verwaltet Langzeitvermietungen für Eigentümer in Spanien und im Ausland. Bei einer Vermietung über die Kanzlei gehören Mietforderung und Räumungsklage bei Zahlungsverzug zur Verwaltung; die Rückgabe einer besetzten Wohnung ist ein eigener Auftrag.

Termin anfragen (Formular auf Englisch): Die Kanzlei schlägt Ihnen Tag und Uhrzeit vor. Mehr zur Verwaltung Ihrer Wohnung: Mietverwaltung auf den Kanarischen Inseln.

Quellen

Konsolidierte Fassungen im Boletín Oficial del Estado (BOE), Stand 5. November 2026: Código Penal, Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley de Enjuiciamiento Criminal, Ley Orgánica 1/2025, Ley de Propiedad Horizontal und Constitución Española.