Ferienwohnung-Genehmigung
auf den Kanaren 2026

Sie brauchen keine Lizenz im engeren Sinn, aber die Anmeldung ist Pflicht: Bevor Sie Ihre Wohnung als "Vivienda Vacacional" (VV) vermieten, müssen Sie beim zuständigen Cabildo Insular (Inselrat) eine verantwortliche Erklärung ("declaración responsable") einreichen; der Cabildo trägt die Tätigkeit von Amts wegen in das Allgemeine Tourismusregister der Kanaren (Registro General Turístico) ein (Art. 7 Gesetz 6/2025). Die Registernummer muss in jedem Inserat stehen: Werbung ohne Registernummer ist ein sehr schwerer Verstoß nach dem kanarischen Tourismusgesetz 7/1995, mit Bußgeldern von 30.001 bis 300.000€. Zuständig ist der Cabildo der jeweiligen Insel: Gran Canaria, Teneriffa, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera, El Hierro.

Das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen ("Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas") ist die neue kanarische Regulierung, in Kraft seit dem 13. Dezember 2025. Das Gesetz 7/2026 vom 31. Juli hat das Gesetz 6/2025 geändert (Elfte Schlussbestimmung; in Kraft seit dem 15. August 2026): Die Reform betrifft unter anderem Vermietungen von 31 Tagen oder weniger, die technischen Anforderungen an die Wohnung und bereits angemeldete Ferienwohnungen. Kernpunkte des Gesetzes 6/2025: touristische Nutzung nur, wenn der Bebauungsplan der Gemeinde sie ausdrücklich zulässt; grundsätzlich bleiben mindestens 90% der Wohnbebauung dem Wohnen vorbehalten (80% auf La Palma, La Gomera und El Hierro); Mindestalter der Wohnung in der Regel 10 Jahre; die verantwortliche Erklärung gilt in der Regel 5 Jahre, und wer danach weitervermieten will, muss im Monat vor Ablauf eine neue Erklärung einreichen, sonst wird die Wohnung endgültig abgemeldet (Art. 10 Gesetz 6/2025); für bereits nach dem Dekret 113/2015 angemeldete Ferienwohnungen gilt eine Übergangsregelung von grundsätzlich 5 Jahren. Die Bußgelder des Tourismusgesetzes 7/1995 reichen bis 300.000€; das Gesetz 6/2025 hat zudem ein eigenes Bußgeld eingeführt: Wer die Wohnung weiter touristisch nutzt, obwohl die Wirksamkeit des Berechtigungstitels erloschen ist, begeht einen schweren Verstoß, der mit 15.000 bis 150.000€ geahndet wird (Art. 383.3 des kanarischen Bodengesetzes 4/2017, eingefügt durch die Zweite Schlussbestimmung des Gesetzes 6/2025). Eingereicht wird die Erklärung beim Cabildo Insular der jeweiligen Insel.

Das wird vermutet, solange nicht das Gegenteil bewiesen ist. Seit der Reform durch das Gesetz 7/2026 wird bei der Vermarktung von Kurzaufenthalten eine touristische Beherbergungstätigkeit vermutet, wenn eine von zwei Voraussetzungen vorliegt: Die Wohnung wird über einen touristischen Vertriebskanal beworben oder vermarktet (zum Beispiel Reisebüros, Buchungszentralen oder Vermittlungsplattformen im Internet), oder eine Wohnung mit Wohnnutzung wird für einen zusammenhängenden Zeitraum von 31 Tagen oder weniger überlassen, einmal oder mehrmals im selben Jahr (Art. 11 Gesetz 6/2025, eingefügt durch das Gesetz 7/2026). Greift die Vermutung, unterliegt die Tätigkeit dem Tourismusrecht. Bei Mietverträgen mit einer Dauer von 31 Tagen oder weniger muss der Vermieter den Mieter vorab nach dem Grund fragen, der den Bedarf an einer vorübergehenden Unterkunft rechtfertigt, und nach dessen Zusammenhang mit der vorgesehenen Dauer. Beides muss ausdrücklich im Vertrag stehen. Fehlt die Angabe, gilt der Vertrag als touristischer Mietvertrag (Art. 12 Gesetz 6/2025, eingefügt durch das Gesetz 7/2026). Den Vertrag ohne diese Angabe abzuschließen, ist außerdem ein schwerer Verstoß gegen das Tourismusgesetz 7/1995 (Art. 76.24, eingefügt durch das Gesetz 7/2026), der mit 1.501 bis 30.000€ geahndet wird (Art. 79.2 Gesetz 7/1995).

Bis die Ausführungsvorschriften zum Gesetz 6/2025 in Kraft treten, gelten die Anforderungen seiner Siebten Übergangsbestimmung (in der Fassung des Gesetzes 7/2026). Die Wohnung muss mindestens 35 m² Nutzfläche haben. Bei mehr als vier Plätzen sind zwei vollständige Bäder nötig, bei mehr als acht Plätzen drei Bäder. Eine kleinere Wohnung ist zulässig, wenn sie die Mindestnutzfläche der geltenden Bewohnbarkeitsvorschriften einhält und mindestens eine der im Gesetz aufgezählten Bedingungen erfüllt, zum Beispiel: privater Parkplatz für die Gäste auf demselben Grundstück, Pool für die Gäste auf demselben Grundstück, Energieeffizienzklasse A oder B oder ein System zur Lärmüberwachung. Außerdem verlangt das Gesetz mindestens die Energieeffizienzklasse F bei Gebäuden, die am 31. Dezember 2007 rechtmäßig bestanden, und die Klasse D bei späteren Gebäuden (mit gesetzlichen Ausnahmen); Warmwasser über eine Solaranlage, soweit technisch und rechtlich möglich, oder über eine gleichwertige Anlage mit erneuerbaren Energien; und eine befahrbare Zufahrt bis zum Grundstück oder zum nächstgelegenen zumutbaren Punkt. Ist das letzte Stück nur zu Fuß erreichbar oder die Zufahrt nicht befestigt, muss das in Werbung und Vermarktung ausdrücklich angegeben werden.

Es kommt darauf an. Wenn das Gebäude eine Eigentümergemeinschaft hat und die Teilungserklärung (título constitutivo), die Statuten oder ein Beschluss der Gemeinschaft die touristische Nutzung verbieten, können Sie nicht vermieten (Art. 5.1.c Gesetz 6/2025). Gemeinschaften können die touristische Vermietung mit 3/5-Mehrheit genehmigen, beschränken oder verbieten (Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, LPH), und seit dem 3. April 2025 brauchen Sie vorab die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft (Art. 7.3 LPH). Der Erklärung beim Cabildo ist eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft beizufügen. Prüfen Sie immer den Grundbuchauszug, den Bebauungsplan und die Gemeinschaftssatzung VOR dem Kauf oder der Erklärung.

Kosten: 1.500-3.000€ Anwaltshonorar bei Vertretung; etwaige Verwaltungsgebühren hängen vom jeweiligen Cabildo ab, denn die Cabildos können die Erhebung von Gebühren für die Prüfung der verantwortlichen Erklärungen beschließen (Dritte Zusatzbestimmung Gesetz 6/2025, in der Fassung des Gesetzes 7/2026). Auf eine Genehmigung müssen Sie nicht warten: Die vollständige Einreichung der verantwortlichen Erklärung samt Unterlagen erlaubt den Beginn der Tätigkeit ab dem Tag der Einreichung, und der Cabildo trägt sie von Amts wegen ein (Art. 8.1 Gesetz 6/2025). Zeit kostet die Vorbereitung: Tätigkeitsbericht mit Plänen und Fotos, städtebauliche Bescheinigung (cédula urbanística; auf El Hierro, La Gomera und La Palma in den ersten zwei Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht erforderlich, Neunte Übergangsbestimmung Gesetz 6/2025) und, bei Wohnungseigentum, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft. In Gebieten, die zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt wurden, ist die Zulassung neuer Ferienwohnungen automatisch ausgesetzt.

Zwei Punkte sollten Sie prüfen. Erstens die vorherige Mitteilung über klassifizierte Tätigkeiten ("comunicación previa de actividades clasificadas") bei der Gemeinde (ayuntamiento): Wer die verantwortliche Erklärung vor Inkrafttreten des Gesetzes 6/2025 eingereicht hat, also vor dem 13. Dezember 2025, diese Mitteilung aber nicht, kann sie vor dem 31. Juli 2027 einreichen. Beizufügen sind mindestens eine Bescheinigung der Gemeinde (oder ein vom Gesetz zugelassener Ersatznachweis) und ein von einem befugten Techniker unterzeichneter Bericht. Die Mitteilung berechtigt dazu, die Übergangsregelung des Gesetzes in Anspruch zu nehmen. Wird sie nicht fristgerecht eingereicht, muss die touristische Tätigkeit sofort eingestellt werden. Wer die Mitteilung schon vor Inkrafttreten des Gesetzes eingereicht hatte, ist nicht betroffen (Zehnte Übergangsbestimmung Gesetz 6/2025, eingefügt durch das Gesetz 7/2026). Zweitens Verkauf und Erbfall: Die Erklärung der konsolidierten touristischen Nutzung (Erste Übergangsbestimmung Gesetz 6/2025) verliert ihre Wirkung, wenn das Eigentum an der Wohnung übertragen wird, gleich aus welchem Rechtsgrund. Neu ist eine Ausnahme für die Übertragung von Todes wegen: War der Verstorbene zugleich Eigentümer und Inhaber der verantwortlichen Erklärung, kann der neue Eigentümer dem Cabildo den Wechsel des Inhabers mitteilen und die Tätigkeit höchstens 10 Jahre ab dieser Übertragung fortsetzen; spätere Übertragungen von Todes wegen verlängern die Frist nicht (Absatz 11 der Ersten Übergangsbestimmung, in der Fassung des Gesetzes 7/2026).

Zuerst ist zu klären, ob der Beschluss Sie überhaupt betrifft. Ein Beschluss, der die touristische Vermietung beschränkt oder verbietet, braucht die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten, und wirkt nicht rückwirkend (Art. 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, LPH). Wer die Tätigkeit schon vor dem 3. April 2025 ausgeübt und sich zuvor der touristischen Fachregelung unterstellt hatte, darf sie zu den dort festgelegten Bedingungen und Fristen fortsetzen (Zweite Zusatzbestimmung LPH); auf den Kanaren sind das heute die Erste und Zweite Übergangsbestimmung des Gesetzes 6/2025. Wer dagegen erst anfangen will, braucht vorab die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft (Art. 7.3 LPH) und muss der Erklärung beim Cabildo die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft beifügen (Art. 7.7.b Gesetz 6/2025). Ob der Beschluss anfechtbar ist oder Ansprüche gegen den Verkäufer in Betracht kommen, hängt vom Einzelfall ab. Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich nach dem Beschluss.