Vivienda turística en Canarias
Normativa, licencias y obligaciones

Es lo que suele llamarse licencia de vivienda vacacional: una declaración responsable que la Ley 6/2025 obliga a presentar antes de iniciar la actividad. Se presenta ante el cabildo de cada isla, que inscribe la vivienda de oficio en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias con un número de registro que debe aparecer en todos los anuncios.

No hay un plazo de concesión: la declaración responsable, presentada completa ante el cabildo insular, permite iniciar la actividad el mismo día (art. 8.1 de la Ley 6/2025). Antes hay que reunir, como mínimo, la documentación del art. 7.7: memoria de la actividad suscrita por personal competente, cédula urbanística que acredite que el planeamiento habilita expresamente el uso (no exigible en El Hierro, La Gomera y La Palma durante los dos años siguientes a la entrada en vigor de la ley) y, en propiedad horizontal, certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios. Donde se declare zona de mercado residencial tensionado, la habilitación de nuevas viviendas queda suspendida.

Sí. Desde la reforma de la LPH en 2019 (art. 17.12), la comunidad puede limitar o prohibir el alquiler turístico con un acuerdo adoptado por 3/5 del total de propietarios y cuotas; el acuerdo no tiene efectos retroactivos. Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera empezar necesita además la aprobación expresa previa de la junta (art. 7.3 LPH). Para que el acuerdo que limita o prohíbe sea oponible a quien compre después, conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Anunciar una vivienda en plataformas digitales sin tener número de registro, o sin indicarlo en el anuncio, es infracción muy grave (art. 75.16 de la Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias, añadido por la Ley 6/2025). Desde la reforma de la Ley 7/2026 también lo es comercializar estancias turísticas en viviendas de uso residencial sin cumplir los requisitos legales (art. 75.21 de la Ley 7/1995). La multa prevista para las infracciones muy graves va de 30.001 a 300.000 € (art. 79.2 de la Ley 7/1995). Además, seguir con el uso turístico de la vivienda cuando se ha extinguido la eficacia del título habilitante es infracción urbanística grave, con multa de entre 15.000 y 150.000 € (art. 383.3 de la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, añadido por la Ley 6/2025).

La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. El uso turístico solo es admisible si el planeamiento urbanístico lo permite expresamente; por regla general, la vivienda debe tener una antigüedad mínima de diez años y la declaración responsable habilita por cinco años; se renueva presentando una nueva declaración responsable durante el mes anterior al vencimiento, si se siguen cumpliendo los requisitos y con certificado favorable del ayuntamiento (art. 10). Las viviendas ya habilitadas con el Decreto 113/2015 tienen un régimen transitorio: uso turístico consolidado para quien sea a la vez propietario y titular de la declaración responsable y cumpla los requisitos (disposición transitoria primera) o, en otro caso, con carácter general, cinco años para seguir operando (disposición transitoria segunda). Si quien explota la vivienda no es su propietario, la habilitación termina al acabar su contrato aunque no hayan pasado esos cinco años. La Ley 7/2026, en vigor desde el 15 de agosto de 2026, ha modificado parte de este régimen transitorio.

La Ley 7/2026, de 31 de julio, modifica la Ley 6/2025 y está en vigor desde el 15 de agosto de 2026. Salvo prueba en contrario, se presume turístico el alojamiento en viviendas de uso residencial por un periodo continuo igual o inferior a 31 días. El arrendador debe pedir al inquilino el motivo que justifica el alojamiento provisional y hacerlo constar en el contrato (arts. 11 y 12 de la Ley 6/2025, añadidos por la Ley 7/2026). Los ayuntamientos pueden habilitar un uso turístico ocasional de hasta 15 días al año para fiestas de interés turístico y eventos de especial relevancia (art. 4.2 de la Ley 6/2025). Y los requisitos técnicos de la vivienda, que se aplican hasta que entre en vigor el reglamento de desarrollo, tienen nueva redacción (disposición transitoria séptima de la Ley 6/2025).

Puede afectarte en tres puntos. Primero: si presentaste la declaración responsable antes del 13 de diciembre de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley 6/2025, pero no la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento, puedes presentarla antes del 31 de julio de 2027. Si no se presenta en plazo, hay que cesar en la actividad (disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026). Segundo: si el uso turístico de tu vivienda ya estaba expresamente habilitado por la ordenación urbanística pormenorizada y formalizaste el cambio de uso ante el ayuntamiento antes de esa misma fecha, no necesitas la declaración de uso turístico consolidado: sigue vigente la declaración responsable presentada conforme al Decreto 113/2015 (disposición transitoria primera, apartado 12, de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026). Tercero: la declaración de uso turístico consolidado deja de surtir efectos si la vivienda se transmite por cualquier título. La reforma añade una excepción para la herencia: si la persona fallecida era a la vez propietaria y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario puede comunicar al cabildo el cambio de titularidad y seguir con la actividad hasta un máximo de 10 años desde la transmisión (disposición transitoria primera, apartado 11, de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026).