¿Puede la Comunidad Prohibir el Alquiler Turístico? (LO 1/2025)

El cambio de paradigma: de "prohibir" a "aprobar"

Hasta abril de 2025 el sistema funcionaba al revés: el propietario podía iniciar la actividad turística salvo que los estatutos la prohibieran o la comunidad la hubiera limitado o prohibido por acuerdo. Si la junta nunca votaba nada, el silencio jugaba a favor de quien alquilaba.

La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en tres puntos:

• Añadió el artículo 7.3 LPH, en vigor desde el 3 de abril de 2025: el propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico (la actividad del artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos) "deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios".
• Dio nueva redacción al artículo 17.12 LPH: el acuerdo expreso por el que se "apruebe, limite, condicione o prohíba" esa actividad requiere 3/5 de propietarios y de cuotas.
• Añadió la disposición adicional segunda LPH, pensada para quien ya operaba (la vemos más abajo).

El silencio de la comunidad ya no ampara una actividad nueva. En Canarias, además, la Ley 6/2025 ha convertido esta cuestión en un requisito administrativo: en propiedad horizontal, la declaración responsable debe ir acompañada de una certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios de que ni el título constitutivo, ni los estatutos, ni ningún acuerdo impiden la actividad.

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Resumen: qué dice hoy la Ley de Propiedad Horizontal

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El artículo 17.12 LPH tras la LO 1/2025

El texto vigente exige, para "el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba" el alquiler turístico, "el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Tres claves para leerlo bien:

• Doble mayoría. Los 3/5 deben alcanzarse a la vez en número de propietarios y en cuotas, y se calculan sobre el total de propietarios, no solo sobre quienes asisten a la junta. En un edificio de 20 propietarios, no basta con que voten a favor 12 si entre ellos solo suman el 50 % de las cuotas.
• Los ausentes cuentan. En estas mayorías cualificadas se computan como favorables los votos de los propietarios ausentes, debidamente citados, que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales (artículo 17.8 LPH). El resultado puede no ser definitivo el mismo día de la junta.
• Sin efectos retroactivos. El apartado termina así: "Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

El antecedente es el Real Decreto-ley 7/2019, cuya redacción del apartado 12 hablaba de "limitar" la actividad. La duda de si limitar incluía prohibir la resolvió el Tribunal Supremo en 2024 (lo vemos más abajo); la redacción vigente ya dice expresamente "prohíba".

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Las cuatro opciones de la comunidad

Con la redacción vigente, la junta puede, siempre por 3/5 del total de propietarios y de cuotas:

Aprobar la actividad. Es el acuerdo expreso que necesita, antes de empezar, el propietario que quiere alquilar (artículo 7.3 LPH).

Limitarla o condicionarla. La ley no enumera qué límites o condiciones caben: es el acuerdo el que debe concretarlos, y conviene redactarlo con precisión porque será la regla que se exija después.

Establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, "siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %". Es la vía intermedia: no prohíbe, pero hace que la vivienda turística contribuya más.

Prohibirla. Para las actividades nuevas, en la práctica basta con no aprobar: sin acuerdo favorable, el propietario no puede iniciar el alquiler turístico. Aun así, el acuerdo expreso de prohibición sigue teniendo sentido, y conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad: el artículo 5 LPH establece que los estatutos no perjudican a terceros si no están inscritos, de modo que inscribirla es la forma de asegurar que la prohibición sea oponible a quien compre después.

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¿Qué pasa con los pisos turísticos anteriores a abril de 2025?

Es la pregunta más frecuente, y la respuesta tiene dos piezas.

La disposición adicional segunda LPH. El propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa sectorial turística "podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma". Puede continuar, pero no sin límite: conserva lo que resulte de la normativa turística aplicable a su vivienda, con sus condiciones y sus plazos.

La no retroactividad. Los acuerdos de la junta sobre alquiler turístico "no tendrán efectos retroactivos" (artículo 17.12 LPH).

Como la disposición habla de quien se haya acogido a la normativa turística, conviene conservar prueba de la fecha de inicio de la actividad y del título turístico con el que se ejercía (inscripción en el registro turístico, primeras reservas o liquidaciones de las plataformas, declaraciones fiscales). Es lo que tendrás que acreditar si la comunidad cuestiona tu situación.

Si un propietario inicia la actividad sin aprobación expresa a partir del 3 de abril de 2025, el presidente de la comunidad le requerirá el cese y, si no cesa, cabe la acción de cesación ante los tribunales (artículo 7.3 LPH).

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Qué ha dicho el Tribunal Supremo

Dos sentencias del Pleno fijan la doctrina sobre lo que puede acordar la comunidad, y una tercera la recuerda y resuelve un caso de estatutos:

• STS (Pleno) 1232/2024, de 3 de octubre — ECLI:ES:TS:2024:4790 (rec. 8972/2022). Un caso de Madrid: la comunidad había prohibido el alquiler turístico por 3/5. El Tribunal Supremo declara válido el acuerdo: "limitar", en la redacción del artículo 17.12 dada por el Real Decreto-ley 7/2019, incluye prohibir.
• STS (Pleno) 1233/2024, de 3 de octubre — ECLI:ES:TS:2024:4791 (rec. 2617/2023). Un caso de Marbella; misma doctrina.
• STS 264/2025, de 18 de febrero — ECLI:ES:TS:2025:725 (rec. 7875/2021). Recuerda la doctrina del Pleno y resuelve un caso de estatutos: como el alquiler turístico no figuraba entre las actividades que los estatutos prohibían, estima el recurso de los propietarios.

La enseñanza de la tercera es la otra cara de las dos primeras: sin prohibición estatutaria expresa ni acuerdo del artículo 17.12, la comunidad no puede impedir la actividad invocando cláusulas genéricas.

Las tres son anteriores al 3 de abril de 2025. La redacción vigente del artículo 17.12 ya incluye expresamente el verbo "prohíba" y, para quien quiera empezar ahora, se suma la aprobación expresa previa del artículo 7.3.

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Cómo impugnar un acuerdo abusivo de la comunidad

No todo acuerdo sobre alquiler turístico es automáticamente válido. Los acuerdos de la junta pueden impugnarse ante los tribunales, y antes de dar uno por bueno conviene revisar al menos tres cosas:

• La mayoría. Si no se alcanzaron los 3/5 del total de propietarios y de cuotas (contando, en su caso, a los ausentes que no manifestaron su discrepancia en 30 días naturales), el acuerdo no cumple el artículo 17.12 LPH.
• El alcance. El acuerdo no puede tener efectos retroactivos (artículo 17.12 LPH), y quien ya operaba antes del 3 de abril de 2025 acogido a la normativa turística puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda LPH).
• La convocatoria y el acta. Que la junta se convocara correctamente y que el acta refleje lo que realmente se votó.

Si crees que el acuerdo de tu comunidad es irregular, pide el acta y consulta cuanto antes.

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El caso de Canarias: la Ley 6/2025 exige certificado de la comunidad

En Canarias, la cuestión no se queda entre vecinos: es además un requisito administrativo. La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, lo recoge en cuatro preceptos. La reforma de 2026 (Ley 7/2026, de 31 de julio, en vigor desde el 15 de agosto de 2026) no los ha modificado:

• Artículo 5.1.c). No se puede autorizar ni realizar el uso turístico en viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo, los estatutos de la comunidad o un acuerdo de la junta de propietarios, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
• Artículo 7.4.g). La declaración responsable que se presenta ante el cabildo insular debe incluir la manifestación de que la vivienda no tiene prohibida ni limitada la actividad por el título constitutivo, los estatutos o los acuerdos de la comunidad.
• Artículo 7.7.b). Con la declaración hay que acompañar una certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios de que ni el título constitutivo, ni los estatutos, ni ningún acuerdo oponible a terceros lo impiden.
• Artículo 8.4. La inexactitud, falsedad u omisión de un dato esencial —y los relativos al régimen de propiedad horizontal lo son— impide continuar la actividad y puede acarrear la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento durante hasta tres años.

La consecuencia práctica: en las islas, si la vivienda está sometida al régimen de propiedad horizontal, sin certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios no hay declaración responsable válida. Por eso, antes de comprar una vivienda en un edificio para destinarla al alquiler vacacional, hay que revisar el título constitutivo, los estatutos y las actas de la comunidad.

Tampoco conviene dar por hecho que la situación del vendedor pasa al comprador. La declaración de uso turístico consolidado deja de surtir efectos con la transmisión de la vivienda por cualquier título, con una excepción, limitada en el tiempo, para las herencias (disposición transitoria primera, apartado 11, de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026). Lo vemos en vender o heredar una vivienda vacacional ya habilitada.

Hay una salvedad a la regla del certificado. La ordenación urbanística de cada municipio puede habilitar un uso turístico ocasional, de un máximo de 15 días al año, para fiestas declaradas de interés turístico y eventos o competiciones de especial relevancia (artículo 4.2 de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026). La declaración responsable de ese uso ocasional no se acompaña de los documentos del artículo 7.7, entre ellos el certificado de la junta. Sí debe incluir la manifestación de que la vivienda no tiene prohibida ni limitada la actividad por el título constitutivo, los estatutos o los acuerdos de la comunidad (artículos 7.4.g y 7.8). Solo se aplica donde la ordenación municipal lo haya habilitado, y no modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

Para quien ya explotaba una vivienda vacacional debidamente habilitada antes del 3 de abril de 2025, las "condiciones y plazos" a los que remite la disposición adicional segunda LPH son ahora, en Canarias, los del régimen transitorio de la Ley 6/2025 (disposiciones transitorias primera y segunda).

Ese régimen transitorio tiene una fecha nueva. Quien presentó su declaración responsable antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (el 13 de diciembre de 2025), pero no la comunicación previa de actividades clasificadas ante su ayuntamiento, puede presentarla antes del 31 de julio de 2027 (disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026). Presentarla permite acogerse al régimen transitorio. Si no se presenta en plazo, la ley ordena cesar en la actividad. Lo explicamos en la comunicación previa antes del 31 de julio de 2027.

Lo desarrollamos en qué hacer si tu comunidad prohíbe el alquiler vacacional y en la guía completa de la Ley 6/2025 de vivienda vacacional en Canarias.

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Alquileres de 31 días o menos en Canarias: se presumen turísticos

Imagina que un vecino alquila por días o por semanas y sostiene que no es alquiler turístico, sino "de temporada".

Desde el 15 de agosto de 2026, la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026, contiene una presunción (artículos 11 y 12). Salvo prueba en contrario, se presume que hay actividad turística, sometida a la legislación turística, en dos casos:

• cuando la estancia se publicita o comercializa por un canal de oferta turística, como una agencia de viajes, una central de reservas o un canal de intermediación por internet;
• cuando se facilita alojamiento en una vivienda de uso residencial por un periodo continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año.

En los contratos de 31 días o menos, el arrendador debe pedir antes al arrendatario el motivo que justifica el alojamiento provisional y hacerlo constar en el contrato. Si no consta, el contrato se considera de naturaleza turística (artículo 12).

¿Qué cambia para la comunidad? Llamar "de temporada" a un alquiler corto ya no basta por sí solo. Si el alquiler se considera turístico, queda sometido a la legislación turística canaria: necesita declaración responsable ante el cabildo insular (artículo 7.1) y, en propiedad horizontal, no puede realizarse cuando el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta lo impiden (artículo 5.1.c).

Hay que leerlo con dos cautelas. Es una presunción: el propietario puede probar que el alquiler no es turístico. Y es una norma turística canaria, que no modifica la Ley de Propiedad Horizontal. Qué peso tiene frente al acuerdo concreto de tu comunidad hay que estudiarlo caso por caso.

Lo explicamos en alquileres de 31 días o menos en Canarias.

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Qué ocurre si la junta no llega a los 3/5

Con la regla actual, el efecto de no alcanzar la mayoría depende de qué se votaba:

• Si se votaba aprobar la actividad y no se alcanzan los 3/5, no hay aprobación expresa y el propietario no puede iniciar el alquiler turístico (artículo 7.3 LPH). La falta de mayoría juega ahora a favor de la comunidad.
• Si se votaba limitar, condicionar o prohibir la actividad, o establecer cuotas especiales o el incremento de hasta el 20 %, y no se alcanza la mayoría, esas medidas no prosperan. Eso no equivale a una aprobación: quien quiera empezar sigue necesitando el acuerdo expreso favorable.

Antes de dar un acuerdo por rechazado hay que esperar al cómputo de los ausentes: los debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales cuentan como votos favorables (artículo 17.8 LPH).

La mayoría exigida es siempre la misma: el artículo 17.12 LPH no prevé aprobar, limitar ni prohibir con una mayoría inferior.

Fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, arts. 5, 7.3, 17.8 y 17.12
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, disposición final cuarta
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, art. 5
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias), arts. 5, 7 y 8
• Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno) 1232/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4790.
• Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno) 1233/2024, de 3 de octubre, ECLI:ES:TS:2024:4791.
• Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) 264/2025, de 18 de febrero, ECLI:ES:TS:2025:725.

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