¿Puede la Comunidad Prohibir el Alquiler Turístico? (LO 1/2025)

El cambio de paradigma: de "prohibir" a "autorizar"

Hasta abril de 2025, el sistema funcionaba al revés: el propietario podía iniciar la actividad turística salvo que la comunidad la hubiera prohibido o limitado expresamente. Muchas comunidades nunca llegaban a votar nada y los pisos turísticos proliferaban por silencio.

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor en este punto desde el 3 de abril de 2025), invirtió la regla: ahora es el propietario quien necesita el consentimiento expreso y previo de la junta para destinar su vivienda al alquiler turístico. El silencio de la comunidad ya no ampara la actividad.

Esto ha cambiado el mapa del alquiler turístico en España y especialmente en Canarias, donde la presión sobre la vivienda ha llevado la cuestión al primer plano. Si eres propietario y quieres destinar tu vivienda al alquiler turístico, o si eres presidente de una comunidad, este artículo te explica el régimen vigente.

El artículo 17.12 LPH tras la LO 1/2025

El texto vigente del artículo 17.12 exige, para cualquier acuerdo que tenga por objeto autorizar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Se mantiene el doble quórum: hay que alcanzar los 3/5 tanto en número de propietarios como en porcentaje de cuotas. Si el edificio tiene 20 pisos, no basta con que voten a favor 12 propietarios si entre ellos solo suman el 50% de las cuotas.

El antecedente de la norma es el Real Decreto-ley 7/2019, que introdujo el apartado 12 original (entonces solo para "limitar o condicionar"); la LO 1/2025 lo reescribió añadiendo la exigencia de aprobación expresa para iniciar la actividad.

Las cuatro opciones de la comunidad

Con la redacción vigente, la junta puede (siempre por 3/5 de propietarios y cuotas):

Autorizar la actividad, con carácter general o caso por caso, sin condiciones.

Autorizar con condiciones: por ejemplo, exigir fianza, limitar el número máximo de viviendas turísticas del edificio, imponer normas de uso de zonas comunes a los huéspedes o restringir la actividad a determinadas plantas.

Aplicar un recargo de hasta el 20% en la participación en los gastos comunes de las viviendas que ejerzan la actividad — la vía intermedia más usada: no prohíbe, pero compensa a la comunidad por el mayor desgaste.

Prohibir la actividad. Con la regla invertida, en la práctica basta con no autorizar: sin acuerdo favorable de la junta, el propietario no puede iniciar el alquiler turístico.

¿Qué pasa con los pisos turísticos anteriores a abril de 2025?

Esta es la pregunta más frecuente y la respuesta requiere matiz.

La exigencia de aprobación previa rige para las actividades que se inicien tras la entrada en vigor de la reforma (3 de abril de 2025). Las viviendas que venían operando legalmente antes, con su habilitación turística en regla, conservan su situación: la norma no es retroactiva.

Recomendación práctica: si tu vivienda turística es anterior a la reforma, conserva prueba fehaciente de la fecha de inicio de la actividad (alta en el registro turístico, primeras facturaciones de plataformas, declaraciones fiscales). Es la documentación que zanja la discusión si la comunidad cuestiona tu derecho.

Si el propietario inicia la actividad sin autorización después de la reforma, la comunidad puede ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 LPH: requerimiento, demanda y, en su caso, cese judicial de la actividad con indemnización.

Cómo impugnar un acuerdo abusivo de la comunidad

No todo acuerdo de prohibición es automáticamente válido. Puedes impugnarlo judicialmente si:

• No se alcanzó el quórum exigido de 3/5 partes (en número de propietarios y en cuotas).
• No se convocó la junta de forma correcta o no constó en el orden del día de forma expresa.
• El acuerdo vulnera derechos fundamentales o incurre en abuso de derecho o discriminación.
• El acta no refleja fielmente lo aprobado.

La impugnación de acuerdos comunitarios se regula en el artículo 18 LPH. El plazo general para impugnar es de 3 meses desde la adopción del acuerdo, o de 1 año si el acuerdo es contrario al orden público o lesiona derechos fundamentales.

Si crees que el acuerdo adoptado por tu comunidad es irregular, actúa rápido: los plazos corren desde la fecha de la junta.

El caso especial de Canarias: Decreto 100/2024

En Canarias, el Decreto 100/2024 añade una capa regulatoria adicional. Para obtener la habilitación turística ante el Cabildo Insular, el solicitante debe acreditar que los estatutos de la comunidad no prohíben el uso vacacional.

Esto significa que, en Canarias, el acuerdo comunitario de prohibición no solo tiene efectos internos (entre vecinos) sino también externos: impide materialmente obtener la habilitación turística. La comunidad se convierte así en un filtro previo obligatorio.

Por ello, en las islas es especialmente relevante revisar el estado de la comunidad antes de comprar una vivienda con intención de destinarla al alquiler vacacional.

Qué ocurre si la junta no llega a los 3/5

Con la regla invertida, el efecto del quórum fallido depende de qué se votaba:

• Si se votaba autorizar la actividad y no se alcanzan los 3/5, la autorización no existe y el propietario no puede iniciar el alquiler turístico. El statu quo juega ahora a favor de la comunidad.
• Si se votaba imponer el recargo del 20% o condiciones a actividades ya autorizadas y no se alcanza el quórum, esas medidas no prosperan.

La comunidad o el propietario interesado pueden volver a llevar el punto a una junta posterior, pero el quórum exigido es siempre el mismo: no existe mecanismo para aprobar con menor mayoría.

ALY Abogados: vivienda turística y comunidades de propietarios en Las Palmas

Los conflictos entre propietarios que alquilan turísticamente y comunidades de propietarios que quieren restringirlo son cada vez más frecuentes en Gran Canaria y el resto de las islas. Por eso contamos con un servicio específico de administración de comunidades con alquiler turístico, pensado para edificios donde conviven viviendas vacacionales y residentes habituales. Se trata de un área donde los matices importan mucho: los plazos son cortos, los errores procedimentales pueden ser fatales y el resultado económico puede ser muy relevante.

En ALY Abogados asesoramos tanto a propietarios individuales que quieren defender su derecho a alquilar como a comunidades que buscan implantar restricciones de forma legalmente correcta.

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