¿Puede la Comunidad de Propietarios Prohibir el Alquiler Turístico?

La respuesta es sí, pero con condiciones

Desde 2019, la respuesta a esta pregunta es clara en el derecho español: una comunidad de propietarios puede prohibir o limitar el alquiler vacacional en su edificio, siempre que se alcance el quórum que exige la ley.

Esto ha cambiado el mapa del alquiler turístico en España y especialmente en Canarias, donde la presión de las plataformas tipo Airbnb ha llevado a muchas comunidades a tomar medidas. Si eres propietario y quieres destinar tu vivienda al alquiler turístico, o si eres presidente de una comunidad que quiere restringirlo, este artículo te explica exactamente cómo funciona.

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La reforma de la LPH: el RDL 7/2019

La base legal de todo esto está en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modificó el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH).

El nuevo apartado 12 establece literalmente que el acuerdo de la junta de propietarios que limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional en el edificio requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.

Se exige el doble quórum: hay que alcanzar los 3/5 tanto en número de propietarios como en porcentaje de cuotas. Si el edificio tiene 20 pisos, no basta con que voten a favor 12 propietarios si entre ellos solo suman el 50% de las cuotas.

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Prohibir o limitar: dos opciones distintas

La norma permite a la comunidad dos modalidades de acción:

Prohibición total: veto absoluto al alquiler vacacional en cualquier piso del edificio. Ningún propietario puede obtener habilitación turística mientras esté vigente el acuerdo.

Limitación: la comunidad puede imponer condiciones sin llegar a prohibirlo completamente. Ejemplos habituales son:

• Exigir el pago de una fianza adicional por parte del propietario que alquile turísticamente.
• Restringir el alquiler a determinadas plantas o tipologías de vivienda.
• Imponer obligaciones específicas de comportamiento a los huéspedes.
• Limitar el número máximo de viviendas turísticas en el edificio.

Las limitaciones también requieren el mismo quórum de 3/5 partes.

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¿Qué pasa si ya tenías licencia antes del acuerdo?

Esta es la pregunta más frecuente y la respuesta requiere matiz.

El artículo 17.12 LPH, según la interpretación mayoritaria de la doctrina y de las resoluciones más recientes, no tiene efecto retroactivo sobre las habilitaciones turísticas ya concedidas antes de que la comunidad adoptase el acuerdo de prohibición.

Es decir: si obtuviste tu habilitación turística válidamente antes de que la junta aprobara la prohibición, puedes seguir operando. El acuerdo afecta a las nuevas solicitudes de habilitación, no a las preexistentes.

No obstante, esta cuestión ha generado litigios y hay sentencias en sentidos distintos, por lo que si te encuentras en esta situación conviene asesorarte con un abogado que analice los hechos concretos de tu caso.

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Cómo impugnar un acuerdo abusivo de la comunidad

No todo acuerdo de prohibición es automáticamente válido. Puedes impugnarlo judicialmente si:

• No se alcanzó el quórum exigido de 3/5 partes (en número de propietarios y en cuotas).
• No se convocó la junta de forma correcta o no constó en el orden del día de forma expresa.
• El acuerdo vulnera derechos fundamentales o incurre en abuso de derecho o discriminación.
• El acta no refleja fielmente lo aprobado.

La impugnación de acuerdos comunitarios se regula en el artículo 18 LPH. El plazo general para impugnar es de 3 meses desde la adopción del acuerdo, o de 1 año si el acuerdo es contrario al orden público o lesiona derechos fundamentales.

Si crees que el acuerdo adoptado por tu comunidad es irregular, actúa rápido: los plazos corren desde la fecha de la junta.

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El caso especial de Canarias: Decreto 100/2024

En Canarias, el Decreto 100/2024 añade una capa regulatoria adicional. Para obtener la habilitación turística ante el Cabildo Insular, el solicitante debe acreditar que los estatutos de la comunidad no prohíben el uso vacacional.

Esto significa que, en Canarias, el acuerdo comunitario de prohibición no solo tiene efectos internos (entre vecinos) sino también externos: impide materialmente obtener la habilitación turística. La comunidad se convierte así en un filtro previo obligatorio.

Por ello, en las islas es especialmente relevante revisar el estado de la comunidad antes de comprar una vivienda con intención de destinarla al alquiler vacacional.

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Qué ocurre si la comunidad no llega a los 3/5

Si en la junta se vota la prohibición pero no se alcanzan los 3/5 de propietarios y cuotas, el acuerdo no prospera. La prohibición no queda aprobada y los propietarios pueden seguir solicitando habilitaciones turísticas conforme a la normativa aplicable.

En ese caso, la comunidad puede intentarlo de nuevo en una junta posterior, pero necesita reunir el mismo quórum. No existe un mecanismo para aprobar la prohibición con menor mayoría.

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ALY Abogados: vivienda turística y comunidades de propietarios en Las Palmas

Los conflictos entre propietarios que alquilan turísticamente y comunidades de propietarios que quieren restringirlo son cada vez más frecuentes en Gran Canaria y el resto de las islas. Se trata de un área donde los matices importan mucho: los plazos son cortos, los errores procedimentales pueden ser fatales y el resultado económico puede ser muy relevante.

En ALY Abogados asesoramos tanto a propietarios individuales que quieren defender su derecho a alquilar como a comunidades que buscan implantar restricciones de forma legalmente correcta.

El despacho está liderado por Lázaro Héctor Amable Méndez, abogado colegiado n.º 5.231 del ICALPA. Si tienes un conflicto con tu comunidad o necesitas asesoramiento antes de actuar, llámanos al 633 572 607 o consúltanos a través del formulario. La primera consulta es gratuita.