¿Puede mi comunidad prohibir la vivienda vacacional en Canarias?

¿Qué puede acordar la comunidad y con qué mayoría?

Los acuerdos de la junta sobre la vivienda vacacional que contempla el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) pasan por la misma mayoría. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad «requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación» (art. 17.12 LPH).

Los votos de los propietarios ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales se computan como favorables (art. 17.8 LPH). Ninguno de estos acuerdos tiene efectos retroactivos (art. 17.12 LPH).

¿Y si ya alquilaba como vivienda vacacional antes del 3 de abril de 2025?

Dos reglas de la Ley de Propiedad Horizontal juegan a tu favor frente a un acuerdo posterior de la comunidad:

• Los acuerdos del art. 17.12 LPH «no tendrán efectos retroactivos».
• Quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa sectorial turística «podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma» (disposición adicional segunda LPH).

En Canarias, esas condiciones y plazos son ahora los del régimen transitorio que la Ley 6/2025 fija para las viviendas vacacionales debidamente habilitadas conforme al Decreto 113/2015, de 22 de mayo. Los dos regímenes generales son estos:

• Uso turístico consolidado (disposición transitoria primera). Si eres a la vez propietario y titular de la declaración responsable, puedes optar por él en un plazo máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley (13 de diciembre de 2025), presentando la declaración ante el ayuntamiento. Entre otros requisitos, hay que haber ejercido el uso turístico de forma efectiva e ininterrumpida, por plazo superior a un año, antes de esa entrada en vigor; y, en propiedad horizontal, aportar certificación registral u otro medio oponible frente a terceros de que ni el título constitutivo, ni los estatutos, ni un acuerdo de la comunidad lo impiden. No está sujeto al límite temporal del art. 10 de la Ley 6/2025, pero la vivienda no puede tener uso residencial mientras dure y se extingue, entre otros supuestos, con la transmisión de la vivienda por cualquier título o si deja de explotarse durante más de un año. La Ley 7/2026 ha añadido una excepción para la herencia. Si la persona fallecida era a la vez propietaria y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario puede comunicar al cabildo insular el cambio de titularidad y seguir con la actividad. El plazo máximo es de diez años desde esa transmisión y las herencias posteriores no lo alargan (apartado 11 de la disposición transitoria primera, en la redacción dada por la Ley 7/2026). Lo explicamos en qué ocurre al vender o heredar una vivienda vacacional ya habilitada.
• Resto de casos (disposición transitoria segunda). Dispones de cinco años para seguir como venías haciéndolo; después, la actividad cesa automáticamente salvo nueva habilitación conforme a la ley. Si quien explota la vivienda no es su propietario, la eficacia de su declaración responsable se extingue, aunque no hayan pasado esos cinco años, cuando termine el contrato o título que le permite explotarla. Cabe pedir al cabildo insular una única ampliación de hasta cinco años más, acreditando que el plazo transitorio no compensa la pérdida del título habilitante; debe solicitarse dentro de los cuatro años siguientes a la entrada en vigor.

Además, la disposición transitoria tercera permite pedir al cabildo insular, en el plazo máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley, que los efectos de la declaración responsable se amplíen hasta un máximo de veinte años, contados desde esa entrada en vigor, a cambio de poner en arrendamiento de larga duración otras viviendas, con los requisitos que fija la propia disposición.

La Ley 7/2026, de 31 de julio, en vigor desde el 15 de agosto de 2026, ha modificado este régimen transitorio. Además de la excepción para la herencia, hay dos reglas que conviene conocer:

• Uso turístico ya habilitado por el planeamiento (apartado 12 de la disposición transitoria primera). Afecta a las viviendas cuyo uso turístico estaba expresamente habilitado por la ordenación urbanística pormenorizada, o cuya compatibilidad de usos reconocía la Ley 14/2019 en El Hierro, La Gomera y La Palma. Si por ello se formalizó ante el ayuntamiento el cambio de uso de residencial a turístico, o la vivienda se habilitó conforme a esa ley, antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (13 de diciembre de 2025), no hace falta presentar la declaración de uso turístico consolidado ni se aplica ese régimen. Se mantiene vigente la declaración responsable presentada conforme al Decreto 113/2015.
• Comunicación previa pendiente: antes del 31 de julio de 2027 (disposición transitoria décima). Si presentaste la declaración responsable antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2025 (13 de diciembre de 2025), pero no la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento, puedes presentarla antes del 31 de julio de 2027. Presentarla permite acogerse al régimen transitorio. Si no se presenta en ese plazo, hay que cesar en la actividad de manera inmediata. Esta regla no se aplica a quien ya había presentado la comunicación previa antes de esa entrada en vigor. Lo detallamos en la comunicación previa de la vivienda vacacional y el plazo del 31 de julio de 2027.

La nueva habilitación, cuando proceda, se tramita por el régimen de declaración responsable que establece la ley (art. 7), que en propiedad horizontal incluye la certificación de la junta del art. 7.7.b. Si tu comunidad ha adoptado o va a adoptar un acuerdo sobre la vivienda vacacional, conviene estudiar tu situación antes de que venzan esos plazos.

¿Qué cambia la Ley 6/2025 de Canarias?

La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC n.º 246, de 12 de diciembre de 2025; en vigor desde el 13 de diciembre de 2025) no modifica la Ley de Propiedad Horizontal: su preámbulo aclara que incorpora ese régimen «sin innovación alguna». Lo que hace es convertir la posición de la comunidad en un requisito administrativo de la declaración responsable:

• No se puede autorizar ni ejercer contra la comunidad (art. 5.1.c). No cabe autorizar ni realizar la actividad en viviendas en régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta de propietarios.
• Manifestación en la declaración responsable (art. 7.4.g). Quien la presenta manifiesta que la vivienda no tiene prohibida ni limitada la actividad por el título constitutivo, los estatutos o los acuerdos de la comunidad.
• Certificado obligatorio de la junta (art. 7.7.b). La declaración se acompaña de una certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios.
• Dato esencial (art. 8.4.c). Lo relativo al régimen de propiedad horizontal es un dato esencial: su inexactitud, falsedad u omisión impide continuar con la actividad y puede suponer hasta tres años sin poder instar un nuevo procedimiento con el mismo objeto.

La declaración responsable se presenta ante el cabildo insular, que inscribe la actividad de oficio en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias (arts. 7.1 y 8.1).

¿Ha cambiado algo la reforma de 2026?

La Ley 7/2026, de 31 de julio (BOC n.º 163, de 14 de agosto de 2026; en vigor desde el 15 de agosto de 2026), ha modificado la Ley 6/2025. No ha tocado ninguno de los cuatro preceptos anteriores: lo que se exige respecto de la comunidad sigue igual. Dos novedades interesan también a quien alquila en un edificio en régimen de propiedad horizontal:

• Alquileres de 31 días o menos (arts. 11 y 12 de la Ley 6/2025, añadidos por la Ley 7/2026). Salvo prueba en contrario, se presume actividad alojativa turística, sometida a la legislación turística, cuando se facilita alojamiento en una vivienda de uso residencial por un período continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año, o cuando se anuncia o comercializa por un canal de oferta turística. En esas estancias, el arrendador debe pedir antes al arrendatario el motivo que justifica el alojamiento provisional y hacerlo constar expresamente en el contrato. Si no consta, el contrato se considera arrendamiento de naturaleza turística. Lo explicamos en alquileres de 31 días o menos en Canarias.
• Uso turístico ocasional de hasta 15 días al año (arts. 4.2 y 7.8 de la Ley 6/2025, en la redacción dada por la Ley 7/2026). El ayuntamiento puede habilitarlo, mediante instrumentos complementarios de ordenación urbanística, para fiestas declaradas de interés turístico y para eventos o competiciones de especial relevancia cultural, social o deportiva. Su declaración responsable no se acompaña de los documentos del art. 7.7, entre ellos el certificado de la junta. Sí incluye la manifestación de que la comunidad no tiene prohibida ni limitada la actividad (art. 7.4.g). La Ley de Propiedad Horizontal, que es estatal, no cambia.

¿Qué no puede hacer la comunidad?

• Dar efectos retroactivos a su acuerdo. El art. 17.12 LPH lo excluye de forma expresa: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
• Apoyarse en una cláusula genérica de los estatutos, sin acuerdo. Si los estatutos no prohíben la actividad y no hay acuerdo adoptado conforme al art. 17.12 LPH, la comunidad no puede impedirla apoyándose solo en los estatutos: las prohibiciones estatutarias deben constar de manera expresa (STS 264/2025, de 18 de febrero, ECLI:ES:TS:2025:725). El alcance de cada cláusula depende de su redacción. Cuestión distinta es la de quien quiera empezar ahora: desde el 3 de abril de 2025 necesita la aprobación expresa previa de la junta (art. 7.3 LPH).
• Prohibir con una mayoría inferior. No basta la mayoría de quienes asisten a la junta: hacen falta las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas de participación.
• Subir la cuota sin límite. Con esa misma mayoría puede establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes, pero el incremento no puede superar el 20 %.
• Dar por hecho que un acuerdo no inscrito vincula a quien compre después. La LPH dice que el estatuto de la comunidad no perjudica a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 5); por eso conviene inscribir el acuerdo.