Vender o heredar una vivienda vacacional en Canarias (2026)

Venta y herencia de una vivienda vacacional en 6 datos

DT significa disposición transitoria de la Ley 6/2025.

¿Qué pasa con mi licencia de vivienda vacacional antigua?

Pasa a un régimen transitorio. No es una licencia: es una declaración responsable, presentada conforme al Decreto 113/2015, de 22 de mayo. La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, prevé para esas viviendas tres vías y un caso que no necesita ninguna:

¿Pierdo la licencia si vendo la vivienda?

Depende de la vía en la que esté la vivienda.

Con uso turístico consolidado: sí. La declaración deja de surtir efectos cuando el beneficiario pone fin con carácter definitivo a su actividad turística por cualquier motivo. Entre esos motivos, la ley incluye «la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título» (DT 1.ª, apartado 11).

• La ley no distingue entre venta, donación u otra forma de transmitir.
• La única excepción que recoge ese apartado es la transmisión mortis causa: la herencia.
• El preámbulo de la Ley 6/2025 explica el motivo: la opción por el uso consolidado es «de carácter personal y no transmisible».

En los cinco años de la DT 2.ª: la disposición no habla de la venta. Da ese plazo a «las personas explotadoras» para continuar «en los términos en los que venían haciéndolo». Y añade una regla para quien explota sin ser propietario: la eficacia de su declaración se extingue cuando termina el contrato o título que le otorgó la propiedad, aunque no hayan pasado los cinco años (apartado 1). No dice si quien compra puede seguir durante el tiempo que quede.

Con una declaración nueva, presentada ya con la Ley 6/2025. La declaración identifica a la persona o entidad explotadora y a la persona propietaria, si es distinta (art. 7.4, letras b y c). Los datos sobre la personalidad de quien es titular de la actividad o titular del inmueble son esenciales (art. 8.4.a). La ley no describe un trámite de cambio de titular por venta.

Si eres quien compra. Antes de firmar, pide la declaración responsable, mira a nombre de quién está y pregunta en qué vía se encuentra. Dos datos para valorarlo:

• Continuar en el uso turístico de una vivienda cuando se ha extinguido la eficacia del título habilitante es una infracción urbanística grave, con multa de 15.000 a 150.000 euros (art. 383.3 de la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, añadido por la Ley 6/2025).
• El alojamiento en una vivienda de uso residencial por un periodo continuo igual o inferior a 31 días se presume actividad turística, salvo prueba en contrario (art. 11 de la Ley 6/2025, añadido por la Ley 7/2026). Lo explicamos en alquileres de 31 días o menos en Canarias.

¿La pierden mis hijos si heredan la vivienda?

No necesariamente. La Ley 7/2026 añadió una excepción para la herencia en el apartado 11 de la disposición transitoria primera. Está en vigor desde el 15 de agosto de 2026.

Requisitos, tal como están en la ley:

• Que la propiedad de la vivienda se transmita mortis causa, es decir, por fallecimiento.
• Que la persona fallecida tuviera la doble condición: propietaria de la vivienda y titular de la declaración responsable.

Qué permite:

1. El nuevo propietario puede presentar ante el cabildo insular una comunicación para el cambio de titularidad de la declaración responsable de vivienda vacacional.
2. Puede seguir con la actividad turística hasta agotar un plazo máximo de caducidad de diez años desde esa transmisión.
3. El cabildo remite al Registro General Turístico el cambio de titularidad y la apertura del plazo de caducidad.

Límites:

• Las transmisiones mortis causa posteriores no alargan el plazo. Un ejemplo, que no es texto de la ley: si heredas tú y, años después, heredan tus hijos, el plazo sigue contando desde la primera herencia.
• Si la declaración responsable estaba a nombre de otra persona o de una gestora, no se cumple la doble condición.
• Una donación en vida no es una transmisión mortis causa. Se le aplica la regla general.

Un cambio que conviene tener presente: la declaración de uso consolidado no está sujeta al límite temporal del artículo 10, pero quien hereda puede seguir con la actividad hasta agotar un plazo máximo de caducidad de la declaración responsable de diez años desde la transmisión.

¿Puedo usar yo la vivienda?

Con uso turístico consolidado, no. Mientras la declaración esté vigente, la vivienda no es susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, ni por parte de quien sea propietario ni en ninguna otra forma ajena al uso turístico (DT 1.ª, apartado 2).

• Si se incumple. Supone la renuncia expresa a la consolidación y la extinción del derecho. El ayuntamiento dicta resolución, previa audiencia de los interesados.
• Si quieres recuperar la vivienda. Quien es propietario y titular puede renunciar en cualquier momento al uso turístico y recuperar el uso residencial. Para ello presenta ante el ayuntamiento la comunicación de cambio de uso. Con esa presentación se extinguen automáticamente la declaración de uso consolidado y la declaración responsable anterior (DT 1.ª, apartado 10).

En los cinco años de la DT 2.ª. La disposición no contiene una regla equivalente. Permite seguir «en los términos en los que venían haciéndolo».

¿Y si la declaración está a nombre de una gestora o de un explotador que no es el propietario?

Cambian varias cosas. Importa quién presentó la declaración responsable.

• Uso consolidado: no cabe. La DT 1.ª se dirige a quienes tienen la «doble condición» de propietarios y titulares de la declaración (apartado 1). Además, la declaración de uso consolidado debe manifestar que el uso turístico lo ejerció «la persona interesada» durante más de un año (apartado 3, letra d).
• Cinco años de la DT 2.ª: sí, con un límite propio. La eficacia de la declaración se extingue cuando termina el contrato o título que otorgó la propiedad, aunque no hayan pasado los cinco años (apartado 1). Hay una excepción para unidades familiares cuyos ingresos, sin contar la explotación turística, no superen 2,5 veces el IPREM: pueden presentar una declaración responsable conforme al Decreto 113/2015, que habilita a continuar hasta el máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley (apartado 4).
• Herencia. La excepción exige que la persona fallecida fuera propietaria y titular de la declaración. Si la titular era la gestora, ese requisito no se cumple.

¿Cómo se pide la ampliación a diez años?

Es la ampliación de la disposición transitoria segunda, apartado 2. Se pide así:

1. Preséntala ante el cabildo insular, en plazo. El plazo máximo es de cuatro años contados a partir de la entrada en vigor de la ley (letra a). Contando desde el 13 de diciembre de 2025, se cumplen el 13 de diciembre de 2029.
2. Acredita que cinco años no bastan. Hay que probar que ese plazo no compensa la pérdida del título habilitante y justificar el plazo adicional que se pide. Vale cualquier medio de prueba admisible en derecho (letra a).
3. Acompaña la documentación. Toda la que afirmabas tener en la declaración responsable original. En su caso, la certificación registral del artículo 7.7.b, relativa a la comunidad de propietarios. Y copia auténtica del contrato o título otorgado por la propiedad para la explotación, u otro medio válido que acredite sus fechas de inicio y fin (letra b).
4. Sigue con la actividad mientras se resuelve. Presentar la solicitud en plazo permite continuar hasta que el cabildo dicte resolución expresa (letra c).
5. Espera la resolución. El cabildo comprueba antes que la declaración original no incurrió en inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial. Si la aprecia, deniega la prórroga, previa audiencia (letra e). La resolución debe notificarse en un máximo de seis meses desde la entrada de la solicitud. Pasado ese plazo sin notificación, se entiende desestimada (letra f).

Dos límites:

• Es única. Hasta cinco años más, con un máximo total de diez años desde la entrada en vigor de la ley (apartado 2).
• Fuera de plazo, se pierde. No presentar la solicitud en plazo implica renunciar al derecho a la prórroga (letra d).

¿Qué plazo termina el 31 de julio de 2027?

El de la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento. Lo fija la disposición transitoria décima de la Ley 6/2025, añadida por la Ley 7/2026.

Afecta a quien presentó la declaración responsable «antes de la entrada en vigor de la presente ley», pero no esa comunicación previa. La disposición está insertada en la Ley 6/2025, así que esa fecha se lee como el 13 de diciembre de 2025. Puede presentarla antes del 31 de julio de 2027 (apartado 1). Presentarla habilita para acogerse al régimen transitorio (apartado 3). Si no se presenta en plazo, hay que cesar la actividad turística de manera inmediata (apartado 4). No afecta a quien ya la había presentado antes de esa entrada en vigor (apartado 5).

Si estás en ese caso, míralo antes de pensar en la venta o en la herencia. Los documentos y los pasos están en la comunicación previa de la vivienda vacacional antes del 31 de julio de 2027.

¿Qué fechas debo apuntar?

Las tres primeras son fechas ciertas. Las demás resultan de sumar cada plazo legal al 13 de diciembre de 2025.

La ley fija estos plazos en años «a partir de la entrada en vigor» y no señala el día exacto en que vencen. No apures al último día.

Lo que la ley no aclara

Estas cuestiones no tienen respuesta expresa en el texto. Las presentamos como dudas, no como reglas.

• Venta fuera del uso consolidado. Ni la DT 2.ª ni la DT 3.ª mencionan la transmisión de la vivienda. Tampoco el apartado 12 de la DT 1.ª, que además no fija un plazo. No dicen si quien compra puede continuar.
• A qué viviendas alcanza la excepción de la herencia. Está en el apartado 11 de la DT 1.ª, que regula la declaración de uso consolidado. El párrafo solo exige que la persona fallecida fuera propietaria y titular de la declaración responsable. No dice de forma expresa si se aplica a una vivienda que seguía en la DT 2.ª, sin declaración de uso consolidado.
• Plazo para comunicar la herencia al cabildo. La ley no fija ninguno. Tampoco dice qué ocurre con la actividad entre el fallecimiento y la comunicación.
• Varios herederos. El texto habla de «el nuevo propietario», en singular.
• Herencias anteriores a la reforma. La excepción está en vigor desde el 15 de agosto de 2026. El texto no dice si alcanza a herencias producidas entre el 13 de diciembre de 2025 y esa fecha.
• Cambio de titular en las declaraciones nuevas. Fuera de la herencia, la Ley 6/2025 no describe un trámite de cambio de titular de la declaración responsable.

Cuando la respuesta dependa de una de estas dudas, lo prudente es plantearla al cabildo o al ayuntamiento antes de firmar una venta o de dar por hecho que la actividad puede continuar.

Fuentes

• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE). Aviso: el texto consolidado del BOE puede no recoger todavía la reforma de la Ley 7/2026.
• Boletín Oficial de Canarias n.º 246, de 12 de diciembre de 2025, donde se publicó la Ley 6/2025.
• Ley 7/2026, de 31 de julio, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas (Boletín Oficial de Canarias n.º 163, de 14 de agosto de 2026). Su disposición final undécima modifica la Ley 6/2025.
• Decreto 113/2015, de 22 de mayo, Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (Boletín Oficial de Canarias n.º 101, de 28 de mayo de 2015).
• Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (BOE).
• Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma (BOE).

Artículo revisado el 7 de octubre de 2026.

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