Alquiler de temporada en Canarias 2026: qué exige la ley

¿Qué es el arrendamiento de vivienda temporal?

Es el que recae sobre una vivienda, o sobre una habitación, para cubrir la necesidad de vivienda del inquilino «cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable» (art. 2.3 LAU).

Hasta el 8 de octubre, la temporada era un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regido ante todo por lo pactado (art. 4.3 LAU). Hoy el art. 3.2 LAU excluye de esa categoría el alojamiento u hospedaje de personas, y el temporal pasa al título II, el de la vivienda, cuyas normas no pueden modificarse en perjuicio del inquilino (art. 6 LAU), con el Código Civil como derecho supletorio (art. 4.2 LAU). La ley deja a salvo las normas autonómicas sobre vivienda temporal y habitaciones (disposición adicional duodécima); a la fecha de este artículo, el despacho no ha localizado ninguna norma canaria específica.

¿Qué causa hay que poner en el contrato?

La causa del desplazamiento: lo que obliga al inquilino a vivir un tiempo fuera de su domicilio habitual. El art. 7.2 LAU exige que el contrato la prevea «de forma expresa», que sea «real y acreditable», y atribuye su prueba al arrendador. Si falta, el contrato se somete a las reglas de la vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato».

La ley no trae una lista de causas. Una fórmula genérica, como «por motivos laborales» o «estancia temporal», hace muy difícil probarla si el inquilino decide quedarse. Lo prudente es describir quién se desplaza, desde qué domicilio, por qué y hasta cuándo, y conservar el documento que lo respalda, sin pedir al inquilino más datos de los necesarios.

Algunos perfiles de inquilino temporal en las islas, con la causa que puede figurar y su punto débil:

Ninguna cláusula salva el contrato si, al firmar, el inquilino ya viene a quedarse porque traslada aquí su trabajo estable o su familia. La exposición de motivos del real decreto-ley va en esa línea: el contrato temporal sin causa que motive «la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal» se convierte en contrato de vivienda habitual.

¿Puede un jubilado que pasa el invierno firmar un contrato temporal?

Es el caso de los invernantes y el supuesto más dudoso: la ley no aclara si pasar el invierno en Canarias por el clima es una causa justificada, y el despacho no conoce resoluciones judiciales que lo hayan decidido con la redacción nueva. Por eso recomienda estudiar el contrato antes de firmarlo.

A favor del contrato temporal: el inquilino conserva y puede acreditar su domicilio habitual en su país, y la estancia tiene fecha de fin. Además, una cesión de más de 31 días ya no puede ser el alquiler turístico que la LAU excluye (art. 5.e) ni un arrendamiento de uso distinto (art. 3.2), lo que apunta a alguna de las modalidades de vivienda del art. 2.

En contra, el art. 2.3 habla de una «necesidad de vivienda» y de una causa «justificada», y un tribunal podría entender que una estancia de descanso no lo es. Entonces el contrato se regiría por las reglas de la vivienda habitual desde la firma (art. 7.2): plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, con prórrogas anuales obligatorias para el arrendador (art. 9.1). El inquilino podría irse pasados seis meses con 30 días de preaviso (art. 11.1), pero quedarse dependería de él.

Queda otra duda: la ley no aclara si dos inviernos separados por varios meses son contratos «consecutivos» a efectos del art. 9 bis.2 LAU, que se explica en el apartado siguiente. El tercer invierno con el mismo inquilino en la misma vivienda pide revisar el contrato antes de firmar.

¿Cuánto puede durar y se pueden encadenar contratos?

Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses; si la causa sigue, cabe prorrogarlo por acuerdo expreso. El primer contrato se considera de vivienda habitual en dos casos (art. 9 bis.2 LAU):

• La duración pasa de 12 meses sin justificación en la causa.
• Se novan o suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.

El plazo mínimo del art. 9.1 LAU se contaría entonces desde ese primer contrato. Además, a partir del 15 de noviembre de 2026, si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, los contratos de vivienda habitual que cumplan ese plazo se prorrogarán por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Para no prorrogar, el arrendador tendrá que preavisar con seis meses de antelación e indemnizar al inquilino, salvo en los supuestos que excluye el nuevo art. 10 LAU.

Hay dos límites más. Si en la misma vivienda se firman varios contratos temporales sucesivos, la renta de los posteriores no puede subir cada año más que el IRAV, el índice de referencia para actualizar alquileres (art. 17.8 LAU). Y el inquilino puede desistir pasado un mes desde la firma, con 10 días de preaviso y sin indemnizar al arrendador (arts. 11.2 y 11.3 LAU).

¿Cuánto puedo pedir de fianza, garantías y pagos por adelantado?

La tabla recoge la LAU reformada, aplicable a los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. Por la regla de la renta anticipada, no se puede exigir al firmar el pago de toda la estancia.

En Canarias, el arrendador ingresa una cantidad igual a la fianza ante la Administración autonómica en el plazo de un mes desde la perfección del contrato, aunque el inquilino no la haya pagado o se haya renunciado a ella (art. 2 de la Ley canaria 2/2014). El ingreso se hace en metálico en la Caja de Depósitos de la Hacienda canaria, el resguardo se une al contrato y la toma de razón corresponde al Registro de Fianzas adscrito al Instituto Canario de la Vivienda (arts. 5, 8 y 12). No depositarla es infracción grave, con multa del 35 al 100 % de lo no depositado (art. 13).

¿Quién paga las reparaciones y qué se firma al salir?

En el temporal, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario, que en la vivienda habitual paga el inquilino (art. 21.4 LAU). Ante una avería comunicada, tiene 5 días hábiles para responder; si no lo hace, el inquilino puede repararla y exigirle el coste o, en su defecto, descontarlo de la renta del mes siguiente (art. 21 bis LAU).

Al terminar, las partes deben firmar un documento de finalización. Si no se firma, o si no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación (art. 36.7 LAU); por eso el inventario con fotografías a la entrada y ese documento a la salida sostienen cualquier retención de la fianza por daños.

¿Qué pasa con los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre?

Siguen siendo arrendamientos para uso distinto del de vivienda, con su régimen anterior, hasta que vence el plazo pactado; entonces se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, el contrato renovado se rige por las reglas de la vivienda temporal (disposición transitoria octava LAU). La renovación es el momento delicado: firmar el modelo de siempre con el mismo inquilino, sin causa escrita, da lugar a un contrato de vivienda habitual.

¿Dónde acaba el alquiler turístico y empieza el temporal?

En los 31 días. La LAU excluye la cesión de una vivienda amueblada comercializada en canales de oferta turística y sometida a la normativa turística, cuya duración «no podrá en ningún caso superar los treinta y un días» (art. 5.e LAU). El temporal empieza justo por encima, porque debe durar más de 31 días (art. 9 bis LAU). En Canarias, el uso turístico de viviendas se rige por la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, y lo que ocurre con las estancias de 31 días o menos se explica en alquiler de 31 días o menos en Canarias.

Si todavía dudas entre las tres modalidades, la comparación de régimen, rentabilidad y riesgo está en alquiler vacacional, temporal o larga duración en Canarias. Y qué número de registro necesita cada anuncio, tras la anulación del registro único estatal, se explica en registro de alquileres de corta duración en Canarias.

¿Cómo tributa el alquiler temporal?

En la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, la reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF solo alcanza al arrendamiento de vivienda habitual del art. 2.1 LAU, no al temporal. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 se rigen por redacciones anteriores (disposición transitoria trigésima octava), y con una de ellas el TSJ de Andalucía negó la reducción a un contrato de temporada (sentencia de 9 de julio de 2026, ECLI:ES:TSJAND:2026:10564). Los gastos deducibles del art. 23.1 sí se aplican.

El alquiler de vivienda está exento de IGIC. La exención no alcanza a la vivienda amueblada cuando el arrendador se obliga a servicios propios de la industria hotelera, como limpieza o lavado de ropa, ni a la comercializada en canales de oferta turística (art. 50.Uno.23.º.b de la Ley canaria 4/2012).

El propietario no residente declara estas rentas con el modelo 210, explicado en alquiler de vivienda por un no residente.

¿Y si el inquilino no se va al terminar o deja de pagar?

El arrendador recupera la vivienda con un juicio verbal de desahucio ante el Tribunal de Instancia, que sirve tanto para la falta de pago como para la expiración del plazo pactado (art. 250.1.1.º LEC). Antes hay que intentar una negociación u otro medio adecuado de solución de controversias (MASC), porque el desahucio no figura entre las materias exceptuadas de ese requisito (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

Si la causa del contrato temporal no era válida, el inquilino puede alegar que su contrato es de vivienda habitual y que no ha vencido. Nadie puede garantizar cuánto tardará un desahucio: depende del tribunal, de la oposición del inquilino y de las medidas para inquilinos vulnerables del Real Decreto-ley 29/2026, explicadas en desahucio por impago en Canarias.

Qué hace el despacho

Dentro del servicio de gestión de alquileres, el despacho redacta el contrato temporal con la causa y la documentación que la respalda, hace el inventario de entrada, deposita la fianza y cobra la renta. Los honorarios publicados del despacho son del 8 al 12 % de la renta mensual en larga duración y del 15 al 25 % de los ingresos en vacacional, según el inmueble y los servicios; el estudio inicial es gratuito y, si el inquilino deja de pagar, la reclamación y el desahucio están incluidos, sin honorarios adicionales del despacho. Los honorarios de gestión tributan por IGIC al tipo general del 7 % (art. 51.1.d de la Ley 4/2012).

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Fuentes

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026).
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre.
• Constitución Española (arts. 78 y 86).
• Acuerdos de derogación de los Reales Decretos-leyes 8/2026, 26/2026 y 27/2026.
• Ley 2/2014, de 20 de junio, de modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias y de medidas para garantizar el derecho a la vivienda (arts. 2, 5, 8, 12 y 13).
• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (art. 23 y disposición transitoria trigésima octava).
• Ley 4/2012, de 25 de junio, de Canarias, de medidas administrativas y fiscales (arts. 50 y 51).
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (art. 250).
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (art. 5).