Alquiler garantizado en Canarias: qué cubre cada garantía

Las cinco fórmulas de un vistazo

Las fórmulas se pueden combinar: una gestión con abogado y una póliza contratada por el propietario, por ejemplo.

¿Puedo cobrar la garantía al inquilino?

No. El artículo 36.5 LAU dice: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». La expresión «coberturas análogas» impide sortear la prohibición cambiando el nombre del producto. Y el artículo 20.2 prohíbe repercutirle los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Por eso el coste de una gestión con renta garantizada también lo soporta el propietario.

Lo que sí puedes pactar con el inquilino es una garantía adicional a la fianza, por ejemplo un depósito o un aval bancario. En los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) su valor no puede superar dos mensualidades de renta, y en los arrendamientos temporales, una (art. 36.5 LAU). En el alquiler de vivienda, la fianza en metálico de una mensualidad es obligatoria (art. 36.1).

Estado normativo a 29 de octubre de 2026. La redacción actual de los artículos 20.2 y 36.5 procede del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso, que con las Cortes disueltas corresponde a la Diputación Permanente. Si no se convalida, esos artículos volverían a su redacción anterior para los contratos que se firmen después; qué pasaría con los firmados mientras ha estado en vigor no puede afirmarse hoy. La regla de que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario no depende de esa votación: ya la recogía el artículo 20.1 desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Seguro de impago: ¿qué cubre la póliza?

El seguro de impago lo contrata el propietario con una entidad aseguradora, que se obliga a indemnizar las rentas impagadas «dentro de los límites pactados» (art. 1 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro). A diferencia de una garantía contractual, la actividad aseguradora exige autorización administrativa previa, y las entidades que operan en España figuran en el registro público de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, que se puede consultar por medios electrónicos (arts. 20 y 40 de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras).

• Qué cubre: las rentas impagadas dentro de los límites de la póliza y, según la modalidad, la defensa jurídica para reclamar y desahuciar, los suministros o los daños en la vivienda.
• Qué no cubre: lo que la póliza excluya, los impagos que se produzcan durante la carencia y lo que pase del tope. Un seguro paga dinero, pero no te devuelve la vivienda: si el inquilino no se va, hace falta el desahucio.
• Carencias y topes habituales: un periodo inicial sin cobertura desde la contratación, un plazo de espera (un número de recibos impagados o de días) antes de empezar a pagar, un máximo de mensualidades o de importe, a veces una franquicia y un límite para los gastos de defensa. Las cláusulas que limitan tus derechos tienen que ir destacadas y aceptadas por escrito de forma específica (art. 3 de la Ley 50/1980).
• Quién elige al inquilino: tú o tu gestor, pero muchas pólizas exigen un estudio de solvencia aprobado por la aseguradora antes de firmar el contrato; sin él, el impago puede quedar fuera.
• Si el inquilino entra en concurso: la aseguradora no puede invocar la exoneración del inquilino para dejar de pagarte (art. 492.1 TRLC), pero lo que pague depende de si la póliza cubre la insolvencia. Cuando te indemniza, puede reclamar al inquilino lo que te abonó (art. 43 de la Ley 50/1980). Comunica el siniestro en un máximo de siete días desde que lo conozcas, salvo que la póliza dé más plazo (art. 16).

Si una gestora te ofrece un «seguro incluido», pregunta quién es el tomador y quién el asegurado, y pide copia de las condiciones generales y particulares que te afectan (art. 3 de la Ley 50/1980). Qué mirar en la póliza, qué pasa si el desahucio se suspende por la vulnerabilidad del inquilino y si la prima es deducible está en seguro de impago de alquiler en Canarias: quién lo paga.

Garantía de una empresa que no es aseguradora: ¿en qué se diferencia?

Algunas empresas ofrecen una «garantía de alquiler» sin ser aseguradoras. Lo que firmas con ellas no es una póliza de seguro, sino un compromiso contractual de pagarte las rentas en las condiciones que fije el contrato, y su valor depende de esas condiciones y de la solvencia de quien lo asume. Para saber si quien firma es una aseguradora, búscala en el registro público de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (art. 40 de la Ley 20/2015).

• Qué cubre: lo que diga el contrato, que puede incluir las rentas y, a veces, los suministros, los daños o los gastos del desahucio.
• Qué no cubre: todo lo que el contrato no incluya de forma expresa. No está sujeta a la supervisión de solvencia propia de las aseguradoras, y los plazos y requisitos para reclamar son los que fije el propio contrato: léelos con la misma atención que una póliza.
• Carencias y topes habituales: los mismos conceptos que en el seguro (plazo de espera, máximo de mensualidades o de importe) y, a veces, una duración mínima del compromiso o una penalización si lo dejas.
• Quién elige al inquilino: normalmente tú, pero el garante suele exigir aprobar al candidato antes de firmar.
• Si el inquilino entra en concurso: quien se ha obligado por contrato a pagar la deuda tampoco puede invocar la exoneración del inquilino (art. 492.1 TRLC). Si el que entra en concurso es el garante, tu contrato con él no se resuelve por ello (art. 156 TRLC), y lo que te deba habrá que reclamarlo en su procedimiento.

Si se ofrece al inquilino como sustituto de la fianza o de la garantía adicional, recuerda que la fianza en metálico de una mensualidad es obligatoria en el alquiler de vivienda (art. 36.1 LAU) y que no se le puede exigir que contrate un seguro de impago ni una cobertura análoga (art. 36.5 LAU).

Renta garantizada o renta fija: ¿qué pasa si el inquilino no paga?

La renta garantizada es el compromiso de una gestora de pagarte la renta en una fecha fija aunque el inquilino no pague, con los límites de su contrato; en la renta fija, cobras una cantidad pactada esté la vivienda ocupada o vacía. En los dos casos, tu seguridad depende de la solvencia de la gestora y de la letra del contrato, no de la del inquilino.

• Qué cubre: la renta o la cantidad pactada y, en la renta fija, también los meses en que la vivienda está vacía.
• Qué no cubre: lo que pase del tope o venza después de terminar el contrato con la gestora. El precio de esa seguridad se paga en el porcentaje que cobra la gestora o en la parte de la renta de mercado que dejas de percibir.
• Carencias y topes habituales: unas gestoras pagan desde el primer impago y otras tras un plazo de espera; el compromiso puede tener un máximo de mensualidades o de importe, y suele ir unido a encargar la gestión en exclusiva durante un tiempo mínimo.
• Quién elige al inquilino: habitualmente la gestora. En la renta fija puede que no sepas quién vive en tu casa: pregunta si tienes derecho a conocerlo y a oponerte.
• Qué contrato firmas: puede ser un encargo de gestión con garantía de renta o un arrendamiento en el que la gestora es tu inquilina y cede después la vivienda. Las reglas sobre duración, fianza, daños y a quién reclamas cambian según el caso: pide que el contrato lo diga con claridad.
• Si el inquilino entra en concurso: mientras la gestora pague, el impago lo soporta ella; si se ha obligado por contrato a pagar la deuda del inquilino, no puede invocar su exoneración (art. 492.1 TRLC). Si la que entra en concurso es la gestora, lo que te deba se reclama en su procedimiento.

Pregunta también qué ocurre si la gestora da por terminado su contrato contigo mientras en tu vivienda sigue un inquilino que no paga: quién lleva entonces el desahucio y con qué coste.

¿Hay un programa público en Canarias para alquilar una vivienda vacía?

Sí. El Gobierno de Canarias tiene la Bolsa Activa de Vivienda Asequible, que se gestiona a través de la empresa pública Visocan para sacar al alquiler a renta asequible viviendas vacías. Según la prensa regional, en octubre de 2026 el Gobierno anunció su puesta en marcha, con una plataforma en internet en fase inicial, un seguro de impago gratuito para el propietario durante un tiempo limitado y servicios como el estudio de solvencia del inquilino, el contrato y el inventario de la vivienda.

A 29 de octubre de 2026 no se han podido consultar sus bases, así que esta guía no puede decirte qué renta máxima exige, qué viviendas admite, cómo cobra el propietario, quién elige al inquilino ni qué límites, carencias y exclusiones tiene el seguro. Pídelas por escrito a Visocan o a la consejería de vivienda del Gobierno de Canarias antes de comprometer la vivienda, y compáralas con las demás fórmulas con las preguntas de esta guía. Ten en cuenta que el coste para ti puede estar en la renta, si las bases fijan un máximo por debajo del de mercado.

Aparte, el Real Decreto 1135/2025 regula una línea de cobertura por cuenta del Estado para los impagos en contratos de vivienda con jóvenes y colectivos vulnerables. La gestionan las comunidades autónomas, que fijan requisitos y límites y pueden articularla como aval público gratuito, seguro de coste íntegramente subvencionado, subvención u otra figura que regulen (art. 6). Alcanza las rentas y suministros impagados, los daños causados por el inquilino y las primas de los seguros del arrendador (arts. 4 y 5). No se ha podido confirmar si el seguro anunciado en Canarias es la aplicación de esa línea estatal.

Gestión con abogado: ¿qué cambia frente a una garantía?

En la gestión con abogado, el modelo de ALY Abogados, nadie te garantiza la renta: el mismo despacho que selecciona al inquilino y redacta el contrato actúa desde el primer impago, con el requerimiento, la reclamación y el desahucio. La diferencia con una garantía es de naturaleza: no recibes una indemnización ni una renta adelantada, sino la defensa jurídica para reclamar y recuperar la vivienda, y lo que llegues a cobrar depende de la solvencia del inquilino.

• Qué cubre: el estudio de solvencia y la consulta de ficheros de morosos, el contrato, el depósito de la fianza, el cobro mensual, las incidencias y, si el inquilino deja de pagar, la reclamación y el desahucio, sin honorarios adicionales del despacho.
• Qué no cubre: el despacho no adelanta ni garantiza rentas. Los gastos de terceros que pueda exigir el procedimiento, como el procurador cuando su intervención sea obligatoria, se concretan en la propuesta. Si el inquilino no tiene bienes, lo que se le reclame puede no cobrarse.
• Carencias y topes: no se aplican, porque no se garantiza la renta; el alcance del servicio y sus condiciones se fijan en la propuesta personalizada.
• Quién elige al inquilino: tú, entre los candidatos que el despacho filtra con el estudio de solvencia.
• Si el inquilino entra en concurso: el titular del despacho ejerce como administrador concursal. En la Gestión Blindada está incluida la defensa de tu crédito en el procedimiento; las condiciones concretas se fijan en la propuesta personalizada.

Si quieres además una póliza de impago, la contratas tú y el despacho puede revisar sus condiciones junto con tu contrato de arrendamiento.

Si el inquilino entra en concurso o pide la Segunda Oportunidad

Conviene saberlo antes de elegir garantía. Para una persona física, la Segunda Oportunidad pasa por el concurso de acreedores y puede terminar en la exoneración de sus deudas. Lo común a todas las fórmulas:

1. La declaración de concurso no resuelve el contrato de alquiler (art. 156 TRLC).
2. Las rentas impagadas antes del auto se comunican a la administración concursal, si la hay, en el plazo de un mes desde el día siguiente a la publicación de la declaración en el BOE (art. 28.1.4.º TRLC).
3. La exoneración alcanza, por regla general, a todas las deudas insatisfechas salvo las que la ley exceptúa, y las rentas de alquiler no figuran entre ellas (art. 489.1 TRLC). Excepcionalmente, el juez puede declarar no exonerable, en todo o en parte, otra deuda cuando sea necesario para evitar la insolvencia del acreedor afectado (art. 489.2 TRLC).
4. La exoneración no afecta a tus derechos frente a fiadores, avalistas, aseguradores y quienes por contrato estén obligados a pagar la deuda, que no pueden invocarla (art. 492.1 TRLC). Lo que ellos te paguen y reclamen después al inquilino queda afectado por la exoneración igual que tu crédito (art. 492.2 TRLC).

Por eso importa tanto lo que diga tu póliza o tu contrato de garantía sobre la insolvencia del inquilino. El detalle (desahucio, rentas anteriores y posteriores, avalista y plazos) está en mi inquilino se acoge a la Segunda Oportunidad.

¿Qué preguntar antes de firmar una garantía de alquiler?

1. ¿Quién responde: una aseguradora inscrita, una empresa con un contrato de garantía, una gestora o un programa público? Pide el nombre exacto de la entidad y compruébalo.
2. ¿Qué tope tiene: cuántas mensualidades o qué importe máximo? ¿Incluye suministros y daños?
3. ¿Hay carencia o plazo de espera: desde cuándo cubre y cuántos recibos impagados deben acumularse antes de pagar?
4. ¿Quién elige al inquilino, qué estudio de solvencia exige y puedo rechazar a un candidato?
5. ¿Quién lleva la reclamación y el desahucio, quién elige al abogado y qué gastos quedan fuera, como el procurador o las costas?
6. ¿Qué pasa al agotarse el tope o al terminar el contrato de garantía si el inquilino sigue sin pagar o sigue en la vivienda?
7. ¿Qué pasa si el inquilino entra en concurso o pide la Segunda Oportunidad? ¿Lo excluye la póliza o el contrato?
8. ¿Qué pasa si el desahucio se suspende por la vulnerabilidad del inquilino? ¿Se sigue pagando durante la suspensión?
9. ¿Qué solvencia tiene quien garantiza y qué pasa si deja de pagar o entra en concurso?
10. ¿Cuánto dura el compromiso, hay permanencia o penalización por salir y obliga a encargar la gestión en exclusiva?
11. ¿Cobra algo al inquilino? No se le puede exigir un seguro de impago ni una cobertura análoga (art. 36.5 LAU) ni repercutirle los gastos de gestión (art. 20.2 LAU).
12. ¿Cubre tu tipo de contrato: vivienda habitual, arrendamiento temporal o alquiler por habitaciones?

Pide las respuestas por escrito y comprueba que coinciden con el contrato o la póliza, no con el folleto comercial.

Qué hace ALY Abogados

ALY Abogados & Administradores, el despacho del abogado Lázaro Héctor Amable Méndez (col. 5.231 ICALPA) en Las Palmas de Gran Canaria, gestiona alquileres en Canarias sin vender garantías: te explica qué cubre cada una y actúa desde el primer impago. Los honorarios publicados del despacho son del 8 al 12 % de la renta mensual en larga duración y del 15 al 25 % de los ingresos en vacacional, según el inmueble y los servicios, y el estudio inicial es gratuito. Si el inquilino deja de pagar, la reclamación y el desahucio no tienen honorarios adicionales del despacho; los gastos de terceros, como el procurador cuando su intervención sea obligatoria, se concretan en la propuesta. Los honorarios tributan por IGIC al tipo general del 7 % (art. 51.1.d de la Ley 4/2012, de Canarias).

• El servicio completo está en gestión de alquileres en Canarias.
• Qué incluye cada tarifa y qué no está en tarifas de la gestión de alquileres.
• La lista de comprobaciones para alquilar, con cada regla citada al BOE, está en la guía del propietario que alquila en Canarias.

Si estás comparando una póliza, una garantía o una oferta de renta garantizada, solicita una cita con el contrato o las condiciones que te han dado: el despacho te propondrá día y hora.

Fuentes

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003): arts. 20 y 36, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026.
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación.
• Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (BOE-A-1980-22501): arts. 1, 3, 16 y 43.
• Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (BOE-A-2015-7897): arts. 20 y 40.
• Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (BOE-A-2020-4859): arts. 28, 156, 489 y 492.
• Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre (BOE-A-2025-25520): arts. 4 a 7.
• Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales (Canarias) (BOE-A-2012-9282): art. 51.1.d.
• Gobierno de Canarias: noticias sobre la Bolsa Activa de Vivienda Asequible.